"משקיעים רכשו 130 אלף דירות תוך 5 שנים, בלעדיהם לא הייתה מצוקת דיור"
"כמות הדירות החדשות שנבנו לשימוש עצמי של בעל הקרקע (בנה ביתך) מגלם ששוק הדיור כבר נכנס לקיפאון עמוק עם ירידה חדשה בחודשים האחרונים", כך אמר אלכס ז'בז'ינסקי, הכלכלן הראשי של מיטב דש ברוקראז' בסקירתו השבועית הבוקר. "בשנים האחרונות כמות דירות אלה הייתה דומה לדירות שנמכרו מקבלנים, אך לאחרונה נפתח פער גדול".
לדבריו, גם בדירות שנמכרו מקבלנים נרשמה ירידה קלה שעדיין לא מבשרת על שינוי המגמה. "ניכרת האטה בקצב השנתי של מכירות הדירות באזורים רבים למעט תל אביב ואזור הצפון. בצד ההיצע, כמו דירות חדשות שעומדות למכירה ירדה במקצת במקביל להאטה בביקוש. בהתאם, מספר חודשי ההיצע נותר ללא שינוי."
"עודף היצע של 50 אלף דירות בשכירות"
בנוגע לשוק השכירויות, טוען ז'בז'ינסקי, כי נוצר עודף ביקוש - "מסקר הוצאות משק בית על הדיור שהתפרסם בשבוע שעבר ניתן ללמוד ששיעור משקי בית בעלי שתי דרות ויותר עלה בין השנים 2007-2012 בחדות מ-2.5% ל-7.9%. פירושה של העלייה שמספר דירות שנרכשו להשקעה בשנים אלו עומד על כ-130 אלף לפחות, בהנחה שכל משקיע רכש רק דירה אחת, ומהווה קרוב לשני שליש מסך התחלות הבנייה בשנים אלו. אלמלא המשקיעים, כמות התחלות בנייה הייתה מספיקה לענות לביקושים של משקי בית חדשים. לכן, למשקיעים הייתה תרומה נכבדה ביותר לביקוש בשוק הדיור בשנים האחרונות"
לדבריו, כמות משקי בית שגרים בשכירות גדלה בין השנים 2007-2012 בכ-80 אלף, כאשר כמות הדירות שנרכשו להשקעה גדלה ב-130 אלף לפחות, למעשה נוצר עודף היצע בשוק השכירות של לפחות כ-50 אלף דירות.
"להבדיל משוק הדיור בבעלות בו הביקוש מושפע מהתחלות הבנייה, שוק השכירות מושפע בפיגור מכמות הדירות שבנייתן הסתיימה. השיא בגמר בנייה צפוי להיות בשנת 2014, כאשר תסתיים בנייתן של הדירות שהחלה ב-2011. אז עודף דירות להשכרה שנרכשו על ידי המשקיעים צפוי לבוא לידי ביטוי ולמתן עליות המחירים בשוק השכירות שמשפיעות ישירות על מדד המחירים. אנו צופים שהביקושים לדירות יתמתנו בשנה הקרובה בהשפעה של האטה בצריכה הפרטית, עלייה באבטלה והצעדים להגבלת שוק המשכנתאות בהם נקט בנק ישראל."
כתבות מעניינות נוספות:
- 18.האשם העיקרי הדוד סנטלי פישר (ל"ת)קלקלן 05/12/2013 11:50הגב לתגובה זו
- 17.OFER 02/12/2013 15:19הגב לתגובה זועד שהדוגמן (לפיד) לא יטיל מיסים על כסף זר שנכנס לארץ, כל מי שחי פה יכאל הרבה קש. צריך להטיל מס רכישה של 100% לתושבי חוץ.
- 16.המשקיעים הם שגורמים לקריסה של מעמד הביניים (ל"ת)והמדינה עוזרת 01/12/2013 22:08הגב לתגובה זו
- 15.כלכלן 01/12/2013 22:07הגב לתגובה זומס רווחי שכירות מהשקל הראשון, מס רכוש על דירה שלישית ומעלה והורדת מס רווחי הון
- משולם 03/12/2013 18:54הגב לתגובה זולקבל חזרה משהו מהמיליארדים שהמדינה סוחטת? זה לא!
- זה אומר שלא צריך דירות להשכרה?? או שהשוכרים ישלמו יותר? (ל"ת)אביב 02/12/2013 09:45הגב לתגובה זו
- 14.חסר דירות כי לא בונים הרבה דירות ! (ל"ת)א 01/12/2013 21:51הגב לתגובה זו
- 13.מני 01/12/2013 17:43הגב לתגובה זועם 6000 ש"ח שקלים לנרות ריחניים ו90000 חשבון מים, מה שרה מחליפה כול יום את המיים בבריכה? תקציב מטורף שנשען על כול הפרות החולבות של המשק ועוד מאשימים אותנו???
- אלויס100 01/12/2013 23:22הגב לתגובה זול 11 - צודק לחלוטין ! יש אלפי דירות גדולות במרכז , שאפשר לחלק לדירות קטנות , למדינה לא עולה כלום , והפתרון זמין ומיידי !
- 12.שאול 01/12/2013 17:09הגב לתגובה זוהצולע, אבל התושבים לא רואים פירור מכול הכספים הללו, הממשלה עסוקה לשסות אותם אחד בשני ולקחת לעצמה את הכסף, מה מזה מגיע לתושבים???
- 11.בן אהרון 01/12/2013 14:56הגב לתגובה זוהמדינה לא מקצה קרקעות לדירות עבור בודדים רווקים ורווקות או גרושים וגרושים: מינימום 4 חדרים וזה מתאים רק למשפחות. ההצע היחיד לדירות קטנות זה דירות מחולקות, אבל זה לא חוקי כי זה מוריד את הביקוש לדירות גדולות, ... אז או שיקצו קרקעות לבניית דירות קטנות, חדר עד שניים, או שיאשרו חלוקת דירות, כי אין למדינה פתרון זמין אחר ואי אפשר לשלוח את כולם לגור בדירות שותפים. זה בקושי מתאים לסטודנטים ונותן איכות חיים מאד נמוכה.
- 10.בן אהרון 01/12/2013 14:50הגב לתגובה זובכל יתר הארץ יש עודף דירות, משקיעים כבר לא קונים וקשה להשכיר את הדירות!!! ירושלים ותל אביב לא משקפות את המצב בכל הארץ. הקבלנים לא רצים לבנות בפריפריה כי הם יודעים לקרוא את המפה יותר נכון. אין למי למכור דירות הפריפריה. כולם רוצים לגור במרכז תל אביב וזה מה שמנפח לכאורה את הבועה. אבל מי אומר שכולם צריכים לגור במרכז תל אביב? חיפה זה שעה מתל אביב ויש דירות להשכרה ורכישה בשליש המחיר מתל אביב.
- 9.למשבר קוראים - ביבי נתניהו!! (ל"ת)להעף אותו לאשפתות 01/12/2013 14:17הגב לתגובה זו
- צודק ! נניח שמשקיעים בדרום ירצו למכור דירות... למי ?! (ל"ת)כולם רוצים רק במרכז 01/12/2013 21:12הגב לתגובה זו
- 8.יוני 01/12/2013 13:58הגב לתגובה זותסתכלו לדוגמא על כל עיר מלבד ת"א וי-ם, כל דירה אפשר היום להשכיר ב3-5% פחות מאשר בשנה שעברה. בדוק!
- עמי 01/12/2013 14:37הגב לתגובה זוכול חודש בפרסומים בדה מרקר.
- 7.תומר 01/12/2013 13:51הגב לתגובה זונכתב במקור בתגובה שלי באתר "בועת נדלן" בפוסט על "רוביני: בישראל נוצרה בועת נדלן...." שפורסם לפני יומיים. המקור: עפ"י דה מרקר משקל המשקיעים בעלי 2 דירות לפחות, עלה תוך 5 שנים בלבד מ 2.5% מהאוכלוסיה ל 7.9% המשמעות היא שעוד 5.4% ממשקי הבית רכשו לעצמם דירה נוספת בשביל הכיף. במספרים זה יוצא 130,000 דירות שנרכשו תוך 5 שנים להשקעה, כנראה מעבר לשיעור המשקיעים הנורמלי (יכול להיות שקפצתי פה למסקנות לא מבוססות, אבל שיעור המשקיעים באוכולוסיה אמור להישאר קבוע באחוזים, לא משנה מה גודל האוכלוסיה). ברור שאם במקום למכור 500,000 דירות ב 5 השנים האלו, פתאום יש עוד 130,000 שרוצים דירה וגם משיגים אחת, אז יש עודף ביקוש רציני המעלה את המחיר. ברור שאם באותם שנים גם בנו כ 40,000 פחות מדי דירות בגלל אוזלת ידה של הממשלה, אז המחירים יעלו עוד יותר. ובפוסט "מעמד הביניים הולך ומתפרק", כתבתי: מצד שני, סיומי בניה זה חשוב להשפעה על מחירי השכירות ולהקלה על "מצוקת הדיור" (אפשר להתווכח אם יש בכלל כזו) אבל למזלנו מספיק שיהיו הרבה התחלות בניה ב 2014 כדי להוריד את מחירי הדירות "על הנייר" שישווקו לציבור בשנה זו
- 6.דליה 01/12/2013 13:43הגב לתגובה זווזה לא רק העשירים, לא לשכוח את הפנסיונרים שחסכו פרוטה לפרוטה, ובזמן שרק לפני כעשור אפשר היה לחיות מרבית על תוכנית חסכון, כיום זה בלתי אפשרי והאפשרות לרכוש (או לא למכור) דירה שנייה אלא להשכירה, היא אופציה שעוזרת לפנסיונרים לגמור את החודש בכבוד.
- 5.י.ס 01/12/2013 13:41הגב לתגובה זולדעתי האמת היא הפוכה, ככל שיותר אנשים קנו דירות להשקעה, כך הקבלנים בנו יותר. בדרך כלל הקבלן מתחיל לבנות רק לאחר שהוא מוכר מעל ל 50% מהדירות על הנייר. וכל דירה נוספת בשוק הדירות מורידה את הביקוש לקניה או להשכרה. לדעתי ההפך מהרצוי, הגזרות שהממשלה השיתה על קוני דירות להשקעה רק מורידה את התחלות הבניה וגורמת לעליית מחירים נוספת.
- עמי 01/12/2013 14:36הגב לתגובה זוירידה בבניה והיה מחסור אדיר בדירות לרכישה ולהשכרה. במצב היום יש שפע דירות גם לבניה וגם להשכרה. כול הכתבות המתוזמנות הללו הקוראות להסתה כנגד משקיעים, תושבי חול, חברי חבר ומי לא, רק באות לכסות על אזלת יד הממשלה בסיוע לרוכשי דירה ראשונה; לו הממשלה הייתה עושה צעד קטן אחד של תוספת נקודת זיכוי לכול רוכש דירה ראשונה ושתיים לזוג עד סוף המשכנתה, היה פה צעד אמיתי לסיוע, אבל זו ממשלה רעבה שרק רוצה הכנסות ולמה? תקראו מה הוצאות הבית בקסריה של הוד רוממותם ותבינו.
- 4.כמו להגיד העשירון העליון שתה הרבה אלכוהול מחירהארק עלה (ל"ת)אנונימי 01/12/2013 13:16הגב לתגובה זו
- 3.אל תהפכו אותנו לאויב העם -כולם נהנו אז תתחילו לבנות (ל"ת)אנונימי 01/12/2013 13:13הגב לתגובה זו
- 2.בשורה טובה לשוכרים, אם התרחיש יתממש, השכר דירה ירד!!! (ל"ת)בן אהרון 01/12/2013 12:48הגב לתגובה זו
- 1.כלכלן 01/12/2013 12:47הגב לתגובה זוהמחסור בשוק הוא בשירותי דיור, קורת גג. אפשר לגור או בשכירות או בבעלות. מי שגר בבעלות בעצם שוכר מעצמו שירותי דיור ונושא בעלויות מימון של המשכנתה. אם כל בעל דירה היה משכיר את דירתו ושוכר אחרת במקומה הוא היה הופך למשקיע וכל הדיירים במדינה היו שוכרים. מה זה היה משנה למחירי הדירות?
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
