נדל"ן בניו יורק: "המשקיעים הישראלים מביסים זרים וסוגרים עסקאות במהירות"
המשקיעים הישראלים חוזרים בגדול לשוק הנדל"ן הניו יורקי, זאת בין היתר בעקבות ההקלה בתוכנית מתן הויזה למשקיעי נדל"ן במדינה, כך פורסם באתר World Property Channel.
השינוי בתוכנית הויזה מאשר למשקיעים זרים שישקיעו הון בארצות הברית להתגורר במדינה - ממשל אובמה איפשר באופן ספציפי לישראלים להיות זכאים לויזה מסוג E-2 תמורת סכום של 100 אלף דולר. גורמי נדל"ן בארצות הברית ובישראל אומרים כי תוכנית הויזה החדשה מאפשרת ביתר קלות להצטרף לתוכנית ההשקעה למהגרים (EB-5 Immigrant Investor Program) לפיה משקיעים אשר מבצעים עסקאות בהיקף של מיליון דולר זוכים למסלול מקוצר לאישורה שאורך כ-90 יום.
למרות שממשלת ישראל טרם חתמה על שינוי החוק, המשקיעים הישראלים עומדים בתור לרכוש נכסים בארצות הברית, רבים מחפשים דירות במנהטן ובברוקלין. התוכנית מאפשרת לישראלים לסגור עסקאות מהר יותר, מציעים סכומים גבוהים יותר, ומשיגים בתחרות אחר נכסים זרים ממדינות אחרות.
רבים מהמשקיעים הינם בעלי חברות מתחום הטכנולוגיה אשר מחפשים מקום להשקעה מחוץ לאירופה כדי לגוון את תיק נכסיהם. ה- World Property Channel מציין את קבוצת נפתלי שהוקמה על ידי מיקי נפתלי, לשעבר מנכ"ל אלעד נכסים, אשר רכשה ארבעה נכסים קיימים וארבעה נכסים לפיתוח הכוללים בין היתר מגרש בשטח של כ-8 דונם בברוקלין עליו תקים מגדל דירות שיכלול 85 דירות יוקרה להשכרה.
שלומי ברנובסקי מנכ"ל חברת SB Capital המתמחה בניהול נכסים והשקעות נדל"ן באזור מישיגן, אמר ל-Bizportal כי "ארה"ב פתוחה יותר למשקיעים מבחוץ כשרף ההשקעה לקבלת זכויות אזרחיות כמו ויזה או גרין קארד ירד משמעותית לאחר המשבר. מדובר כמובן בהטבה משמעותית אך משקיעים ישראליים בדרך כלל משתמשים בזכויות שלהם בארה"ב יותר על מנת לנהל ביתר נוחות את העסקים שהקימו בארה"ב ופחות במטרה להגר לשם."
לדבריו, "ירידה מהארץ" לארה"ב בדרך כלל מתרחשת אצל אנשים צעירים שמעוניינים לשפר את מצבם הכלכלי. "במקרה שלנו, רוב הלקוחות שלנו מתמקדים בעיקר תשואה גבוהה להשקעה שלהם בארה"ב ולא באפשרויות הגירה כאלה או אחרות".
- 6.גיל 03/09/2012 20:56הגב לתגובה זומוכרים דירת חירבה בתל אביב במיליוני דולרים וקונים בחו"ל ומבטיחים את חייהם להישרדות מהאיזור הלוהט הזה והציונות בישבן הזדמנויות כאלה שביבי הביא לתלאביבים הם פעם בחיים
- 5.גידי 03/09/2012 14:24הגב לתגובה זומבנה חמוד של 2 דירות בברוקלין. אחרי חיפושים של מעל שנה ופגישות עם לא מעט שרלטנים בכל מיני איזורים בארה"ב, החלטתי כן לשים את כל הביצים בסל אחד (החלטה לא פשוטה) ולהשקיע בנכס בניו יורק. חזרתי לאותה חברה אמריקאית שנמצאת בניו יורק ובעלת נציגות בארץ, שישבתי איתם לפני 9 חודשים, וקניתי את הנכס שלי. יש שוכרים ובינתיים נראה טוב מאוד.
- 4.צבי 03/09/2012 12:29הגב לתגובה זוותראו איזה בכי וייללה : היהודים בטוחים שהם חכמים יותר מהאמריקאים: בתי עץ מעופשים,אשר בקושי ראויים למלונת כלבים- נמכרים בעשרות אלפי דולרים. ערי רפאים ,מקומות מוכי עוני,זנות, סמים ואבטלה, תשואה אפסית על ההון-ועם ישראל נוהר בהמוניו לפי פחת..חכו שנה מהיום ותשמעו היטב את הצעקה
- 3.רוניניו 03/09/2012 11:27הגב לתגובה זוכולם לימדו את האמריקאים ה"טיפשים" שיהודים יודעים הכי טוב נדל"ן. נכון? :-)
- 2.המשקיעים החדשים אפריקה החדשה = התרסקות ובגדול (ל"ת)03/09/2012 11:20הגב לתגובה זו
- 1.מוכרים לישראלים בתים בפי 3 ממש שהם שווים!!!!!!!!! (ל"ת)זהירות!!! 03/09/2012 10:12הגב לתגובה זו
- אל תרחם על הישראלים. זה עדיין יותר זול מישראל (ל"ת)03/09/2012 11:21הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 2.04% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 2.04% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
