SoCity: רוכשי הדירות מחפשים את הביטחון של דירות בשכונות הבוטיק
שוק דירות הבוטיק במרכז הארץ משנה את פניו. יצאנו לבדוק היכן מסתתרות ההזדמנויות האמיתיות לרוכשי דירות למגורים, לאן עוברים שוכרי הדירות מתל אביב, ואיך קרה שברחובות השקטים והמבוקשים ביותר מצאנו את חברת SoCity (סוסיטי). סקירה מיוחדת
דירה בעוד אזורי השקעה רבים במרכז הארץ מציגים קיפאון, דווקא רחובות בוטיק שקטים ברובע 3 בתל אביב ובהרצליה הירוקה ממשיכים למשוך רוכשי דירות למגורים. כיום, רוכשים מחפשים דירות למגורים במקומות שיעניקו להם איכות חיים מקסימלית לצד ביטחון שהנכס ישמור על ערכו. בשביל זה, הם מוכנים לשלם יותר, אבל הם גם מצפים לקבל יותר. יצאנו לבדוק מה עומד מאחורי המגמה ואילו הזדמנויות עדיין קיימות בשוק.
איפה נמצאות דירות הבוטיק המבוקשות ביותר
במסגרת בדיקת השכונות המבוקשות ביותר במרכז הארץ בולטות שתי שחקניות ותיקות: הצפון הישן, הלא הוא רובע 3 בתל אביב ושכונת הרצליה הירוקה המרכזית, שעוברת בימים אלה תהליכי התחדשות מסיביים. שתיהן בולטות לא רק בשל עליית הערך הגבוהה שלהן בחמש השנים האחרונות, אלא גם בגלל כמות השטחים הירוקים ואופי הבנייה החדשה בהן, המבוססת על בנייני בוטיק בתמ"א 38 (ולא מתחמי פינוי בינוי גדולים).
למרות הדמיון בפרמטרים היבשים, כשיורדים לעומק התמונה מורכבת יותר. קהל רוכשי הדירות ברובע 3 בתל אביב מורכב מאנשים המשתוקקים להישאר בלב הפועם של העיר, קרוב לים ולמוקדי התרבות, אך דורשים סטנדרט מגורים חדש ומוקפד שלא מתפשר על פרטיות, שלווה ואינטימיות.
בממוצע, רק אחד מ- 20 בניינים ברובע 3 בכלל עומד בפרמטרים הכלכליים להתחדשות עירונית במתווה של הריסה ובניה ולכן המוצר הזה של דירת בוטיק חדשה הוא נדיר, והקהל המבוסס לא חושש לשלם עבורו. לראיה, ערך הדירות בצפון הישן עלה בלמעלה מ-57% בחמש השנים האחרונות, כשמחירי הדירות החדשות שם כבר חצו את רף ה- 75,000 ש"ח למ"ר. חלק גדול מרובע 3 מוגדר "כעיר הלבנה", באיזור הזה זכויות הבניה מצומצמות- כך שהשטח ברובע 3 שבו ניתן לבצע עסקאות במתווה של הריסה ובניה הוא יחסית קטן, ובסך הכל כ-1,400 דונם.
התמונה הדמוגרפית של שכונות הבוטיק
כשבוחנים את הפרמטרים הדמוגרפיים של רובע 3 בתל אביב ושל הרצליה הירוקה מתקבלת תמונה מעניינת במיוחד. שיעור האקדמאיים בשתי השכונות זהה, וכמעט כפול מהממוצע העירוני, וגם ההכנסה החציונית נטו למשק בית כמעט זהה. הרחובות בשתי השכונות משופעים ברצף עצים וצמחייה ירוקה עם סמטאות שקטות ואינטימיות שמקבלות את הציון הגבוה ביותר במדדי זיהום אוויר. אך את ההבדל העיקרי ביניהן ניתן למצוא דווקא בכמות הילדים למשק בית, כאשר ברובע 3 הממוצע נמוך מילד אחד ובהרצליה הירוקה הממוצע עומד על כ- 2 ילדים לכל משק בית, כמעט פי 2.
התמונה הדמוגרפית המסתמנת מרתקת במיוחד והיא מספרת את הסיפור של שתי השכונות. חלק ניכר מהקהל שמחפש היום דירות למגורים בהרצליה הירוקה מורכב ממשפחות צעירות שגרו קודם לכן בשכירות בתל אביב, ובפרט בצפון העיר. הקהל הזה הגיע לשלב שבו הוא רוצה להתקדם לבעלות על דירה איכותית במרכז הארץ, ומחפש סביבת חיים קהילתית, ירוקה ובמחירים נגישים יותר מאלו של רובע 3, מבלי לוותר על רמת החינוך והשירותים הציבוריים. לא מעט מהם רואים ברובע 3 יעד עתידי גם לשלבים מאוחרים יותר בחיים, אחרי שהילדים יגדלו ויעזבו את הבית. הקצב של שתי השכונות שונה, אך הדמיון באופי המגורים בהן קורץ לאותו חתך דמוגרפי שמחפש להישאר בלב העניינים מבלי לוותר על האינטימיות והשלווה הירוקה.
"אנחנו בונים איפה שאנשים רוצים לגור"
כדי להבין את המספרים מאחורי מפת הביקוש הזו, ישבנו לשיחה עם שרון נבו, מנכ"לית חברת SoCity (סוסיטי). קהל היעד המרכזי של החברה הוא רוכשי דירות בוטיק למגורים ואין זה מקרי שהיא מקדמת היום פרויקטים בשתי השכונות.
"האסטרטגיה שלנו לבחירת מיקומים היא ללכת על ודאות כלכלית ואיכות חיים לרוכש שמתכוון לגור בדירה", מסבירה נבו. "כשזה מגיע לרובע 3 בתל אביב, המספרים מדברים בעד עצמם. עליית ערך הדירות באזור היא מהגבוהות בישראל באופן קבוע. התב"ע הקשיחה באזור מאפשרת תוספת זכויות בנייה נמוכה יחסית ולכן יש בו מעט מאוד פרויקטים. עבורנו, זה הופך את הדירות החדשות שאנחנו בונים שם למוצר פרימיום נדיר", היא מוסיפה.
לפי שרון נבו, הסיבה לרכוש דירה ברובע 3 היא חד משמעית. "מעניין לראות שהרוב המכריע של מי שרוכש אצלנו דירה בפרויקטים חדשים בצפון הישן , כמו למשל בפרויקט הדגל שלנו ברחוב סוקולוב 23, רוכש אותה למטרת מגורים. נכון, יש כאן ביקוש קשיח לשכירות, בטח בדירות חדשות עם ממ"ד וחניה, אבל אנשים באים בגלל אורח החיים והאופי של האזור. השכונה נמצאת קרוב לים במה שמוגדר הלב של תל אביב. בזמן שיותר ויותר יזמים מוותרים על פרויקטים באזור בגלל הקושי ההנדסי, אנחנו ב- SoCity נחושים להציע דירות בוטיק למי שמתרגש לחיות בדירה חדשה באזור הנחשק ביותר".
הרצליה הירוקה: יעד מושלם למגורי משפחות
"בהרצליה הירוקה הסיפור שונה אבל מלהיב לא פחות", אומרת נבו ומתייחסת לפעילות החברה ברחובות מבוקשים בעיר, כמו הפרויקט ברחוב יגאל אלון. "מדובר בשכונה מושלמת למשפחות צעירות ולמשפרי דיור, שעוברת כעת תהליכי התחדשות עירונית מרתקים עם פרויקטים של הריסה ובנייה השומרים על האופי הבוטיקי הייחודי שלה".
"מבחינה דמוגרפית יש נהירה של תושבי תל אביב להרצליה בחיפוש אחר אלטרנטיבה איכותית לחיי משפחה. אנחנו רואים את זה בכמה שכונות בעיר וביתר שאת בהרצליה הירוקה", מסבירה נבו. לפי הנתונים של הלמ"ס, הרצליה מציעה את השיעור הגבוה ביותר של השקעה בחינוך ויחס מוסדות חינוך ומרכזים ציבוריים לנפש במרכז הארץ.
לדברי נבו, היתרון הכלכלי של השכונה הוא מובהק ומתקשר ישירות למגמה שפתחנו איתה: "המחירים בהרצליה הירוקה עלו בצורה יחסית מתונה בהשוואה לשכונות היוקרה של הרצליה שמתומחרות כמעט כמו השכונות של צפון תל אביב על אף הפער הגדול בניהן. זה מייצר עבור רוכשי הדירות ב- פרויקטים חדשים בהרצליה הירוקה רף כניסה מדהים מצד אחד ומקום עצום לעליית ערך עתידית מצד שני".
כמו ברובע 3, גם כאן המספרים מדברים בעד עצמם עם עליית ערך של למעלה מ- 31% בחמש שנים - נתונים הממחישים את הביקוש הגבוה לדירות בשכונה. לשם השוואה, בשכונת הרצליה ב', שהיא שכונה מוטת משקיעים ערך הדירות דווקא ירד באותה תקופה. לכן, עבור זוגות שמחפשים דירה למגורים בסביבה מתפתחת שתעלה את ערך ההשקעה שלהם - הרצליה הירוקה היא אלטרנטיבה מצוינת.
הכוח שבשקט האורבני
בסופו של דבר, מפת הביקוש של רחובות הבוטיק מראה שהביקוש למוצר איכותי מציג עמידות וערכו עולה לאורך זמן בשיעור היציב ביותר. רובע 3 בתל אביב ושכונת הרצליה הירוקה הן ההוכחה המובהקת לכך שהערך הנדל"ני האמיתי והיציב ביותר נמצא דווקא בסמטאות השלוות, ברחובות העטופים בצמחייה ועצים ירוקים ובפרויקטים של דירות בוטיק, השומרים על קנה מידה אנושי ואינטימי.
השכונות הללו מייצרות את הפנטזיה האורבנית האולטימטיבית עבור אוכלוסייה אמידה ואיכותית, שמחפשת ליהנות מכל היתרונות של מגורים בעיר, להיות במרחק פסיעה מהים, מהפארק וממוסדות החינוך המובילים, ועדיין ליהנות מפרטיות ושלווה ברגע שנכנסים הביתה.
היכולת של חברת SoCity לקרוא את המפה בצורה מדויקת, לזהות בפינצטה את אותם מיקרו-לוקיישנים מנצחים ולהתעקש על בניית דירות בוטיק, גם באזורים עם כדאיות כלכלית מצומצמת, מכניסה אותה לרשימת החברות שכל רוכש חייב לבדוק לפני בחירת דירה חדשה במרכז.
