על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מחירי הדירות בישראל עלו מאז ראשית השנה בקרוב ל-5% ואם זה יהיה הקצב גם עד סוף השנה, אזי היא עלולה להסתיים בעלייה שנתית מסחררת של כ-12%, שרק שנת 2022 עם זינוק בשיעור של 15% מתחרה בה.

פרשנים ממהרים לייחס את העלייה לגורמים כמו – התייקרות חומרי הגלם כמו נחושת, מלט ועוד, תוצאה גם של החרם התורכי, החות'ים, העלייה בהוצאות המימון של היזמים והקבלנים, והמחסור בעובדים לנוכח הקושי להכניס עובדים פלשתינאים לעבודה בישראל, ועקב כך – גם עליית שכר העובדים בענף.

תופעה ידועה בכל הקשור לשוק הדירות היא שעליית מחיר דווקא מעוררת את הביקוש במקום לרסן אותו כפי שקורה בתחומים אחרים וכפי שגורס "מדע" הכלכלה. "מדע" הכלכלה לא עובד כאן, מקום שבו מדובר בדירות, כמו שהוא לא עובד בכל הקשור לשוק המניות כאשר עליות במניות "מזמינות" את הציבור להיכנס לשוק כקונים והשוק ממשיך לעלות עד ש....

הסיבה שזה קורה בשוק הדירות למגורים היא פסיכולוגית ביסודה. אנשים שלא זקוקים לדירה כיום, לא לעצמם וגם לא לבניהם או לבנותיהן, מחליטים להקדים את רכישת הדירה אם משום רצונם להרוויח מהעלייה הצפויה במחירה, ואם משום החשש שלהם שאם הם לא יעשו את זה היום, לא תהיה להם אפשרות כלכלית לממן את רכישת הדירה בעוד כמה שנים כי פשוט מחיר הדירה "יברח" להם.

• פרופ' פלוס היה מזמן מפוטר בממשל טראמפ; מה אפשר ללמוד מפיטורי נציבת הסטטיסטיקה בארה"ב
• ירידה במחירים, גידול במלאי ועסקאות של מאות מיליונים - סיכום השבוע בנדל"ן
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

גם מזווית היזמים והקבלנים, פרסומים רצופים של הלמ"ס על עליית מחירי הדירות מאפשרים להם להקשיח עמדות מול הקונים כי הרי "מחירי הדירות עולים וכדאי שתזדרזו".

לכן, לממצאים של הלמ"ס יש משמעות עצומה לגבי המגמה העתידית של מחירי הדירות בישראל.

מדידת מחירי הדירות איננה פשוטה בכל העולם ומשורה של סיבות שלא נמנה כאן. מחירי הדירות בישראל עלו מאז סוף 2008 בשיעור ממוצע של כ-184%, כלומר, כפי שלושה, הרבה הרבה יותר משיעור האינפלציה באותו פרק זמן (כ-28%), או משיעור עליית השכר הממוצע במשק (כ-66%). מחירי השכירות, אגב, עלו בממוצע ב-62%, הרבה פחות מהעלייה במחירי הדירות וכתוצאה מכך התשואה של המשקיע על השכרת דירתו היא הרבה יותר נמוכה ממה שהייתה בעבר. הפחתת שיעור הריבית לרמה אפסית, יחד עם הדמוגרפיה החזקה בישראל, והתעשרות שכבה מסוימת בחברה הישראלית – אנשי הייטק מאקזיטים, ובעלי הון שנהנו מעליית שוקי המניות, היו ההסבר המאוד הגיוני לנסיקה במחירי הדירות. אם תוסיפו לכך את מחדלי הממשלה בנושא במשך יותר מעשור תקבלו עוד פן של הסבר לתופעה.

כאשר מתבוננים באותם נתונים כיום מקבלים תמונה שונה. אקזיטים יש הרבה פחות, הדמוגרפיה עדיין חזקה אבל פחות, שוקי המניות אמנם עולים אבל פחות, והשינוי העיקרי הוא דווקא בתחום הריבית שעלתה בתוך כשנתיים ביותר מ-4%. הריבית הזו אמורה לא רק למתן את מחירי הדירות אלא להביא לירידתם מכמה כיוונים. אלה הרוכשים דירה להשקעה צריכים לכאורה לחשוב פעמיים שכן התשואה השנתית על השכרת הדירה עומדת על כ-2.5% בלבד, וגם זאת בהנחה שהדירה מושכרת כל הזמן. מול זה עומדות העלויות הכרוכות ברכישת הדירה, ובמיוחד מס הרכישה, עלויות שלוקחות מהרוכש כמעט 4 שנות השכרה. אחרים שמקדימים רכישת דירה ומממנים אותה באמצעות נטילת משכנתא, משלמים ריבית שגבוהה פי שניים לפחות מהתשואה שיקבלו מהשכירות, אם בכלל. התשואה שניתן לקבל היום על הכסף בהשקעה מאוד סולידית גבוהה יותר מהתשואה של השכרת דירה והיא עומדת על כ-4% בלי כל ההתעסקות עם השכרת הדירה וכל מה שבא בעקבותיה.

• סמוטריץ' מבטיח - אבל לא בטוח שיכול לקיים
• דירה חדשה או יד שנייה: מה באמת עדיף לרכוש היום?
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• מחירי הדירות בנתניה והפצצה שמחכה לנו בתחילת השנה הבאה?

עד כאן מהזווית של הרוכשים הפוטנציאליים. מהזווית של המוכרים הפוטנציאליים מן הישוב, הם דווקא אמורים להיות בלחץ למכור, לחץ שמזמין ירידת מחירים, ובוודאי לא עליית מחירים. מוכרי דירה יד שנייה ובכללם משפרי דיור, בחלקם לפחות, אמורים להיות בלחץ מכיוון שהם התחייבו כבר בעבר על רכישת דירה וטרם מכרו את דירתם הנוכחית מתוך ציפיה שהמחירים יעלו ובינתיים העלות המתמשכת של המשכנתא "מכה" גם את עליית מחירי הדירות.

ומה עם היזמים והקבלנים? גם הם אמורים להיות בלחץ שכן עם כל יום שעובר הם משלמים יותר ויותר שכר, הם משלמים הרבה יותר ריבית לבנקים, הם בחלקם רכשו קרקעות במחיר מופקע בשנתיים האחרונות, הבנקים לוחצים עליהם להראות מכירות והכנסות. ועוד לא הזכרנו את העניין ה"פעוט" של המלחמה הנוכחית ואולי גם העתידית שיוצרת אי-ודאות סביב מה שמתרחש ועתיד להתרחש במשק הישראלי.

אז, אם זו התמונה שרואים לפניהם הקונים וגם המוכרים, אז איך זה שמחירי הדירות, על פי קביעת הלמ"ס, עולים? לכאורה, הם עולים משום שבגלל היעדר פועלים התחלות הבנייה מתעכבות, מה שעלול לבשר על מחסור בעתיד. אבל, מה לעשות ובינתיים מלאי הדירות הלא מכורות נמצא בשיאו ? אז, שוב, למה מחירי הדירות עולים? אז, זהו שלא. לא. מחירי הדירות לא באמת עולים. לפחות, לא עד עכשיו. ואם אני טועה, אז לכל הפחות הם עולים בשיעור מתון הרבה יותר ממה שמשתקף מנתוני הלמ"ס.

היזמים והקבלנים עושים בשנה האחרונה מאמצים רבים כדי להראות שמחירי הדירות לא יורדים מחשש שירידה כזו תזין את עצמה ותהפוך למתגלגלת בדיוק כשם שעליית מחירים משפיעה על הקונים רק בכיוון ההפוך.

אז מה עושים? אקרובטיקה. הם מציעים צ'ופרים שונים כמו מטבח באיכות גבוהה ללא תוספת תשלום, ובעיקר תנאי תשלום לא רק נוחים אלא מהפכניים. קנה היום, שלם 10%-20% ממחיר הדירה שאותה תקבל  (בתקווה) בעוד 3 שנים ואת היתרה בשיעור 90%-80% ממחיר הדירה אתה תשלם בסמוך למועד מסירתה. התשלום העתידי לא צמוד לכלום – לא למדד תשומות הבנייה וגם לא למדד המחירים לצרכן. אגב  כך, אציין, שכל ההסדרים הללו עלולים לייצר משבר בעוד כמה שנים, אבל בינתיים באופן הזה, הקבלנים יכולים להראות לבנקים המממנים שהם מוכרים דירות, הם מקבלים מזומנים, ומבחינת הקונים יש פה הנחה של כ-7%-5% במחיר הדירה.

אז איפה זה משתקף בנתוני הלמ"ס? התשובה פשוטה – זה לא משתקף כי הלמ"ס עדיין לא מצא את הדרך לשקלל את זה במדידות שלו. זו לא פחות משערוריה בקנה מידה אדיר. זה מטה את הנתונים, וזה מעודד מגמה של עלייה במחירי הדירות כאילו שעד היום במשך 15 שנים לא היה לנו מספיק.

תתכבד הלמ"ס ותמצא דרך לשקלל את הירידה ה"סמויה" במחירי הדירות החדשות לתוך המדד שהוא מחשב מדי חודש. כל חודש שעובר רק מגביר את העיוות של תוצאות המדידה, והבעיה העיקרית היא שאם זה לא יקרה בקרוב, אז ה-"כאילו" העלייה החזקה של החודשים האחרונים תהפוך לעלייה של ממש והקלון יודבק למצחה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה וראשיה.