למה לא להשקיע בחברות נדל"ן מגורים בישראל?
משקיעים רבים רואים בהשקעה בנדל"ן בארץ כאחד מאפיקי ההשקעה הסולידיים והאמינים. רבים הולכים אחרי אשליית הביטחון שיוצר הנכס ואינם בוחנים את הסיכונים והתשואות מול אלטרנטיבות השקעה אחרות.
מחירי הנדל"ן בישראל יקרים, כדי לבחון את כדאיות ההשקעה באפיקי הנדל"ן יש לבחון ראשית מהם הסיכונים ולנתח את התשואה מהשקעה בנדל"ן מול החלופות השונות.
ניתוח סיכוני ההשקעה בדירה למגורים בישראל מצביע על כך שקיימים מספר משתנים שמסכנים את כדאיות ההשקעה כדוגמת ירידה ביוקרת האזור בעיני משקיעים,ושוכרים בעיתיים. משתנה נוסף שמשקיעים רבים נוטים להתעלם ממנו נובע מכך שבמקרים רבים המשקיע נאלץ למכור את הנכס בעיתות משבר הגורמות לבעיות נזילות. הצורך למכור את הנכס מתרחש לרוב בזמן שהמשק כולו נמצא במשבר והיצע הדירות עולה על הביקוש, כך שהמשקיע נאלץ להוריד את מחיר הנכס באופן משמעותי. אחרי שבחנו את הסיכונים יש לבחון את הפיצוי המתקבל עבור הסיכונים האמורים.
תשואה על השכרת דירה משקפת בצורה הטובה ביותר את יכולת ההנבה התזרימית של הנכס ככל שסיכון ההשכרה עולה כך התשואה פר חודש עולה. על מנת לנטרל בצורה הטובה ביותר את סיכון אי ההשכרה של הנכס, דבר המשפיע באופן מהותי על תשואת הדירה, נבחן את כדאיות ההשקעה על דירה בתל אביב, בה סיכויי ההשכרה הם מהגבוהים בארץ.
תשואה על דירת מגורים סטנדרטית בת"א נעה בטווח של-3.5%-4%.עלויות שוטפות הכוללות תחזוקה שוטפת ותיקונים פתאומיים, מקטינות את התשואה בכ-10%. בשביל הנוחות ניקח תשואה משקפת, לאחר הוצאות, של 3.5%.
לאחר שבחנו את הסיכונים ואת הפיצוי על הסיכון, נבחן את החלופות שעומדות בפני המשקעים. בחינת אפיק השקעה אחר כדוגמת, איגרות חוב של ממשלת ארה"ב ל-10 שנים מצביע על כך, שהתשואה על השקעה מסוג זה עומדת על כ-3.5% וזאת בדומה להשקעה בנדל"ן בטוח. מבחינת סיכון מדובר בנכס הנחשב לבטוח ביותר בעולם ומדורג AAA.
הסיכונים נמצאים בכל השקעה, לכן על המשקיע לבחון את הפיצוי המקסימאלי עבור הסיכון הגלום בכל השקעה. במקרה של השקעה בנדל"ן מדובר בהשוואה של אג"ח ממשלת ארה"ב לדירת מגורים בת"א. ההבדלים מבחינת רמת הסיכון הם אדירים. ניתן לטעון שערך הדירות עולה כל הזמן, דבר המשפר משמעותית את התשואה, אך על מנת שהערך יעלה אנו צריכים שקונה פוטנציאלי ישלם על אותו נכס יותר מששולם על ידי המשקיע. כאשר אנו מבצעים רכישה שהרציונל היחיד העומד מאחוריה הוא שאיפה למכור במחיר גבוה יותר מערך השוק מדובר בהשקעה מסוכנת המתבססת על היווצרות בועת נדל"ן.
משקיעים רבים נופלים לאשליית הנכס הממשי ולתחושת הביטחון שמקנה הבטון, אבל קריאה של הכתבות והסקירות בארה"ב לפני שלוש שנים תראה שזו הייתה הטעות של מרבית המשקיעים לפני משבר הסאב פרים.
רו"ח ארז זלצמן מנכ"ל בית ההשקעות KZI
סטיב ויטקוף (דוברות משרד ראש הממשלה)סטיב ויטקוף מכר מניות ב-120 מיליון דולר; הונו: מעל 350 מיליון דולר
השליח של טראמפ במזרח התיכון והאיש שאחראי בצד האמריקאי על השיחות לשחרור החטופים, נכנס לממשל כאיש עסקים אמיד; מחזיק במניות אובר, סיסקו, קריפטו, נדל"ן ועוד
סטיב ויטקוף סטיב ויטקוף, איש העסקים ואיש אמונו של טראמפ במזרח התיכון מכר חלק ממניותיו בחברת הנדל"ן שבשליטתו. בדיווח שלו נחשף היקף אחזקות מרשים שכולל השקעות במקרקעין, סטארט-אפים, מטבעות דיגיטליים, כלי טיס וחשבון מזומן בסך 50 מיליון דולר
ויטקוף, מכר אחזקות בשווי 120 מיליון דולר בחברת הנדל"ן הפרטית שלו Witkoff Group, במסגרת מהלך שנועד להפחית סיכונים של ניגוד עניינים. לפי הדיווח, המכירה בוצעה כחלק מתוכנית כוללת להקטנת חשיפות והכנסות פוטנציאליות שעלולות להתנגש עם תפקידו הדיפלומטי. ויטקוף משמש כשליח מיוחד מטעם טראמפ למזרח התיכון ומשימות שלום נוספות, כולל מעורבות פעילה במגעים בין ישראל לחמאס ואף הרחבת סמכויות לאזור אוקראינה.
הצצה לנכסים של ויטקוף
לפי המסמכים, לויטקוף שווי מינימלי של 350 מיליון דולר - אך מדובר בגילוי חלקי. ככל הנראה שוויו האמיתי גבוה בהרבה. בין הנכסים: נדל"ן יוקרתי במיאמי, ניו יורק ודרום פלורידה, מניות ברדיט, אובר, סיסקו ו-SpaceX והשקעות בקרנות גידור, מטבעות קריפטוגרפיים ואפילו כלי טיס.
המסמך כולל גם את פירוט ההכנסות מהשנה החולפת: 35 מיליון דולר שהתקבלו כדיבידנדים מאחת מחברות ההחזקות שבשליטתו - המחזיקה בין היתר בנדל"ן, חברת ניהול גולף, מלונות וחברת הקריפטו World Liberty Financial.
World Liberty Financial - שיתוף פעולה כלכלי עם משפחת טראמפ
ויטקוף ובניו הקימו בשנה שעברה את חברת הקריפטו World Liberty Financial יחד עם שלושת בניו של טראמפ: דונלד טראמפ ג'וניור, אריק טראמפ וברון טראמפ. החברה אחראית על השקת מטבע הקריפטו USD1, ששימש את קרן MGX מאבו דאבי להשקעת ענק של 2 מיליארד דולר בבורסת Binance. מדובר בקרן השקעות ממשלתית של איחוד האמירויות.
לפי גילוי קודם, טראמפ עצמו גרף רווחים של 58 מיליון דולר מהמיזם. ויטקוף, לעומת זאת, לא פירט את חלקו בהכנסות.
ספרד לא רוצה נשק ישראלי - הערכות שתבטל עסקה גדולה עם אלביט
מדריד מבטלת חוזים לרכישת מערכות ארטילריה מאלביט וטילי ספייק מרפאל, במהלך שנועד לצמצם תלות בטכנולוגיה ישראלית על רקע המלחמה בעזה והלחץ הציבורי באירופה
ראש הממשלה, בנימין נתניהו הגיב: "זה איום ג'נוסיידי על המדינה היהודית היחידה. כנראה האינקוויזיציה הספרדית, גירוש יהודי ספרד והרצח השיטתי וההמוני של יהודים בשואה, לא מספיקים לסנצ'ס. מדהים".
כעת נודע שהאמברגו הופך למוחשי. ספרד החליטה לבטל עסקה רחבת היקף לרכישת מערכות ארטילריה מדגם PULS מאלביט מערכות. היקף העסקה הכולל של כל הפרויקט יחד עם ספקיות נוספות הוערך בכ-700-800 מיליון אירו, מתוכם כ-150 מיליון אירו יוחסו לאלביט עצמה. ההודעות על כך התפרסמו בתקשורת הספרדית, כשנזכיר שלאחרונה גם דווח שם על ביטול עסקה לרכישת טילי ספייק LR 2 מרפאל בהיקף של כ-285 מיליון אירו. על כך אמר לנו מנכ"ל רפאל, יואב תורג'מן שהחברה לא קיבלה הודעה רשמית ואלו דיבורים בעיתון, אך מאז היחסים התערערו עוד יותר ונראה שהאמברגו שמגיע מראש הממשלה יחלחל להסכמים רבים בין חברות נשק ישראליות לספרד.
הרצון המוצהר של ספרד הוא להקטין ככל האפשר את ההישענות על טכנולוגיה ישראלית, על רקע המלחמה בעזה והלחץ הציבורי באירופה לצמצום שיתופי פעולה ביטחוניים עם ישראל. ספרד היא שוק חשוב של התעשיות הביטחוניות, והיא כמובן מדינה משמעותית באירופה וחסרונה כלקוח יורגש. עד כה למרות איומים מצד מדינות שונות באירופה, היה נדמה שכשמדובר בנשק הם ירצו את המערכות הטובות מבחינתם, ואם המערכות הישראליות מתאימות להם הם ירכשו למרות האיומים. אלא שהאיומים הופכים למוחשיים והחשש שזה יחלחל למדינות נוספות בעקבות הרחבת הלחימה בעזה.
