אדם נוימן רכש דירות במיליארד דולר ומתכוון "לזעזע" את שוק השכירות
יזם הנדל"ן ומייסד חברת WeWork WeWork בעל השורשים הישראליים אדם נוימן פונה לתחום נוסף לאחר התפטרותו מתפקידו בחברת השכרת חללי עבודה משותפים. לפי דיווח שפורסם בוול סטריט ג'ורנל נוימן הפך לאחרונה לבעליהם של דירות רבות ברחבי ארצות הברית או לבעל מניות הרוב בסכום של כמיליארד דולר. באמצעות חברות הקשורות אליו נוימן השתלט בשקט על דירות במיאמי, אטלנטה, נאשוויל בפלורידה, וכן בערים נוספות במדינות אחרות בארצות הברית. חלק גדול מהרכישות האלו התרחשו בשנה האחרונה.
לפי דברי מקורבים נוימן אמר שרצונו "לזעזע" את תעשיית הדיור להשכרה. לא נמסר מידע ברור איך בדיוק הוא מתכוון להשיג את המטרה הזו ומה המשמעות של הזעזוע, כאשר הרכישות מתבצעות בדירות רגילות למגורים. נוימן אמר לאותם מקורבים כי בכוונתו להקים מותג מוכר של דירות להשכרה עם מתקני שירותים, ושהוא מתכוון לפנות לפלח השוק של הצעירים בעלי המקצוע אליהם פנה עם חברת WeWork" כך לדברי אותם מקורבים.
מטעם D.J. Mauch שותף במשרד המשפחתי של נוימן נמסר: "מאז אביב 2020 אנו מתלהבים ממתחמי מגורים בערים תוססות היכן שדור חדש של צעירים בוחרים לחיות במספרים הולכים וגדלים, זהו סוג הערים שמגדיר מחדש את עתיד המגורים. אנו נרגשים לשחק תפקיד בעתיד הזה".
נוימן הקים בשנת 2010 את חברת וויוורק וגייס יותר מ-10 מיליארד דולר לטובת המיזם שהוערך בשיאו ב-47 מיליארד דולר. לאחר מכן תוכננה החברה להיות מונפקת אך ההנפקה נכשלה עקב התמחור הגבוה של החברה ועקב דאגות מההפסדים הכבדים שהציגה וצורת הניהול של נוימן. כעת נסחרת החברה לפי שווי של 7 מיליארד דולר, תמחור שמתאים יותר לחברת נדל"ן מאשר לחברת הייטק, כפי שהחברה נתפסה בעבר.
- עלייתה ונפילתה של WeWork ואיך זה קשור להנפקת אמפא?
- אדם נוימן ממשיך ללחוץ לכיוון רכישה מחדש של WeWork
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אך למרות איבוד השווי של כספי המשקיעים, נוימן עצמו הפך לאיש עשיר ביותר. לפי הערכות הוא מכר ממניות וויורק ביותר מחצי מיליארד דולר. בנוסף, על מנת לשכנע אותו לעזוב את החברה, שילמה סופטבנק, בעלת השליטה קרוב ל-800 מיליון דולר לפי הדיווחים.
עם הרבה כסף בכיס פונה כעת נוימן לתחום הלוהט של דירות למגורים. התחום מושך את תשומת ליבם של המשקיעים מאז תחילת מגפת הקורונה, ובמיוחד באזור "חגורת השמש" שנהנית מעליה חדה בביקושים. מחירי השכירות עולים בערים רבות ולהערכת האנליסטים המחסור בבתים לא הולך להיפתר בקרוב. הערים בפלורידה כמו מיאמי או נשוויל מושכים גם מהגרים מהחלקים הצפון מערביים הקרים של ארצות הברית שמחפשים קצת שמש באזורים זולים יחסית עם מיסים נמוכים.
- 3.שלמה 04/01/2022 19:11הגב לתגובה זוהרבה הייפ בלי בסיס. מיליארד דולר בנכסים לא יזעזע שוק נדלן במדינות עם מאות מיליוני תושבים. זה נשמע כמו רכבת הייפ נוספת. רק תיקון קטן- המעבר הוא מערים בשליטה דמוקרטים למדינות בשליטת רפובליקנים והיא נובעת ממחסור בשיטור ולא ממחסור ב-ויטמין די
- בכסף של אחרים->מהמרים -עם הון עצמי -> זהירים (ל"ת)לילי 05/01/2022 09:48הגב לתגובה זו
- 2.רועה חשבון 04/01/2022 18:49הגב לתגובה זואף אחד לא יעשה איתו עסקים.
- 1.yyy 04/01/2022 15:31הגב לתגובה זושיעשה תחרות גם בישראל
המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
במסגרת הצו החדש ייבנו 14.9 אלף דירות חדשות במקום כ-4.45 אלף דירות ישנות, עם דגש על אזור ירושלים וגם על טירה, שדרות, פתח-תקווה, רמת גן וקריית גת; המהלך מעניק הטבות מס ומסלול תכנון מואץ לפרויקטים
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומשרד הבינוי והשיכון מרחיבים את היקף ההתחדשות ברחבי הארץ: מנכ״ל המשרד ומ״מ ראש הרשות, יהודה מורגנשטרן, חתם על צו הכרזה ל-25 מתחמי פינוי-בינוי חדשים, שבמסגרתם ייהרסו כ-4.5 אלף דירות ישנות ובמקומן ייבנו 14,897 דירות חדשות, תוספת רחבה של דירות לשוק. ההכרזות פזורות במגוון מוקדים, החל מירושלים ויישובי המרכז ועד טירה, שדרות וקריית גת, ומבטאות שילוב בין אזורי ביקוש לבין יישובי פריפריה ויישובים ערביים שנכנסים לראשונה למפת ההתחדשות המוסדרת.
מהלך ההכרזה מאפשר קידום תכנוני במסלולים ייעודיים לצד הענקת הטבות מס, והוא בעצם שלב מרכזי בהפיכת יוזמות רעיוניות לפרויקטים שעשויים לצאת לפועל בשנים הקרובות. בנוסף, במקרים שבהם ייווצרו מחלוקות מול דיירים סרבנים, החוק מאפשר פרוצדורה מוסדרת לאחר ההכרזה, מה שמצמצם את הסיכוי לפרויקטים תקועים ומעלה את סיכויי הביצוע.
אילו ערים נמצאות ברשימה?
ירושלים מובילה את רשימת היישובים, עם חלק ניכר מההכרזות. בין המתחמים בבירה נכללים אזורים לאורך דרך חברון, מתחם “הצוף”, מתחם קטמונים 11, רחוב קדושי בבל, ומתחם קוסטה ריקה. כולם במיקומים ותיקים שבהם קיימת תשתית עירונית אך עם בניינים ישנים ואחוזי בנייה נמוכים. ההכרזה נועדה לאפשר חידוש בנייני שיכון ישנים, תוספת זכויות, והחלפת תשתיות עירוניות מיושנות, תוך הגדלת הצפיפות במקומות שבהם קיימת נגישות לתחבורה ציבורית ותעסוקה.
לצד ירושלים נכללה גם פתח-תקוה עם אחד המתחמים הגדולים בסבב: “מטרו ארלוזורוב”. במתחם זה מתוכננת הריסה של 1,271 דירות ובניית 4,355 דירות חדשות, כחלק מהיערכות ארוכת טווח לקראת פרויקט המטרו וההתפתחות העירונית סביבו. מדובר במהלך משמעותי עבור האזור, שמקודם בשיתוף עם העירייה במסגרת מסלול רשויות, וצפוי לשלב מגורים לצד שטחי ציבור ותשתיות תומכות.
- זיתוני השיגה רוב במתחם בהרצליה; תקדם פרויקט פינוי בינוי עם 60 דירות
- אושרה תוכנית ההתחדשות בבאר שבע: פוטנציאל לכ-17 אלף דירות חדשות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בגוש דן נכללים גם מתחמים בתל אביב ורמת גן, בהם מתחמים בשכונות ותיקות הזקוקות לשדרוג כולל. בתל אביב הוכרז מתחם יפת בדרום העיר, המיועד לשדרוג רחובות ותיקים וליצירת רצף עירוני מודרני יותר. ברמת גן נכלל מתחם נוסף במסגרת מסלול מיסוי, המכוון לקידום יזמות פרטית בשילוב כלי מס שמאפשרים פרויקט כלכלי יותר במגרשים קיימים.מבשרת ציון מצטרפת גם היא עם מתחם “הכלנית”, שמקודם במסגרת מסלול רשויות.
בנייה. קרדיט: צלי אהרוןמס רכוש חוזר: איך זה ישפיע על מחירי הדירות?
מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ' הכריז לאחרונה כי המס על קרקעות לא מנוצלות צפוי להיכלל בתקציב הקרוב ולהכניס כ-8 מיליארד שקל בשנה. המסר לבעלי הקרקעות אומר שמי שמחזיק קרקע "רדומה" יידרש לבחור: למכור, לבנות או לשלם מדי שנה מסים על שווי הנכס
מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', התייחס באופן ישיר לסוגייה שחוזרת לשיח הכלכלי בחודשים האחרונים: החזרתו של מס הרכוש על קרקעות לא מפותחות. לדבריו, הכוונה היא לכלול את המס בתקציב המדינה הקרוב, והערכת העבודה היא שמדובר בכ-8 מיליארד שקל בשנה. נראה כי כעת לא מדובר על רעיון תיאורטי הנבחן באוצר, אלא מהלך שמתקדם לעבר מימוש ממשי - שעשוי להיות משמעותי מאד בעיקר עבור הקבלנים/יזמים שמחזיקים בקרקעות שכאלו.
אהרונוביץ' הדגיש בכנס ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז באילת כי מדובר ברפורמה משמעותית. מס רכוש בוטל בסוף שנת 1999, לפני למעלה משני עשורים. מאז, בעלי קרקעות בישראל, פרטיים וחברות - נהנו ממצב שבו החזקת קרקע ריקה ללא פיתוחה וקידום של הליכים לאורך שנים לא נשאה עלות שנתית מיוחדת. כלומר, בעלי הקרקעות לא היו צריכים לשלם כלום עבור אי-ייזום על הקרקע. מה שאומר כי אין להם תמריץ ממשי שיכול להביא לעוד בניה ודה פקטו עוד היצע בשוק. ניסינו לענות על השאלה - איך נעשה ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם. באופן מהותי, הקבלנים מווסתים את היצע הדירות לפי איך שם רואים לנכון ״לנהל״ את כמות המלאי כדי להשפיע בפועל על הביקוש וההיצע בהתאם לכל תקופה ובכך ליצור מנגנון שיעבוד טוב יותר עבורם.
רשות המסים - יעד גבייה של מעל חצי טריליון שקל
החזרת המס צפויה להפוך את ההמתנה הארוכה לעליית ערך הקרקע לפחות משתלמת, וליצור תמריץ גדול למימוש קרקע או לקידום פיתוח עליה. הקונטקסט המדיני די ברור - המדינה מתמודדת עם הוצאות גבוהות מאוד: על רקע המלחמה וגם בשל הרחבת התחייבויות בתחומי הביטחון, השיקום הרחב שצפוי לנו וגם הפן החברתי. כאשר רשות המסים מציגה יעד גבייה של מעל חצי טריליון שקל, נדרשת מציאת מקורות הכנסה נוספים שיבטיחו יציבות תקציבית לאורך זמן.
מס רכוש חוזר להיות כלי מרכזי בקביעת המדיניות, לא רק לצורך הגדלת הכנסות אלא גם כאמצעי לעידוד שימוש יעיל בקרקע, משאב מוגבל בישראל. הרי רוב הקרקעות נשלטות בידי הממשלה עצמה על ידי רמ״י (כ-93%). בכך למעשה הממשלה תעודד את היזמים לצאת ומהלך זה עשוי להשפיע באופן משמעותי על התנהלותם של בעלי קרקעות, בעיקר באזורים שבהם שווי הקרקע גבוה והפוטנציאל לפיתוח קיים. בו בזמן גם רמ״י צריכה לשווק יותר קרקעות - זה ברור. אבל גם פתרון בדרך של מס רכוש זה צעד חיובי למשקי הבית שרודפים אחרי חלום הדירה שהפך לבלתי מציאותי עבור רוב הציבור.
- המספר היומי - 2%; איך זה קשור למחירי הדירות?
- מס רכוש חוזר לשולחן: הנה המשמעות לבעלי הקרקעות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המצב היום הוא שרוב המשקיעים (הפרטיים והחברות) בוחרים להמתין לשעת כושר, כאשר הקרקע נמצאת ״רדומה״ ואינה מפותחת לעיתים שנים רבות. הטלת מס שנתי תהפוך את אסטרטגיית ההמתנה הזו ליקרה יותר ותיצור לחץ לפעול. מס רכוש היה קיים בישראל לאורך עשרות שנים והוטל על קרקעות ונכסים לא מנוצלים מתוך מטרה למנוע ספסרות ולהגביר את היצע הקרקעות בשוק. הוא בוטל בשנת 2000 לאחר ביקורת על כך שלא נאכף באופן אחיד ופגע גם בבעלי קרקעות קטנים. במקומו התבססה מערכת המיסוי על מס שבח ומס רכישה בעת מכירה.
