אופקים אפיקי נחל (דמרי)

סיור שכונות

שכונת אפיקי הנחל באופקים – כל מה שצריך לדעת

כל השאלות והתשובות על אחת השכונות הגדולות בדרום הארץ

עמית בר | 12/03/2025 07:57 (3)

נושאים בכתבה אופקים

מהי שכונת אפיקי הנחל, ולמה היא נחשבת לאחת מתכניות המגורים הגדולות בדרום?
שכונת אפיקי הנחל היא פרויקט מגורים רחב היקף המוקם באופקים, ונחשבת לאחת מהשכונות החדשות הגדולות בישראל. השכונה משתרעת על שטח נרחב וכוללת תמהיל מגוון של מבני מגורים – מבתים צמודי קרקע ועד מגדלים של 16 קומות. הפרויקט עתיד לכלול כ-50,000 תושבים והוא מתוכנן להיבנות בשלבים, עם צפי לאכלוס ראשוני כבר השנה והשלמת הבנייה עד 2040.

מהם היתרונות המרכזיים של השכונה מבחינת עלות דיור?
השכונה מציעה דירות במחירים נגישים יחסית למחירי הדיור בישראל, מה שהופך אותה לאטרקטיבית עבור משפרי דיור ורוכשי דירה ראשונה. מחירי הדירות בשכונה מתחילים בסביבות 970 אלף שקל לדירות 3 חדרים, 1.3 מיליון שקל לדירות 4 חדרים וכ-1.36 מיליון שקל לדירות 5 חדרים. מחירים אלו נמוכים משמעותית מהמחירים בערים במרכז הארץ, אך מציעים סטנדרט בנייה מודרני ואיכותי.

כיצד מתוכננת השכונה מבחינת בנייה ותכנון אורבני?
השכונה נבנית עם שילוב של מבנים נמוכים וגבוהים, כך שבקצוות שלה ניתן למצוא בתים צמודי קרקע, בעוד שבקרבת השדרה המרכזית מתוכננים מבנים בני 10-16 קומות. השכונה תוכננה כך שתאפשר נוחות מרבית לתושבים עם מסחר משולב בקומות הקרקע, שטחי ציבור רבים ונגישות גבוהה למוסדות חינוך ופנאי.

איזה מוסדות חינוך וקהילה מתוכננים בשכונה?
השכונה צפויה לכלול 92 כיתות של מעונות יום, 78 כיתות גני ילדים, 13 בתי ספר יסודיים (מתוכם 5 עבור הציבור החרדי), 9 בתי ספר על-יסודיים (4 לאוכלוסייה הכללית ו-5 עבור האוכלוסייה החרדית). בנוסף, מתוכננים 7 מרכזים קהילתיים, 2 מרכזי יום לקשישים, בתי כנסת, מקוואות ושטחים ציבוריים לכלל העירייה שיכללו תיאטרון עירוני, גלריה עירונית, מרכז קהילתי גדול ועוד.

מה לגבי תשתיות ירוקות ושמירה על איכות הסביבה?
השכונה תתאפיין בהקצאת שטחים ירוקים רבים, כולל פארקים ציבוריים, גינות בגדלים שונים ושבילי הליכה. לאורך נחל אופקים במערב השכונה מתוכנן פארק גדול שיספק מרחב פנאי לתושבים, כולל מדשאות ומתקני ספורט ומשחק.

כיצד השכונה מחוברת לתשתיות תחבורה?
השכונה תוכננה עם רשת כבישים בצפיפות גבוהה, כך שתהיה חלוקה טובה של התנועה ותמנע עומסים כבדים. בנוסף, היא מחוברת לעיר אופקים ולכבישים בין-עירוניים, כולל חיבור ישיר לכביש שדה תימן, שיאפשר נגישות נוחה לרשת הכבישים הארצית.

מהן אפשרויות התחבורה הציבורית בשכונה?
הנגישות התחבורתית לשכונה גבוהה. יוקם מסוף אוטובוסים שיחבר את התושבים ליעדים מרכזיים בדרום ובמרכז הארץ. מהשכונה יתאפשר חיבור ישיר לתחנת הרכבת של אופקים, ממנה ניתן להגיע במהירות לבאר שבע, אשקלון וליתר חלקי הארץ.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

האם יש בשכונה תשתיות לרוכבי אופניים?
בהחלט. השכונה תכלול רשת שבילי אופניים ייעודיים שיאפשרו רכיבה בטוחה, לצד חיבור לשבילים קיימים ומתוכננים ברחבי אופקים, כך שהשימוש באופניים יוכל להוות חלופה תחבורתית נוחה וירוקה.

למי השכונה מתאימה מבחינת אוכלוסייה?
השכונה מתאימה בעיקר למשפרי דיור מהדרום, לעובדים במרכזי התעסוקה החדשים של האזור, וכן למשרתי קבע וחיילים בבסיסי צה"ל הסמוכים. השכונה צפויה למשוך אוכלוסייה מגוונת, כולל משפחות צעירות שמחפשות מגורים במחירים נוחים עם איכות חיים גבוהה.

מהי ההשפעה של השכונה על שוק הדיור בדרום?
השכונה מהווה תוספת משמעותית להיצע הדיור בדרום הארץ וצפויה להוריד מעט את הלחץ על שוק הדירות באזור. עם זאת, הביקוש הגבוה צפוי להוביל לכך שהמחירים ימשיכו לעלות בהדרגה עם התקדמות האכלוס.

איך צפויה להיראות השכונה בעוד עשור?
עד 2035 צפויים להתאכלס אלפי תושבים נוספים, והשכונה תהפוך לאחד ממוקדי המגורים המרכזיים בדרום. עם פיתוח מרכזי התעסוקה והתשתיות, צפוי שהאזור ימשוך גם השקעות נוספות במגורים ובמסחר.

מדוע הפרויקט מתפרס עד 2040, ומה זה אומר על הקונים הפוטנציאליים?
מדובר בפרויקט רחב היקף, ולכן הבנייה תתבצע בשלבים. הרוכשים כיום יכולים ליהנות מהמחירים הנמוכים יותר של שלבי הבנייה הראשונים, כאשר בעתיד, עם השלמת התשתיות והמסחר, המחירים עשויים לטפס.

האם השכונה מציעה תמריצים לרוכשים חדשים?
כרגע אין תמריצים ממשלתיים מיוחדים, אך פרויקטים מסוימים בשכונה מציעים הטבות כמו הנחה במחיר למשתכן, תכניות מימון נוחות לרוכשים חדשים ופטור זמני מהצמדות למדד תשומות הבנייה.

מהם החסרונות הפוטנציאליים של השכונה?
האתגר העיקרי הוא תקופת הבנייה הארוכה, שכן מדובר בפרויקט שמימושו המלא צפוי רק בעוד כ-15 שנה. בשל כך, רוכשים בשלבים הראשונים עשויים להיאלץ להתמודד עם מגורים באזור שעדיין נמצא בתהליכי בנייה מתמשכים.

למה כדאי להשקיע בשכונה עכשיו ולא לחכות?
המחירים כיום נחשבים לנמוכים יחסית, במיוחד ביחס לערים אחרות בדרום ובמרכז. ככל שהשכונה תתאכלס ותהפוך למרכז מגורים מפותח, ערך הנכסים צפוי לעלות, מה שיכול להוות הזדמנות השקעה טובה למי שנכנס לפרויקט בשלב מוקדם. עם זאת, כמובן שאי אפשר לדעת מה יהיה בעתיד.

איך יודעים אם השכונה מתאימה למי שמתלבט אם לרכוש דירה שם?
רוכשים פוטנציאליים צריכים לקחת בחשבון את אופי השכונה, קצב הפיתוח שלה, הקרבה למקומות העבודה והיכולת להמתין לשיפור התשתיות הציבוריות. אם המטרה היא דיור זול ואיכותי בדרום עם פוטנציאל עליית ערך, מדובר באופציה שכדאי לשקול.

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(3):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

3.
אנונימי 04/06/2025 01:43
הגב לתגובה זו
אין דירות במחיר 970000 שח שם אולי מחיר למשתכן.לדעתי האתר התחיל לעשות כתבות על ידי ai והתוצאות בהתאם
2.
אנונימי 17/03/2025 11:03
הגב לתגובה זו
אשמח לדעת על חברה שמציעה דירת שלושה חדרים במיליון.
1.
אופקים 13/03/2025 20:52
הגב לתגובה זו
עיר של אנשים מפורקים

צילום: שלומי יוסף

ניתוח

לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח

הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?

רן קידר | 23/12/2025 11:38

נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".

רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.

הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.

למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.

ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.

להמשך הכתבה לחץ כאן

צילום: אסף פרץ

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?

גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים

רן קידר | 25/12/2025 21:01

נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.

הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.

ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.

עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.

מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).

להמשך הכתבה לחץ כאן