רמת גן הראה הדמיה
צילום: מיכאלה איתן

מחירי הדירות ברמת גן - השכונות היקרות, המחירים במרכז העיר

שכר הדירה, העליות על פני זמן ועסקאות אחרונות

צלי אהרון | (8)

מעל 2,000 דירות מוצעות למכירה בעיר רמת גן - גם דירות יד 2 וגם דירות חדשות. בעיר יש כ-170 אלף תושבים כך שבהערכה גסה יש כ-50 אלף דירות. תוכנית המתאר מדברת על רבבות דירות חדשות, אבל אלו פרויקטים של שנים. היצע של 2,000 דירות בעיר של 50 אלף דירות הוא לא נמוך, אבל רמת גן מבוקשת. ההיצע בחודשים האחרונים דומיננטי יותר וזה גורם לירידות מחירים בחודשים האחרונים, בדומה לרוב הערים בארץ.

זה תלוי כמובן בשכונה הספציפית, אך נראה שמדובר על אחוזים בודדים, סביב 5%. בטווח של 6-8 חודשים. כשבוחנים את העסקאות האחרונות בעיר, מקבלים כמובן שונות בין השכונות כשתוך כדי רואים גם את השינויים במחירים ביחס לעסקאות קודמות. מדובר על מספר רב של עסקאות כאלו (של דירות שנמכרו בזמן האחרון אחרי שלפני מספר שנים היתה בהם עסקה) ואז ניתן לגלם את העלייה השנתית במחירי הדירות. בממוצע רב שנתי מדובר על כ-7% בשנה בעשור האחרון, כאשר יש גם מקרים עם תשואות הרבה יותר גבוהות, כנראה בעיקר בזכות השבחה של התחדשות עירונית. 


שכר הדירה בעיר מבטא תשואה קרוב ל-3%, ככל שהדירה קטנה יותר כך התשואה על הנכס גבוהה יותר. הנה העסקאות בשכונות שונות:


יד לבנים

עוזיאל 15, קומה שישית, 3 חדרים, 84.0 מ"ר, 3.22 מיליון שקל (38.3 אלף שקל למ"ר)

הרא"ה 136, קומה רביעית, 3 חדרים, 64.0 מ"ר, 2.47 מיליון שקל (38.6 אלף שקל למ"ר)

השלוח 10, קומה ראשונה, 3 חדרים, 77.0 מ"ר, 2.55 מיליון שקל (33.1 אלף שקל למ"ר)

הנח"ל 9, קומה שנייה, 3 חדרים, 68.4 מ"ר, 1.30 מיליון שקל (19.0 אלף שקל למ"ר)

צל הגבעה 3, קומה רביעית, 4 חדרים, 104.0 מ"ר, 3.70 מיליון שקל (35.5 אלף שקל למ"ר)

שכונת הגפן

המבדיל 19, קומה שנייה, 3 חדרים, 53.0 מ"ר, 2.60 מיליון שקל (49.1 אלף שקל למ"ר)

פני הגבעה 20, קומה מרתף, 3.5 חדרים, 68.5 מ"ר, 2.25 מיליון שקל (32.8 אלף שקל למ"ר)

הדר 7, קומה חמישית, 3 חדרים, 66.5 מ"ר, 3.07 מיליון שקל (46.2 אלף שקל למ"ר)


מרום נוה

מאיר בעל הנס 24, קומה שנייה, 5 חדרים, 117.6 מ"ר, 3.10 מיליון שקל (26.4 אלף שקל למ"ר)

יוחנן באדר 8, קומה שמונה עשרה, 4 חדרים, 99.5 מ"ר, 3.43 מיליון שקל (34.5 אלף שקל למ"ר)

תרצה 6, קומה 1, 2 חדרים, 67.2 מ"ר, 2.13 מיליון שקל (31.7 אלף שקל למ"ר)

יוחנן באדר 4, קומה שלוש עשרה, 5 חדרים, 125.6 מ"ר, 3.94 מיליון שקל (31.4 אלף שקל למ"ר)


מרכז העיר

ארלוזורוב 30, קומה שלישית, 3 חדרים, 52.0 מ"ר, 2.18 מיליון שקל (41.8 אלף שקל למ"ר)

ביאליק 39, קומה 14, 3 חדרים, 74.0 מ"ר, 3.10 מיליון שקל (41.9 אלף שקל למ"ר)

ז'בוטינסקי 22, קומה שנייה, 4 חדרים, 73.2 מ"ר, 2.95 מיליון שקל (40.3 אלף שקל למ"ר)

האש"ל 18, קומה ראשונה, 3 חדרים, 60.7 מ"ר, 2.65 מיליון שקל (43.7 אלף שקל למ"ר)

קריניצי 56, קומה שנייה, 3 חדרים, 82.7 מ"ר, 2.50 מיליון שקל (30.2 אלף שקל למ"ר)

הגיבורים 3, קומה ראשונה, 3 חדרים, 73.0 מ"ר, 2.50 מיליון שקל (34.2 אלף שקל למ"ר)

הילד 15, קומה ראשונה, 3.5 חדרים, 71.5 מ"ר, 2.87 מיליון שקל (40.1 אלף שקל למ"ר)

קריניצי 79, קומה קרקע, 3 חדרים, 52.0 מ"ר, 2.19 מיליון שקל (42.1 אלף שקל למ"ר)

תגובות לכתבה(8):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 7.
    רק אמת 16/07/2025 15:33
    הגב לתגובה זו
    ברחוב הדר 7 קומה 5 דירה 80 מר אין דירות שהם 65 מר כפי שרשום בכתבה
  • 6.
    אנונימי 15/07/2025 22:33
    הגב לתגובה זו
    כתב יקר מחירי הדירות בשכונת מרכז העיר מגלמת את פרויקטים של התחדשות העירונית. זה ממוצע של 30000 למטר ביום שמשי במיוחד.זה תורם לבלוף של עליות המחיר כפי שהלמס מציגים
  • 5.
    אנונימי 15/07/2025 18:02
    הגב לתגובה זו
    אתה צריך להיות עשיר על מנת לקנות פה דירה אבל לא חכם ומיותר להסביר הנבון יודע אבל נמתין להמשך שנתיים מילחמה ללא הפסקה עתיד מוטל בספק גדול ולא משנה מי הממשלה שתהיה כי האיזור מאוכלס בעשרות רבות של מליונים מטורפים ורוצחים טילים ופצצות ואפילו אם אתה הולך ברחוב לתומך מלא רוצחים ערבים מסתובבים אצלינו חופשי זה מה יש באמת ואתה תחליט לפי הבנתך
  • קשקשן (ל"ת)
    דפנה 16/07/2025 12:41
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    אורח פורח 15/07/2025 12:44
    הגב לתגובה זו
    רק טמבל יקנה דירה הקבלנים בלחץץץץ
  • 3.
    הנדלן בקריסה שום פמפום לא יעזור (ל"ת)
    רועי 14/07/2025 12:41
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    בבר מהממד 14/07/2025 10:11
    הגב לתגובה זו
    השוק על הפנים מי שמנשים אותו זה הבנקים החזירים
  • 1.
    שכונת הגפן זה הדבר הבא... (ל"ת)
    אנונימי 14/07/2025 08:58
    הגב לתגובה זו
הדמיית הפרויקט. קרדיט: גיל מינסטר אדריכליםהדמיית הפרויקט. קרדיט: גיל מינסטר אדריכלים

אשדוד: פינוי-בינוי ברובע ב׳ קיבלה אישור, 2.16 אלף דירות יוקמו בציר הרצל-המעפילים

התכנית חלה על כ-146 דונם ותכלול תשעה מגדלים בני 32 קומות לצד מבני ציבור, שטחי מסחר ותעסוקה. 487 דירות ישנות ייהרסו ובמקומן יתווספו כ-1,670 דירות חדשות; תמהיל הדירות יהיה דירות קטנות לצעירים ומשפחות צעירות



צלי אהרון |


הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ״ל) נתנה תוקף רשמי לתכנית ההתחדשות העירונית בציר הרצל-המעפילים ברובע ב’ באשדוד, מהלך שמסמן שלב משמעותי בהפיכת אחד הצירים המרכזיים בעיר למוקד מגורים, מסחר ותעסוקה חדש. 

התכנית משתרעת על פני כ-146 דונם וכוללת הקמה של 2.16 אלף דירות חדשות, לצד שטחי ציבור, מסחר ותעסוקה בהיקפים משמעותיים. כיום קיימות במתחם 18 שיכוני רכבת ישנים ובהם 487 דירות, שיפונו לטובת הפרויקט. המשמעות היא תוספת נטו של כ-1.67 אלף דירות חדשות שעתידות להיבנות בלב העיר. במסגרת התכנון נקבע כי יוקמו תשעה מגדלים שיגיעו עד ל-32 קומות, לצד חמישה בניינים בני 10 קומות, מה 'שיוסיף צבע' לאזור. 

אחד מהמאפיינים הבולטים בתמהיל הוא ההקצאה של כ-432 דירות קטנות במיוחד, בשטח של עד 55 מ"ר, המיועדות עבור צעירים, זוגות בתחילת דרכם ומשפחות קטנות. בכך נותנת התכנית מענה לצורך הממשי בהגדלת ההיצע של דירות קטנות ונגישות במחירים יחסיים לשוק.

החזון העירוני אינו מתמקד רק בבנייה למגורים, התכנית כוללת גם כ-34.5 אלף מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה, שצפויים להחיות את ציר הרצל, ולהעניק לו אופי של רחוב עירוני פעיל יחסית עם חזיתות מסחריות, מדרכות רחבות ועצי צל. 

נוסף על כך, כ-319 אלף מ"ר יוקצו לשטחי ציבור ולשימושי דיור מיוחד, בהם מוסדות חינוך, מבני תרבות, ואף אופציה לדיור מוגן או בתי אבות, בהתאם לצרכי האוכלוסייה המשתנה. בין היתר מתוכנן גם בית ספר יסודי חדש שייתן מענה לגידול הדמוגרפי.

אאורה יהוד
צילום: סטודיו 84

ההוכחה שמחירי הדירות יורדים ומה קרה ביולי-אוגוסט בשוק

בדוחות הרבעון השני של חברות הבנייה יש נפילה בכמות הדירות הנמכרות, אבל חלקן מדווחות על מכירות מוגברות בחודשים יולי-אוגוסט ומספרים לנו שהציבור חזר לקנות דירות. המציאות אחרת - אחרי שהן מורידות מחירים בשיעורים גבוהים, הציבור קונה  

צלי אהרון |

הקבלנים מוכרים פחות דירות. זה לא סוד, ורואים את זה גם בנתוני משרד האוצר, גם בנתוני הלמ"ס וגם בדוחות הכספיים של הקבלנים. היקף המכירות של דירות מקבלנים ירד לשפל חודשי של 20 שנים. זה קורה במקביל לירידת מחירים. בלמ"ס מדברים על ירידה של 1.4%, אבל זו לא ירידה מעודכנת (היא בדיליי של חודשיים וחצי) וגם בלמ"ס אין נטרול של מבצעים והנחות שהם מרכיב גבוה מירידות המחירים בשטח. למה? ככה. כתבנו על הבדיחה בנתונים והבעיה שהיא על חשבוננו. מי שרוצה להיזכר או להתעמק, מוזמן: איך הטעויות של הלמ"ס משפיעות על הכסף שלכם? , זה האיש שבגללו מחירי הדירות עלו - והוא גם האיש שיכול לתקן את הנזקההסבר של הלמ"ס לעיוותים במדד המחירים - זה לא אנחנו, זה אתם.


הירידה בפועל במחירי הדירות היא מעל 5%, ויש לנו בשורה - הירידה מחריפה בחודשים האחרונים. הקבלנים בלחץ וביולי-אוגוסט הם מורידים מחירים דרך מבצעים-הנחות, מבצעי מימון ועוד. בדוחות הכספיים בדוחות הדירקטוריון הם מדברים על "שפיפות" ביקושים במחצית הראשונה וחלקם מספרים על חזרה לקצב מכירות טוב ביולי-אוגוסט, אבל זה רק בזכות ההנחות והמבצעים. אאורה בולטת - המכירות שלה ביולי אוגוסט (מאז סוף יוני ועד פרסום הדוח הכספי - אתמול)  הם מעל 400 דירות, כשבחצי שנה היא מכרה כ-300 דירות. איך זה קרה?

זה לא הסתערות של רוכשי דירות, אלו מבצעים והנחות גדולות של אאורה בעיקר עם מועדון חבר. תתרגמו את המבצעים האלו למחיר אפקטיבי ותקבלו הנחה נוספת שהיא זו ששכנעה את הרוכשים לקנות. הרוכשים לא מסתערים - הם מחכים לירידה ואז קונים. 

גם חברות נוספות מדברות על עלייה בכמות הדירות הנמכרות ביולי-אוגוסט, אבל היא לא דרמטית כמו אצל אאורה והיא מלווה בהסברים של - חזרה לעניינים אחרי המלחמה שהתרחשה ביוני, וגם - הגדלת גודל הממ"ד. זו אכן בשורה לשוק הדירות. זו מתנה לקבלנים ולרוכשי הדירות. כאשר מקבלים 15 מטר רבוע במקום 9-12 מטר רבוע, זה משמעותי, זה הופך את החדר "הבעייתי" לחדר לכל דבר, ואפילו חדר גדול. חברות מכרו "במתנה" את התוספת הזו, בפועל הן לא משלמות  עליה השבחה, רק עבודה וחומרים, ומבחינת הרוכשים הם מקבלים עוד 3-6 מטר רבוע, זה אפקטיבית הנחה של כ-3%-5% במחיר הדירה וזה מתלווה למבצעים והנחות נוספים.

כשמנסים למצוא את נקודת שיווי המשקל בחודשים יולי-אוגוסט בין המחיר לכמות, מבינים שהכמות עלתה אך המחיר האפקטיבי ירד. זו לא ירידה דרמטית, אבל כדי להשיג קונים, הקבלנים מספקים הנחות אפקטיביות נוספות של 3%-5%. בהינתן הירידה מתחילת השנה, אנחנו כבר באזור ה-7%-8% ירידה מתחילת שנה. לא בכל מקום, יש הטרוגניות רבה.