גינדי לקחה כספים שלא כחוק; הרגולטור התערב

בעקבות התערבות הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון, חברת גינדי ישראל תשיב לרוכשי דירות בפרויקט  Vogue תשלומים שלא ניתנו בעדם בטוחות לפי חוק המכר. האמת שזה מחדל גדול. כולם יודעים מה בעצם גינדי מוכרת וכמה היא מקבלת ולפי החוק היא לא יכולה לגבות מהרוכשים סכומים גבוהים מ-7%, והיא עשתה זאת. 

 וכך, בהמשך לפניות שהתקבלו במשרדו של הממונה, בוצעה בחינה למערך הסכמים עליו חתמו הרוכשים, הכולל "הסכם אופציה" לרכישת דירה בפרויקט,  הממונה קבע כי "הסכם האופציה", על כל נספחיו מהווה למעשה הסכם מכר לכל דבר ועניין, ועל כן חלות עליו החובות הנוגעות לעסקת מכר דירה, לרבות חוק המכר (דירות), תשל״ג-1973, וחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל״ה-1974, ובכלל זה, חובת מתן בטוחות להבטחת כספי הרוכש במקרה שהרוכש משלם למעלה מ-7% ממחיר הדירה, הגבלה על הצמדה למדד של עד 40% ממחיר הדירה וכיוצא באלה.  

לאחרונה התבצע במשרדו של הממונה שיח עם חברת גינדי ישראל המשווקת דירות בפרויקט Vogue במתחם שדה דב בתל אביב. בתום השיח הורה הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון, אריאל רוזנברג, כי על החברה לספק לרוכשים בפרויקט בטוחה כחוק על הכספים ששולמו או לחילופין להחזיר לרוכשים בפרויקט כל סכום שנגבה מעל 7% ממחיר הדירה, אף אם הסכום הופקד בחשבון נאמנות. החברה נדרשה לעדכן את המשרד בדבר ביצוע ההשבה וההתאמות.

אריאל רוזנברג, ממונה חוק המכר: "משרד הבינוי והשיכון פועל בנחישות להבטחת זכויות רוכשי הדירות ולשמירה על עקרונות החוק. לא נאפשר עקיפה של החוק באמצעות שימוש בכותרות הסכם שאינן מעידות על מהותו האמיתית. זוהי חובתנו כלפי הציבור, בעסקה מהחשובות והגדולות ביותר בחייו של אדם או משק בית. לשון החוק ברורה וכל פרשנות או כותרת הסכם כי מוכר יקבל מקונה סכום העולה על שבעה אחוזים על חשבון מחיר הדירה, מבלי שיעמיד את אחת הבטוחות שנקבעו בחוק, אסורה. אני קורא לרוכשי הדירות שימו לב לחוזה הרכישה והתייעצו עם גורמים מטעמכם, כמו כן ניתן לפנות לאגף בכל חשש להפרה למשרד הבינוי והשיכון".

• ברק רוזן משבח את גינדי - ומוכר ב-2.15 מיליארד שקל
• איש מכירות של גינדי: "דירת 2 חדרים בשדה דב עם כיוון אוויר אחד. אין חניה, אין מחסן"
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

קריאה חשובה: איש מכירות של גינדי: "דירת 2 חדרים בשדה דב עם כיוון אוויר אחד. אין חניה, אין מחסן"

חוק המכר (דירות) נכתב אחרי שאלפי אנשים איבדו את כספם. הוא אמור לתת הגנה לרוכשי הדירות ו מגדיר את חובת הבטוחה, מגביל את סכום התשלום ומעניק לרוכשים הגנה מפני התמוטטות יזמים. בפועל, לא כל הרוכשים מודעים לזכויותיהם.

בעסקאות לרכישת דירה מקבלן, הרוכש מעביר סכומים גבוהים עבור נכס שטרם נבנה. כדי להגן על כספי הרוכשים במקרים של חדלות פירעון, פשיטת רגל או הפסקת עבודות, חוק המכר מחייב את היזמים וקבלנים לספק לרוכש בטוחה כנגד התשלום.

• שתי שכונות ביבנה - באחת המחירים ירדו, בשנייה הם עלו
• משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"
• משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה

לפי החוק, כל תשלום שמעביר הרוכש מחייב מתן בטוחה, כאשר האפשרויות הן: ערבות בנקאית. ביטוח דירה לטובת הרוכש. רישום שיעבוד או משכנתא על הנכס לטובתו. העברת הבעלות בדירה או ברכיב ממנה. רישום הערת אזהרה לפי סעיף ייעודי בחוק. רוב המקרים כיום כוללים מתן ערבות בנקאית, הנחשבת לנפוצה והמוגנת ביותר.

חוק המכר קובע מגבלות על גובה התשלומים שניתן לדרוש מהקונה לפני שנרשמה לטובתו בטוחה תקפה. אם המוכר לא מספק בטוחה - אסור לו לקבל מהקונה יותר מ־7% ממחיר הדירה.

כאשר ניתנה בטוחה, ניתן לגבות תשלומים לפי שלבי התקדמות הבנייה. במקרה של גינדי נגבו מעבר ל-75 מבלי שמותר יהיה לעשות כך - הכסף של הרוכשים בסכנה. 

בדיוק מה שקרה בחפציבה

בקיץ 2007, קרסה קבוצת חפציבה. אלפי רוכשי דירות מצאו את עצמם באי וודאות, לעיתים גם ללא דירה וגם ללא כספם. היזמים גבו תשלומים של מאות אלפי שקלים - לעיתים עד 15% ממחיר הדירה, בלי לספק ערבות בנקאית או כל בטוחה חוקית אחרת. רק אז, כשהמשבר כבר היה בעיצומו, נחשפה רשלנות מערכתית והחולשה בהגנה על הרוכשים.

התוצאה הייתה חקיקה מיידית: תיקון לחוק המכר (דירות), שמכונה מאז "תיקון חפציבה", קבע כי לא ניתן לגבות מהרוכש יותר מ־7% ממחיר הדירה לפני שנמסרה לו בטוחה תקפה, לרבות ערבות בנקאית, ביטוח, רישום הערת אזהרה או שעבוד. התיקון גם חיזק את החובות של הבנק המלווה לפקח על קיום הוראות החוק.

למרות החוק, מקרים נוספים שבהם קבלנים ניסו לעקוף את ההוראות נמשכים גם בשנים האחרונות. יש מי שמשתמשים בכספי רוכשים ללא בטוחה, תוך התחזות לפרויקטים מסוג "קבוצת רכישה", שכביכול לא כפופים לחוק , או בעזרת ערבויות פרטיות שאינן עומדות בתנאים. במקרים אחרים, מבטיחים לרוכשים שהכסף מועבר לחשבון נאמנות, מבלי שזו בטוחה מוכרת לפי החוק.

התוצאה: במקרה של כשל בפרויקט היא שהרוכשים נותרים חשופים לחלוטין, ללא דירה, וללא הכסף. בפרויקטים שלא הושלמו, המאבק המשפטי נמשך שנים. למרות השינויים בחקיקה והעלייה במודעות, בפועל לא כל הרוכשים יודעים שעל פי החוק, אין לשלם יותר מ־7% לפני שהתקבלה בטוחה. ולא כל קונה דירה עורך בדיקה משפטית של חוזה המכר.

כיצד להגן על עצמכם?  לא לחתום על חוזה בלי בדיקת עו"ד המתמחה במקרקעין. לוודא שמצוין במפורש איזה סוג בטוחה תקבלו ובאיזה שלב. אל תעבירו תשלום מעבר ל־7% ממחיר הדירה בלי לקבל את הבטוחה עצמה, בפועל. דרשו ערבות בנקאית מלאה.