הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
צחי אבו. קרדיט: יובל אליאסצחי אבו. קרדיט: יובל אליאס

גפן מגורים מתרחבת: תרכוש פרויקטים ב-107 מיליון עם רווח פרויקטלי של 910 מיליון שקל

גפן מגורים רוכשת מבעל השליטה צחי אבו 6 פרויקטים בהיקף של 6,300 דירות באשדוד סבכום של כ-107 מיליון שקל במזומן ומניות; צופה רווח פרויקטלי של 910 מיליון שקל

תמיר חכמוף |
נושאים בכתבה גפן מגורים צחי אבו

חברת גפן מגורים והתחדשות גפן מגורים 0.27% , שבשליטת צחי אבו, הודיעה היום על עסקה משמעותית מול בעל השליטה: רכישת זכויות מלאות בשישה פרויקטים של התחדשות עירונית באשדוד, שצפויים לכלול יחד כ-6,300 יחידות דיור חדשות. מדובר בקפיצת מדרגה בפורטפוליו של גפן מגורים, שעד כה ניהלה כ-24 פרויקטים בהיקף כולל של כ-10,000 יח"ד ברחבי הארץ.

על פי הדיווח, שלושה מתוך ששת הפרויקטים כבר מצויים בשלבים מתקדמים של בקשות להיתרי בנייה או ממתינים לקבלת היתר. שניים מהפרויקטים, מתחם פלדות הכולל כ-1,400 יח"ד ושטחי מסחר ומתחם נאות ספיר הכולל כ-900 יח"ד ושטחי מסחר, יבוצעו בשותפות עם קבוצת תדהר, שמקדמת עם גפן גם את מתחם פאר בחדרה (כ-2,400 יח"ד), שהוא אחד הפרויקטים המרכזיים של החברה כיום.

שווי העסקה נקבע על כ-107 מיליון שקל, שישולמו בשתי דרכים: כ-67 מיליון שקל באמצעות הקצאת מניות חדשות של גפן מגורים, כך שבעל השליטה יקבל כ-33% מהון המניות של החברה לאחר העסקה, והיתרה, כ-40 מיליון שקל במזומן, תשולם בפריסה לרבעונים בתוך 24 חודשים.

גפן ציינה כי העסקה נבחנה ואושרה על ידי ועדה בלתי תלויה של דירקטורים חיצוניים. ככל שתאושר באסיפה הכללית, צפוי ההון העצמי של החברה לגדול בכ-67 מיליון שקל.

קצת מספרים

על פי הערכות שמאי שהוצגו לדירקטוריון, סך הרווח הפרויקטלי הצפוי לחלק שתרכוש גפן עומד על כ-910 מיליון שקל לפני מס. מדובר ברווח גולמי ברמה הפרויקטלית, כלומר לפני ניכוי הוצאות מימון, הוצאות הנהלה וכלליות ומיסים. כפי שהצהיר בעבר מנכ"ל גפן מגורים, משה קורן, בריאיון לביזפורטל בדצמבר האחרון, החברה שואפת להגיע לרווחיות גולמית של כ-20% וצפונה בפרויקטים, אולם הוא עצמו הודה כי הרווחיות המקובלת בענף עומדת נמוך יותר, סביב 17%, שהיא גם הרמה המינימלית לקבלת ליווי בנקאי. כלומר בפועל, יתכן והרווחיות תהיה אף נמוכה יותר.

לראיון המלא - "המיזוג ימקם אותנו בין המובילים בתחום ההתחדשות העירונית בישראל"

בחברה ציינו כי נכון להיום פורטפוליו הפרויקטים שלה כולל כ-24 פרויקטים בהיקף של כ-10,000 יח"ד חדשות, מתוכן כ-7,800 לשיווק, וחלקה של גפן עצמו עומד על כ-4,050 יח"ד. ההכנסות הצפויות מפרויקטים שיוצאים לשיווק בשלוש השנים הקרובות מוערכות בכ-1.5 מיליארד שקל, כאשר הרווח הגולמי הצפוי (לפני מס) עומד על כ-383 מיליון שקל, מתוכם כ-200 מיליון שקל חלק החברה.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

במידה והעסקה תאושר, צפויה גפן מגורים להוסיף לפורטפוליו שלה כ-6,300 יח"ד נוספות באשדוד, מתוכן כ-5,000 לשיווק, ובכך להכפיל כמעט את פעילותה. מדובר במהלך אסטרטגי שנועד לקדם את החברה לקבוצת המובילות בתחום ההתחדשות העירונית בישראל, אולם הוא גם מציב אתגר ביצוע לשנים הקרובות, הן במימון והן ביכולת לממש את הפרויקטים ואת הרווחיות שהוצגה לשוק. 

גפן מגורים והתחדשות פועלת בתחום ההתחדשות העירונית בפריסה ארצית רחבת היקף. בכדי ליצור צמיחה מהירה ופורטפוליו גדול ורחב של נכסים, חתמה גפן על הסכמי שיתוף פעולה עם חברות אשר קידמו פרויקטים משמעותיים במיקומים אסטרטגיים בעלי פוטנציאל עסקי רב. במקביל, מקדמת החברה בעצמה וללא שותפים פרויקטים נוספים מסוג "פינוי בינוי" במתחמים עירוניים גדולים או פרויקטים מסוג תמ"א 38/2. הפיזור הגאוגרפי של הפרויקטים הנו במיקומים אטרקטיביים במרכז הארץ בעיקר בתל אביב ובגוש דן.


שווי השוק של החברה עומד על כ-141 מיליון שקל, לאחר שהמניה עלתה בכ-55% ב-12 החודשים האחרונים, אך הציגה תשואה שלילית של כ-5% מתחילת השנה. החברה עדיין רושמת הכנסות זניחות והפסד בשורה התחתונה.

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
אאורה יהוד
צילום: סטודיו 84

ההוכחה שמחירי הדירות יורדים ומה קרה ביולי-אוגוסט בשוק

בדוחות הרבעון השני של חברות הבנייה יש נפילה בכמות הדירות הנמכרות, אבל חלקן מדווחות על מכירות מוגברות בחודשים יולי-אוגוסט ומספרים לנו שהציבור חזר לקנות דירות. המציאות אחרת - אחרי שהן מורידות מחירים בשיעורים גבוהים, הציבור קונה  

צלי אהרון |
נושאים בכתבה מחירי הדירות אאורה

הקבלנים מוכרים פחות דירות. זה לא סוד, ורואים את זה גם בנתוני משרד האוצר, גם בנתוני הלמ"ס וגם בדוחות הכספיים של הקבלנים. היקף המכירות של דירות מקבלנים ירד לשפל חודשי של 20 שנים. זה קורה במקביל לירידת מחירים. בלמ"ס מדברים על ירידה של 1.4%, אבל זו לא ירידה מעודכנת (היא בדיליי של חודשיים וחצי) וגם בלמ"ס אין נטרול של מבצעים והנחות שהם מרכיב גבוה מירידות המחירים בשטח. למה? ככה. כתבנו על הבדיחה בנתונים והבעיה שהיא על חשבוננו. מי שרוצה להיזכר או להתעמק, מוזמן: איך הטעויות של הלמ"ס משפיעות על הכסף שלכם? , זה האיש שבגללו מחירי הדירות עלו - והוא גם האיש שיכול לתקן את הנזק, ההסבר של הלמ"ס לעיוותים במדד המחירים - זה לא אנחנו, זה אתם.


הירידה בפועל במחירי הדירות היא מעל 5%, ויש לנו בשורה - הירידה מחריפה בחודשים האחרונים. הקבלנים בלחץ וביולי-אוגוסט הם מורידים מחירים דרך מבצעים-הנחות, מבצעי מימון ועוד. בדוחות הכספיים בדוחות הדירקטוריון הם מדברים על "שפיפות" ביקושים במחצית הראשונה וחלקם מספרים על חזרה לקצב מכירות טוב ביולי-אוגוסט, אבל זה רק בזכות ההנחות והמבצעים. אאורה בולטת - המכירות שלה ביולי אוגוסט (מאז סוף יוני ועד פרסום הדוח הכספי - אתמול)  הם מעל 400 דירות, כשבחצי שנה היא מכרה כ-300 דירות. איך זה קרה?

זה לא הסתערות של רוכשי דירות, אלו מבצעים והנחות גדולות של אאורה בעיקר עם מועדון חבר. תתרגמו את המבצעים האלו למחיר אפקטיבי ותקבלו הנחה נוספת שהיא זו ששכנעה את הרוכשים לקנות. הרוכשים לא מסתערים - הם מחכים לירידה ואז קונים. 

גם חברות נוספות מדברות על עלייה בכמות הדירות הנמכרות ביולי-אוגוסט, אבל היא לא דרמטית כמו אצל אאורה והיא מלווה בהסברים של - חזרה לעניינים אחרי המלחמה שהתרחשה ביוני, וגם - הגדלת גודל הממ"ד. זו אכן בשורה לשוק הדירות. זו מתנה לקבלנים ולרוכשי הדירות. כאשר מקבלים 15 מטר רבוע במקום 9-12 מטר רבוע, זה משמעותי, זה הופך את החדר "הבעייתי" לחדר לכל דבר, ואפילו חדר גדול. חברות מכרו "במתנה" את התוספת הזו, בפועל הן לא משלמות  עליה השבחה, רק עבודה וחומרים, ומבחינת הרוכשים הם מקבלים עוד 3-6 מטר רבוע, זה אפקטיבית הנחה של כ-3%-5% במחיר הדירה וזה מתלווה למבצעים והנחות נוספים.

כשמנסים למצוא את נקודת שיווי המשקל בחודשים יולי-אוגוסט בין המחיר לכמות, מבינים שהכמות עלתה אך המחיר האפקטיבי ירד. זו לא ירידה דרמטית, אבל כדי להשיג קונים, הקבלנים מספקים הנחות אפקטיביות נוספות של 3%-5%. בהינתן הירידה מתחילת השנה, אנחנו כבר באזור ה-7%-8% ירידה מתחילת שנה. לא בכל מקום, יש הטרוגניות רבה.  


להמשך הכתבה לחץ כאן
באר יעקב
צילום: עיריית באר יעקב
תחקיר ביזפורטל

חשיפה: הסיכוי האמיתי של המילואימניקים לזכות בדירה בהנחה

השוחד של משרד השיכון לעיריות - בני המקום זוכים בשיעורים גבוהים מאוד; הבעיה של הזכאים "הרגילים" - סיכויים אפסיים לזכייה; הדוגמה של באר יעקב - ל'בן מקום' יש סיכוי של פי 35 לזכות בדירה ממילואימניק ופי 100 מזכאי רגיל

צלי אהרון |
נושאים בכתבה דירה בהנחה מחירי הדירות חיילי מילואים

משרד השיכון והבינוי יצא בהגרלה גדולה של דירה בהנחה. זאת תהיה ההגרלה הכי טובה מבחינת הזוכים כשאחריה יחוסלו ההטבות הגדולות. ההגרלה הזו מגיעה עם בשורה גדולה למילואימניקים - 50% מהדירות יוקצו לחיילי מילואים, כ-25% ללוחמים. נשמע מבטיח, אבל צריך להסתכל על האותיות הקטנות - עד 50% יוקצו למילואימניקים. כשאתם קוראים עד 50%, אולי אתם חושבים שזה נושק ל-50%, גם אנחנו חשבנו כך. זה לא בהכרח. כשבדקנו לעומק גילינו שהנתון הזה מטעה.  

בהגרלה יש כ-7,600 דירות ב75 פרויקטים ב-21 ערים. מסתבר שברוב הערים בהן מוגרלות דירות, שיעור הדירות שמוקצות למילואימניקים הוא קרוב לשליש. גם בערים המבוקשות ביותר מוקצות להם כשליש מהדירות. ה-50% זאת אשליה, זה משחק במילים של משרד השיכון והבינוי ומשרד האוצר. הם רוצים להיראות טוב בעיני המילואימניקים והעם, אבל, בסוף האמת צפה, והיא מוכיחה לנו שהמשרדים האלו בעיקר עסוקים בתדמית שלהם ולא באמת. אתם נותנים למילואימניקים שליש - תגידו שליש. למה ליפות את התמונה בכוח.  

בדקנו את כל הישובים בתוכנית ואת כל הפרויקטים. המקומות בהם מוקצים 50% למילואימניקים הם מקומות עם הגרלות קטנות ולא מבוקשות -  דימונה, טבריה, עכו ומצפה רמון.

במקומות כמו באר יעקב, רעננה, אשקלון, נתניה, ועוד 13 ישובים שיעור הסיכויים של המילואימניקים הוא שליש. הנה מה שקורה בבאר יעקב, לקחנו דוגמה של פרויקט ספציפי, אבל הוא מייצג את כל הפרויקטים בעיר שהפכה להכי מבוקשת מבין כל ההגרלות - למה באר יעקב כל כך מושכת את הצעירים?; דירה בהנחה בבאר יעקב - הטבה של כ-800 אלף שקל לזוכים; חצי מהדירות למילואימניקים.



ניתוח של פרויקט בבאר יעקב - הסיכוי של מתמודד בן המקום הוא פי 100 משל זכאי רגיל; ומה הסיכוי של מילואימניק? 


להמשך הכתבה לחץ כאן