יום המכר בעסקת נדל"ן הדורשת אישור ראש הוצל"פ נדחה ליום השלמת העסקה

לילך צור | (1)

מאת: עו"ד (רו"ח) משה כדר ועו"ד אמנון סמרה

בפסק הדין ו"ע 1284/09 שעלים ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, שניתן ביום 11.10.2011, קבע בית המשפט המחוזי בתל אביב כי יום המכירה בעסקאות המחויבות אישור ראש ההוצאה לפועל (להלן: "הוצל"פ") (כינוס נכסים, פירוק וכדומה) - הוא אינו יום אישור העסקה על ידי ראש ההוצאה לפועל, אלא יום סיום הליכי ההוצאה לפועל והתשלום על ידי הרוכש על פי תקנה 69 לתקנות ההוצאה לפועל, התש"ם-1979 (להלן: "התקנות").

העובדות

נכס מקרקעין הנמצא ברחוב המסגר בתל אביב נמכר על ידי העוררים - בעלי הנכס - לחברת בני משה קרסו בע"מ. מכירת המקרקעין הצריכה את אישורו של ראש ההוצאה לפועל. לצורך נטילת משכנתה לרכישת הנכס על ידי הקונה, הוגשה ביום 31.7.2007 בקשה בהסכמת החייבים (המוכרים) לאישור הסכם המכר של המקרקעין על ידי ראש ההוצל"פ לטובת הזוכה, בנק הפועלים בע"מ (הבנק המלווה במקרה דנן). ביום 31.7.2007 אושרה הבקשה על ידי ראש ההוצל"פ ונקבעה לביצוע בתאריך 1.8.2007. תאריך הדפסת ההחלטה הוא 5.8.2007.

נוסף על כך הוצאו ביום 9.3.2008 שלושה צווי מכר מכוח חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 לכל אחד מהמוכרים-העוררים, בדבר זכאותם למכור את הנכס נקי מכל שיעבוד.

לטענת מנהל מיסוי מקרקעין, על פי הקבוע בסעיף 19(1) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"), יום המכירה הוא יום אישור ראש ההוצל"פ - כלומר 31.7.2007 - היום האחרון שבו חל חוק מס מכירה, ולפיכך העסקה חבה במס מכירה (בשיעור 2.5% מערך המכירה). מנגד העוררים טוענים כי יום המכירה מאוחר ליום 31.7.2007 וחל רק עם "השלמת הליכי המכירה בהוצאה לפועל", על פי הקבוע בתקנות.

הכרעת ועדת הערר

ועדת הערר (רו"ח צביקה פרידמן, רו"ח נדב הכהן והשופט בדימוס דוד בר אופיר) מנתחת את המונח "יום המכירה" הקבוע בסעיף 19(1) לחוק, ומגיעה למסקנה כי מאחר שלא קיימת הגדרה מפורשת בסעיף זה למונח "סיום הליכי המכירה", יש לפנות להוראות הדין הכללי והתקנות בהקשר הנדון.

תוך בחינת התכלית של סעיף 19(1) לחוק והתייחסות להוראות חוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז-1967, תכליתו ותקנותיו, תוך שהיא מנמקת החלטתה ומביעה עמדתה החלוקה על הפסיקה בעניין וילר (עמ"ש 107/09) ובעניין אמר (ו"ע 3033/04), וכן ראו פסקי הדין רפלד ושרון אלדר, מגיעה ועדת הערר הנכבדה למסקנה כי יום המכירה לעניין סעיף 19(1) לחוק הוא יום סיום הליכי המכירה כהגדרת מונח זה בתקנות, ומכל מקום לאחר יום 31.7.2007 במקרה נשוא הערר. מסקנה זו מביאה לביטול החבות במס מכירה בעניין זה.

הוועדה הנכבדה הגיעה למסקנה כי אישור העסקה לביצוע ב-31.7.2007 על ידי ראש ההוצל"פ - אין בו די, ורק חתימת הצדדים על ההסכם ותשלום על ידי הקונה בשלב מאוחר יותר הקימו את אירוע המס ויצרו עסקה בעלת תוקף. אילו צד בהסכם היה מעוניין לתבוע על סמך ההסכם קודם לחתימתו, הרי גם לאחר אישורו על ידי ראש ההוצל"פ ספק אם היה לו בסיס חוזי משפטי לכך.

יוצא אפוא כי יום העסקה הוא המאוחר מבין יום האישור של ראש ההוצל"פ או יום חתימת ההסכם והתשלום על ידי הרוכש, ולא יום אישור ראש ההוצל"פ.

לטעמנו, לקביעה זו של ועדת הערר הנכבדה השלכות החייבות למצוא ביטוין, הן בשומות חדשות שמוציא מנהל מיסוי מקרקעין בעניינים דומים והן בשומות תלויות ועומדות בסוגיות כגון אלו.

יתרה מכך, לטעמנו קיימת השלכה ישירה גם לעסקאות רווח הון (מס הכנסה) הכפופות לאישור ראש ההוצל"פ, שכן במקרים כגון אלו יחול דין זהה. גם בעסקאות רווח הון אלו יידחה מועד המכירה למועד התשלום וסיום הליכי המכירה, כקבוע בתקנה 69 לתקנות. לפי עניות דעתנו, ראוי כי המחוקק ייתן דעתו בהקדם לסוגיית המע"מ, כדי למנוע תאונות ותקלות מס נשוא עסקאות אלו.

תגובות לכתבה(1):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 1.
    לא כתב טענות, קצת 15/11/2011 01:53
    הגב לתגובה זו
    תבונה והיגיון וכתיבה בטעם לא יזיקו, נעזוב שפסה" ד מוזר - אמנם פה התכלית ראויה אבל יכול להזיק באלף מצבים אחרים - משהו פה תמוה.
ביטוח לאומי
צילום: Shutterstock

ביטוח לאומי מסרב להיות אחראי על בדיקות תגי הנכים

המוסד לביטוח לאומי - "העומסים חריגים, הוועדות מטפלות ב-600 אלף תיקים בשנה"

רן קידר |

הצעה שמופיעה בטיוטות חוק ההסדרים לשנת 2026 מבקשת לבצע שינוי דרמטי בתהליך הנפקת תגי חניה לנכים: ביטול הבדיקות הרפואיות הישירות ברשות הרישוי של משרד התחבורה, והעברת הסמכות להחליט על הזכאות לגופים אחרים, בעיקר הביטוח הלאומי, משרד הביטחון ומשרד העבודה והרווחה. במקום בדיקה חדשה בכל בקשה, המערכת תסתמך על אישורים רפואיים קיימים שכבר ניתנו לאותם אנשים במסגרת קצבאות נכות או שיקום.

הביטוח הלאומי מתנגד נחרצות. המוסד טוען שהוועדות הרפואיות שלו מטפלות כיום בכ-600 אלף תיקים בשנה, מספר שיא שנובע בעיקר מהשלכות מלחמת “חרבות ברזל”, תביעות מילואימניקים, נפגעי פעולות איבה ומשפחות חטופים ונעדרים. הוספת מאות אלפי בקשות לתגי חניה תגרום לעיכובים של חודשים ארוכים, ודווקא האנשים שהתג נועד לסייע להם,  נכים קשים, חולים כרוניים וילדים עם מוגבלות – יישארו ללא פתרון ניידות מיידי.

תגים מזוייפים

בישראל חל זינוק חסר תקדים במספר תגי הנכה. ב-2020 עמד המספר על כ-90 אלף תגים פעילים; כעת הוא הגיע כ-660 אלף גידול של פי 7.5 בחמש שנים בלבד. חקירות משטרה ודוחות מבקר המדינה חשפו כי עשרות עד מאות אלפי תגים הונפקו במרמה, באמצעות מסמכים רפואיים מזויפים או “רופאים מומחים” שחתמו בתשלום. התוצאה בשטח: חניות נכים תפוסות על ידי מי שאינם זכאים, ונכים אמיתיים נאלצים לחפש חניה רחוק או לוותר על יציאה מהבית.

במהלך השנה פרסם משרד התחבורה נוהל חדש וקשוח יותר להנפקת תגים, שכלל דרישה למסמכים עדכניים וביטול חידושים אוטומטיים. אולם יישום הנוהל נדחה שוב ושוב, וההצעה הנוכחית בחוק ההסדרים נתפסת כניסיון לעקוף את הבעיה הבירוקרטית על ידי העברת האחריות לגוף אחר.

הביטוח הלאומי מדגיש שוב ושוב כי “תגי חניה לנכים אינם בסמכותנו ואינם חלק מהמשימות שלנו”. נציגי המוסד אמרו בדיונים בכנסת שהעומסים כבר כיום חריגים, וקליטת הנושא תפגע קודם כל באוכלוסיות המוחלשות ביותר. מנגד, משרד האוצר ומש משרד התחבורה טוענים שהשינוי יחסוך כסף ציבורי, יקטין משמעותית את הזיופים ויאפשר בדיקה מחודשת שיטתית של כל התגים שהונפקו בעשור האחרון. לפי הערכות פנימיות, שלילת התגים הלא-כשרים עשויה להחזיר לשוק מאות אלפי מקומות חניה ייעודיים. בחלק מגרסאות ההצעה נקבע גם שתושבי חוץ ומי שאינם זכאי קצבה מביטוח לאומי או ממשרד הביטחון ימשיכו להיבדק במשרד התחבורה – כדי למנוע ניצול נוסף של הפרצה.

דוח דו"ח דוחות מסמכים מחשבון מספרים נתונים טבלה חשבון עמלות שורה ניהול דמי כסף חסכון פנסיה מס העלמות העלמת
צילום: Pixabay

החשד: העלמת הכנסות משיפוצים ובנייה בסכום של כ-1.5 מיליון שקל

וגם - הון שחור והעלמות מס,  שאלות ותשובות

מנדי הניג |

רשות המסים, באמצעות משרד פקיד שומה חקירות ירושלים והדרום ובשיתוף אגף החקירות של ביטוח לאומי, מנהלת חקירה גלויה בחשד להעלמת הכנסות בהיקף של כ-1.5 מיליון ש"ח על ידי חאתם תמימי, תושב העיר העתיקה בירושלים העוסק בשיפוצים ובנייה. החשוד, בן 45, נלקח לחקירה באוקטובר 2025 ושוחרר בתנאים מגבילים על ידי בית משפט השלום בירושלים, הכוללים איסור יציאה מהארץ, דיווח תקופתי על פעילותו העסקית והתייצבות קבועה בפיקוח.

מבקשת המעצר, שפורסמה לאחרונה, חושפת דפוס התנהלות שיטתי. בשנת 2020, בעקבות ביקורת ניהול ספרים, נפתח תיק נגד תמימי, אך הוא לא הגיש דו"חות מס לשנים 2020–2024, כולל הצהרת הון שנדרשה ממנו. בשנת 2022, פתח תיק על שם בת זוגו כמנגנון הסוואה, ובמסגרתו ביצע עבודות שיפוצים ובנייה ברחבי הארץ – בעיקר בירושלים, תל אביב ובאזור המרכז – ללקוחות פרטיים ומסחריים. עם זאת, דיווח רק על חלק קטן מההכנסות, בעוד ששארן נשמרו במזומן או בצ'קים שפודו אצל נותני שירותי מטבע כדי להימנע מתיעוד בנקאי. עדויות מלקוחות, שנגבו במסגרת החקירה, מאשרות תשלומים ישירים בסכומים של עשרות אלפי שקלים לעבודות כמו שיפוץ מטבחים, התקנת ריצופים והרחבות דירות, ללא חשבוניות.

החקירה חשפה כי תמימי לא ניהל ספרי חשבונות כנדרש בחוק, ולא הגיש דו"חות שנתיים מלבד דו"ח חלקי לשנת 2022 על שם בת זוגו. חיפושים שנערכו בביתה של בת הזוג תפסו מסמכים, מחשבים ורישומים ידניים המעידים על הכנסות נוספות של כ-300 אלף ש"ח בשנה. ממצאים אלה מצביעים על העלמה רטרואקטיבית בין 2020 ל-2023, עם פוטנציאל להרחבת החקירה ל-2024. רשות המסים מעריכה כי הסכום הכולל עשוי לגדול בעקבות ריבית וקנסות, והיא שוקלת העמדה לדין פלילי בעבירות של העלמת מס והלבנת הון.

מקרה זה אינו מבודד בענף השיפוצים והבנייה, הנחשב לאחד האזורים הרגישים להעלמות מס בישראל. על פי דוחות רשות המסים לשנת 2025, הענף מהווה כ-15% מכלל החקירות הפליליות בתחום המס, בעיקר בשל תשלומים במזומן, חוסר חובה להוצאת חשבוניות ללקוחות פרטיים וקושי באימות נתונים. בחודשים האחרונים דווחו מקרים דומים: במאי 2025, קבלן שיפוצים מדרום הארץ, יוסף פרץ, נחשד בהעלמת כ-2 מיליון ש"ח על פני חמש שנים, באמצעות פדיון צ'קים בצ'יינג'ים והעברות ישירות לספקים, כפי שפורסם בהחשד: העלמת הכנסות של כ-2 מיליון שקל בידי קבלן שיפוצים. באוגוסט 2025, חקירה משותפת של רשות המסים וביטוח לאומי חשפה רשת קבלנים במרכז שדיווחו רק 40% מההכנסות, בהיקף כולל של 4 מיליון ש"ח, עם תפיסת מסמכים וקנסות ראשוניים של 1.2 מיליון ש"ח. בנובמבר 2025, קבלן בנייה בתל אביב נעצר זמנית בחשד להעלמת 800 אלף ש"ח, לאחר תלונה של ספק חומרים שחשד בפעילות לא מדווחת.

האכיפה הממוקדת בענף משקפת מגמה של רשות המסים להגברת שיתופי פעולה עם גופים כמו משרד הבינוי והשיכון ומאגרי נתונים בנקאיים. ב-2025, נפתחו כ-450 חקירות חדשות בתחום, לעומת 380 ב-2024, עם דגש על קבלנים עצמאיים שאינם רשומים בפנקס הקבלנים. מצד אחד, זו תגובה לגירעון התקציבי ולצורך בגביית מסים נוספים, כפי שמעידים תיקוני החקיקה האחרונים שהעלו את שיעור המע"מ ל-18%. מצד שני, מבקרים בענף טוענים כי האכיפה יוצרת עומס על קבלנים קטנים לגיטימיים, שמתקשים להתמודד עם דרישות דיווח מורכבות, וממליצים על פישוט הליכים דיגיטליים להוצאת חשבוניות.