למה לא להשקיע בחברות נדל"ן מגורים בישראל?
משקיעים רבים רואים בהשקעה בנדל"ן בארץ כאחד מאפיקי ההשקעה הסולידיים והאמינים. רבים הולכים אחרי אשליית הביטחון שיוצר הנכס ואינם בוחנים את הסיכונים והתשואות מול אלטרנטיבות השקעה אחרות.
מחירי הנדל"ן בישראל יקרים, כדי לבחון את כדאיות ההשקעה באפיקי הנדל"ן יש לבחון ראשית מהם הסיכונים ולנתח את התשואה מהשקעה בנדל"ן מול החלופות השונות.
ניתוח סיכוני ההשקעה בדירה למגורים בישראל מצביע על כך שקיימים מספר משתנים שמסכנים את כדאיות ההשקעה כדוגמת ירידה ביוקרת האזור בעיני משקיעים,ושוכרים בעיתיים. משתנה נוסף שמשקיעים רבים נוטים להתעלם ממנו נובע מכך שבמקרים רבים המשקיע נאלץ למכור את הנכס בעיתות משבר הגורמות לבעיות נזילות. הצורך למכור את הנכס מתרחש לרוב בזמן שהמשק כולו נמצא במשבר והיצע הדירות עולה על הביקוש, כך שהמשקיע נאלץ להוריד את מחיר הנכס באופן משמעותי. אחרי שבחנו את הסיכונים יש לבחון את הפיצוי המתקבל עבור הסיכונים האמורים.
תשואה על השכרת דירה משקפת בצורה הטובה ביותר את יכולת ההנבה התזרימית של הנכס ככל שסיכון ההשכרה עולה כך התשואה פר חודש עולה. על מנת לנטרל בצורה הטובה ביותר את סיכון אי ההשכרה של הנכס, דבר המשפיע באופן מהותי על תשואת הדירה, נבחן את כדאיות ההשקעה על דירה בתל אביב, בה סיכויי ההשכרה הם מהגבוהים בארץ.
תשואה על דירת מגורים סטנדרטית בת"א נעה בטווח של-3.5%-4%.עלויות שוטפות הכוללות תחזוקה שוטפת ותיקונים פתאומיים, מקטינות את התשואה בכ-10%. בשביל הנוחות ניקח תשואה משקפת, לאחר הוצאות, של 3.5%.
לאחר שבחנו את הסיכונים ואת הפיצוי על הסיכון, נבחן את החלופות שעומדות בפני המשקעים. בחינת אפיק השקעה אחר כדוגמת, איגרות חוב של ממשלת ארה"ב ל-10 שנים מצביע על כך, שהתשואה על השקעה מסוג זה עומדת על כ-3.5% וזאת בדומה להשקעה בנדל"ן בטוח. מבחינת סיכון מדובר בנכס הנחשב לבטוח ביותר בעולם ומדורג AAA.
הסיכונים נמצאים בכל השקעה, לכן על המשקיע לבחון את הפיצוי המקסימאלי עבור הסיכון הגלום בכל השקעה. במקרה של השקעה בנדל"ן מדובר בהשוואה של אג"ח ממשלת ארה"ב לדירת מגורים בת"א. ההבדלים מבחינת רמת הסיכון הם אדירים. ניתן לטעון שערך הדירות עולה כל הזמן, דבר המשפר משמעותית את התשואה, אך על מנת שהערך יעלה אנו צריכים שקונה פוטנציאלי ישלם על אותו נכס יותר מששולם על ידי המשקיע. כאשר אנו מבצעים רכישה שהרציונל היחיד העומד מאחוריה הוא שאיפה למכור במחיר גבוה יותר מערך השוק מדובר בהשקעה מסוכנת המתבססת על היווצרות בועת נדל"ן.
משקיעים רבים נופלים לאשליית הנכס הממשי ולתחושת הביטחון שמקנה הבטון, אבל קריאה של הכתבות והסקירות בארה"ב לפני שלוש שנים תראה שזו הייתה הטעות של מרבית המשקיעים לפני משבר הסאב פרים.
רו"ח ארז זלצמן מנכ"ל בית ההשקעות KZI
הג'ובניקים רכבו על הלוחמים וקיבלו תנאי שכר ופנסיה מצוינים - האוצר מציע רפורמה
האוצר מנסה להילחם בפנסיה התקציבית ובהטבות נוספות למערך הלא לוחם, במטרה להעלות את השכר למערך הלוחם
פנסיה תקציבית הם השתחררו מהצבא בגיל 43-45, עם פנסיה ששווה כמה מיליוני שקלים. הם קיבלו מהצבא שכר חודשי גובה וחזרו לשוק העבודה והרוויחו בעצם 2 משכורות. למנגנון הזה קוראים פנסיה תקציבית וזה מנגנון שקיים בשירות הציבורי, כשלפני כ-2 שנים שינו את המודל וסיפקו לשירות הציבורי פנסיה "רגילה", כמו של כל העם. ועדיין יש עוד קרוב לעשור של יוצאים לפנסיה שיקבלו פנסיה תקציבית, ויש גם פנסיונרים רבים שזכאים לפנסיה תקציבית. וגם - יש בני גנץ, ויוצאי מערכת הביטחון בכנסת שדואגים כל פעם מחדש שאנשי הצבא יזכו להטבות רבות ושונות.
בשטח - יש הבדל גדול בין קצין בקריה בת"א שמשרת בקבע לקצין בשריון שיוצא פעם בשבועיים הביתה. צריך לשים את הדברים על השולחן. לאחרון מגיע הטבות מרחיקות לכת, לג'ובניק לא מגיע. הג'ובניק רכב על הלוחם וקיבל שכר והטבות חלומי, אבל בדיוק בגלל זה ללוחם לא נשאר. רוצים לוחמים טובים בקבע, רוצים צבא טוב, תרימו את השכר לקרביים, תקצצו אצל הג'ובניקים. כולם מבינים את זה, אף אחד לא באמת פעל לעשות זאת, עד עכשיו. באוצר רוצים להפחית את הוצאות הפנסיה התקציבית והוצאות נוספות כדי להגדיל הטבות ושכר למערך הלוחם.
קריאה קשורה: החמאס לא ינצח אותנו, אבל הפנסיה התקציבית עלולה לעשות לו את העבודה
בדיקת
ביזפורטל - פנסיה של 4.5 מיליון שקל לפורש מצה"ל
- כמה עולה רובה סער? ואיך העלייה בתקציב הביטחון תשפיע על כולנו?
- התוכנית הצודקת של האוצר - פגיעה בפנסיה התקציבית; ההפרשה החודשית תגדל מ-2% ל-7%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
באוצר מתכננים לגעת בפנסיה התקציבית ובהטבות נוספות לאנשי הקבע כדי שיהיה תקציב גדול יותר ללוחמים שישמש גם להעלאת שכרם. באוצר מסבירים שהנחת הבסיס של הפנסיה התקציבית לא נכונה ודורשים במסגרת תקציב 2026 לקצצה. הטענה הבסיסית היא שהפנסיה התקציבית נועדה לפצות על פרישה בגיל מוקדם יחסית ולספק יכולת להתקיים לאחר הקריירה הצבאית או הביטחונית. עם זאת, חלק ניכר מהגמלאים חוזרים לשוק העבודה. לעיתים בשירות הציבורי ולעיתים בשוק הפרטי. אין באמת פגיעה בשכר בפרישה - אלא ההיפך. לכן, הצעת חוק של האוצר מבקשת לקצץ את הקצבה במקרים שבהם ההכנסה הכוללת גבוהה ממשכורת השירות הקבע.
הג'ובניקים רכבו על הלוחמים וקיבלו תנאי שכר ופנסיה מצוינים - האוצר מציע רפורמה
האוצר מנסה להילחם בפנסיה התקציבית ובהטבות נוספות למערך הלא לוחם, במטרה להעלות את השכר למערך הלוחם
פנסיה תקציבית הם השתחררו מהצבא בגיל 43-45, עם פנסיה ששווה כמה מיליוני שקלים. הם קיבלו מהצבא שכר חודשי גובה וחזרו לשוק העבודה והרוויחו בעצם 2 משכורות. למנגנון הזה קוראים פנסיה תקציבית וזה מנגנון שקיים בשירות הציבורי, כשלפני כ-2 שנים שינו את המודל וסיפקו לשירות הציבורי פנסיה "רגילה", כמו של כל העם. ועדיין יש עוד קרוב לעשור של יוצאים לפנסיה שיקבלו פנסיה תקציבית, ויש גם פנסיונרים רבים שזכאים לפנסיה תקציבית. וגם - יש בני גנץ, ויוצאי מערכת הביטחון בכנסת שדואגים כל פעם מחדש שאנשי הצבא יזכו להטבות רבות ושונות.
בשטח - יש הבדל גדול בין קצין בקריה בת"א שמשרת בקבע לקצין בשריון שיוצא פעם בשבועיים הביתה. צריך לשים את הדברים על השולחן. לאחרון מגיע הטבות מרחיקות לכת, לג'ובניק לא מגיע. הג'ובניק רכב על הלוחם וקיבל שכר והטבות חלומי, אבל בדיוק בגלל זה ללוחם לא נשאר. רוצים לוחמים טובים בקבע, רוצים צבא טוב, תרימו את השכר לקרביים, תקצצו אצל הג'ובניקים. כולם מבינים את זה, אף אחד לא באמת פעל לעשות זאת, עד עכשיו. באוצר רוצים להפחית את הוצאות הפנסיה התקציבית והוצאות נוספות כדי להגדיל הטבות ושכר למערך הלוחם.
קריאה קשורה: החמאס לא ינצח אותנו, אבל הפנסיה התקציבית עלולה לעשות לו את העבודה
בדיקת
ביזפורטל - פנסיה של 4.5 מיליון שקל לפורש מצה"ל
- כמה עולה רובה סער? ואיך העלייה בתקציב הביטחון תשפיע על כולנו?
- התוכנית הצודקת של האוצר - פגיעה בפנסיה התקציבית; ההפרשה החודשית תגדל מ-2% ל-7%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
באוצר מתכננים לגעת בפנסיה התקציבית ובהטבות נוספות לאנשי הקבע כדי שיהיה תקציב גדול יותר ללוחמים שישמש גם להעלאת שכרם. באוצר מסבירים שהנחת הבסיס של הפנסיה התקציבית לא נכונה ודורשים במסגרת תקציב 2026 לקצצה. הטענה הבסיסית היא שהפנסיה התקציבית נועדה לפצות על פרישה בגיל מוקדם יחסית ולספק יכולת להתקיים לאחר הקריירה הצבאית או הביטחונית. עם זאת, חלק ניכר מהגמלאים חוזרים לשוק העבודה. לעיתים בשירות הציבורי ולעיתים בשוק הפרטי. אין באמת פגיעה בשכר בפרישה - אלא ההיפך. לכן, הצעת חוק של האוצר מבקשת לקצץ את הקצבה במקרים שבהם ההכנסה הכוללת גבוהה ממשכורת השירות הקבע.
