בכמה נמכרה דירת 4 חדרים בשכונת תל גנים בגבעתיים?
עסקאות השבוע: דירת 4 חדרים בכפר סבא נמכרה ב-1.5 מיליון שקל, קוטג' 9 חדרים ברעננה נמכר ב-4.8 מיליון. דירת 3 חדרים בתכנית ל' בתל אביב הושכרה ב-7,000 שקל
היקף המשכנתא בשיא, מחירי הדירות עולים (הרחבה כאן). הממשלה הקודמת נכשלה בעצירת מחירי הדירות, הממשלה החדשה שתקום חייבת לעשות משהו אמיתי וכולל.
עליית המחירים מתבטאת גם במדד מחירי הדירות שעלה ב-0.5% בחודש האחרון (לעומת ירידה של 0.6% במדד המחירים) וגם בעסקאות עצמן. הנה דוגמאות על עסקאות מהשבוע האחרון:
לוד
דירת 5 חדרים ברחוב ערבה, 120 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, ללא מעלית, חניה, נמכרה ב-1,191,000 שקל.
רי/מקס success
קרית גת
דירת 2 חדרים ברחוב התמרים, 48 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, ללא מעלית, ללא חניה, נמכרה ב-493,000 שקל.
רי/מקס אלפא
גבעתיים
דירת 4 חדרים ברחוב הרצוג (תל גנים), 100 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, מעלית, ללא חניה, נמכרה ב-2,450,000 שקל.
רי/מקס 100%
באר שבע
דירת 3 חדרים ברחוב גיורא יוספטל, 55 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, ללא חנייה , ללא מעלית, נמכרה ב-490,000 שקל.
דירת 4 חדרים ברחוב מרדכי נמיר, 100 מ"ר, קומה 5 מתוך 8, חנייה, מעלית, נמכרה ב-850,000 שקל.
דירת 3.5 חדרים ברחוב מיכאל אשבל, 114 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, חנייה, מעלית, נמכרה ב-1,075,000 שקל.
דירת 4 חדרים ברחוב לאה אמנו, 114 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, חנייה, מעלית, נמכרה ב-1,050,000 שקל.
דירת 4 חדרים ברחוב הערים התאומות, 95 מ"ר, קומה 2 מתוך 5, חנייה, מעלית, נמכרה ב-1,070,000 שקל.
רי/מקס פלוס
כפר סבא
דירת 4 חדרים ברחוב יחזקאל, 89 מ"ר, קומה 7 מתוך 7, חניה, מעלית, נמכרה ב-1,450,000 שקל.
רי/מקס One
רעננה
קוטג' 9 חדרים ברחוב האגם, 230 מ"ר בנוי על סה"כ 315 מ"ר, חניה, נמכר ב-4,800,000 שקל.
רי/מקס One
חריש
דירת 5 חדרים ברחוב שוהם, 105 מ"ר + 45 מ"ר מרפסת, קומה 3 מתוך 10, חניה, מעלית, נמכרה ב-1,250,000 שקל.
רי/מקס העיר החדשה
נתניה
דירת 4 חדרים ברחוב יהודה פרח, 91 מ"ר, קומה 4 מתוך 8, עם מעלית, חניה ומחסן, נמכרה ב-1.55 מיליון שקל.
אנגלו סכסון
ירושלים
דירת 3 חדרים ברחוב חזקיהו המלך, 70 מ"ר + 12 מ"ר מרפסת, קומה 2 מתוך 3, עם מעלית וחניה, נמכרה ב-2.58 מיליון שקל.
דירת 4.5 חדרים ברחוב רכסים בצור הדסה, 130 מ"ר + 40 מ"ר מרפסת, קומה 2 מתוך 2, עם חניה ומחסן וללא מעלית, נמכרה ב-1.67 מיליון שקל.
אנגלו סכסון
גדרה
דו משפחתי 6 חדרים ברחוב עופרים, 175 מ"ר בנוי על 247 מ"ר מגרש, נמכר ב-2.55 מיליון שקל.
דירת 4 חדרים ברחוב הבילויים, 100 מ"ר + 6 מ"ר מרפסת, קומה 1 מתוך 5, עם מעלית וחניה, נמכרה ב-1.55 מיליון שקל.
וילה 6 חדרים ברחוב צה"ל בגן יבנה, 160 מ"ר בנוי על 370 מ"ר מגרש, נמכרה ב-2.9 מיליון שקל.
אנגלו סכסון
השכרה:
תל אביב
דירת 4 חדרים ברחוב אפטר, 100 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, מעלית, חניה, הושכרה ב-7,000 שקל.
רי/מקס אושן
ירושלים
דירת 3 חדרים ברחוב דוכיפת בצור הדסה, 80 מ"ר + 20 מ"ר מרפסת + 20 מ"ר גינה, קומה 1 מתוך 5, עם חניה, מעלית ומחסן, הושכרה ב-3,600 שקל בחודש.
אנגלו סכסון
גדרה
קוטג' 5 חדרים ברחוב סביון, 140 מ"ר בנוי על 250 מ"ר מגרש, הושכר ב-6,200 שקל בחודש.
אנגלו סכסון
- 8.רמי נחום 01/08/2019 08:00הגב לתגובה זולגבי השקעה בנדלן וריבית נמוכה וכו....קופת גמל לפי תיקון 190 לפקודת מס הכנסה במתכונת IRA יותר טוב מנדלן כיום בהרבה כשיש 8% מס רכישה... קונים 3 קרנות סל וכל מס רווח הון פטור בתוך הקופה. דמי ניהול 0.2%. זו הדרך להתעשר. 3 קרנות סל iShares SWDA IShares EIMI iShares AGGG לאג"ח ממשלתי. (לא ניתן לתזמן ריבית כמו שלא ניצן לתזמן מניות) לפי הקצאה רצויה, למשל 50% מדדי מניות עולם / 50% מדדי אג"ח ממשלתי מאזנים פעם בשנה לאחוז מניות רצוי (אין מס רווח הון) וזהו. בגיל 60 חיים מזה או בקבלת קצבה או לפי אחוז משיכה בטוח של 3.5% והכסף צומח לנצח וניתן להוריש אותו. למה לקנות דירה ברחוב אחד בשכונה אחד במדינה מוקפת טילים? מספיק שכן אחד עבריין והדירה אבודה (קרה לי)..
- 7.ניר 28/07/2019 11:14הגב לתגובה זוהירידות החדות ברעננה לדעתי בגלל תמא 38
- 6.כחלון מס 1 27/07/2019 20:55הגב לתגובה זוהשוק הפרטי בקריסה , מחיר למשתכן עדה תיקון 30%,יד אלטרנטיבה למחירי בועה, 137,000 זכאים הביעו אמון מלא בכחלון ובתוכנית ,חוסכים בממוצע 600 אלף שקל, הכסף יישאר אצלנו ולא ילך לקבלן חמדן .
- 5.נו באמת 27/07/2019 10:18הגב לתגובה זולהוריד את מחירי הדירות. להבהרה, הממשלה חייבת לשבור את המונופולים הדורסניים השולטים במשק ולהשאיר את השוק חופשי ממונופולים והתערבויות ממשלתיות. אם זו התקופה לעליות מחירים בנדלן, אז השוק הזה ימצה את עצמו בעצמו, כול התערכות תשבש ותגרום לזינוקים קשים יותר. הממשלה בהחלט צריכה להפסיק את המונופולים בתחומי הגז, רכב, מזון, טואלטיקה ויבוא סחורות בכלל.
- טעות גדולה 27/07/2019 20:57הגב לתגובה זוחוסכים 400-900 אלף ,זה סכום עצום בטח לזוג צעיר , ניקח משכנתא קטנה . החזר קטן ,נרכוש רכב חדש ,מוצרי חשמל וישארו עוד מאות אלפי שקלים .
- 4.ניר 26/07/2019 18:00הגב לתגובה זוירידות חדות במחירי דירות ברעננה בגלל התמא
- 3.לא פראייר 26/07/2019 10:24הגב לתגובה זואיך דירת 100 מ"ר, שעולה לקבלן 400 אלף כולל מרכיב הקרקע ,נמכרת במחירים הזויים ,1,2-1,5 מליון.
- ג'ו 26/07/2019 16:50הגב לתגובה זותנסה לחפש נראה אם תימצא אתה רואה מחירים כאלה רק בבאר שבע קרית גת בדירות שנבנו לפני 40שנה ויותר בלי מעלית ובלי חניה שוק זה היצע וביקוש ואם יש מפגש של מוכר וקונה במחירים האלה אז כנראה זה המחיר
- 2.מסכנים אלה ש 26/07/2019 10:24הגב לתגובה זוירידות ערך חדות ,הכבדת מיסוי העלו מס רכישה , המשכנתא עלתה וההחזר התנפח ,מי שלא יעמוד בהחזר צפוי לאבד את דירתו ,או להישאר עם חובות עתק בבנק.
- טדי 26/07/2019 16:40הגב לתגובה זונגיד אתה כבר 8 שנים משלם שכירות תכפיל 4000 ש"ח כפול 12 חודשים כפול 8 שנים... שילמת כ 400.000 ש"ח ועדיין אין לך כלום...
- 1.קקקקקקקקקקקקקקקקקקקק 26/07/2019 09:48הגב לתגובה זוקקקקק
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.51% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.51% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
