"רשות המיסים הרפתקנית, עוד נראה בישראל משבר נדל"ן כמו בארה"ב"
בשבוע שעבר (ד')
"הצעדים שיוזם האוצר לצמצום הפטור ממס שבח על דירה שנייה ועל משקיעים תושבי חוץ, יקטינו את האטרקטיביות של השקעה בדירות", אומר עו"ד ניר הורנשטיין, שותף ומנהל תחום מיסוי נדל"ן במשרד אלתר עורכי דין: " במובן זה, ומאחר שיתר אפיקי ההשקעה חייבים במס, קיים היגיון כלכלי וצדק מיסויי בצעד זה. עם זאת, בטווח הקצר הצעד עלול למנוע מכירת דירות ע"י משקיעים שיחששו מנטל המס, ועל מנת להתמודד עם השלכות אלה יש לדעתי לבצע את הגבלת הפטור בהדרגה. הצעתי לרשות המיסים הינה שככל שהמשקיע ימתין פרק זמן ארוך יותר עד מכירת הדירה, יגדל החלק החייב במס, ולהיפך. כך, יהיה תמריץ למשקיעים למכור מהר ככל הניתן, והצעד עשוי לשרת את המטרה של הפחתת מחירי הדירות, ולצמצם את היקף הדירות הנרכשות להשקעה."
לדברי הורנשטיין, הגדלת מס הרכישה על דירות יוקרה לא תסייע להורדת מחירי הדיור, ומטרתה העיקרית הינה במישור הגדלת גביית המס (אם כי גם כאן תוספת המס לא תהיה גדולה)".
"מדיניות מס נכונה אמורה להיות ניטרלית ושקופה"
לדברי עו"ד דורון לוי, שותף בכיר במשרד עמית פולק מטלון ושות': "לצערנו פעם נוספת רשות המיסים נגררת להרפתקאות בתחום הניסיון להשפיע על מחירי הדיור בישראל. מדיניות מס נכונה ויעילה אמורה להיות ניטרלית ושקופה ולא להשפיע על כיווני ההשקעה במשק. מחירי הדיור בישראל מושפעים ממשתנים מקרו כלכליים ובעיקר מזמינות המימון ומחיר הכסף, קרי ריבית בנק ישראל וריבית המשכנתאות. ככל שעומדים לרשות הציבור סכומי השקעה בלתי מוגבלים בריבית אפסית מחירי הדיור יוסיפו לעלות במנותק מניסיונות עקרים של רשות המיסים להשפיע על כיווני ההשקעה במשק."
"ההשפעה המזיקה של צעדים מוצעים אלו תתברר כאשר תשתנה מגמת המחירים כתוצאה מהשינוי ברמות הריבית וכתוצאה מכך יביאו לקיפאון ולהתדרדרות נוספת במחירים", מסביר לוי. "ירידת מחירי הדירות תגרום בוודאות משבר כלכלי קשה בישראל כפי שהיה בשנת 2008 בארצות הברית ובאירופה ולכן מי שקנה דירה בוודאי שלא רוצה שמחירי הדירות ירדו והוא ימצא את עצמו חייב לבנק יותר כסף ממה ששווה הדירה. הבנקים בוודאי שלא רוצים שירדו מחירי הדירות בישראל, מאחר ובתרחיש של ירידת מחירים של 30%, יימחקו רווחי הבנקים לשנים רבות וזאת במקרה הטוב. גם הממשלה שגובה מיליארדי שקלים במיסי רכישה על דירות יוקרה, בוודאי שלא רוצה בירידת מחירים והיחידים שרוצים באמת בירידת המחירים הם מי שלא קנה עדיין דירה".
כתבות מעניינות נוספות:
- 17.מוטי 18/05/2013 19:07הגב לתגובה זותשוו לשנה שעברה באתר של רשות המיסים ואתם נופלים. היקף העסקאות ירד במקרה הטוב ב90%.
- 16.אריאל 06/05/2013 09:11הגב לתגובה זוויורידו מע"מ לדירה ראשונה לזוגות צעירים
- לא צריך להגיע לזה 06/05/2013 11:43הגב לתגובה זואל תדאגו המחירים ירדו - 54 עסקאות באפריל בירושלים אל לכם לחשוש המחירים ירדו בין אם אדון לפיד הטירון ירצה או שלא, תעשו בגוגל חיפוש : "מידע נדלן" תבחרו את התוצאה הראשונה, תעשו סינון סוג נכס: "דירת מגורים" מהות עסקה: "הכל" ישוב: "ירושלים מיום מכירה: "1/4/13" עד יום מכירה: "1/5/13" תקלידו את הקאפצ'ה, ותעשו חפש... נו כמה יצא? נכון 54 דירות, עכשיו תעשו את אותו חיפוש אבל רק על יום אחד באפריל 2012 אני מדגיש רק על יום אחד כן !!!!!! נו כמה יצא? סביב החמישים עסקאות ביום נכון, עכשיו רוצו לקנות דירה כדי שיהיה כתוב לכם על הגב הפראייר האחרון. יום מוצלח מתוקים ומתוקות :)
- שרון 06/05/2013 13:20אנשים תפנימו, יש נפילה רצינית! בת"א אפריל מאי 2012 היו יותר מ-150 עסקאות מכירה! השנה רק 34....
- ואם אני לא זוג צעיר אסור לי לחליף דירה?להשאר בדירה קטנה (ל"ת)עם ילדים? 06/05/2013 09:41הגב לתגובה זו
- לירן 06/05/2013 10:51יש לזה פתרון בחוק המס הישראלי כבר היום.
- 15.אחרי ההבטחות מה נשאר מלך חדש יש דירה עיין (ל"ת)לפיד לכלא 06/05/2013 00:46הגב לתגובה זו
- 14.הטלת מיסים תעודד אנשים לקנות דירות בחול , ברלין למשל. (ל"ת)אבי 05/05/2013 23:00הגב לתגובה זו
- אדון צנעני יקנה דירה בברלין? (ל"ת)שאולי 06/05/2013 09:42הגב לתגובה זו
- 13.יואל 05/05/2013 16:21הגב לתגובה זויש לקבוע סכום פטור ממס שבח עד תיקרה של מיליון ש"ח שבח ריאלי, זאת לכל תא משפחתי או יחיד לכל תקופת חייו ללא קשר למספר הדירות אשר מחזין מאן דהוא,אפשר בעיסקה אחת להרוויח מיליונים ובמספר דירות להרוויח סכומים נמוכים מאוד,מטרת הפטור באה למנוע מיסוי רווח מדירת יחיד כאשר תא משפחתי רוצה להחליף דירת מגורים, היום אפיק דירות למגורים הפכו להיות אפיק השקעה שיש למסות אותו ככל אפיק אחר לרבות את שכר הדירה המתקבל , כך שההשקה תהיה שקולה להשקעה בכל אפיק אחר ללא פטור ממס שבח שניתן לתכנן את המכירות בהתאם לפטורים ולשלם מס נמוך על הכנסה משכ"ד למגורים.
- 12.עשו מיליארדים ע"ח העם הפראייר=בועה בפיצוץ בפני הגנבים!! (ל"ת)קבלן,בנק,ממשל=גנבים 05/05/2013 16:16הגב לתגובה זו
- 11.שטייניץ לפיד איזה עוד אפס יש לנתניהו למנות? (ל"ת)תום 05/05/2013 15:32הגב לתגובה זו
- 10.חלב שבוצה 05/05/2013 15:23הגב לתגובה זואל לכם לחשוש המחירים ירדו בין אם אדון לפיד הטירון ירצה או שלא, תעשו בגוגל חיפוש : "מידע נדלן" תבחרו את התוצאה הראשונה, תעשו סינון סוג נכס: "דירת מגורים" מהות עסקה: "הכל" ישוב: "ירושלים מיום מכירה: "1/4/13" עד יום מכירה: "1/5/13" תקלידו את הקאפצ'ה, ותעשו חפש... נו כמה יצא? נכון 54 דירות, עכשיו תעשו את אותו חיפוש אבל רק על יום אחד באפריל 2012 אני מדגיש רק על יום אחד כן !!!!!! נו כמה יצא? סביב החמישים עסקאות ביום נכון, עכשיו רוצו לקנות דירה כדי שיהיה כתוב לכם על הגב הפראייר האחרון. יום מוצלח מתוקים ומתוקות :)
- לוקח זמן עד שהעסקאות מוזנות. אתה טועה ומטעה (ל"ת)חגי אקס גב"ש 06/05/2013 09:01הגב לתגובה זו
- בלבולי ביצים 06/05/2013 11:27גם באפריל 12 היו עיכובים בהזנת עסקאות. תודה בזה השוק מת. ואתה תאכל מהיום קש או חציר או תבן או מספוא. בהצלחה יפיוף :)
- איפה מוצאים את המספרים? (ל"ת)doronspi 05/05/2013 18:47הגב לתגובה זו
- עליזה פרידלנדר 06/05/2013 11:27ראה שם ורווה נחת.
- אייל 05/05/2013 16:52הגב לתגובה זוביצעתי את החיפוש גם לגבי פ"ת, ראשון וערים נוספות. ממה צניחה במכירות. תודה !
- עליזה פרידלנדר 06/05/2013 11:31כן כן רבותי, אל הנער הזה התפללנו, כמות עסקאות בשפל, והשוק חזר להיות שוק של קונים, מומלץ לכל מי שמתכנן לקנות דירה בחודשים הקרובים לשחוט את המוכרים ב- 15-20% הם יתקפלו פשוט כי אין להם עוד הצעות חוץ מההצעה שלכם. בדקו מה המחיר הממוצע והורידו ממנו את הסך הנ"ל. יש הרבה לחוצים שקנו דירות עם הלוואות בלון ועוד ואלו שלא לחוצים יתרגלו למציאות החדשה של ירידת המחירים בצורה איטית יותר, זה יכאב להם אבל כשהם ימשיכו להתכחש למצב החדש יכאב להם יותר. יום מוצלח וציד מהנה.
- 9.כלבים ,תפסיקו לעשות ביזנס על זוגות צעירים . (ל"ת)בא 05/05/2013 15:14הגב לתגובה זו
- 8.doronspi 05/05/2013 14:54הגב לתגובה זוהשתנתה השיטה: דירות למגורים אסור שיהיו אפיק השקעה. דירות הן למגורים. השקעות זה בבורסה.
- 7.אבי 05/05/2013 14:44הגב לתגובה זואם ימשך כך ( בועה מתנפחת ) דור שלם יעזוב את המדינה , מעניין מי ישמור על המדינה .... מה שנותר זה לקנות כרטיס טיסה . אני כבר מתבייש , מתקשה לפרנס את משפחתי . הגיע הזמן להפיל את הקלפים ........
- כל מילה בסלע (ל"ת)כל מילה בסלע 05/05/2013 20:37הגב לתגובה זו
- 6.שלומי 05/05/2013 14:32הגב לתגובה זו"מדיניות מס נכונה ויעילה אמורה להיות ניטרלית ושקופה ולא להשפיע על כיווני ההשקעה במשק." -במשך 7 שנים כשיש הטיה ברורה באמצעות ריבית אפסית ומקלט מס על דירות להשקעה לא היה למר דורון לוי מה לצייץ על מדיניות מיסוי נייטרלית , עכשיו שהחגיגה נגמרת הוא נזכר לצעוק שכל מה שלא מקפח רוכשי דירה ראשונה הוא "לא מאוזן"? מענין אם וכמה דירות להשקעה יש לו.
- 5.אלעד 05/05/2013 14:18הגב לתגובה זושהמחירים יצללו אף אחד לא יקנה , עוד יהיו כאן ים דירות ריקות
- 4.מיכאל הורנשטיין 05/05/2013 13:45הגב לתגובה זוזאת לעומת למעלה מחמישים עסקאות ביום !!!!!!! באפריל 2012 . אז תמשיכו לנסות לנפח. אין מאיפה לשלם. תהנו מהחורבות שלכם חחחחח
- 3.שרון 05/05/2013 13:33הגב לתגובה זוהפעם זה לא יהיה משחק ילדים כמו לבנון השנייה, כל הכלכלה כאן תיהרס ואז לאנשים לא יהיה כסף לקנות דירות
- אל תתלי תקוות במלחמות..זה לא טוב (ל"ת)ק 05/05/2013 14:05הגב לתגובה זו
- 2.ניר 05/05/2013 13:31הגב לתגובה זושדופקים אותם, לכן לא יעזו לאפשר לתת למחירים לרדת, מה גם שאין דירות
- 1.שימי 05/05/2013 13:30הגב לתגובה זושלא מבין שמשכנתא של מיליון שקל היא צרה צרורה במדינה כל כך בעייתית בטחונית ומבנית
- יוסף המכשף 06/05/2013 01:29הגב לתגובה זומצ'עמם לי
הדמיית הפרויקט, לינקולן חיפה. קרדיט: סנאפשוט כהן/ארקראפטפרשקובסקי במבצע ״מיוחד״ - סימן נוסף ללחץ של הקבלנים
החברה מציעה דירות מוזלות במורדות לינקולן בחיפה - עדות נוספת לשוק שמחפש את עצמו ולמצוקה שמורגשת היטב במשרדי המכירות של היזמים; בזמן שמניות הנדל״ן מזנקות בבורסה, בשטח הקונים הם אלה שמכתיבים את הקצב
חברת פרשקובסקי פרשקובסקי 0% , העוסקת בייזום והקמת פרויקטי בנייה למגורים ובנדל"ן מניב, יוצאת כעת במבצע “מיוחד” במורדות לינקולן בחיפה - מהלך שממחיש היטב את הלחץ שבו נמצאים יזמים וקבלנים בחתירה לפגוש את הקונים במחיר. במסגרת ה-PRE SALE מוצעות עשר דירות בלבד בהנחה שמסתכמת בכ-10% לעומת תגי מחיר קודמים בשוק, עם פתיחה של 3 מיליון שקל לדירת 4 חדרים ו-3.2 מיליון שקל לדירת 5 חדרים בקומה 12. המבצע מוגבל בכמות וממוקם בפרויקט דגל שנמצא כבר בביצוע, מה שמחדד את המסר: גם בפרויקטים חזקים ונחשקים היזמים מתגמשים.
בפרויקט עצמו מתוכננות 453 דירות בשמונה בניינים (חמישה מגדלים בני 19 קומות ושלושה בנייני בוטיק בני שלוש קומות), עם תמהיל רחב - מדירות 3-5 חדרים ועד דירות גן, מיני-פנטהאוזים ופנטהאוזים. בבניין יהיה בנוסף לחניונים, לובי מעוצב ומועדון דיירים. המיקום נחשב ליחסית טוב, על צלע הכרמל סמוך לדרך פרויד ובקרבה לפארק ההיי-טק מתם ולצירי תחבורה מרכזיים.
למה זה קורה עכשיו?
הסיבה היא בעיקר כי למרות ירידת מחירים מצטברת של כ- 5%-10% מתחילת השנה (בהתאם לאזור), בשטח קצב העסקאות עדיין נמוך. רוכשים יושבים “על הגדר”, בוחנים, משווים ומנהלים מו”מ אגרסיבי יותר. והיזמים מבינים שהדרך להזיז מלאי היא לכוון אל נקודת המפגש האמיתית של השוק, לא אל מחיר הרשמי שלקבלנים והיזמים כל כך חשוב לשמור עליו. הרי הסיבה העיקרית של שמירת המחיר הרשמי בתודעה של כולנו היא שלא לפגוע בבעלי האינטרסים בשוק שלא יכולים להרשות לעצמם לירידת מחירים רשמית במחירי הנדל״ן בישראל (הרחבה: מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים )זה בדיוק ההבדל בין הכותרות של הבורסה, שם מניות יזמיות הנדל”ן נהנו לאחרונה ממומנטום חיובי - לבין משרדי המכירות, שבהם הדופק היומיומי של העסקאות עדיין חלש יחסית. כשקונים מרגישים שיש להם אלטרנטיבות, וששוק המשכנתאות יקר. גם גורם להם להשתעבד לתקופה ארוכה וגם ההחזרים החודשיים יכולים להגיע לכחצי מההכנסה הפנויה של משק בית ממוצע. הם מתמקחים עד הסוף: וכשהמימון הבנקאי של הפרויקט דורש עמידה ביעדי מכירות, הקבלנים נאלצים לשחרר.
זה לא שהשוק בקריסה כמובן, אבל זו התאמה למחיר שלא יכול להמשיך להרקיע שחקים כפי שאנחנו רואים בשנים האחרונות .בהקשר הזה, המבצע של פרשקובסקי הוא עדות לאמירה של התקופה הנוכחית שמדברת על “שוק של קונים”. הנחות ממוקדות, מוגבלות בזמן ובכמות, הן כלי המאפשר ליזם לשמור על מחירון רשמי גבוה יחסית - אך לסגור עסקאות במחיר אפקטיבי נמוך יותר.
- ההרשמה להגרלת "דירה בהנחה" הוארכה עד 22 באוקטובר
- חדרה: דירות ליד הים ב-2 מיליון שקל - ואולי לא לעוד הרבה זמן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שמענו כבר על כל סוגי המבצעים הקיימים בשוק הנדל״ן למגורים של היום. זה התחיל עם מבצעי ה- שלם 20% עכשיו, כנס לדירה היום. תשלם את היתרה בעוד שנה מהיום (זה מגלם בתוכו הנחה של כ- 5-6% נוספים), או תקח 400 אלף שקל ל׳שיפור הדירה׳ (ריצוף חדש, מטבח נחשק או חניה נוספת). ואפילו לאחרונה מדברים על ׳אאוטלט׳ כמו בחניות בגדים ונעליים.
אישור מזורז להקמת 30.6 אלף דירות בנתיבות, קריית מלאכי ורחובות
הגדלת היצע הדירות, אבל זה לא יפתור את הבעיה בטווח הקצר ובאזורי הביקוש
ועדת השרים לענייני פנים אישרה שורה של מהלכים לקידום בניית עשרות אלפי יח"ד חדשות והתחדשות עירונית. ההחלטות שאושרו היום, מוסרים במשרד השיכון, מהוות נדבך נוסף במדיניות הממשלה להגדלת היצע יחידות הדיור, חיזוק הערים, ותמיכה ברשויות המקומיות באזורי עדיפות לאומית ובמרכז הארץ כאחד. עם זאת, אם משרד השיכון והבינוי ומשרד האוצר לא ימצאו פתרון ליום שאחרי תוכנית דירה להנחה, תהיה בעיה של ביקושים ועודפי ביקוש בשוק הדיור עם עליות מחירים - ההזדמנות לירידת מחירי הדירות ולמה היא עלולה להתפספס?
במסגרת ההחלטות שאושרו, יקודמו למעלה מ־30 אלף יחידות דיור חדשות בארבעה מתחמים מרכזיים:
קריית מלאכי, רובע האלה: הכרזה על מתחם מועדף לדיור בהיקף של 6,080 יחידות דיור לצד 450 אלף מ"ר לתעסוקה ומסחר, שיתרמו לפיתוח תעסוקה מתקדמת בעיר.
רחובות, מרכז תמ״ל/2048: תיקון הכרזה לטובת הרחבת שטח התכנית והקמת 2,035 יחידות דיור חדשות במסגרת מהלך התחדשות עירונית כולל במרכז העיר.
נתיבות, העיר הוותיקה: קידום תכנית פינוי־בינוי רחבת היקף בהיקף של 13,000 יחידות דיור, שתאפשר שדרוג משמעותי של השכונות הוותיקות לצד מוסדות ציבור, תעסוקה ושטחים פתוחים.
נתיבות, תמ״ל/2027: תיקון הכרזה והרחבת התכנית לעוד 750 דונם, לצורך הקמת 9,436 יחידות דיור נוספות, בשיתוף רשות מקרקעי ישראל.
סה״כ, אושרו לקידום מזורז תוספת של 30,551 יחידות דיור חדשות ברחבי הארץ
שר הבינוי והשיכון, חיים כץ: "ועדת השרים אישרה היום צעדים משמעותיים להגדלת היצע הדיור בישראל ולחיזוק הערים. אנו ממשיכים לקדם במלוא העוצמה תכנון וביצוע של מתחמים חדשים לצד התחדשות עירונית, מתוך ראייה לאומית ארוכת טווח שתבטיח פתרונות דיור נגישים בכל רחבי הארץ וקידום בנייה חדשה לצד שדרוד מתחמים ותיקים ופיתוח מרכזי תעסוקה."
