בנק ישראל הודיע היום על שורה של צעדים רגולטוריים בשוק האשראי לדיור, לאור מגמת עלייה בנטילת תוספות אשראי לדיור, ובפרט בסמוך ללקיחת משכנתא ראשונה . בבנק ישראל מדגישים כי הצעדים נועדו לשקף בצורה מדויקת יותר את יכולת ההחזר של הלווים, לצמצם סיכוני מינוף עודף, ובו בעת לשמר הקלות שנועדו לאפשר מענה לצרכים פיננסיים שוטפים ועתידיים של משקי הבית. על רגל אחת, ההקלות האלו יאפשר לקחת "הלוואות לכל מטרה" מגובות בדירות כסוג של תוספת למשכנתא. יש הגבלות, אבל אם שיעור המימון לא יגיע ל-70%, אתם יכולים לקחת 200 אלף שקל נוספים. כמו כן, ערך הדירות במחיר למשתכן-דירה בהנחה יחושבו לפי שווי שמאי ולא לפי מחיר העסקה. זה היה כך עד מחיר של 1.8 מיליון שקל (הגבלת מחיר) כעת זה יהיה בלי הגבלה זו, המשמעות: אפשרות לקחת בדירה בהנחה יותר משכנתא. 

הלוואה לכל מטרה היא הלוואה נכונה - היא בריבית טובה וצריך לנצל אותה לפני הלוואות אחרות. אבל יש כאן בעקיפין שחרור של רסן וכספים שיזרמו לשוק - לדירות ובכלל. 

עדכון מגבלת כושר ההחזר 

כאמור, משקי בית רבים לוקחים הלוואות נוספות לדיור, לעיתים במקביל או בסמוך למשכנתא הקיימת, כשהבטוחה היא אותו הנכס. מצב זה מגדיל את החוב הכולל של משקי הבית ועלול לפגוע ביכולתם להתמודד עם שינויים בסביבת הריבית, בהכנסות או בהוצאות בלתי צפויות. לאור זאת, הוחלט לבצע הבהרה רגולטורית מהותית באופן חישוב מגבלת שיעור ההחזר מההכנסה (PTI).

בהתאם להחלטה, בעת נטילת הלוואה נוספת לדיור המובטחת בשעבוד אותו נכס, יחויבו התאגידים הבנקאיים לבחון את ההחזר החודשי בגין כלל ההלוואות הקיימות והחדשות יחד, ולא רק את ההלוואה המבוקשת. כלומר, סך התשלומים החודשיים על כל האשראי לדיור המובטח בנכס יילקח בחשבון לצורך חישוב יכולת ההחזר של משק הבית. בבנק ישראל מציינים כי צעד זה נועד לחזק את ניהול הסיכונים, לשפר את שקיפות המידע לגבי רמת המינוף האמיתית של הלווים, ולמנוע מצב שבו יכולת ההחזר נבחנת באופן חלקי בלבד.

• הנחיות חדשות במימון: איך משפיע קיבוע הקלות המשכנתא על הזינוק בהלוואות "לכל מטרה"?
• היום שבו התחיל לפעול הבנק המרכזי של המדינה ומה קרה היום לפני 32 שנה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

עדכון חישוב שווי הנכס של דירות במחיר מופחת

במקביל, הפיקוח על הבנקים הודיע על עדכון תקרת שווי הנכס לצורך חישוב שיעור המימון (LTV) בהלוואות לרכישת דירה במחיר מופחת. התקרה, שעמדה עד כה על 1.8 מיליון שקל, תעודכן ל-2.1 מיליון שקל, וזאת בהתאמה לעליית מדד המחירים לצרכן מאז נקבעה. עדכון זה נועד לשמר את ההקלה שניתנה לרוכשי דירות במסגרת תוכניות ממשלתיות כגון “מחיר מטרה” ו”מחיר למשתכן”, ולאפשר להם להמשיך ולהסתמך על הערכת שמאי לצורך חישוב שווי הנכס, גם בסביבה של מחירי דיור גבוהים יותר.

שדה נדל"ן היא חברה קטנה בבורסת ת"א, ובהתאם, גם ההיסטוריה שלה קצרה יחסית. היא הוקמה על בסיס אינטו בנובמבר 2024, ומאז היא ממשיכה בפעילות הנדל"נית שלה בארה"ב, ובייחוד בטקסס. אתמול פרסמה החברה על רכישה של בניין בשכונת יוקרה ביוסטון ושוחחנו עם יוני שדה, מנכ"ל ובעל השליטה בשדה נדל"ן, כדי להבין את הסיפור של החברה. 

מה גרם לחברה לבצע את המהלך דווקא בשכונה הזו ביוסטון?

המשרדים הראשיים של החברה הם ביוסטון. אני גר ביוסטון ופעיל פה כבר כ-20 שנה, כך שההיכרות עם העיר היא באמת לאורכה ולרוחבה. בכובע הפרטי שלי, אני עובד עם יזם מקומי על אדמה שנבנה עליה בניין של 93 דירות קונדו, תחת מותג סיינט ריג'ס ומריוט, חברת המלונות. המחיר שם הוא כמעט 2,000 דולר לרגל רבוע. השכונה הזו, River Oaks, היא השכונה היקרה ביותר ביוסטון ואחת היקרות בכל טקסס. בנוסף, יש לנו נסיון עם בניין קונדו בשכונה סמוכה, שהגיע לסלאאוט של כמעט 200 מיליון דולר מהר מאד.

ולמה בחרתם במודל של מכירה ולא השכרה?

בחנו את העיסקה גם בהיבטי השכרה וגם מכירה של קונדו, שתיהן כמובן לאחר השבחה. אנחנו רוכשים את הבניין ב-123 מיליון דולר, עם 381 אלף ר"ר (רגל רבוע) להשכרה. המשמעות היא 320 דולר לר"ר. לשם השוואה, לבנות מאפס, ללא רכיב קרקע ועלויות מימון זה בערך 550-600 דולר לר"ר. בבניין שלנו עם סיינט ריג'ס עלוית הבניה בלבד עם כ-700 דולר לר"ר. במילים אחרות, יש פה דיסקאונט מאד עמוק על מחיר הבניה, ללא עלויות אדמה. ולכן, גם השכרה וגם פרויקט למכירת קונדו עובדים במקרה הזה.

הבניין הוא בן 10, ודמי השכירות האפקטיביים שלו הם 2.7 דולר לר"ר, בעוד שמבנים חדשים מקבלים ממוצע של כ-3.2 דולר לר"ר. כלומר, אם היינו מייעדים אותו להשכרה, היינו צריכים לעשות את זה שיפוץ כולל. עשינו את זה לאחרונה בבניין בדאלאס, והגדלנו את ההכנסה שלו דרמטית. זה מודל שיכול לעבוד פה, אבל האופציה של המכירה לצרכן קצה היא הרבה יותר אטרקטיבית.

• שדה נדל"ן לקראת רכישת מגדל מגורים ביוסטון ב-123 מיליון דולר
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

לרוב, כשמסבים לדירות קונדו, העלויות גבוהות היות ולבניינים יש קירות תומכים בתוך המבנה. במקרה הזה, הבניין נבנה על פי סטנדרט של דירות קונדו, ללא קירות תומכים בתוך הקונטור, החשמל והמיזוג נעשה ברמה של קונדו, ורכיב השיפוץ הוא הרבה יותר נמוך, כמעט שוויוני לשיפוץ שהיינו עושים לדירות להשכרה.