תראו איפה נמכרו דירות בפחות מ-400 אלף שקל - גם במרכז
לפי מדד מחירי הדירות האחרון של הלשכה המרכזית לסטטסיטיקה ירדו מחירי הדירות בשיעור של 0.4% בתקופה של יולי-אוגוסט 2014, נתון האמור לשמח את שר האוצר משה כחלון היוצא כל שני וחמישי ברפורמה חדשה בתחום הדיור. אולם סיכוי גדול שמדובר בירידה עונתית, כפי שראינו בתקופה המקבילה אשתקד.
למרות ירידה מיזערית זו, מחירי הדירות עלו ב-6.2% ב-12 החודשים שהסתיימו בתקופה זו וכמעט בלתי אפשרי כמעט למצוא דירות באזורי הביקוש, ואפילו בפרבריהם, בפחות ממיליון שקל.
אולם מי שיהיה מוכן לנדוד לפריפריה, לא פעם לפריפריה הפנימית של אזור המרכז, ייתכן ויימצא דירות קטנות בשכונות הוותיקות במחירים שכבר שכחנו שקיימים. Bizportal ליקט מאתר 'מידע נדל"ן' של רשות המיסים 10 דירות שנמכרו ב-6 השבועות האחרונים בפחות מ-400 אלף שקל:
נתניה
בשדרות ויצמן 8 נמכרה דירת חדר בשטח 16 מ"ר, קומת קרקע, ב-360 אלף שקל
לוד
בשדרות המלך שלמה 47 נמכרה דירת 2 חדרים בשטח 36 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, ב-320 אלף שקל
אשקלון
ברחוב יפה נוף 23 נמכרה דירת 2 חדרים בשטח 47 מ"ר, קומה 2 מתוך 6, ב-400 אלף שקל
חיפה
ברחוב הירדן 11 נמכרה דירת 2 חדרים בשטח 31 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, ב-320 אלף שקל
באר שבע
ברחוב אליהו הנביא 2 נמכרה דירת 2 חדרים בשטח 50 מ"ר, קומה 6 מתוך 12, ב-343 אלף שקל
דימונה
ברחוב מרחבים 1178 נמכרה דירת 2 חדרים 44 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, ב-295 אלף שקל
מצפה רמון
ברחוב נחל מישר 17 נמכרה דירת 3 חדרים בשטח 75 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, ב-366 אלף שקל
אופקים
ברחוב חיים חורי 308 נמכרה דירת 3 חדרים בשטח 62 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, ב-300 אלף שקל
טבריה
ברחוב קריית משה 3 נמכרה דירת 3.5 חדרים בשטח 86 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, ב-345 אלף שקל
נצרת עילית
ברחוב גלבוע צפונית 1 נמכרה דירת 2 חדרים בשטח 58 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, ב-390 אלף שקל
- 8.יהושוע כהן 08/02/2019 13:01הגב לתגובה זוצריך לעשות דירות מזכוכית
- 7.Lion 25/10/2015 17:56הגב לתגובה זואין ולא יהיה אדם שישלם על הדירה הזו מחיר שכזה, בעלי הבית מהר מאוד יתעשתו ויורידו את המחיר. ככה שאלה ממש לא המחירים. ניסיתם להציג את החזירות מנותקת המציאות של חלק מבעלי הדירות בתל אביב (שללא ספק מתקיימת במקרה הזה) אבל נוסח הכתבה מציג את המחיר כלגיטימי בבועת הנדל"ן של תל אביב. אבל מה שבטוח זה שבעקבות הכתבה שלכם, חלק מהמשכירים יחשבו לעצמם "מדוע שגם אני לא אגבה סכום שכזה?" וחלק מהשוכרים הלא משופשפים יחשבו לעצמם שמחירים כאלה מקובלים ויסכימו לשלם מחיר הזוי שכזה. ביזפורטל באתם לברך ויצאתם מקלקלים... וחבל...
- 6.ממש מציאה מעל 22 אלף שקל למטר (ל"ת)תביאו עוד 22/10/2015 21:07הגב לתגובה זו
- 5.דן 22/10/2015 19:20הגב לתגובה זובשכונות עם פסי האטה מחירי הדירות הרבה יותר זולים
- 4.אלה מחסנים לא דירות התבלבלתם (ל"ת)נחום 19/10/2015 19:48הגב לתגובה זו
- 3.דוד 19/10/2015 17:00הגב לתגובה זוכמו שלפי הלמ"ס המדד יורד, ובפועל המחירים רק עולים, וכולנו מרגישים את יוקר המחיה, ככה גם כשלפי הלמ"ס מחירי הנדלן יורדים, בפועל הם רק עולים, ויותר קשה לקנות דירה. זה שבחישובים אפשר לשחק עם המספרים ולקבל תוצאות שונות ומשונות, זה ידוע, אבל מה זה עוזר לציבור הרחב ? דירה קונים עם כסף, לא עם סטטיסטיקה...
- 2.400 א דירת 3 חדריפ ברמת אשכול לוד (ל"ת)ישראלי חכם 19/10/2015 12:53הגב לתגובה זו
- 1.שי 19/10/2015 12:36הגב לתגובה זומדובר בדירות אשפה, במיקומים הכי גרועים, שרק דיירי הביטוח הלאומי, עמידר וכו' רוצים לגור. וגם הם מחוסר ברירה. בניינים ללא תקנים, ללא מעלית, אם יש נזילות מהגג אף אחד לא מתקן, אין חשמל במדרגות, הבניינים תמיד מלוכלכים. וסביר להניח שדמי שכירות תצתרכו לרדוף אחרי הדייר שכמובן אין לו שיקים וחשבונו מעוקל. אז מה להסיק מהכתבה הזאת? שזאת השקעה כדאית? שזה ראוי למגורים? לא ולא.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 2.04% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 2.04% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
