שוק הדירות בת"א - הייטקיסטים עצרו רכישת דירות; האם כולם מחכים לבחירות?

שוק הדירות בתל אביב מקבל עוד סימן אזהרה, הפעם מאחד מקהלי היעד המרכזיים שלו בשנים האחרונות: עובדי ההייטק. נתונים של משרד האוצר שפורסמו על ידי גלית בן נאים, סגנית הכלכלן הראשי באוצר, מצביעים על ירידה חדה בשיעור ההייטקיסטים שרוכשים דירות בעיר, בעיקר בדירות יד שנייה. זה קורה על רקע גל פיטורים בהייטק, ירידה בסנטימנט התעסוקתי, חולשה בדולר ומלאי דירות לא מכורות שהולך ונערם. 

תל אביב הייתה שוק נפרד. המחירים גבוהים, הביקוש קשיח, הקרקע מוגבלת והעיר מושכת אוכלוסייה חזקה, משקיעים, תושבי חוץ ורוכשים שרוצים לגור קרוב למרכזי תעסוקה, בילוי וחינוך. גם שוק חזק יכול לרדת כשהקונים המרכזיים שלו מאבדים ביטחון או כוח קנייה, ועובדי ההייטק שהיו במשך שנים חלק מרכזי מהביקוש בעיר, קונים פחות.

באפריל נמכרו בתל אביב 86 דירות יד שנייה בלבד, מתוך כ-7,000 שמוצעות למכירה. בעיר יש מלאי של יותר מ-10,000 דירות חדשות שלא נמכרו, ובפרויקטים של התחדשות עירונית נרשמה ירידה של כ-34% במכירות לעומת השנה הקודמת. מוכרים מתקשים להוריד מחירים, קונים מתקשים להתחייב, והפער ביניהם מתרחב.

כוח הקנייה של רוכשי ההייטק נחתך ב-30%-40%

עובדי ההייטק הם קהל טבעי לשוק הדירות בתל אביב. רמות השכר הגבוהות, הבונוסים, האופציות והמניות, לצד הקרבה למרכזי תעסוקה, יצרו אוכלוסייה שיכולה לשלם מחירים שרוב הציבור אינו מסוגל לעמוד בהם. דירת ארבעה חדרים במרכז תל אביב סביב כ-5 מיליון שקל הפכה למוצר שנמצא בעיקר בהישג ידם של זוגות עם הכנסה גבוהה, הון עצמי משפחתי, מימוש אופציות או שילוב של גורמים אלה.

המודל הזה נפגע כשההייטק נכנס לתקופה חלשה. פיטורים בחברות טכנולוגיה אינם משפיעים רק על מי שאיבד עבודה בפועל - הם משפיעים גם על מי שעדיין עובד אך חושש מהמשך הדרך. עובד בחברה שמקצצת, רואה חברים מפוטרים או שומע על ירידה בגיוסים, יחשוב פעמיים לפני שייקח משכנתא ל-25 או 30 שנה. כאן סנטימנט תעסוקתי פוגש את שוק הנדל"ן.

לפי ממצאי האוצר, שיעור עובדי ההייטק בקרב רוכשי דירות יד שנייה בעיר ירד ל-11% בלבד באפריל. בדירות חדשות חלקם גבוה יותר, סביב 18%, אך גם שם מדובר בירידה משמעותית לעומת תקופות קודמות. בעיר שמזוהה כל כך עם ענף הטכנולוגיה, אלה נתונים שקשה להתעלם מהם.

לכך מצטרף הדולר. חלק נכבד מעובדי ההייטק מחזיקים אופציות, מניות או מענקים צמודי דולר, וכשהדולר נחלש מול השקל, השווי השקלי של חלק מהעושר הפוטנציאלי שלהם נשחק. גם עובד שאינו מפוטר עשוי לגלות שההון העצמי שתכנן לרכישת דירה הצטמצם. בענף הנדל"ן מעריכים שהשילוב של פיטורים, ירידת ערך אופציות וחוסר ודאות הוריד בכ-30%-40% את כוח הקנייה של חלק מהרוכשים מההייטק.

חלק ניכר מהעובדים שעדיין רוכשים, עוברים למצב המתנה. במקום לרדוף אחר דירה, הם בוחנים את השוק, ממתינים להתאוששות בדולר ובוחנים אם המחירים ירדו או אם היזמים יציעו הטבות גדולות יותר. שוק דיור אינו נעצר רק בשל מחסור בכסף - לפעמים הוא נעצר בשל חוסר ביטחון.

שני שלישים מרוכשי יד שנייה הם תל אביבים; בחדשות הרוכשים מבחוץ

בדירות יד שנייה, כשני שלישים מהרוכשים הם תושבי תל אביב - שוק פנימי של מי שכבר גר בעיר, משדרג או מחליף שכונה. בדירות חדשות, בעיקר כאלה הנמכרות על הנייר, תושבי תל אביב הם רק מעט יותר משליש מהרוכשים. השאר מגיעים מבחוץ.

• מחירי הדירות בשדה דב - בין 60 ל-90 אלף שקל למ"ר
• ויקטורי בוחנת מכירת דירות בסניפים ב-1.3 עד 1.8 מיליון שקל

בעלי דירות יד שנייה מתקשים למכור, כי הקונים המקומיים בררנים יותר ופחות ממהרים. הקבלנים מתקשים למכור, כי הדירות החדשות יקרות, חלקן על הנייר, והרוכשים דורשים יותר ודאות, הנחות או תנאי תשלום נוחים. פרויקטים של התחדשות עירונית, שהפכו בשנים האחרונות לחלק מרכזי משוק הדירות בעיר, רואים ירידה במכירות. בפרויקטים כאלה היזם תלוי במכירות כדי לממן את הבנייה, וכל האטה בקצב המכירות יכולה להשפיע על תזרים, לוחות זמנים ורמת ההטבות לרוכשים.

מלאי גדול מייצר לחץ מחירים. קבלן שמחזיק דירות רבות לא מכורות עם עלויות מימון ייאלץ לבחור בין האטת שיווק, מבצעי מימון, פריסת תשלומים או הנחות נקודתיות. ההנחה לרוב לא תופיע במחיר הרשמי - לעיתים היא תגיע דרך תנאי תשלום נוחים, הצמדה מופחתת, שדרוגים, מימון ביניים או גמישות במשא ומתן. בדירות יד שנייה הלחץ יכול להיות ישיר יותר, בעיקר אצל מוכרים שכבר קנו דירה אחרת או זקוקים לנזילות.

הירידה בשיעור ההייטקיסטים בקרב הרוכשים היא תופעה חדשה, והיא לא מובהקת. צריך להזכיר כי יש רבבות עובדים שמחזיקים מניות ואופציות בסכומים מאוד משמעותיים והם רוכשים פוטנציאליים של דירות בתל אביב. אולי זו הפוגה, אולי זו המתנה לבחירות ולתוצאות הבחירות. 

כן, יש האטה וירידות מחירים, אבל זו לא מפולת, זה סוג של הולד שמלווה בירידות מחירים. כמו כן, צריך הזכיר את האנטישמיות בעולם. יש עלייה לישראל היא נמוכה מההגירה החוצה. יש שיקולים שונים אצל קבוצות רבות, כשההערכה היא שמחירי הדירות ירדו באם נתניהו ייבחר שוב. 

יש הייטקיסטים רבים שיושבים על המזוודות ומחכים לראות מה יקרה. חלקם יירד או יעשה רילוקיישן לפי תוצאות הבחירות, ובכלל - כבר שנתיים וחצי שיש הגירה שלילית מאזורי המרכז. הגירה שמפנה כ-10-15 אלף דירות בשנה במרכז. זה יכול לעלות, אבל זה גם יכול להתהפך אם יהיה שינוי בשלטון. 

• התביעה נגד עוה"ד של קבוצת הרכישה של ענבל אור נדחתה ברובה
• נחתם הסכם פיתוח בחדרה ל-724 יח"ד ורובע תעסוקה