התחדשות עירונית במתחם קול בחולון - תוספת של 3,000 דירות
תוספת של כ-3,000 דירות במטרופולין תל אביב. הוועדה המחוזית תל אביב בראשות ערן ניצן, החליטה להפקיד תוכנית להתחדשות עירונית במתחם קוגל בכניסה הצפונית לחולון
התוכנית כוללת מנגנון לתמרוץ מימוש מהיר, באמצעות תוספת זכויות בהיקף 10% למגורים במתחמים להם יאושר היתר בנייה בתוך 5 שנים מיום אישורה.
התוכנית הינה על שטח כולל של כ-150 דונם, והיא ממוקמת במתחם שבין מקווה ישראל - מצפון-מזרח, שכונת אגרובנק - ממזרח ושכונת גרין ועם - ממערב. את התוכנית חוצות שדרות קוגל, בהן יעבור הקו הירוק של הרכבת הקלה.
התוכנית שביוזמת הרשות המקומית והרשות להתחדשות עירונית, כוללת 2,986 יחידות דיור שייבנו במבני מגורים של 8-12 קומות ובמגדלים של עד 40 קומות. מתוך כלל יחידות הדיור, 600 יוקצו עבור דירות קטנות מאוד של עד 65 מ"ר ועוד 600 דירות של עד 80 מ"ר.
הבינוי במתחמים שלאורך שדרות קוגל יהיה בבינוי של עד 9 קומות ושישולב בחלקו עם חזית מסחרית. לאורך רחוב מקווה ישראל הבינוי יהיה של עד 40 קומות ושישלב מבני ציבור בקומת הקרקע.
- מתחם "העלייה השנייה" בחיפה מתקדם: כמה תעלה דירה?
- מגדל תלווה את Re-New בעסקת מימון בהיקף של כ־1.5 מיליארד שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בנוסף, בפעם הראשונה בתוכנית להתחדשות עירונית, הוחלט כי 20 אחוז מכלל יחידות הדיור בתוכנית, יוקצו לטובת דיור להשכרה לטווח הארוך (20 שנה).
בנוסף ליחידות הדיור, התוכנית מקצה 17,000 מ"ר עבור שטחי מסחר ותעסוקה (שאת חלקם ניתן יהיה להמיר למלונאות, דיור מוגן ו/או מעונות סטודנטים) וכ-45,000 מ"ר עבור שטחי ציבור ובהם הקמת בית ספר חדש. כמו כן, התוכנית מקצה שני מתחמים חדשים לטובת הקמת מוסדות ציבור, אחד מהם לבית ספר. התוכנית משמרת את שדרות קוגל כציר כניסה משמעותי לעיר, וכן ניתן דגש על שימור עצים לאורך השדרה.
התוכנית כוללת מנגנון לתמרוץ מימוש מהיר, באמצעות תוספת זכויות בהיקף 10% למגורים (כך שבסה"כ ניתן יהיה להקים 3,314 יחידות דיור), במתחמים להם יאושר על ידי הוועדה המקומית היתר בנייה בתוך 5 שנים מיום אישורה. בשל הסמיכות לתחנת הרכבת הקלה, נקבע תקן חניה מופחת לדירות המגורים (0.6 מקומות חניה בממוצע ליח"ד).
המתחם כולל כיום 840 יחידות דיור ב-47 מבני רכבת בני 2-4 קומות שיפונו לטובת הפרויקט החדש.
יו"ר הוועדה המחוזית תל אביב, ערן ניצן: "ביצוע קווי הרכבת הקלה מאפשר לחולל מהפכה תכנונית במרחב המטרופולין והתוכנית במתחם קוגל בכניסה לעיר חולון היא תוכנית דוגמא מובילה. התוכנית הופכת אזור מגורים מיושן לשכונה חדשה, אינטנסיבית ותוססת".
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
