איפה במרכז נמכרה דירת גן 6 חדרים ב-1.5 מיליון שקל?

והיכן ביפו נמכרה דירת 3 חדרים ב-750 אלף שקל? Bizportal ליקט את העסקאות הבולטות שנסגרו בשבוע החולף
לירן סהר | (5)

משרדי התיווך הגדולים ולוי יצחק - עורך מחירון הדירות מדווחים על עסקאות הנדל"ן הבולטות ברחבי הארץ:

תל אביב

דירת 3 חדרים ברחוב שבטי ישראל, 55 מ"ר, קומה 3 ,ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 750,000 שקל

דירת 4 חדרים, 100 מ"ר בנאות אפקה, בגבעת הפרחים, קומה 2 עם מעלית , משופצת, נמכרה 2.2 מיליון שקל

העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון תל אביב שכונות צפוניות

רמת גן

דירת 4 חד' ברחוב אסף, 100 מ"ר, עם מעלית וחנייה, קומה ג', נמכרה ב-2,090,000 שקל.

העסקה דווחה על ידי לוי יצחק, עורך מחירון הדירות

גבעתיים

דירת 3 חדרים ברחוב המרי, שמורה, קומה 1, ללא מעלית, עם חנייה, 80 מ"ר, נמכרה ב-1,390,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס 100%

פתח תקווה

דירת 4 חד' ברחוב בריגדיר קיש, קומה 1, 96 מ"ר, ללא מעלית ועם חנייה, נמכרה ב-990,000 שקל.

העסקה דווחה על ידי לוי יצחק, עורך מחירון הדירות

חולון

דירת 4 חדרים ברחוב אלי כהן, כ-105 מ"ר, קומה 6 ואחרונה, נוף פתוח למזרח, נמכרה ב-1,052,500 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס אבניו

ראשון לציון

דירת 4 חדרים ברחוב כצנלסון, 100 מ"ר, עם מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.2 מיליון שקל

העסקה בוצעה באמצעות אנגלו סכסון ראשון לציון

שער אפרים

בית פרטי 5 חדרים, רח' נופר, 180 מ"ר, 500 מ"ר מגרש, מעוצב ויפה, נמכר ב-1,720,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס ישיר

אלפי מנשה

דירת גן 5 חדרים ברחוב גליל, 150 מ"ר, נמכרה ב-1,380,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס ישיר

צור יצחק

דירת 4 חדרים, רחוב נחל אלכסנדר, 114 מ"ר, נמכרה ב-1,140,000 שקל.

דירת גן, 6 חדרים, רחוב נחל אלכסנדר, נמכרה ב-1,530,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס ישיר

נס ציונה

דו-משפחתי 5 חד' בשכונת גני איריס, רחוב היסמין, מגרש 380 מ"ר, בנוי 200 מ"ר, מושקע, 2 חניות, נמכר ב-2,900,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס מטרופולין

באר יעקב

קוטג' דו משפחתי 5 חדרים ברחוב הירקון בשכונת גני מנחם, 235 מ"ר בנוי על 240 מ"ר מגרש, עם מרתף, נמכר ב- 2.3 מיליון שקל

העסקה בוצעה באמצעות אנגלו סכסון באר יעקב

רחובות

דירת 3.5 חד' ברח' פרשני בשרונה, משופצת, חנייה, 90 מ"ר, נמכרה ב-1,050,000 שקל.

דירת 3 חד', קומה ג', ללא מעלית, רחוב אהרוני, 100 מ"ר, מסודרת ומרווחת, נמכרה ב-900,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס מטרופולין

דו משפחתי 3 חדרים ברחוב רמז בשיכון ותיקים, 100 מ"ר בנוי על מגרש בשטח 375מ"ר, ללא חניה, נמכר ב- 1.64 מיליון שקל

דירת 4 חדרים בדרך יבנה, 100 מ"ר, קומה 4 מתוך 5 עם מעלית, ללא חניה, זקוקה לשיפוץ מלא, נמכרה ב- 780,000שקל

העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון רחובות

ירושלים

דירת 5.5 חדרים בשכונת ארמון הנציב, רחוב מאיר נקר, משופצת לחלוטין, כניסה פרטית, עם גינה 100 מ"ר, נמכרה ב-1,150,000 שקל.

דירת 3 חדרים בשכונת ארמון הנציב, רחוב דב גרונר, קומת קרקע, 3 חדרים עם גינה, נמכרה ב-1,250,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס חזון

דירת 3 חדרים ברחוב הפלמ"ח, שכונת קרית שמואל, 68 מ"ר, קומה 3, ללא מעלית, מרפסת, נמכרה ב-1,450,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס אקספרס

חדרה

דירת 3 חדרים בית ברחוב הלל יפה, 160 מ"ר, קומה 2, ללא מעלית וחנייה, נמכרה ב-650,000 שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב הרב קוק, 84 מ"ר, קומה 3, ללא מעלית, עם חנייה, נמכרה ב-550,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס מקצוענים

פרדס חנה

דירת גן 4 חדרים, משופצת, שכונת 'נווה פרדסים', 108 מ"ר בנוי, חנייה בטאבו עם חצר 150 מ"ר , רחוב ללא מוצא, נמכרה ב-1,140,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס People

חיפה

דירת 3 חדרים ברחוב הזית, שכונת קרית אליעזר, 70 מ"ר, קומה 3, נמכרה ב-470,000 שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב רוטשילד, שכונת קרית אליעזר, 70 מ"ר, קומה 3, נוף, נמכרה ב-470,000 שקל.

דירת 5 חדרים ברחוב בייליס, שכונת כרמליה, 120 מ"ר, קומה 3, מרפסת, חנייה, מחסן, מעלית ויחידה בקומה, נמכרה ב-1,730,000 שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב בית לחם, שכונת כרמל צרפתי, 80 מ"ר, קומה 1.5, משופצת, נמכרה ב-790,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס סיטי

באר שבע

דירת 4 חדרים בשכונה א', רחוב דרך המשחררים, 104 מ"ר, קומה 3, נמכרה ב-540,000 שקל.

דירת 4 חדרים בשכונה ט', רחוב רחבת צפת, 104 מ"ר, קומה 4, נמכרה ב-512,000 שקל.

דירת 4 חדרים בשכונת רמות, רחוב גדעון האוזנר, 118 מ"ר, קומה 5, נמכרה ב-800,000 שקל.

דירת 4 חדרים בשכונת ו' החדשה, רחוב מרדכי מקלף, 90 מ"ר קומה 2, נמכרה ב-450,000 שקל.

דירת 3 חדרים בשכונת נווה זאב, רחוב יוהנה ז'בוטינסקי, 80 מ"ר, קומה 5, נמכרה ב-622,000 שקל.

דירת 4 חדרים בשכונת נחל עשן, רחוב שרה ואהרון אהרונסון, 113 מ"ר, קומה 2, נמכרה ב-600,000 שקל.

דירת 3 חדרים בשכונת נווה זאב, רחוב יעקב פיכמן, 87 מ"ר, קומה רביעית, נמכרה ב-570,000 שקל.

דירת 3 חדרים בשכונה ב', רחוב דרך מצדה, 70 מ"ר, קומה שלישית, נמכרה ב-310,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס פלוס

שכירות

רמת גן

דירת 4 חדרים ברח' הגאון אליהו, קומה 7 עם מעלית וחנייה, מרוהטת חלקית ובמצב מעולה, הושכרה ב-6,000 שקל.

העסקה דווחה על ידי לוי יצחק, עורך מחירון הדירות

צור יצחק

דירת 5 חדרים, רחוב נחל אלכסנדר, 128 מ"ר, הושכרה ב-4,200 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס ישיר

צור יגאל

בית דו משפחתי, 4.5 חדרים, רחוב ברקת, 128 מ"ר, הושכר ב-5,300 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס ישיר

באר יעקב

קוטג' דו משפחתי 5 חדרים ברחוב הירקון בשכונת גני מנחם, 235 מ"ר בנוי על 240 מ"ר מגרש, עם מרתף, נמכר ב- 2.3 מיליון שקל

העסקה בוצעה באמצעות אנגלו סכסון באר יעקב

תגובות לכתבה(5):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 4.
    פרסום להרצת פראייר=חרםצרכן=הבועה בפיצוץ=מיתון!!!!!!!!!! (ל"ת)
    נדלניסט=בלוף שיווקי 22/07/2012 18:01
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    אבי 22/07/2012 15:11
    הגב לתגובה זו
    כול מי שנישאר על הגדר נשאר מאחור!!!מי שלא קונה פשוט ממטומטם !!עוד מעט יתחיל עוד גל של עליות!!
  • אבי אתה תהיה היחיד שיקנה בשיא (ל"ת)
    ע 22/07/2012 15:26
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    עמוס 22/07/2012 15:06
    הגב לתגובה זו
    לכו אתם תגורו ליד מואזין
  • 1.
    גולי 22/07/2012 15:04
    הגב לתגובה זו
    אל תטעו את הציבור
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.