מנהטן שבה למרכז הזירה? "ניתן להשיג 8% תשואה מדירה שעולה מיליון שקל"
האם מנהטן, המרכז הכלכלי, התרבותי והעסקי של ארצות הברית, ויש כאלה שאף טוענים של העולם, חוזרת למרכז זירת משקיעי הנדל"ן?
מחיר הבתים הממוצע במנהטן עומד כיום הוא 1,391,754 דולר, ירידה של 3% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. ירידת המחירים נובעת מקיטון במספר הדירות הרגילות שנמכרו (דירות קונדו) אשר היוו 40% מכלל העסקאות, לעומת 46% אשתקד, ומגידול במכירת דירות הקו-אופ (דירות המוחזקות באמצעות בעלים משותפים ביחד עם כל השכנים, כאשר כל מחזיק דירה הוא בעצם בעל מניות ביחד עם שכניו) הנחשבות לזולות יותר. המחסור במלאי דירות קו אופ 3 חדרים הוביל לעלייה של 18% במחירן במהלך השנה החולפת, בעוד מחירן של דירות הקו-אופ בגדלים אחרים רשם ירידה של 1%.
נציין כי לאחרונה סנפורד וייל, מנכ"ל סיטי גרופ לשעבר, מכר פנטהאוז בשטח 626 מ"ר בפרוייקט 15 Central Park West לבתו שך המיליארדר הרוסי דמיטרי ריבולובב תמורת 88 מיליון דולר. בעקבות מחיר השיא שננקב, מוצע כעת למכירה במגדל One57 פנטהאוז בשטח של כ-1,020 מ"ר בקומות 89-90 תמורת 110 מיליון דולר.
סיכון נמוך משאר הערים ארצות הברית
ניר אמזל, שותף בחברת Hap Investments, סבור כי השוק האמריקאי מגלם בחובו הזדמנויות אדירות. ה"סנטימנט כיום שלילי, יש שפל במצב רוח ובתפיסת האמריקאים עצמם את השוק שלהם. נתונים אלה משמשים קרקע פורייה למשקיעים זרים עם פרספקטיבה חיצונית על השוק שאינם שרויים במרה השחורה שמאפיינת חלקים מהשוק המקומי. בנוסף, מחנק האשראי השפיע עמוקות על שוק הבניה ומספר התחלות הבניה בעיקר בערים הגדולות קטן באופן משמעותי בשל דרישות הבנקים להון עצמי גבוה כתנאי לליווי פרויקטים". לדבריו, הסיכון במנהטן נמוך יותר ביחס לערים דוגמת מיאמי, דטרויט, שיקגו או לאס וגאס.
אפיון הדירות הנרכשות על ידי זרים נחלק לשניים: 1. דירות להשקעה בלבד כאשר השיקול הדומיננטי הוא תשואה שוטפת וצפי לרווח הון עתידי - דירות המאופיינות בטווח מחירים זול יחסית של עד חצי מיליון דולר באזורים של צפון מנהטן ואזורים של ברוקלין הנמצאים בסמיכות למנהטן. מדובר לרוב בדירות בשל 1-2 חדרי שינה (2-3 חדרים במונחים ישראלים) בגדלים של בין 40-80 מ ר. לדברי אמזל, "יזמים יכולים להשיג כיום תשואה של כ-8% (לפני מס הכנסה) ברכישת דירות מסוג זה וניתן כיום למצוא דירות בשטח של 55-85 מ"ר במחירים של 276-450 אלף דולר, קרי 1-1.67 מיליון שקל"
סוג אחר של דירות שנרכשות על ידי זרים, הן דירות יוקרה, בעיקר בשכונות המבוססות של מרכז מנהטן והאפר ווסט ואיסט של מנהטן, הנמכרות במחירים של מעל מיליון דולר ונרכשות על ידי הזרים לצורך מגורים תקופתיים או להשכרה. אמזל טוען כי גם בסקטור זה ישנה ציפייה לעליית ערך עתידית משמעותית. עם זאת התשואה השוטפת נמוכה משמעותית מהדירות הקטנות והזולות יותר.
זהירות - חוזי שכירות שנחתמו בשיא הבועה
עד כמה שההשקעה בנדל"ן במנהטן נראית כדאית כיום, כדאי לבצע את כל הבדיקות הנדרשות כדי לא ליפול בפח. ג'יסון מאיירס, עו"ד במשרד איצקוביץ', ניוסטדטר, קלארק, סבג ושות', אומר כי גם בתקופה בה שוק הנדל"ן מתחיל להתעורר, אך מחירי הנכסים עודם נמוכים, משקיע נבון בנכס מניב, ייטיב לעשות באם יבדוק ב-7 עיניים את חוזי השכירות של השוכרים הקיימים בנכס. ייתכן מאוד שחלקם מחוזי השכירות, נחתמו בשיאה של "הבועה", כאשר תנאי השכירות בחוזים הללו, היטיבו מאוד עם בעל הנכס כאשר ייתכן שחלק מחוזי השכירות עומדים להסתיים כיום."
מאיירס טוען כי קיימת סכנה שחלק מהשוכרים לא יחדשו כלל את הסכם השכירות וחלקם ייחדשו את הסכם השכירות, בכפוף לשכירת שטח קטן יותר ו/או בדמי שכירות נמוכים יותר. "בדומה, על המשקיע לבדוק, כי שוכרי הנכס אינם חברות דלות אמצעים אשר לא יוכלו לעמוד ו/או להמשיך בתנאי הסכמי השכירות וכן לבדוק כי, ככל שקיימת ערבות של חברת האם של השוכר, שערבות זו אכן תעבור לחזקתו ולשימושו עם מסירת החזקה המשפטית בנכס.
- 11.ממורכז 17/02/2012 18:30הגב לתגובה זוכל ה" מומחים" שאומרים שאין 8% תשואה במנהטן - מדובר בהארלם רוכשים ב-260 אלף ומשכירים ב-2000 אחרי הוצאות. שה" חכמים" יעשו חשבון לבד לפני שהם מקלקלים לכולם. והכי חשוב לא להקשיב לטוקבקיסטים. :-)
- 10.אילן 11/02/2012 13:25הגב לתגובה זואחרי המון אבל המול עבודת שטח,ובדיקות אמיתות תשואה מול השקעה אני אישית ביצעתי השקעול בפ-לורידה באיזור קייפ קואל,עם ניהול נכון,רואה חשבון נכון וכל מה שצריך ובעיקר בדיקה מדוקדקת ובדיקת נכס,קניית בתים מבטון ולא מעץ באיזורים טובים אני עומד על למעלה מ8 אחוז תשוואה נטו על השקעות נמוכות בהרבה ממה שצוין ,מה מאשפר לאגור נכסי,לפזר סיכונים ובעיקר להגדיל את האפסייד המיוחל בעוד כמה שנים.
- בנימין 12/02/2012 11:12הגב לתגובה זוקייפ קורל הוא שוק מת בו היזם המקומי עושה את כל המכה ומוכר לנו, הישראלים מעל שווי השוק. אני כמעט התפתיתי לקנות שם, אפילו טסתי לראות נכסים ואחרי שנפגשתי עם מתווכים מקומיים, הבנתי שבארץ מוכרים לנו בלוף! חוץ מזה שהבתים שמוכרים לנו בארץ נמצאים בשכונות הפחות טובות בקייפ קורל והתפוסה שם נמוכה.
- 9.דני 08/02/2012 09:11הגב לתגובה זובסוף " הכתבה" יש לינק של חברה שמוכרת נדל" ן מניב בארצות הברית!!צירוף מיקרים?? אין דבר כזה 8% בני-יורק!!!
- מרטין 09/02/2012 20:21הגב לתגובה זובברוקלין ובקווינס. מנהטן? אין סיכוי
- 8.עמרי קפלן 08/02/2012 08:32הגב לתגובה זוארצות הברית ובייחוד מנהטן, מלאה בכרישים לא קטנים, אנשים מאוד מתוחכמים. שוק הנדל" ן הישראלי והשיקולים בו הם דומים, אך יש גם מאפיינים שונים ולכן חשוב לבדוק לפני ביצוע העסקה, ברמה האישית אני חושב שהדבר הכי חשוב לפני הרכישה לבדוק מי יכול לנהל בשבילכם את הנכס שם, אם אין מישהו כזה שאתם מאוד סומכים עליו אני הייתי יורד מזה.
- 7.מאיר 07/02/2012 19:54הגב לתגובה זותשואה של 8% במנהטן לא קיימת ובטח לא דירה במיליון ש" ח. אני במקרה עוסק בנדל" ן בעיר ניו יורק ב-15 השנים האחרונות. לעומת זאת, השוק רותח, יש השקעות מעולות בברוקלין ובקווינס.
- אי 08/02/2012 16:02הגב לתגובה זואין לי ידע במנהטן אבל אולי הוא התכוון במרכז הארלם לדירת סטודיו אבל זה מזכיר לי את הכתבות שבישראל יש תשואות של 8 אחוז אבל בלוד ולא ברור אם תקבל בכלל את הכסף כי חלק מהשוכרים על הפנים
- מאיר 08/02/2012 18:21הטובות מהעסקאות שלנו התבצעו דווקא בהארלם... ב Washington Heights אפשר לקנות בניין דירות וכל דירה בו (אפילו 2 חדרי שינה) תעלה כמיליון ש" ח. החלק העליון של מנהטן אמנם מוניציפלית נחשב מנהטן אבל אין מה להשוות עם " העיר" עצמה. זה כמו לקרוא לבני ברק, תל אביב רבתי.
- 6.תמר 07/02/2012 18:39הגב לתגובה זוחיפשתי דיי הרבה זמן לקנות דירה במנהטן כי בסה" כ מדובר במרכז העולם והסיכון נמוך. הגעתי גם למתווכים מקומיים אבל בסופו של דבר כל הדירות שנמצאות החל מרחוב 120 ומטה, התשואה שלהן לא גבוהה. מדובר על 4-5%. מעל 120 st אפשר למצוא דירות זולות (midwood, washington heights). בסופו של דבר קנינו 2 מבנים, אחד במנהטן (רחוב 187) והשני בברוקלין. את שניהם מנהלת לנו gsn equities. השורה התחתונה הכנסה לא רעה ובמקום היחיד בארה" ב בו היינו מעלים על הדעת להשקיע - ניו יורק.
- עודד 08/02/2012 15:31הגב לתגובה זוהאם יש סיכוי לשוחח איתך? הבעיה הגדולה של ישראלים זה על מי לסמוך ואיך לבצע את זה בירוקרטית אחרת מזמן כבר הייתה נהירה. אשמח אם תשאירי מייל
- 5.co007 07/02/2012 16:38הגב לתגובה זומי שחושב לרכוש דירה נורמלית בפחות ממליון דולר במנהטן הוא פשוט אידיוט.
- 4.לא הבנתי 07/02/2012 12:19הגב לתגובה זוהרי כתוב שמחיר ממוצע של דירה מנהטן הוא 1.3 מיליון דולר!!
- 3.יותר בטוח ונזיל (ל"ת)עדיף קרן ריט 07/02/2012 10:53הגב לתגובה זו
- 2.לא קונים מישראלים 07/02/2012 10:53הגב לתגובה זוישראלים מושחתים ועובדים על כולם בעיניים
- ממורכז 07/02/2012 15:19הגב לתגובה זוחסרים שונאי ישראל כמוך?
- 1.לא מבין 07/02/2012 10:53הגב לתגובה זוכשאפשר לרכוש בפחות בניו יורק
המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
במסגרת הצו החדש ייבנו 14.9 אלף דירות חדשות במקום כ-4.45 אלף דירות ישנות, עם דגש על אזור ירושלים וגם על טירה, שדרות, פתח-תקווה, רמת גן וקריית גת; המהלך מעניק הטבות מס ומסלול תכנון מואץ לפרויקטים
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומשרד הבינוי והשיכון מרחיבים את היקף ההתחדשות ברחבי הארץ: מנכ״ל המשרד ומ״מ ראש הרשות, יהודה מורגנשטרן, חתם על צו הכרזה ל-25 מתחמי פינוי-בינוי חדשים, שבמסגרתם ייהרסו כ-4.5 אלף דירות ישנות ובמקומן ייבנו 14,897 דירות חדשות, תוספת רחבה של דירות לשוק. ההכרזות פזורות במגוון מוקדים, החל מירושלים ויישובי המרכז ועד טירה, שדרות וקריית גת, ומבטאות שילוב בין אזורי ביקוש לבין יישובי פריפריה ויישובים ערביים שנכנסים לראשונה למפת ההתחדשות המוסדרת.
מהלך ההכרזה מאפשר קידום תכנוני במסלולים ייעודיים לצד הענקת הטבות מס, והוא בעצם שלב מרכזי בהפיכת יוזמות רעיוניות לפרויקטים שעשויים לצאת לפועל בשנים הקרובות. בנוסף, במקרים שבהם ייווצרו מחלוקות מול דיירים סרבנים, החוק מאפשר פרוצדורה מוסדרת לאחר ההכרזה, מה שמצמצם את הסיכוי לפרויקטים תקועים ומעלה את סיכויי הביצוע.
אילו ערים נמצאות ברשימה?
ירושלים מובילה את רשימת היישובים, עם חלק ניכר מההכרזות. בין המתחמים בבירה נכללים אזורים לאורך דרך חברון, מתחם “הצוף”, מתחם קטמונים 11, רחוב קדושי בבל, ומתחם קוסטה ריקה. כולם במיקומים ותיקים שבהם קיימת תשתית עירונית אך עם בניינים ישנים ואחוזי בנייה נמוכים. ההכרזה נועדה לאפשר חידוש בנייני שיכון ישנים, תוספת זכויות, והחלפת תשתיות עירוניות מיושנות, תוך הגדלת הצפיפות במקומות שבהם קיימת נגישות לתחבורה ציבורית ותעסוקה.
לצד ירושלים נכללה גם פתח-תקוה עם אחד המתחמים הגדולים בסבב: “מטרו ארלוזורוב”. במתחם זה מתוכננת הריסה של 1,271 דירות ובניית 4,355 דירות חדשות, כחלק מהיערכות ארוכת טווח לקראת פרויקט המטרו וההתפתחות העירונית סביבו. מדובר במהלך משמעותי עבור האזור, שמקודם בשיתוף עם העירייה במסגרת מסלול רשויות, וצפוי לשלב מגורים לצד שטחי ציבור ותשתיות תומכות.
- זיתוני השיגה רוב במתחם בהרצליה; תקדם פרויקט פינוי בינוי עם 60 דירות
- אושרה תוכנית ההתחדשות בבאר שבע: פוטנציאל לכ-17 אלף דירות חדשות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בגוש דן נכללים גם מתחמים בתל אביב ורמת גן, בהם מתחמים בשכונות ותיקות הזקוקות לשדרוג כולל. בתל אביב הוכרז מתחם יפת בדרום העיר, המיועד לשדרוג רחובות ותיקים וליצירת רצף עירוני מודרני יותר. ברמת גן נכלל מתחם נוסף במסגרת מסלול מיסוי, המכוון לקידום יזמות פרטית בשילוב כלי מס שמאפשרים פרויקט כלכלי יותר במגרשים קיימים.מבשרת ציון מצטרפת גם היא עם מתחם “הכלנית”, שמקודם במסגרת מסלול רשויות.
"הרוכשים חוזרים לתל אביב"
רון חן, מנכ"ל אנשי העיר: ״תל אביב נכנסה ראשונה להאטה, והיא תהיה הראשונה לצאת"; חן מדבר על התעניינות של יהודים בחו"ל ומסביר איך זה שבאותו בניין יש דירה ב-75 אלף שקל למ"ר וגם - ב-50 אלף שקל למ"ר
אנשי העיר אנשי העיר 0.6% שפועלת בתחום ההתחדשות העירונית, הנפיקה לפני חודשים ספורים וירדה מאז 20% לשווי של 200 מיליון שקל. מאכזב, אבל מנכ"ל החברה, רון חן לא מודאג - "אני מאמין בחברה ומסתכל לטווח ארוך. לא באתי לעשות סיבוב". חן משדר בראיון לביזפורטל אופטימיות לגבי השנה הקרובה. לדבריו, שוק הנדל״ן בתל אביב, שהוא השוק העיקרי של החברה (30 פרויקטים של התחדשות עירונית בעיר) - חוזר לשגרה, ״אנשים אמרו 'רגע, אנחנו לא סגורים אם לקנות עכשיו, אנחנו רוצים לקנות נכס בישראל, אבל לא עכשיו'. הם חיכו ועכשיו אנחנו רואים אותם חוזרים, גם תושבי חוץ. אנחנו רואים הבשלה שלהם, ומדובר על שינוי משמעותי".
״תל אביב נכנסה ראשונה להאטה, והיא תהיה הראשונה לצאת"
האם הצפי להורדת ריבית משפיע? ״זה ישפיע בהמשך לסיום המלחמה והחזרת החטופים החיים וחזרת הסנטימנט החיובי. יש תנועה משמעותית של אנשים שרוצים להיות בתל אביב, גם ברמה של מגורים וגם ברמה של השקעה״.
אנשי העיר ממשיכה בקצב מהיר של קידום וביצוע פרויקטים, ומחזיקה כיום צבר משמעותי של אלפי דירות בתהליך, בעיקר בפינוי-בינוי באזורי הביקוש בתל אביב, גבעתיים והרצליה. בתוך חמש שנים, מעריך חן, החברה תסיים את רוב הפרויקטים הגדולים בתל אביב ותכוון את משאביה לעבר פרויקטים רחבי היקף של עירוב שימושים ואלפי דירות, בהיקפים של מאות דירות בכל מתחם. ״הפרויקטים של הדור הבא יהיו הרבה יותר גדולים, מורכבים ואורבניים, שם נמצא הערך האמיתי ליזמים שיידעו לבצע״.
"הרוכשים חוזרים לתל אביב", אומר חן ומספק אנקדוטה מעניינת - "באותו בניין יש דירות ב-50 אלף שקל למ״ר וגם 75 אלף״. הסיבות לפער הן קומה גבוהה ששווה יותר, גימור איכותי לעומת גימור בסיסי, וחניה ששווה הרבה כסף.
- אנשי העיר השיגה רוב דרוש בפרויקט ריינס בתל אביב; צפי הכנסות: 370 מיליון שקל
- איך מגייסים 50 ומרוויחים 60? רוטשטיין תרשום רווח נאה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מה אתה רואה בשוק היוקרה?
