צילום: Freepik

המצב הכלכלי הקשה בו מצויה מדינת ישראל בשנה האחרונה גורם לרבים לחפש אופציות להכנסה נוספת - כזו שתאפשר להם להחזיק את הראש מעל המים. אך באורח פלא, רבים מאלה הבוחרים להשקיע בנדל"ן כבר לא רודפים אחר השקעה בשוק הדיור. בד בבד עם הירידה בעניין בשוק הדירות, חלה בשנים האחרונות עלייה הדרגתית ומסקרנת בעניין בשוק הקרקעות. מדוע כל כך הרבה ישראלים בוחרים בימינו דווקא קרקעות למכירה? והאם מדובר בטרנד חולף או שמשהו משמעותי יותר מתרחש מתחת לפני הדברים? נועצנו במומחים מתחום יזמות הקרקעות כדי לחשוף את התשובות.

"זו למעשה השאלה שכל משקיע צריך לשאול את עצמו, לפני שהוא שם את מבטחו בהשקעה כזו או אחרת: האם הפופולריות של אפיק ההשקעה הזה הוא רק אופנה חולפת, או שמדובר במגמה משמעותית באמת?" אמרו לנו בפתח דברם ניב אהרונוב ושי מירום, מייסדי חברת 'מיישבים ישראל', חברת יזמות קרקעות מובילה וייחודית בשוק הנדל"ן. "במדינה עם שוק קטן כמו שלנו, זו שאלה חשובה ביותר, שכן הזדמנויות טובות בשוק זה הן לרוב מעטות, והן נחטפות במהירות. לכן, חשוב שכל אדם שחושב להשקיע בנדל"ן יכיר את כלל האופציות העומדות לרשותו, ויבצע החלטה מושכלת עוד לפני שהוא פותח את הכיס ומשקיע."

 

שוק הדירות הוא כבר לא ה-Go-to guy

עוד לפני שמנסים להבין מדוע קרקעות למכירה מושכות בימינו כל כך הרבה 'טראפיק', הבה ננסה לעמוד על הסיבות לכך ששוק הדירות מאבד גובה. "לא פלא שבמשך שנים כל-כך רבות שוק הדירות היה ה-Go-to guy של המשקיע הפרטי בשוק הנדל"ן. זהו שוק פשוט ללמידה. הרי משקיעים פרטיים רבים כבר נמצאים בתוכו," טענו אהרונוב ומירום. "אך כיום, קשה מאוד עד בלתי אפשרי למשקיע פרטי חדש לחדור לשוק הזה. היצע הדירות מצומצם עד מאוד, המחירים מרקיעי שחקים והריביות גם הן בשמיים.

• קרקעות הכנסייה: בעלי הזכויות החדשים מתנגדים לצו ביניים - וטוענים שהעתירה מוקדמת
• העירייה הפסידה, היזמית מתקדמת: מתחם אלקו יוצא לדרך
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

"עליית מחירי הנדל"ן היא רק בועה. אין מדובר ברווח שמגדיל את כוח הקנייה של הרוכש - אלא רק שחיקה של הכסף," הוסיף מירום והסביר. "נכון שהיום אנשים יכולים לקבל הרבה יותר ממה שהם שילמו על הדירה שהם רכשו לפני 10 או אפילו 5 שנים, אבל גם עם הכסף הזה אין להם יותר מדי מה להשתדרג בשוק הדירות - כי המחירים עלו. העובדה שישנו מס גבוה של 8% על החזקת דירה שנייה בוודאי שאינה מחזקת את האטרקטיביות של רכישת דירות להשקעה. אין עניין להשקיע בדירות כי התשואות השנתיות מאוד נמוכות ,2% עד 3%, וגם מהסכום הזה צריך לזכור להפחית הוצאות וריביות. לא פלא שישנה צניחה בביקוש לדירות להשקעה - ושהמשקיעים החלו לחפש אפיקי השקעה חדשים בנדל"ן."

 

כיצד נכנסה השקעה בקרקעות לסיפור?

עד לפני מספר שנים, קרקעות למכירה היו מבוקשות לרוב ע"י אנשי מקצוע בתחום הנדל"ן, ונחשבו זרות למשקיע הפשוט, שכן הן הצריכו ממנו ללמוד מאפס עולם מושגים חדש. כיוון שההשקעה היא בקרקע ולא במבנים, את פירותיה ניתן לראות בטווח זמן ארוך יותר מאשר כשמשקיעים בנכסים קיימים. לכן, על הנייר, השקעה בקרקע דורשת אורך רוח, שלרוב המשקיעים הפשוטים אין. מה גם שאיתור עסקאות השבחה הינה משימה מורכבת, ולכן אלו שבחרו בכל זאת להשקיע בקרקעות נאלצו להיעזר במתווך - מה שייקר את התהליך משמעותית עבורם. 

בעבר, כלל הגורמים הללו הצליחו להאפיל על שלל היתרונות הברורים של קניית קרקעות למכירה: מחירים נוחים, חדירות גבוהה, וכן ריבוי נכסים לא מנוצלים. והכי חשוב: בשונה מבשוק הדירות (בו עליות המחירים מהווות למעשה שחיקה של הכסף גרידא), בהשקעה בקרקעות עליית מחירי הנדל"ן היא לא הפוקוס העיקרי, אלא רק בונוס. בהשקעה בקרקעות המשקיע 'בונה' על השבחה: הוא מרוויח כתוצאה מכך שהנכס שרכש עבר תהליך השבחה, מה שמניב עבורו תשואה עודפת על השוק, המגדילה את כוח הקנייה שלו.

צילום: Freepik

לפני מספר שנים, הקודקודים של חברת 'מיישבים ישראל' החליטו כי ברצונם למצוא פתרון לבעיית הנגישות של קרקעות למכירה לקהל הרחב, והם עשו את זה בסטייל.

 

רוחות השינוי

'מיישבים ישראל' הוקמה ע"י שלושה יזמים מנוסים בתחומי ההתחדשות העירונית , תיווך וייעוץ נדל"ן ושיקום מבנים מסוכנים, שחברו יחדיו על מנת להגשים חזון משותף - להכניס 'רוח חדשה' לשוק. "על רגל אחת, הפתרון שמצאנו להנגשת קרקעות למכירה לציבור הוא להפוך את הקערה על פיה: לתת למשקיע את כל מה שהוא צריך במקום אחד, וכן להפוך אותו ממשקיע פסיבי לשותף מלא להשקעה בקרקע," הסבירו אהרונוב ומירום, שהינם מומחים בעלי שם לאיתור עסקאות השבחה בעלות פוטנציאל גבוה בשוק הקרקעות.

"אחד החסמים המשמעותיים ביותר שמנעו במשך שנים רבות מהמשקיע הפשוט לגשת לשוק מלא הפוטנציאל הזה הוא חסם 'עודף הפרמטרים'. כדי להשקיע בקרקעות, המשקיע היה צריך לפנות בנפרד למתווך, לייעוץ נדל"ן, לעו"ד ועוד בעלי מקצוע. מי שבוחר להשקיע איתנו מקבל את כל אלה במקום אחד," גרסו אהרונוב ומירום. "אנחנו רוכשים קרקעות בעלות פוטנציאל רווח גבוה ומצרפים משקיעים להשקעה באמצעות הסכם שיתוף במקרקעין. מרגע החתימה, המשקיעים מלווים ע"י אנשי מקצוע מטעמנו על מנת שיסייעו בידם בכל התהליך עד לקצירת הרווח."

אם כן, המשקיעים מאוגדים יחד תחת הסכם שיתוף, שהופך אותם לקבוצת כוח אל מול יזמים וקבלנים. כשמביאים בחשבון גם את העובדה שהמשקיעים הם שותפים בפועל של חברה שמשקיעה בעצמה בפרוייקטים שלה, נוצר מצב בו המשקיע הוא כבר הרבה יותר מאשר 'עוד אחד עם אחוזים' - הוא נעשה בעל נוכחות והשפעה בהשקעה.

"אלו שבוחרים להשקיע איתנו נהנים מעוד יתרונות מלבד יתרון ה'הכל במקום אחד'. הם לא צריכים ללמוד את שוק הקרקעות על בוריו לפני שהם משקיעים, שכן אנשי המקצוע שלנו מנהלים עבורם את ההשקעה. וחשוב לציין שוב כי איתור קרקעות למכירה זו ההתמחות שלנו," ציינו מייסדי 'מיישבים ישראל'. "יש לנו אינטרס להנגיש את הקרקעות במחירים נוחים למשקיע, שכן אנחנו רוצים עוד משקיעים שיצטרפו אלינו להשקעות שלנו ויקצרו יחד איתנו את פירותיהן."

מייסדי חברת 'מיישבים ישראל'. צילום: באדיבות 'מיישבים ישראל'

 

תופס מקום, משנה מזל?

אנו חיים במדינה קטנה מאוד, בה אנשים רבים מתחרים על משאבים שהולכים ומתמעטים. אנו חווים זאת כאשר אנחנו מחפשים עבודה, חנייה, עומדים בתור בסופר, ואיפה לא. לכן, אם אנחנו רוצים 'לברוח מהפקקים' עלינו לחשוב מחוץ לקופסה, או לכל הפחות - לצאת לדרך לפני כולם. כיום, שוק הקרקעות מהווה נקודת זינוק מעניינת להשקעה בנדל"ן, אך אין ספק כי בעוד זמן לא רב, גם בשוק זה כל 'המקומות הטובים' ייתפסו.