מה בנדל"ן הירושלמי? Bizportal בדק את הקונים, את המחירים ואת המוכרים; התחזור עטרה ליושנה?

ירושלים, העיר הגדולה אך גם הענייה בישראל, ידעה ימים טובים יותר- הגירה שלילית של אוכלוסיות חזקות, והנתק בין חלקה המערבי והמזרחי ובין אוכלוסייתה החרדית והחילונית הן רק חלק מהבעיות שהופכות אותה למקום כל כך טעון. Bizportal בדק אם ירושלים חוזרת לעצמה לאחר שנים רבות של דשדוש.

לירושלים בעלת הנוף הייחודי, הבנייה המסורתית והאווירה הרוחנית, פוטנציאל להפוך למוקד משיכה משמעותי לאוכלוסייה רחבה. בעיר ממוקמת האוניברסיטה העברית, אחת האוניברסיטאות הטובות בארץ, התשתית התחברותית תשתפר ללא היכר כאשר יחנכו הרכבת הקלה והרכבת המהירה בין תל אביב לירושלים, ובנייני האומה, שער הכניסה לעיר מעניקים לה נופך קוסמופוליטי הודות לכנסים הבינלאומיים הרבים הנערכים בהם.

בדיקה שערכה לשכת שמאי המקרקעין, במיוחד עבור Bizportal, מצאה כי במהלך השנה האחרונה הייתה מגמה ברורה של עליות בביקושים ובמחירי הדירות, בעיקר במערב העיר, תוצאה ישירה של רמות מחירים מתונות יחסית לתל אביב, מעט התחלות הבנייה, ובעיקר הקפאת הבנייה ביהודה ושומרון ובמזרח העיר, שחיזקה מאוד את הנדל"ן בעיר. לדברי ארז כהן, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, "עליות המחירים בשנתיים האחרונות, 20%-15%, צפויות להמשיך עקב הצפי להמשך ההקפאה, בשיעור של 10%-5%, ובעיקר בקרב אוכלוסיות חזקות המעוניינות לשדרג את רמת ואיכות חייהן".

לדברי נדב ליסובסקי, סמנכ"ל השיווק של חברת ב.יאיר הבונה את פרויקט "משכנות האומה" בירושלים, רוב הרוכשים הינם ירושלמים וירושלמים החוזרים מערים שונות בארץ ומחו"ל. "מנתוני החברה נמצא כי 65% מהרוכשים הם חילונים ו- 35% אחוז דתיים לאומיים. אני מעריך כי, תהיה עלייה מתונה במחירי הדירות החדשות בירושלים בעיקר בפרויקטים חדשים במחיר של עד 20 אלף שקל למ"ר ובדיור לצעירים".

תמיר לולו, סמנכ"ל השיווק של חברת מ. אביב, אומר כי הביקושים לפרוייקט "לב העיר" הנבנה על ידי החברה בין מורדות רמת בית הכרם לגבעת מרדכי, הינם דוגמא מובהקת למחסור קריטי שקיים כעת בבירה בהתחלות בנייה בכלל, ובמיקומים אטרקטיביים למשפרי דיור מהמעמד הבינוני בפרט. "הרוכשים היו לא מעט שבעבר שקלו לרכוש דירה בפרברי העיר דוגמת הר-חומה, גילה, תלפיות מזרח וכו', ואילו כעת, גם בעקבות הקפאת הבנייה, מעדיפים בעליל "ללכת" על פרוייקט הממוקם בליבה הפועם של העיר, במיקום שקט ובטוח, בירושלים הותיקה והטובה".

איציק לוי, מנכ"ל חברת שיווק הנדל"ן אמבסדור ירושלים, המשווק בין היתר את פרויקט "ג'רוזלם פארק" של חברת אביסרור משה ובניו בעיר, אומר כי "תושבי החוץ היו הכוח המניע לעליית מחירי הנדל"ן בעיר, במיוחד בשכונות היוקרה דוגמת רחביה וטלביה, כיום הנוכחות שלהם מועטה, נעשות רכישות סלקטיביות, הסיבה לכך היא המשבר הכלכלי באירופה וירידת ערכם של האירו והליש"ט".

לוי מציין כי לירושלמים לא חסר כסף, מחירי הדירות במרבית השכונות עלו, במיוחד בשכונות בית הכרם, תלפיות והר חומה שרשמה עליה של 15% השנה. "המצב בשכונות החרדיות בכי רע, המחירים עלו והם החלו לצאת לשכונות חילוניות מובהקות דוגמת קריית יובל. בשכונה זו יש תכניות לבנייה חדשה של מאות יחידות דיור, אני מקווה שצעד זה יעזור להחיות את האזור".

מכיוון שתכנית צפדי להרחבת העיר לכיוון מערב והקמתן של 25 אלף יחידות דיור בוטלה, התקבלה החלטה עקרונית לצופף את העיר. "יותר ויותר בניינים רבי קומות ייבנו בעיר, ככל שמתרחקים מאגן העיר העתיקה תתאפשר בנייה יותר גבוהה", מציין לוי.

לכן, אומר לוי, נושא ההתחדשות העירונית מתחיל לתפוס תאוצה בעיר. "בשכונת קריית משה יפונו 250 יחידות דיור ובמקומן יוקמו שני מגדלים בני 24 קומות העתידים לפנות לאוכלוסייה החילונית מכיוון שהאוכלוסייה החרדית לא בוחרת להתגורר ברבי קומות". עוד מוסיף לוי כי בתים צמודי קרקע מיד ראשונה הופכים להיות מצרך נדיר, מלבד בשכונות ארמון הנציב, פסגת זאב ומעט בשכונת ארנונה. לוי מצר על כך שזוגות צעירים עוזבים את העיר ובעקבותיהם גם הוריהם המהווים לרוב את השמנה וסלתה של החברה הירושלמית. "אנשי האקדמיה עוברים לתל אביב, לצערי הפסדנו את המלחמה". מצד שני, אומר לוי כי עיריית ירושלים מתכננת להפוך את אזור התעשייה עטרות לאזור התעשייה העיקרי בעיר, "כולי תקווה כי אזור התעשייה יחד עם אזור תעשיית ההיטק בהר חוצבים ימשכו אוכלוסיות חזקות לעיר".

סוכנות הנדל"ן רי/מקס חזון מדווחת על מכירת דירת 4 חדרים, 90 מ"ר ברחוב בן עזאי, קומה שלישית, ללא מעלית, לשיפוץ יסודי ב-1.6 מיליון שקל. סוכנות הנדל"ן אנגלו-סכסון ירושלים מדווחת על מכירת דירת 3 חדרים ברחוב שלום יהודה בשכונת תלפיות, 68 מ"ר, קומה 2, משופצת, ב- 1.04 מיליון שקל, על מכירת דירת 4 חדרים בשכונת ארמון הנציב, 82 מ"ר + טרסה 15 מ"ר, ב- 1.45 מיליון שקל ועל מכירת דירת 4 חדרים ברחוב קורא הדורות בשכונת ארנונה, 90 מ"ר, קומה 3 ללא מעלית, עם מחסן, לשיפוץ כללי, ב- 1.4 מיליון שקל.