יש על מה לבנות? נכסים ובנין אג"ח ה'
החברה הוקמה והתאגדה בישראל כחברה פרטית בשנת 1961. בשנת 1963 הפכה לחברה ציבורית ומאותה שנה נסחרות מניותיה של החברה בבורסה לני"ע בת"א. בעלת השליטה בחברה הינה חברת דיסקונט השקעות מקבוצת אי.די.בי שבשליטת נוחי דנקנר, המחזיקה באמצעות חברת בת בבעלותה המלאה ב-78.38% ממניות החברה. הציבור מחזיק ב-18.46% ממניות החברה. החברה נסחרת במדד ת"א 100 ושווי השוק שלה כיום מסתכם בכ-1.1 מיליארד שקלים.
נכסים ובנין, עוסקת בענף הנדל"ן על כל תחומיו בארץ ובחו"ל. הקבוצה, שהינה מהגדולות והוותיקות בחברות הנדל"ן בישראל, עוסקת בעצמה ובאמצעות חברות הבנות שלה בייזום, השכרה, ניהול והקמה של פארקים עסקיים ותעשייתיים, בנייני משרדים, מרכזים מסחריים ומבנים לתעשייה, כלומר נכסים מניבים.
כמו כן עוסקת הקבוצה בתחום הבנייה למגורים באמצעות ייזום, תכנון, פיתוח והקמה של שכונות מגורים למכירה. בנוסף, הקבוצה פועלת בחו"ל (בעיקר בארה"ב) בתחומים של נכסים מניבים ובנייה למגורים. בישראל, פועלת הקבוצה בענף ההדרים באמצעות החזקה ב-45% בחברת מהדרין.
במחצית הראשונה של שנת 2011 נבעו הכנסות הקבוצה מהשכרת נכסים, מכירת דירות ומקרקעין, מכירת תוצרת חקלאית ועלייה בשווי ההוגן של נדל"ן להשקעה, והסתכמו בכמיליארד שקלים. זאת לעומת הכנסות מאותם פרמטרים של 842 מיליוני שקלים במחצית הראשונה של שנת 2010 - גידול משמעותי של 20% בהכנסות החברה. הרווח התפעולי של החברה הסתכם במחצית הראשונה של 2011 ב-516 מיליוני שקלים לעומת 331 מיליוני שקלים בלבד בתקופה המקבילה אשתקד - גידול מרשים של 59%. הרווח הנקי של החברה במחצית הראשונה של שנת 2011 הסתכם ב-174 מיליוני שקלים לעומת 123 מיליוני שקלים בתקופה המקבילה אשתקד. העלייה ברווח נובעת משיפור בפרמטרים התפעוליים של הקבוצה, בעיקר בתחום הנכסים המניבים, ובנוסף מעלייה בשווי ההוגן של נדל"ן להשקעה.
ההון העצמי של נכסים ובנין עמד בסוף יוני 2011 על כ-2.62 מיליארד שקלים לעומת 2.87 מיליארד שקלים בסוף 2010. את השחיקה בהון העצמי ניתן לייחס לדיבידנד שחילקה החברה, וכן מהיחלשות שער הדולר במחצית הראשונה של שנת 2011.
האמצעים הנזילים של הקבוצה כוללים מזומנים, פיקדונות בבנקים ובטוחות סחירות. הם הסתכמו בסוף יוני 2011 בכ-2.1 מיליארדי שקלים לעומת כ-2.4 מיליארדי שקלים בסוף 2010. הקבוצה שומרת על יתרות נזילות גבוהות לאורך השנים - כ-18% מסך המאזן - יחס גבוה בהשוואה לחברות נדל"ן אחרות.
בנוסף, הקבוצה בעלת נכסי נדל"ן לא משועבדים בשווי של כ-4 מיליארדי שקלים. לוח הסילוקין של הקבוצה לשנים הקרובות מורכב מהלוואות בנקאיות ומפירעון אג"ח. בשנה הקרובה צפויה הקבוצה לשלם חוב של 760 מיליוני שקלים. לקבוצה נזילות גבוהה המגובה בתזרים קבוע מהנכסים המניבים, דבר שיסייע לה לעמוד בהתחייבויותיה בשנים הקרובות.
נכסים ובנ אגח ה: הקבוצה הציעה למשקיעים אג"ח מסדרה ה' בנובמבר 2009 בשווי כולל של 500 מיליון שקלים. אג"ח שאינן צמודות למדד כלשהוא תעמודנה לפירעון (קרן) בשלושה תשלומים שווים שישולמו בחודש נובמבר בשנים 2012-2014 כולל. הריבית בגין אג"ח אלה תשולם פעמיים בשנה בחודשים נובמבר ומאי בשנים 2010-2014. שיעור הריבית השנתית שנקבעה במכרז הינו 5.7%.
להלן הנתונים העיקריים לגבי אג"ח זו:
נכסים ובנין אג"ח ה' הינה חלק ממדד התל בונד השקלי. המדד ואג"ח המרכיבים את אותו מדד זכו לביקושים נאים השנה בעקבות הירידה באינפלציה במשק, וכך התשואה לפדיון ברוטו גבוהה במעט מהריבית על אג"ח.
מדובר בסדרה גדולה יחסית, אם כי קטנה בהשוואה לאחיותיה נכסים ובנין אג"ח ג' ו-ד'. בעוד שנה צפויה האג"ח לבצע תשלום של 33% מהקרן, דבר שיביא להקטנה נוספת בה. מח"מ הסדרה קצר יחסית ונוח במיוחד להשקעה בתקופת אי וודאות בשווקים.
חברת מעלות קבעה לאחרונה דירוג A לנכסים ובנין ולאג"ח שלה עם אופק שלילי לאחר הורדה מיציב. מעלות מודאגת מן העלייה ברמת המינוף של הקבוצה ברבעונים האחרונים, הנובעת בין היתר, מרכישת נכסים מניבים בחו"ל וחלוקת דיבידנדים גדולה בשנת 2011. הדבר מביא לעלייה ביחס החוב להון לרמה של קרוב ל-75% (עלייה מעל ל-75% עלולה לגרום להורדת דירוג).
עם זאת, מציינת מעלות לטובה את נזילות הקבוצה ותיק השוכרים החזק המניב תזרים איכותי ומעניק יכולת חיזוי טובה של הכנסות.הוא מאפשר גמישות תפעולית ללא צורך במימוש נכסים או במימון חוזר.
מידרוג העניקה לאחרונה לנכסים ובנין ולאג"ח שלה דירוג A1. דירוג החברה הושפע לחיוב מגודל, פיזור והיקף הנכסים המשמעותי בתחום הנדל"ן, תוך בסיס פעילות בולט לטובה בארץ. התמקדותה של הקבוצה בנכסים מניבים - ענף פעילות המאופיין ברמת סיכון נמוכה יחסית, ופועל להקטנת הסיכון העסקי של הקבוצה. במידרוג מציינים לטובה את הפרופיל העסקי והמיצוב הגבוה של חברות הבנות- "גב ים" ו"ישפרו", כמו גם את הנהלת הקבוצה שהינה בעלת ניסיון וותק נרחב.
לאור כל הנתונים שפורטו, האם כדאי לרכוש את נכסים ובנין אג"ח ה?
קבוצת נכסים ובנין - אחת מקבוצות הנדל"ן הגדולות והוותיקות במשק הישראלי - נהנית מנזילות גבוהה ותזרים קבוע מנכסיה המניבים. על כן לא צפויה הקבוצה לעמוד בשנים הקרובות בפני בעיה בתשלום חובותיה לבנקים ולבעלי אג"ח. כמו כן, התשואה על אג"ח משקפת היטב את רמת הסיכון הנמוכה הכרוכה בהשקעה באג"ח (אף על פי שאינה בעלת בטחונות) ואני רואה בה כמומלצת להשקעה.
הכותב, סיון ליימן, הינו יועץ השקעות פרטי ומנכ"ל
- 1.אגחניקית 22/11/2011 10:51הגב לתגובה זויהיה הרבה יותר זול בעתיד
- ומה קרה עד עכשיו? אמבטיית חלב אתונות? (ל"ת)וואלה יופי 22/11/2011 17:58הגב לתגובה זו

תן וקח - שחיתות מובנית בקשר בין בנק ישראל לבנקים
בצלאל סמוטריץ דורש מס יתר של 15% על רווחי הבנקים העודפים. זה לא פתרון טוב, אבל קודם צריך להבין את הבעיה - הבנקים עושקים אותנו כי הבכירים בבנק ישראל חברים של מנהלי הבנקים ומוצאים אצלם עבודה בהמשך - תראו את חדוה בר שמרוויחה היום מיליונים בבנק מזרחי טפחות ואיטורו והיתה המפקחת על הבנקים
לפני כחודש דיברנו עם פרופ' אמיר ירון, נגיד בנק ישראל. שאלנו אותו על רווחי הבנקים הגבוהים. הוא הסביר שהוא והבנק המרכזי פועלים כדי לייצר תחרות. אמרנו שאם 7 שנים זה לא צלח, אז אולי סמוטריץ' צודק וצריך להעלות את המס. הוא אמר שבשום פנים ואופן כי זו התערבות פוליטית בבנקים וזה יפגע באמון המשקיעים והציבור. אז אמרנו לו שהוא יכול בקלות לדאוג ובצורה יעילה יותר לשינוי צודק ונכון דרך הקטנת הרווחים המופרזים של הבנקים ושיפור הרווחה של הציבור. מספיק להעלות במעט את הריבית בעו"ש. שהבנקים ישלמו ריבית על העו"ש בדיוק כפי שהם גובים על חובה בעו"ש.
"לא, זה לא קיים במדינות מערביות, זה גם התערבות בבנקים". אגב, זה קיים לתקופות מסוימות במקומות שונים בעולם, אם כי זה נדיר, אבל גם מערכת כל כך ריכוזית ומוגנת כמו הבנקים המקומיים לא קיימת בשום מקום. היא מוגנת על יד בנק ישראל, לוביסטים, משקיעים, מומחים מטעם, אנשים שחושבים שרווחים של בנק חוזרים לציבור כי הציבור מחזיק בבנקים (ממתי הבנקים הפכו למדינה שמקבל מסים מהעם ודואגת לרווחתו, בריאותו, ביטחונו, ומה הקשר בין גב כהן מחדשרה שעושקים אותה בעו"ש ואין לה פנסיה שמחזיקה במניות בנקים). וחייבים להוסיף - גם התקשורת מגנה על הבנקים, מסיבות כלכליות, מסיבות של פחד מהוראות מלמעלה ומסיבות של קשרים עסקיים וקשרי בעלות.
וכך יצא שגופים שחייבים את כל הרווחים שלהם למודל העסקי הפשוט של עולם הבנקאות - קבל כסף, תן ריבית נמוכה למלווים ותגבה ריבית גבוהה מהלווים, והאם עושים את זה במינוף של 1 ל-10 כי המדינה מאפשרת ומגבה - מרוויחים תשואה של 17% על ההון ו-15% על ההון. אף אחד לא מרוויח ככה, וכל זה כשהציבור מקבל אפס על העו"ש.
פרופ' ירון אמר בסוף השיחה שהנה מגיעה תחרות עם הרפורמה של המיני בנקים. אחרי שניתקנו הבנו שאולי הוא באמת מאמין בזה, או שהוא מערבב אותנו או שהוא תמים. אבל תמים ככל שיהיה הוא יודע טוב מאוד שלו עצמו ובעיקר לכפופים לו יש סיכוי טוב מאוד להיכנס למערכת הבנקאית. זה לא סתם להיכנס למערכת הבנקאית, זה להרוויח מיליונים. חדוה בר היתה מפקחת 5 שנים עד 2020. לפני שבוע היא נכנסה להיות דירקטורית בבנק מזרחי טפחות. היא מרוויחה מיליון שקל, יש לה סיכוי טוב להיות גם היו"רית בהמשך. לפני זה ובעצם במקביל היא גם יועצת, משנה למנכ"ל איטורו ועוד תפקידים. מיליונים זרמו לחשבון הבנק שלה, וזה בסדר, אבל אם היא היתה סליחה על הביטוי - "ביצ'ית" שעושה את העבודה למען הציבור ונכנסת בבנקים לטובת הציבור, האם היא היתה מוצאת עבודה?
- המפקח על הבנקים: “השוק השתנה מאז רפורמת בכר - נדרש עדכון רגולטורי”
- בקרוב: מוקד הונאות טלפוני 24/7 בכל הבנקים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אם בר היתה דואגת לתחרות, מסתכסכת עם הנהלות הבנקים, אבל מייצרת תחרות, מספקת ריבית טובה לציבור ועדיין שומרת על יציבות הבנקים (בנקים יכולים להיות יציבים גם ב-9% תשואה, לא רק ב-15%), האם היא היתה הופכת לחלק מהמערכת הבנקאית? יציבות הבנקים אבל זה לא אומר שהם צריכים להרוויח רווחים עודפים וזה לא אומר שזה צריך לבוא על חשבון הציבור, אבל בפיקוח על הבנקים נמצאים אנשים שרוצים להרוויח בהמשך. במקום לקבל 2 מיליון שקל בשנה בעבודה מפנקת, היא היתה מרצה בשני קורסים במכללה או באוניברסיטה (בלי לזלזל כמובן).

הממשלה הכריעה: גלי צה״ל תיסגר
גלי צה״ל תיסגר עד מרץ 2026: הצעת שר הביטחון ישראל כ״ץ אושרה פה אחד, בניגוד לעמדת היועצת המשפטית לממשלה; המיונים לתחנה נעצרו מיידית, חיילי היחידה ישובצו מחדש, וגלגלצ תיבחן בנפרד
אחרי דיונים ארוכים, המלצות ועתירות, הממשלה קיבלה הבוקר החלטה דרמטית בנוגע לאחת התחנות המזוהות ביותר עם המרחב הציבורי בישראל. שרי הממשלה אישרו פה אחד את הצעת שר הביטחון ישראל כ"ץ לסגור את תחנת הרדיו הצבאית גלי צה״ל, במהלך שצפוי להסתיים עד 1 במרץ 2026. ההחלטה כוללת צעדים מיידיים בשטח, ובראשם עצירת המיונים לתחנה ושיבוץ מחדש של החיילים המשרתים בה, והיא מתקבלת בניגוד לעמדת היועצת המשפטית לממשלה, שהזהירה מפני פגיעה בשידור הציבורי ובחופש הביטוי.
"תחנה צבאית עם פוליטיקה אינה מודל דמוקרטי"
בדבריו בישיבת הממשלה הציג שר הביטחון את הקו שלו. לשיטתו, עצם קיומה של תחנה צבאית המשדרת תכני אקטואליה ופוליטיקה הוא חריג ואינו מקובל בדמוקרטיות מערביות. כ״ץ טען כי גלי צה״ל חרגה לאורך השנים מהמנדט שניתן לה, והפכה מגוף שנועד לשרת את חיילי צה״ל ומשפחותיהם לבמה לדעות פוליטיות, שחלקן כוללות ביקורת ישירה ולעיתים חריפה על הצבא עצמו, מפקדיו ופעילותו.
לדבריו, העיסוק הפוליטי פוגע באחדות הצבא ובמורל הלוחמים, בעיקר בתקופה של מלחמה מתמשכת, ואף יוצר בלבול מסוכן בזירה החיצונית. כ״ץ ציין כי אויבי ישראל עלולים לפרש מסרים המשודרים בתחנה כעמדה רשמית של צה״ל, בשל היותה יחידה צבאית. ראש הממשלה בנימין נתניהו הצטרף לעמדה הזו וחיזק אותה, כשהדגיש כי המצב הקיים אינו סביר ואינו מתאים למדינה דמוקרטית, ואף השווה אותו למודלים הנהוגים במשטרים שאינם רלוונטיים לישראל.
שרים נוספים בדיון העלו טענות משלימות, ובהן היעדר תשתית חוקית מוצקה להפעלת התחנה. לטענתם, האישור המקורי שניתן לגלי צה"ל בשנת 1950 היה זמני ומוגבל, ומאז לא עוגן בהחלטת ממשלה מסודרת או בחקיקה. כ״ץ הסתמך גם על עמדות של בכירי צבא בעבר ובהווה, כפי שהוצגו בפני ועדות מקצועיות, שלפיהן יש קושי מובנה בכך שיחידה צבאית פועלת כגוף תקשורת עצמאי עם חופש עריכה מלא.
- תיסגר או לא תיסגר: מה יקרה לגלי צה"ל וכמה היא מפסידה בשנה?
- גנץ לאחר סערת ברדוגו: "אין מקום לתחנה צבאית בישראל"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
התנגדות משפטית ועתירות לבג"ץ
לצד ההכרעה העקרונית, הממשלה אישרה שורה של צעדים אופרטיביים שנכנסים לתוקף באופן מיידי. שר הביטחון הנחה לעצור לאלתר את כלל המיונים לגלי צה״ל, הן לשירות סדיר והן לשירות מילואים, ולהפסיק שיבוץ של חיילים חדשים בתחנה. החיילים המשרתים כיום בגלי צה״ל צפויים לעבור תהליך הדרגתי של שיבוץ מחדש ביחידות צה״ל השונות, תוך מתן עדיפות לתפקידי לוחמה ותפקידי תומכי לחימה.
