בהמשך לטור של צלי אהרון רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80 - אוסיף ואציין כי בהמשך להסבר על שוק הדיור וכיצד חלק ניכר ממחיר הדירה נגזר מהחלטות המדינה ולא רק מעלות הקרקע, החומרים או העבודה. אני מוסיף את עמדתי בתור מי שעומד בראש התאחדות הקבלנים בוני הארץ. המסר לי הוא שידע כל זוג צעיר שרוכש דירה חדשה שממשלת ישראל לוקחת לכיס מעל 50% מהמחיר שהוא ישלם. כל דירה שנמכרת בישראל מושפעת ישירות מכמות הכסף שדורשת המדינה עבורה. 

בטור הדעה כאמור נאמר בין היתר כי בענף הנדל"ן מתגלעת בימים אלו מחלוקת חריפה סביב חיובי מע"מ בעסקאות דירות עם מבצעי מימון. מדובר במבצעים נפוצים מהשנים האחרונות – 80/20, 90/10 ודומיהם - שבהם הרוכש משלם חלק קטן ממחיר הדירה עם החתימה, ואת היתרה רק במסירה. יזמים טוענים כי המחיר האמיתי של העסקה נמוך מהמחיר הנקוב, משום שהם למעשה סיפקו "הנחה מימונית" לרוכש. 

רשות המסים מנגד דורשת לגבות מע"מ על מלוא המחיר הרשום בחוזה, כולל רכיב ההנחה המימונית - כאילו מדובר בהכנסה רגילה של היזם. לטענת יזמים, ובראשם חברת אפגד שהגישה תביעה ייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל, מדובר באפליה. זאת משום שבעסקאות "הלוואת קבלן" – שבהן המימון ניתן ישירות על ידי הבנק ומגובה בידי היזם – רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. אבל כאשר היזם עצמו מעניק לרוכש את פריסת התשלומים, רשות המסים מחשיבה את הריבית הגלומה כחלק ממחיר העסקה. 

המשמעות היא שהיזם נושא במס גבוה יותר על רכיב שאינו מהווה מבחינתו רווח אמיתי.ההיקף הכלכלי של המחלוקת עצום: קרוב ל־30 אלף דירות נמכרו בשנים האחרונות במבצעי מימון כאלה. אם עמדת רשות המסים תתקבל, המשמעות היא חיוב מס נוסף של מאות מיליוני שקלים על יזמים, דווקא בתקופה שבה השוק נמצא בקיפאון ומכירות הדירות בירידה. היזמים טוענים כי מדובר במצב פרדוקסלי: ככל שהם מעניקים לרוכשים תנאי מימון נוחים יותר, כך נוצר להם חיוב מס גבוה יותר.

• מחירי הדירות יורדים, אבל תשכחו מירידת מחירים חדה
• דירה במחירי סוף עונה? הקבלנים בלחץ - האם זה הזמן לקנות?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הפרה החולבת של האוצר

לכן חשוב לי להדגיש כי שוק הדיור הפך ל'פרה החולבת' של קופת האוצר על גבם של רוכשי הדירות ובעלי חברות הבנייה, קבלנים ויזמים. המדינה גבתה בשנים האחרונות יותר מ-50 מיליארד שקל בכל שנה, משוק הדיור במיסים ומכירת קרקע, היא זו שמעלה בלי הספק את מחירי הקרקעות ויוצרת שרשרת שמגיעה לכל בית בישראל תרתי משמע. מעל חצי ממחיר כל דירה חדשה בישראל זורם ישירות לקופת המדינה. נכון, לכאורה זו הזדמנות לשפר את מצבה של הקופה הציבורית אבל כאן האבסורד. 

ההבדל הזה בין “העיר הישנה” ל“עיר החדשה” בגבעת שמואל בא לידי ביטוי גם ובעיקר במחירי הדירות ובתשואות שהניבו למשקיעים. כך למשל, בעיר הוותיקה שכוללת את השכונות גבעת יהודה, גיורא, רמת אילן הישנה נמכרה לאחרונה דירת 5 חדרים בשטח של כ-95 מ"ר בקומה הרביעית, שנרכשה בשנת 2015 ב-1.8 מיליון שקל. ארבעת היורשים שמכרו אותה קיבלו כעת 2.7 מיליון שקל - מה שמבטא רווח של כ-900 אלף שקל, שהם כ-50% תשואה בעשור, ואם מסתכלים על כך ברמה השנתית - בחישוב של ריבית דריבית. התשואה שמתקבלת בעסקה עומדת על כ-4.1%. במונחי מחיר למ"ר מדובר בקפיצה מכ-19 אלף שקל בעת הרכישה לכ-28.5 אלף שקל כיום. 

לעומתה, ברמת הדר החדשה נמכרה דירת 4 חדרים בשטח של כ-90 מ"ר בקומה ה-12, שנרכשה לפני כ-12.5 שנים בסכום של 1.689 מיליון שקל ונמכרה לאחרונה ב-2.9 מיליון. במקרה הזה מדובר בתשואה מצטברת של כ-72% ובתשואה שנתית כמעט כפולה מזו שהשיגו היורשים. כ-8% לשנה בממוצע. 

המחיר למ"ר עלה מכ-18.7 אלף שקל בעת הרכישה לכ-32.2 אלף שקל במכירה, פער של יותר מ-13 אלף שקל למ"ר. במילים אחרות, המשקיע ברמת הדר השיג רווח שנתי גבוה כמעט פי שניים מזה של היורשים בעיר הוותיקה, מה שממחיש היטב את הפער בין השקעה בשכונה מתבגרת להשקעה בשכונה חדשה בראשית דרכה.

הסיבה לפער הזה נעוצה בכמה גורמים. מי שנכנס מוקדם לשכונה חדשה לוכד את “פרמיית ההבשלה” - ההפרש בין מחיר התחלתי של דירה בשכונה שעוד לא נבנתה לגמרי לבין המחיר אחרי שנפתחו פארקים, קניונים ומוסדות חינוך והאזור קיבל זהות עירונית מגובשת. זה רק יכול להצית את דמיון הרוכשים האחרונים שביצעו עסקה באחד מפרויקטי היוקרה בשדה דב. 

• ההתחדשות העירונית צוברת תאוצה - אזורים תכניס 7.4 מיליארד שקל מהתחום
• הנדל"ן בגבעת שמואל עלה פחות מהממוצע הארצי - אז למה היא עדיין אטרקטיבית?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

נוסף על כך, בשכונות חדשות הסנטימנט חיובי יותר, והמשקיעים מוכנים לשלם ׳מכפילים׳ גבוהים יותר כשהוודאות העירונית עולה. בנוסף, יש הבדל בין משקיע פרטי שמנהל את מועד המכירה באופן מחושב לבין יורשים שמעדיפים למכור במהירות ולחלק את התמורה, גם במחיר של רווח מתון יותר.