TV

איך קונים דירה בשווי מיליון שקלים עם סכום ראשוני של 100 אלף ש'?

בראיון ל-BizportalTV מסבירה צילה דקסלר איך גם עם הון עצמי נמוך ניתן לרכוש דירה ומספקת תחזית לשוק הנדל"ן (5:14 דקות)
לירן סהר | (37)

בעקבות זינוק מחירי הדירות בשלוש השנים האחרונות רבים מתקשים לגייס את ההון ההתחלתי הנחוץ לצורך רכישת נכס העומד על 30%-40%. צילה דקסלר, מנכ"ל חברת ביטוח המשכנתאות EMI מקבוצת הראל, מסבירה ל-BizportalTV כיצד בכל זאת ניתן ליטול משכנתא עם הון עצמי נמוך יותר. את לא חוששת שלווים לא יוכלו לעמוד בהחזר החודשי? "הרבה מאוד לווים שמגיעים אלינו עם הלוואות מנופחות ביחס ליכולת ההחזר מקבלים תשובה שלילית ונאמר להם שהם צריכים לרדת לדירה העומדת במידות שלהם."

תגובות לכתבה(37):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 21.
    מיואשת 18/04/2012 19:57
    הגב לתגובה זו
    היינו משפחה מאושרת היום אני עובדת כזונה ... והכל בזכות EMI . בעלי עזב אותי .הילדים בבית מחסה . הקצת שאני מרוויחה הולך על סמים . עזרו לי . לא רוצה נדבות ! רוצה עבודה . הכיכר שלפני חצי חינם בחולון .
  • 20.
    מה הם לא יעשו כדי להרויח ולדפוק את כולם.....ב (ל"ת)
    יגאל 07/12/2011 15:34
    הגב לתגובה זו
  • שלמה 03/04/2012 11:16
    הגב לתגובה זו
    EMI !
  • 19.
    מעודדת רכישת נכסים מעל ומעבר ליכולת הכספית (ל"ת)
    ככה יוצרים סאב-פריים 31/10/2011 18:27
    הגב לתגובה זו
  • 18.
    ליאור 30/10/2011 22:13
    הגב לתגובה זו
    תפסיקו לחיות באשליות שאאתם מבינים יותר מאנשי מקצוע . כל מילה שלה בסלע
  • 17.
    חיים 30/10/2011 12:44
    הגב לתגובה זו
    השם הוא דסקל ולא דקסלר.
  • 16.
    מנשה 30/10/2011 07:11
    הגב לתגובה זו
    מסקנים האנשים שמאמינים לזה.
  • 15.
    יוסף תמסיס 28/10/2011 08:38
    הגב לתגובה זו
    בסך הכל מה קורה כאן כל אחד התחיל לתקוע מחיר מופרז ותוך כדי בהלה אנשים התחילו לקנות דירות בכל מחיר חלקם היו חייבים להשקיע כסף מיותר שלהם וחלקם טיפשים שניגררו אחריהם וכנו מתוך פחד שהדירות ימשיכו לעלות אני אומר שאם אנחנו פשוט לא נרכוש דירות חדשות מקבלנים לא תהיה להם ברירה והם יתחילו להוריד מחירים ובעקבות זה גם שוק הדירות מיד שניה ירד משמעותית ולכן אני אומר שזה כמובן חרם חברתי חכם של ציבור הקונים שיכול להוזיל את מחירי הדירות תוך שנה מהיום דירה ממוצעת של 4 חדרים באיזור המרכז תימכר בסך של 800.000 ש" ח
  • 14.
    משכנע מאוד. שווה בדיקה! (ל"ת)
    ל.ו. 27/10/2011 22:54
    הגב לתגובה זו
  • 13.
    רועי 27/10/2011 17:02
    הגב לתגובה זו
    כמו ארה" ב. הרי זו הסיבה שהתרחש שם משבר נדל" ן. אנשים קנו נכסים עם 0- 10% הון עצמי. במשבר התעסוקתי הראשון (ותמיד יש כל כמה שנים), הריבית על המשכנתא תהיה כל-כך גבוהה שלאנשים לא תהיה ברירה אלא להשאיר את המפתחות לבנק.... ומפה זה רק נהיה גרוע יותר.
  • 12.
    אמרה ולא אמרה כלום- מצטער לא הבנתי כלום (ל"ת)
    משה ראשל" צ 26/10/2011 21:48
    הגב לתגובה זו
  • 11.
    ל-1 הצחקת אותי מאד. יפה ! (ל"ת)
    משה 26/10/2011 10:35
    הגב לתגובה זו
  • 10.
    אפרת 25/10/2011 17:45
    הגב לתגובה זו
    לפני שלוש שניים קניתי דירה עם ביטוח שלהם , והיום אם הייתי מוכרת אותה ומחזריה תמשכנתה הייתי שרי אריסון .. בלי הביטוח תאמינו לי שאני הייתי בכיף מחליפה את דפני ליף ( : עליה אתם יכולים להגיד שהיא חרטטנית אבל אני אומרת לכם שווה לקנות דירה עם אימאי נ קו דה .
  • .. 11/12/2011 13:30
    הגב לתגובה זו
    הם סיפרו לך שמגיע לך החזר כספי?
  • לבנק? (ל"ת)
    כמה כסף את חייבת 25/10/2011 18:12
    הגב לתגובה זו
  • 9.
    אבי 25/10/2011 15:38
    הגב לתגובה זו
    של 23% בהיקף משכנתאות .
  • משדלים אנשים לקנות בכל מחיר. (ל"ת)
    נכון 25/10/2011 16:28
    הגב לתגובה זו
  • 8.
    כלכלן בכיר 25/10/2011 15:27
    הגב לתגובה זו
    אפשר לקנות . אז תביאו דוגמה של 800000 שהבית שווה פחות,ועל זה עוד תשלמו את ההחזרים והמשכורת של הגברת שלא דיברה בחוכמה רק בטפשות
  • 7.
    יצחק שר שלום 25/10/2011 15:22
    הגב לתגובה זו
    לא הבנתי את הרעיון , הבנתי שיש כאלה הנדחים ולא מקבלים משכנא , אם אין להם כסף .
  • 6.
    גיל 25/10/2011 15:19
    הגב לתגובה זו
    תגידי את מאמינה באמת במה שאת אומרת הרי זה מלא שטויות אז ליידע אתך שהאלטרנטיבה היא להגר ולחיות במדינות שמאפשרות לתת לחיות ומבלי להשתעבד ולקרוס כדי לתת לך להתעשר על חשבון המיסכנים לכן למעשה הסיפורים שלך לא שוים את קליפת השום
  • 5.
    אלי 25/10/2011 15:10
    הגב לתגובה זו
    א. אם את קונה דירה לעומת שכירת דירה אז את גם משלמת ריבית לבנק במשך 30 שנה. ב. אין בעיה נניח שהחלטתי ללכת על ההצעה שלך רק בעיה קטנה מדוע אני צריך לשלם לך על כל המשכנתא שאני לוקח ולא רק על ההפרש שקיבלתי ממך? אני אתן דוגמא אם את לא מבינה: קניתי דירה במליון שח, יש לי 10% מהסכום והבנק מוכן לתת לי לדוגמא רק 60% מערך המשכנתא כלומר 600000 שח. אז 100 הון עצמי 600 משכנתא = 700 כלומר אני צריך עוד 300 ואת אמורה לבטח אותי על 300 נכון?! לא! לא נכון! כי מה שאת עושה גובה ממני ביטוח על כל המליון במקום רק על ה 300 ובמקום שתרויחי " רק" 100 שח על 450000 שח את גוזלת יותר מפי 3! אז שלא יעבדו עליכם!
  • מני 06/12/2011 11:32
    הגב לתגובה זו
    ובכך מאפשרת לך לרכוש דירה. סכום הפרמיה הוא זניח במשכנתא שכן שינוי של רבע אחוז ריבית יהיה משמעותי יותר מהפרמיה ולכן חשוב שתתמכחו עם הבנקים על הריבית ותקנו דירה כי לכולם יש הון התחלתי גדול. ועוד נקודה - אנשים מפחדים ממימון גבוה וזה רק פחד פסיכולוגי כי אם קניתי דירה במיליון וחצי ולקחת משכנתא של מיליון (יש לך חצי מיליון הון אישי) ואם קנית דירה של מיליון ש" ח ולקחת 100% משכנתא אתה תהיה בדיוק באותו מצב ובאותו סיכון - חייב מיליון ש" ח עם נכס ממושכן אז הטיעון של אחוז מימון גבוה הוא שטות כי זה סיכון יתר לבנק ולא לכם.
  • אפרת 26/10/2011 09:14
    הגב לתגובה זו
    הסכום?
  • עומר 25/10/2011 17:52
    הגב לתגובה זו
    אני קניתי דירה עם emi ולידיעתך emi לא נותנת כסף היא רק מבטחת ואם אתה קצת מבין משהו במימון , אז בזכות המינוף אתה מקבל תשואה מדהימה להון העצמי שלך ואין לך שום דרך אחרת לעשות את זה בלי משכנתאות במימון גבוה עומר, רואה חשבון.
  • 4.
    נועם 25/10/2011 12:19
    הגב לתגובה זו
    אין קרקעות, משפחות משריצות כאן הרבה ילדים ואנשים חיבים מקום מגורים
  • א.מ 25/10/2011 13:30
    הגב לתגובה זו
    1001 דברים.
  • קליפת השום 26/10/2011 00:11
    למעט הפסקות של עשור או שתיים בזמן מיתון וקריסה כללית ....לכן אם הנכס יורד מעט(50%)ממשים פוטים ומגדילים את ההחזרים לבנק
  • 0507230913 (ל"ת)
    יצחק שר שלום 050723 25/10/2011 15:23
  • פלא שאחד כמוך יודע להפעיל מחשב (ל"ת)
    באמת כל הכבוד 25/10/2011 13:25
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    שמואל צפריר 25/10/2011 12:19
    הגב לתגובה זו
    לצילה דקסלר שלום.האם אדם בן 71 יכול גם לקחת משכנתא גדולה,בהנחה שהנכס ימושכן.שמוליק 052-2890940
  • מדונה 25/10/2011 14:52
    הגב לתגובה זו
    כך שבמקרה שלך ניתן יהיה לפרוס את ההלוואה ל-4 שנים....
  • שנת שמיטה 26/10/2011 00:05
    אם הנ" ל חוגג,ברוב פאר והדר ושמחה וששון, בקרוב 72
  • 2.
    לא קונה 25/10/2011 12:17
    הגב לתגובה זו
    לא קונים דירה בכל מחיר, מה יקרה אם מחירי הדירות יתרסקו?
  • 1.
    עוילם גוילם 25/10/2011 12:09
    הגב לתגובה זו
    איך פותרים את בעיית החוב של יוון בעזרת 380 דולר......
  • יופי של תגובה, תמציתית ונבונה (ל"ת)
    גיל 25/10/2011 18:28
    הגב לתגובה זו
  • חני 03/11/2011 10:57
    ראיון מלא הטעיות: 1. לא התייחסות לתקופת ההחזר 2. ללא התייחסות לגובה הרבית המשולמת בגין הלוואה במינוף גבוה 3. ללא התייחסות לייחס קרןריבית המשולמת לאורך תקופת ההלוואה, כאשר במהלך מחצית התקופה, רוב רובו של הסכום הוא תשלום הריבית ואלמנט החיסכון בו שואף ל 0. 4. ללא הזהרה הטמונה במינוף גבוה פרופגנדה לשמה, או אולי נכון לומר הטעיה מכוונת. לאור העובדה שחברת EMI עוסקת בביטוח משכנתאות במינוף גבוה , ניתוח רדוד, מגמתי מסוג זה יכול בהחלט להתפרש כהטעיה מכוונת. הגברת דקסל מיהרה לציין שבקרב ציבור לווי EMI נמדדת לאורך השנים כמות פחותה ייחסתי של קשיי החזר, אך מצד שני שכחה גברת צילה לספר כי EMI לבדה בשוק: מבטחת 17 מיליארד שקל של משכנתאות במימון גבוה חפשו את המשך הכתבה באתר בועת נדל" ן, כל האמת שהקבלנים מסתירים
  • לכלכת ב100$ כמו בדוגמה הנ" ל (ל"ת)
    דיי נו 25/10/2011 15:28
    הגב לתגובה זו
שי בייליס (רשתות)שי בייליס (רשתות)

תלוש פיקטיבי - המנכ"ל שהוציא תלוש לאשתו ומה העונש?

פורמולה וונצ'רס רשמה שכר של קרוב ל-1 מיליון שקל לאשתו של שי בייליס, בעל השליטה, למרות מעולם לא עבדה בחברה; ובכך העבירה החברה כסף לקרובו של בעל השליטה וגם הפחיתה את חבות המס בחברה

צלי אהרון |

הדרכים להפחתת המס מרובות. חלק מהן במסגרת תכנון מס לגיטימי, חלק אחר אפור, אבל אפשרי וחלק אחר כבר חוצה את הקו האדום. בהתחלה מנסים לתכנן בהתאם לחוק, ואז במקרים לא מעטים גולשים ועוברים את הגבול. לפעמים זו מעידה קלה ורשות המס מוותרת על הליך פלילי, אבל קובעת כופר. הנה מקרה של הגדלת הוצאות באופן פיקטיבי שמבטא גם העברת כספים גדולה של 1 מיליון שקל לבעל השליטה מבלי שהוא צריך לשלם על זה מס. 


המקרה של פורמולה וונצ'רס ויו"ר ומנכ"ל החברה שי בייליס - על פי פרסום רשמי של רשות המסים, בין השנים 2017 ל-2022 רשמה החברה בספריה תשלומי שכר בסך כולל של קרוב ל-1 מיליון שקל לאשתו של בעל השליטה - מינה בייליס. על אף שמעולם לא עבדה בפועל בחברה. כלומר, הכסף שולם ללא כל תרומה עסקית מצידה. המהלך הזה סיפק לחברה 'תועלת כפולה' - אך לא חוקית: העברת כסף למקורב, במקרה זה, לאשתו של בעל השליטה, מבלי שנדרשה לבצע עבודה בפועל. ובכך היא ביצעה הפחתה של חבות המס, הרי ששכר עבודה נחשב כהוצאה מוכרת לצורכי מס. כשהחברה רושמת הוצאה כזו, היא מקטינה את ההכנסה החייבת שלה, וכך משלמת פחות מס לקופת המדינה. אלא שהמשמעות בפועל היא פגיעה כפולה: מצד אחד, המדינה, כלומר הציבור - מקבל פחות הכנסות ממסים. אבל מצד שני, והחמור יותר - משקיעי החברה רואים חלק מהכסף שלהם מנותב למטרות שאין להן ערך עסקי אמיתי. ולא נועדו כדי להצמיח את החברה אלא כדי להונות את המשקיעים באופן של תרמית מתוחכמת כביכול, והפעם במקרה שלנו - היא יצאה מזה עם קנס של פחות מ-300 אלף שקל.

במקום לנהל הליך פלילי שיכול להיגרר שנים, לרשות המסים יש אפשרות להציע לנישום הסדר כופר - תשלום קנס מוסכם שמחליף את ההליך הפלילי. זה לא 'פיצוי' בלבד, אלא סוג של עסקת טיעון אזרחית-מנהלית: הנישום לא מודה באשמה בבית משפט, אבל משלם סכום שנקבע, ומנקה את התיק הפלילי הספציפי הזה. במקרה של פורמולה וונצ'רס, ההסדר הזה הסתיים בתשלום כופר של 275 אלף שקל לרשות המסים. מבחינת המדינה, זה חוסך זמן, משאבים ודיונים משפטיים; מבחינת החברה, זה סוגר את הפרשה בלי להגיע לכתב אישום - אך כמובן לא מונע את הצורך לשלם את חבות המס האמיתית, שכוללת גם ריבית וקנסות. רשות המסים לא מסתפקת בקריאת דוחות שנתיים. היא משווה נתוני שכר מול ביטוח לאומי, בודקת היתכנות מקצועית (האם ה''עובד' מדווח במקביל על משרה אחרת, האם יש לו כתובת דואר אלקטרוני פעילה בחברה, האם הוא נוכח בפגישות), ולעיתים מקבלת מידע פנימי מעובדים או שותפים לשעבר.

פערים חריגים בין שכר לבין תרומה ממשית לחברה הם בדרך כלל הדגל האדום שמפעיל חקירה. העסקת עובדים פיקטיביים או רישום הוצאות שכר כוזבות אינה תופעה חדשה. בשנות ה-90 ותחילת שנות ה-2000 זה היה כלי נפוץ בחברות קטנות ובינוניות, ולעיתים אף בחברות ציבוריות, להעברת כספים לבעלי עניין. החקיקה והאכיפה התקדמו מאז, אך המקרים ממשיכים לצוץ, לעיתים בסכומים גבוהים מאוד. ההשלכות הן לא רק פליליות. ברגע שחברה נחשדת או נתפסת בעבירות כאלה, היא מסתכנת בנזק תדמיתי קשה, בפגיעה ביחסים עם משקיעים ובבעיות מול גופים מממנים. החוק מטיל אחריות ישירה גם על מנהלים ודירקטורים, ולא רק על החברה. בעצם מדובר על 'הרמת מסך' שבה חברה אשר כביכול היא 'חברה בע"מ' ובעלי המניות בה חסינים. עד למקרה כזה של תרמית ופגיעה ישירה במשקיעים וברשות המסים.  המשמעות היא שגם אם העבירה בוצעה ב'דרג נמוך', מנהלים בכירים שלא פיקחו או שלא מנעו את ההפרה יכולים להיחשב אחראים לה. המקרה של שי בייליס ופורמולה וונצ'רס ממחיש עד כמה רישום משכורות פיקטיביות הוא לא 'טריק חשבונאי' אלא עבירה שיכולה להגיע גם למאסר בפועל. מדובר במעשה שפוגע בציבור, בחברה עצמה ובשוק ההון כולו.


מסלול של 'הסדר כופר'

על פי פקודת מס הכנסה, רישום כוזב של הוצאות - ובכלל זה שכר לעובד פיקטיבי, מוגדר כ'עבירה פלילית חמורה', כאשר סעיפים מוגדרים בפקודה קובעים כי במקרים של כוונה להתחמק ממס מדובר בעבירה שעונשה עד שבע שנות מאסר, לצד קנסות כבדים. במקרים מסוימים בתי המשפט אף שלחו נאשמים למאסר בפועל, במיוחד כשנמצא דפוס פעולה שיטתי והיקפים כספיים גבוהים. במקביל, רשות המסים יכולה לבחור במסלול של 'הסדר כופר' - תשלום מוסכם שמחליף את ההליך הפלילי. פתרון שחוסך זמן ומשאבים לשני הצדדים, אך מונע הכרעת דין פומבית ואינו מרתיע כמו הרשעה.

שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)

עתירה נגד החוק על רווחים כלואים - האם יש סיכוי למנוע את החוק?

בית המשפט לא נוהג להתערב בחוקים ותקנות מיסוי; הוא מאיר את זה לרשויות המס

עמית בר |

קבוצת רואי חשבון ואיגוד לשכות המסחר עותרים לבג"ץ נגד החוק החדש - מיסוי על רווחים כלואים, בטענה לפגיעה בזכויות יסוד וחוסר שוויון. הרקע לחוק זה נעוץ במאמצי הממשלה להגביר גביית מיסים מרווחים צבורים בחברות, תוך התמודדות עם גירעונות תקציביים גדלים בעקבות הוצאות מלחמה והשקעות ציבוריות. נדיר מאוד שבית המשפט מתערב בתקנות וחוקים של רשות המס, הוא נותן גיבוי לרשות המקצועית ולא נכנס לנושאים מקצועיים. לא נראה שהפעם זה יהיה שונה. 

חוקים דומים קיימים במדינות כמו ארה"ב (עם מיסוי על רווחים לא מחולקים בחברות S-Corp) ובריטניה (IR35), אך בישראל הוא ייחודי בתחולה הרטרואקטיבית שלו, מה שמעורר ביקורת חריפה על פגיעה באמון הציבור במערכת המיסוי. העותרים, בהובלת איגוד לשכות המסחר ונציגי מקצועות חופשיים, טוענים כי החוק מהווה הפרה חוקתית, ומציינים כי הוא נחקק בחיפזון במסגרת חוק ההסדרים, ללא דיון ציבורי מספק. 

חוק הרווחים הכלואים, שנכנס לתוקף בתחילת שנת 2025 כחלק מחוק ההסדרים, מעורר סערה עוד לפני שחוקק. לכאורה החוק נועדה להילחם בתופעת "חברות ארנק" - חברות מעטים שבהן בעלי שליטה צוברים רווחים כדי לדחות תשלומי מס אישיים גבוהים יותר, אלא שבפועל הוא חל על רבבות רבות של עסקים, גם עסקים לגיטימים, לא כאלו שהוקמו לתכנון מס.

 לפי נתוני משרד האוצר, החוק כבר הניב גבייה של למעלה מ-10 מיליארד שקלים בשנה הראשונה, בעיקר מחלוקות דיבידנד מוקדמות, אך מבקרים רואים בו כלי דרקוני שמעניש יזמות ויעילות כלכלית. מדובר ברפורמה מקיפה שמבקשת לשנות את מבנה המיסוי של חברות מעטים בישראל ולהטיל מסים על רווחים שלא חולקו. ההיסטוריה של חוקים כאלה בישראל כוללת ניסיונות קודמים, כמו תיקון 89 לפקודת מס הכנסה בשנות ה-2000, אך החוק הנוכחי רחב יותר ומכוון בעיקר לחברות נותנות שירותים עם מחזור עד 30 מיליון שקלים. כעת מוגשת נגדו עתירה לבג"ץ מטעם איגוד לשכות המסחר וקבוצת רואי חשבון ויועצי מס שהתאגדו לצורך המהלך.

בעתירה נטען כי החוק פוגע פגיעה קשה בזכויות חוקתיות לרבות הזכות לקניין, חופש העיסוק ועקרון השוויון. הזכות לקניין, המוגנת בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, נפגעת לדברי העותרים משום שהחוק כופה חלוקה או מיסוי על נכסים שכבר מוסו בעבר, מה שיוצר מיסוי כפול בפועל. חופש העיסוק נפגע בכך שהחוק מתערב בהחלטות עסקיות לגיטימיות, כמו שמירת רווחים להשקעות עתידיות או כרית ביטחון. עקרון השוויון מופר, שכן החוק מתמקד בחברות קטנות בעוד גופים גדולים פטורים. לטענת העותרים, מדובר בחוק מורכב ותקדימי שנחקק בלוח זמנים קצר, ללא היוועצות מספקת וללא בחינה של השלכותיו הכלכליות ארוכות הטווח. השלכות אלה כוללות פגיעה בתחרותיות, בריחת הון לחו"ל, והפחתת תמריצים להקמת עסקים חדשים, כפי שמעידים דוחות כלכליים ממכון אהרן ומבנק ישראל.