לקראת השנה החדשה - שוק המט"ח ומשולש האימפריות
הכלכלה האמריקנית והיפנית נלחמות במשברים, בזמן שנידמה שהאיחוד האירופאי חי בעולם שונה מהם וממשיך לדבר על אינפלציה ועל הסכנות שלה. הריבית האירופאית עומדת על 2.5% בזמן שביפן וארה"ב היא על סף ה-0% ריבית אפקטיבית. הבנק האירופאי תקווה שהכלכלה, אותה הוא מנסה לנהל, לא תקרוס בגלל אינפלציה גוברת אך תקווה היא דבר שלא קשור לכלכלה.
אין סיבה אמיתית להאמין שהכלכלה האירופאית לא תיכנס למחול השדים של הכלכלה העולמית. השאלה היא איך אירופה יכולה להמשיך לרוץ עם ריבית של 2.5% בזמן ששתי הכלכלות הגדולות בעולם עובדות על ריבית אפס? התשובה - היא לא יכולה! האיחוד האירופאי לא גמר את מהלך הורדות הריבית, ולא משנה מה הוא מנסה לשדר לעולם. הבעיה עם הגישה הזאת היא שהשוק מגיב אליה בכעס ואז הדולר מתחזק, כי השוק צופה האטה אז הוא נוטש אותו. יש כאלה שיגידו שזה הרצון של האיחוד יורו חלש. באמצע יולי טרישה הכריז שהצמיחה האירופאית תהיה יותר נמוכה משנים קודמות דבר שהצית את מכירת היורו בעולם כולו. טרישה המשיך לדבר על אינפלציה כבעיה המרכזית ופסל בהינף יד את המשבר העולמי כאיום. (ולפי תגובת השוק רוב סוחרי המטבעות האמינו לו והענישו אותו - תזכרו בנפילה הגדולה מ-1.60 דולר).
האירופאים שוב התחילו לדבר על בעיות אינפלציונית. האם הם מתכננים עוד פעם לרסק את היורו? כנראה שלא. השוק כבר מתמחר הורדת פתע בריבית בשיעור של בין 0.5% ל-2% אבל זה לא יציל את היורו. הדיבורים על הייצוב (שיווי משקל) בין אינפלציה לדפלציה הם לא מה שיקבעו את התחזקות המטבע. טרישה פועל לפי מודלים של קיינס - השינויים הדינמיים והמהירים בעולם לא יתנו לו להגיע לשיווי משקל ובטח שלא בשוק במטבעות. הריביות של אירופה יותר גבוהות משאר העולם, אפילו אם 2% לא תהיה הרצפה והוא ימשיך להוריד ריביות הוא יאחר את הרכבת.
ההצגה שהאירופאים מעלים היא שמרכז האיום הוא האינפלציה. הדבר יפגע בעיקר בסוחרי המטבעות שמאמינים למילים ולא למעשים ולעובדות הכלכליות ויתחילו להיכנס ללונג על היורו בזמן שזה יהיה בדיוק הזמן לכניסה לשורט על יורו.
יפן וארה"ב פעלו באגרסיביות שלא נראתה כמותה בזמנים מודרניים: הריביות הנומינליות של שני המדינות קרובות לאפס והריביות הריאליות עומדות על מספרים שלילים.
הממשל החדש בארה"ב בראשו ברק אובאמה מכין כבר תוכניות שיזרימו עוד סכומי עתק לצורך שיקום הכלכלה (בעיקר הסקטור הממשלתי- עבודות יזומות) . צריך להבין, שאני לא טוען שזה דבר שיחזק את הכלכלה ויוביל אותה לחוף מבטחים כי אני מסתכל על יפן, שכבר עשתה זאת והחזיקה את הריבית 5 שנים רצופות על 0.5% בזמן שהיא הזרימה סכומי עתק לשוק. ההיסטוריה מלמדת, שמהלך שכזה יוצר משבר בנקאי של חוסר יכולת להלוות כספים, אך זה בהחלט עדיף על המדיניות האירופאית של ישיבה על הגדר.
ארה"ב מטפלת בבעיות שלה על ידי הזרמת כספים לסקטור שלא מניב פרות. הכסף יצטרך לחזור בצורה מסוימת לקופה הציבורית בעזרת מיסים או הנפקת אג"חים לתקופה ארוכה יותר (הלוואות מהציבור). אפילו חיזוק המדיניות הפיסיקלית תגמר באיזה שהוא שלב - הממשלה לא יכולה להמציא כל הזמן דברים נוספים. ומה יקרה אז, לכל אותם עובדים זמנים שנלקחו לעבודה בשביל להניע את מחזור העבודה והצריכה ולבסוף יחזרו למאגר המובטלים?
למרות הבעיות של צורת הטיפול, האופן שבו ארה"ב מטפלת בכשלים בשווקים הוא מהלך שבונה אמון אצל המשקיעים (שזה חצי מהפיתרון) והאיחוד האירופאי לא פועל בכלל כדי לטפל בבעיות האמיתיות והוא יכול להמשיך לדבר על שיווי משקל והאינפלציה לעומת הדפלציה. בטווח הארוך אמון הציבור יעלם ואיתו גם הפרמטר המחזק כיום את היורו.
לקראת בואה של השנה החדשה ננסה לנבא את מצב היורו/דולר לחודשים הבאים עלינו לטובה. אני מאמין, כי בשנה הבאה שיקום הכלכלות של הדולר ושל היין יתפוס עוד יותר תאוצה ואירופה תהיה רחוקה מאחור, בצל חוסר הטיפול שלה במשברים, ויחד איתה גם היורו. הדבר יביא לכך שיותר השקעות וכספים יזרמו לדולר וניתן לומר, כי היורו-דולר שוב יהיה בדרכו ל-1.20.
* הכותב הוא מנהל חדר המסחר במט"ח ב-Real Stream Trading.
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
