נדל"ן

שווה עסקה? דירות בתל אביב וסביבתה שנמכרו בפחות מ-600 אלף שקל

אם מחפשים טוב ניתן עדיין למצוא דירות להשקעה במחירים סבירים בתל אביב ושכנותיה הקרובות - איפה נמכרה דירה ב-418 אלף שקל?
לירן סהר | (5)

הזינוק במחירי הדירות ב-4 השנים האחרונות הרחיק את מחפשי ה"מציאות" הרחק מאזור המרכז לערים דוגמת באר שבע וחיפה. אולם אם מחפשים טוב ניתן למצוא דירות במחיר נמוך גם באזור המרכז. הדירות אומנם לא ממוקמות בשכונות הזוהרות ביותר, אך הקירבה למוקדי התעסוקה מאפשרת להשכירן בתשואה יחסית גבוהה. Bizportal ריכז, באמצעות אתר רשות המיסים, את העסקאות שנסגרו בפחות מ-600 אלף שקל בחודש וחצי האחרונים.

תל אביב

דירת 2 חדרים, 46 מ"ר נטו, ברחוב ראסין ז'ן 14 ביפו נמכרה ב-2 במאי ב-580 אלף שקל

דירת 2 חדרים, 40 מ"ר נטו, ברחוב הקונגרס 31, בקירבת התחנה המרכזית הישנה, נמכרה ב-3 במאי ב-520 אלף שקל

דירת 2 חדרים, 61 מ"ר נטו, ברחוב שמחה 35 בשכונת התקווה, נמכרה בתחילת מאי ב-540 אלף שקל

דירת 3 חדרים, 55 מ"ר נטו ברחוב הגיבור האלמוני 20, קומה 6 מתוך 8, נמכרה ב-14 במאי ב-600 אלף שקל

רמת גן

דירת 2 חדרים, 42 מ"ר נטו, ברחוב אלימלך 16, ליד רחוב הרצל במרכז העיר, נמכרה ב-500 אלף שקל

חולון

דירת 2 חדרים, 33 מ"ר נטו, ברחוב האמוראים 5, קומה ג', נמכרה ב-24 במאי ב-495 אלף שקל

בת ים

דירת 2 חדרים, 35 מ"ר נטו, ברחוב אילת 17, נמכרה ב-3 במאי ב-580 אלף שקל

דירת 2.5 חדרים, 53 מ"ר נטו, ברחוב מסריק 6, קומה 2 מתוך 3, נמכרה ב-13 במאי ב-418 אלף שקל

דירת 2 חדרים, 51 מ"ר נטו, ברחוב אבא ברדיצב 4, נמכרה ב-14 במאי ב-600 אלף שקל

ראשון לציון

דירת 3 חדרים, 62 מ"ר נטו, ברחוב רש"י 25, נמכרה ב-6 במאי ב-600 אלף שקל

פתח תקווה

דירת 2 חדרים, 52 מ"ר נטו, ברחוב רש"י 7, קומה 2 מתוך 4, נמכרה ב-10 במאי ב-580 אלף שקל

דירת 3.5 חדרים, 62 מ"ר נטו, ברחוב ויסבורג 28, קומה 4 מתוך 4, נמכרה ב-15 במאי ב-550 אלף שקל

דירת 2.5 חדרים, 53 מ"ר נטו, ברחוב ויסבורג 12, קומה 4 מתוך 4, נמכרה ב-2 במאי ב-590 אלף שקל

כתבות נוספות שעשויות לעניין:

תגובות לכתבה(5):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 5.
    תושב הבניין הזה 21/06/2012 17:34
    הגב לתגובה זו
    אין מצב שבבנין שלי מכרו את הדירה הזאת ב-600 אלף שקל כל הבתים בבניין הזה מתחילים 1.4 מיליון שקל וצפונה, עד הקומה -8 בית יכול להגיע גם ל-1.6 בדוק !!! ב-600 אלף שקל גם דירת חדר לא תמצאו ביד אליהו.
  • 4.
    yossimalka 21/06/2012 13:10
    הגב לתגובה זו
    תסבירו לי איך דירה באשקלון או באר שבע 4 חדרים בבניין סביר עולה 700,000 ש"ח שזה 182,000$ בקרוב איך אנשים שיורים עליהם טילים פעם בשלושה חודשים משביתים אותם ואת ילדיהם בבית והבתים רק עולים ועולים. ובארה"ב אפשר לקנות 4-5 בתי קרקע מפוארים בסכום הזה ואני לא רוצה להגיד שהחיים שם יותר או פחות טובים נראה לי שלא יורים עליהם לא גרדים ולא קסאמים בכלל. נקודה למחשבה.
  • 3.
    21/06/2012 13:00
    הגב לתגובה זו
    בפת זה שכונת פג'ה שכונה עלובה ודלה
  • 2.
    עמית 21/06/2012 12:31
    הגב לתגובה זו
    מה זה 2-3 חדשים. ל 5 נפשות. זה דירות לעסקים בלבד ! חלש מאוד
  • 1.
    איפה אני יכול למצוא את הבתים האלו ? (ל"ת)
    אלעד 21/06/2012 12:22
    הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.