כרמי גת, קרית גת נדל"ן נדלן בניין בנייה
צילום: מורן ישעיהו

לאומי: רוכשי מחיר למשתכן ימשיכו להוביל את שוק הדיור

הערכת הכלכלנים היא להשפעה גדולה יותר של משבר הקורונה על ענף הבנייה ברבעון השני של השנה; צפי להמשך צמצום בהיצע הדירות למגורים לצד עליות מחירים
מורן ישעיהו | (13)

הירידה בפעילות בענף הבניה ברבעון הראשון של 2020 הייתה מתונה יחסית לזו שנראה ברבעון השני. כך מעריכים כלכלני לאומי. בסקירה שפורסמה היום הם מציינים כי השפעת משבר הקורונה תבוא לידי ביטוי בכלל ההיבטים בהם התחלות וגמר הבנייה כמו גם היקף הפעילות בשוק החופשי ובמסגרת "מחיר למשתכן".

לצד האמור, במבט קדימה הצפי בלאומי הוא להתאוששות בפעילות שתתרכז בתכנית "מחיר למשתכן" כיוון שהיא מתאפיינת בוודאות גדולה יותר בעת הנוכחית, עם ביטחון רב יותר ליזמים.

הערכה זו מתיישבת עם נתוני בנק ישראל המלמדים על היקף הלוואות למגורים גבוה יותר בקרב רוכשי התכנית לדיור מוזל מאשר בשוק החופשי בחודשים האחרונים, כאשר מאז חודש מרץ - אז נרשם שיא בלקיחת המשכנתאות (8.7 מיליארד שקל) שיעורם מסך ההלוואות למגורים מתקרב ל-17%.

הצמצום בהיצע הדירות יגרום לעליות מחירים; המשקיעים יחזרו

בהתייחס להיצע הדירות, מציינים בלאומי כי למרות החרגת ענף הבנייה בתקופת הקורונה והגדרתו כחיוני, נרשמו בו שיבושים רבים שנבעו בעיקר מהגבלת כניסת הפועלים הזרים – וכתוצאה ירידה בפעילות ובהיקף הבנייה. למרות תחילת התאוששות שנראתה בענף החל מסוף חודש מאי, הערכת לאומי היא להמשך צמצום בהיצע הדירות למגורים בתקופה הקרובה, לנוכח קשיים הקשורים בוועדות בינוי, פעילות עיריות, פעילות משרדי תכנון שונים וגם מחסור אפשרי בפועלים ובחומרים.

נוכח קצב הגידול האיטי בהיצע הדירות בלאומי צופים השפעה שלילית גם על המחירים. "ייתכן שהירידה במכירות עקב משבר הקורונה תוביל להאטה בהתפתחות המחירים בטווח הקצר, אולם בטווח הבינוני-ארוך תיתכן האצה בקצב עליית המחירים, לאור ההתפתחויות בצד ההיצע".

לצד זאת, הצפי הוא כי רוכשי דירות רבים שמצויים כעת בעמדת המתנה ונמנעים מביצוע עסקאות יחזרו לשוק (כתלות בקצב החזרה לשגרה), כמו גם חזרה של משקיעים לשוק הדיור עקב ההשפעה השלילית של משבר הקורונה על אפיקי השקעה חלופיים.

בהקשר זה של המשקיעים, יש לציין כי נתוני רשות המסים מעידים על קיטון בפעילותם מאז אושרה הוראת השעה להעלאת מס הרכישה בשנת 2015 כאשר עד שנת 2017 נרשמה ירידה בהכנסות המדינה מסגמנט זה (מכ-3 מיליארד שקל ל-2.2 מיליארד), אם כי מאז נרשמה עלייה מסוימת בהכנסות (כ-2.6 מיליארד שקל ב-2019) אך היא אינה מלמדת על שינוי משמעותי ברכישות המשקיעים. מגמה זו עשויה להשתנות ככל שיצליח שר הבינוי והשיכון החדש, יעקב ליצמן, לפעול להפחתת מס הרכישה, גם אם רק בפריפריה בתור התחלה.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

תגובות לכתבה(13):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 13.
    כחלון מס 1 26/06/2020 15:44
    הגב לתגובה זו
    אותה דירה לא במחיר בועה פחות 1/2 מליון שקל , הכסף יישאר אצלנו ולא יילך לחשבון בנק של קבלן חמדן.
  • 12.
    קבלנים בלחץ 26/06/2020 15:42
    הגב לתגובה זו
    השוק הפרטי בקיפאון, משרדי מכירה שוממים, ביד 2 המצב הרבה יותר גרוע מעל 90,000 דירות ואין קונים ,משרדי תיווך מפוצצים מי שחיכה חסך מאות אלפי שקלים .
  • 11.
    פילוסוף 25/06/2020 23:08
    הגב לתגובה זו
    אני יודע שדירה יד שניה בינונית 3 חדרים בחולון ברחוב קראוזה עולה בסביבות 100000 דולר. אני יודע שבאופן זמני זה עלה ל400000 דולר. השאלה האם מי שמכיר את אזור חולון בת ים ראשון לא יודע שזה המקסימום לדירה הזאת שם? אוכלוסיה בכלל בחולון בת ים וראשון-זה לא אוכלוסיית הנאורה, נגיד בעדינות...
  • 10.
    ציקי 25/06/2020 22:15
    הגב לתגובה זו
    מיליון כתבות ומיליארד טוקבקים לא ישכנו מובטל להתחייב עכשיו לדירה. אז צאו מהסרט שאתם חיים בו. גם אם יש כסף לאנשים - הם לא יוציאו אותו - לא בתקופה הזו - אז חלאס!
  • 9.
    צלילה חופשית 25/06/2020 20:08
    הגב לתגובה זו
    כיום חסר 1,000,000 דירות בארץ
  • 8.
    הטיפש 25/06/2020 19:13
    הגב לתגובה זו
    יש מחזיקים את הכסף צמוד לחזה
  • 7.
    י 25/06/2020 15:41
    הגב לתגובה זו
    כולם אכלו אותה חזק וזאת רק ההתחלה הנדלן צוללללל
  • 6.
    (ל"ת)
    25/06/2020 15:01
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    (ל"ת)
    25/06/2020 15:01
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    (ל"ת)
    25/06/2020 15:01
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    הבנקים הממשלה ,קבלנים ואזרחים מנסים להציל את העגלה 25/06/2020 15:01
    הגב לתגובה זו
    הבנקים הממשלה ,קבלנים ואזרחים מנסים להציל את העגלה המידרדרת !!! כשאין כסף אז אין ,אז זהו ,עכשיו מגיע החשבון . המים לא עולים למעלה , רק למטה , קצאת קשה להמציא חוקי פיסיקה חדשים אחרי אינשטיין !
  • 2.
    אין גבול להונאת הציבור (ל"ת)
    25/06/2020 15:01
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    חומי 25/06/2020 14:56
    הגב לתגובה זו
    לא אמרתם אתמול בכתבה מדדי הנדלן קרסו וזה מה שיביא לירידה בנדלן למגורים ??ווואוו די לפמפם נדלן מי עומד מאוחרי זה מעניין
מסירת מפתח דירה נדל"ן תיווך מתווך מתווכים עסקה
צילום: Istock

קיבלתם דירה בירושה? כך תנהלו נכון את הנכס

בישראל מועברות בכל שנה אלפי דירות ליורשים - חלקן נמכרות מיד וחלקן מצטרפות לשוק ההשכרה. מה עושים כשהדירה לא תואמת את הצרכים, איך מתמודדים עם שותפות כפויה, מה המשמעות המיסויית, ואיך נערכים מראש? באנו לעשות לכם סדר וגם - הטרנד החדש של העברת ירושה ישירות לנכדים

ענת גלעד |

ישראלים רבים חולמים שתיפול עליהם דירה מהשמיים או לפחות לקבל אחת בירושה מקרוב שנפטר בשיבה טובה, אבל כשזה קורה זה לא תמיד כל כך פשוט, וצריך לדעת להתמודד עם האתגרים הנלווים. 

לפי נתוני אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, בכל שנה נמכרות בישראל כ-8,000 דירות בממוצע שהתקבלו בירושה. מדובר על מספר משמעותי, שאם משווים אותו לשוק החופשי - הוא שווה לנתח של כ-10 אחוזים מסך העסקאות. העניין הרב שדירות בירושה מעוררות בשוק מתרחש בעיקר כי דירות אלה משפיעות על המחירים, על היצע הדירות להשכרה וגם על קצב התחלופה בשוק. לצד הדירות שנמכרות, חלק גדול מהיורשים בוחרים להשכיר את הנכס. בתקופה של ריבית גבוהה, דירה מניבה יכולה להיות השקעה משתלמת יחסית, עם תשואה שנתית של 2.5-4%, לעיתים אפילו יותר - בעיקר בפריפריה הרחוקה. מצד שני, לא כל יורש מעוניין להפוך למשכיר, והמורכבות מתעצמת כשמדובר בכמה יורשים שמחזיקים בנכס במשותף.


ביום שני זה קורה: הוועידה הכלכלית של ביזפורטל. מוזמנים לשמוע את המנהלים הבכירים במשק, לקבל תובנות על השקעות, להבין את השפעות ה-AI על חברות והאם זה הזמן לצמצם פוזיציה במניות? וגם - לראות ולקבל את הדירוג של ביזפורטל למניות פיננסיות (הדירוג לחברות התשתיות שיצרנו לקראת הועידה הקודמת שהתמקדה בתשתיות ייצר תשואה עודפת) - להרשמה


השותפים שלא בחרתם

אחת הבעיות המרכזיות בירושות היא השותפות הכפויה. כשאחים או קרובי משפחה יורשים נכס ביחד, הם הופכים לשותפים בניהולו - למרות שלא בחרו בכך. בשלב הזה נולדות מרבית המחלוקות: אחד רוצה למכור, אחר מעוניין להשכיר, ולעיתים מישהו מבקש לגור בדירה. האינטרסים השונים מובילים למתח במשפחה, שבמקרים רבים גולש לסכסוכים משפטיים.

בדרך כלל הפתרון המועדף הוא חלוקה ברורה - באמצעות אמנה משפחתית שמסדירה מראש את ההתנהלות או באמצעות חלוקה של הנכסים, כך שכל יורש יקבל דירה או נכס אחר. כאשר אין הסכמה, ניתן להגיש תביעה לפירוק שיתוף, אבל החסרון בכך הוא שהנכס נמכר כמעט תמיד במחיר שנמוך משמעותית ממחיר השוק - בעיקר בגלל שרוצים למכור מהר ולא לחכות לתנאי שוק אופטימליים. בנוסף, התהליך כרוך בשכר טרחה גבוה, ובסופו של דבר כל הצדדים מפסידים.


דירה להשכרה
צילום: תמר מצפי

בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות

מחירי הרכישה נבלמו ואף ירדו בכ-2% ומעלה, אבל שכר הדירה לחוזים חדשים קפץ ביותר מ-6% בשנה האחרונה. מה עומד מאחורי הפער הזה, למה הפתרון לא יגיע מירידה בריבית בלבד ומה יקרה בשכר הדירה?

נדב אטיאס |

בדיונים הציבוריים על שוק הדיור בישראל, רוב תשומת הלב מוקדשת לשאלה הקלאסית: האם מחירי הדירות יעלו או ירדו. כל פרסום של נתונים חדשים מלווה בכותרות על מגמות המחירים, תחזיות של אנליסטים ודיונים על הריבית והשפעתה על שוק הנדל"ן. אולם ניתוח מעמיק של הנתונים מגלה שהזירה שבה מתרחש השינוי העמוק באמת היא דווקא שוק השכירות, שהולך ותופס את מרכז הבמה.


הפער שהולך ונפער


הנתונים מדברים בעד עצמם. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדד מחירי הדירות ירד ב-7 חודשים בכ-2%, תלוי באזור. אולם בניגוד גמור למגמה זו, נרשמה עלייה משמעותית במחירי שכר הדירה. הנתונים מראים ששכר הדירה לחוזי שכירות חדשים, בשונה מהסכמי שכירות קיימים וחתומים, עלה בשנה האחרונה ביותר מ-6%.


מאחורי המספרים הללו מסתתר צורך בסיסי: מי שלא קונה - צריך לגור איפשהו. זוגות צעירים, משפחות בתחילת דרכן ויחידים או גרושים שאין ביכולתם לרכוש דירה למגורים, עוברים לשוק השכירות. התוצאה היא מצב שבו הביקוש לשכירות קופץ, בעוד ההיצע גדל בקצב איטי הרבה יותר.



אחד הגורמים המשמעותיים ללחץ על שוק השכירות הוא הגל הרחב של פרויקטי פינוי-בינוי והתחדשות עירונית המקודמים ברחבי הארץ. כאשר בניין ישן מפונה מדייריו כחלק מתהליך של הריסה ובנייה חדשה, הדיירים הקיימים, רבים מהם זוגות צעירים או משפחות צעירות, מוצאים את עצמם נדרשים למצוא דירה חלופית בשכירות למספר שנים עד סיום הפרויקט.


בשכונות רבות ברחבי הארץ מקודמים כיום מספר פרויקטי פינוי-בינוי במקביל, לעיתים שישה או שבעה פרויקטים בשכונה אחת בו-זמנית. הבעיה מחריפה משום שהדיירים המפונים רוצים או צריכים להישאר באזור המגורים המקורי, משיקולים של מוסדות חינוך לילדים, עבודה וקרבה למשפחה. כתוצאה מכך, הם נאלצים למצוא שכירות זמנית באותה שכונה או קרוב אליה עד לסיום הפרויקט, מה שמייצר ביקוש נוסף על השכירות הקיימת גם כך באותו אזור.