לקנות דירה או להישאר בשכירות? המחשבון שעונה על השאלה הגדולה

זו אולי ההחלטה הפיננסית הגדולה בחיים, ורוב האנשים מקבלים אותה מהרגש. מחשבון שכירות מול קנייה מחזיר את המספרים לתמונה: מזינים את מחיר הדירה, ההון העצמי, ריבית המשכנתא, שכר הדירה החלופי, מספר שנות ההשוואה וקצב עליית מחירי הדירות ושכר הדירה, ומקבלים את עלות הנטו של כל מסלול. בצד הקנייה נספרים תשלומי המשכנתא בניכוי ההון שנצבר בנכס, ובצד השכירות דמי השכירות בניכוי תשואה אלטרנטיבית על ההון העצמי שנשאר מושקע בשוק.

הכלי מיועד לזוגות צעירים שמתלבטים אם לקפוץ למים, למשפחות ששוקלות לעבור עיר ותוהות אם לקנות בה מיד או לשכור קודם, וגם למי שמכרו דירה ובוחנים אם למהר לקנות אחרת. ההשוואה רגישה מאוד להנחות, ובדיוק בשביל זה היא קיימת: לראות מתי התשובה מתהפכת.

דוגמה: דירה ב-2,300,000 שקל עם הון עצמי של 600,000 שקל וריבית משכנתא של 5%, מול שכירות חלופית של 5,000 שקל בחודש, לאורך 15 שנים, בהנחת עליית ערך של 3% בשנה ועליית שכר דירה של 2%. ההחזר החודשי יעמוד על כ-9,126 שקל, אבל בזכות ההון שנצבר בדירה ועליית ערכה לכ-3,583,000 שקל, הקנייה יוצאת בתרחיש הזה זולה יותר בכ-1,344,000 שקל.

חשוב להבין מה באמת מניע את התוצאה: בתרחישים של עליית ערך משמעותית הקנייה כמעט תמיד מנצחת, כי הרווח על הנכס עובד על כל שוויו, בעוד שהתשואה האלטרנטיבית של השוכר עובדת רק על ההון העצמי. בתקופות של מחירים קופאים או יורדים, השכירות עם השקעת ההון בשוק עשויה דווקא לנצח. זכרו גם שהמודל אינו כולל מס רכישה, תחזוקה וביטוח, שמכבידים על צד הקנייה במציאות.

שנו את עליית הערך ל-0% וראו איך התמונה משתנה מקצה לקצה. המחשבון לא מחליט במקומכם, אבל הוא הופך ויכוח רגשי לשיחה על מספרים.