הממשל בארה"ב מקדם בתקופה האחרונה רפורמות חדשות בשוק המשכנתאות האמריקני. ההצעות לרפורמה שונות מאד, החל מהצעת הדמוקרטים, לשמור על הבנקים הממשלתיים למשכנתאות בצורתן הנוכחית, ועד הצעת הרפובליקנים, לבטל כל מעורבות ממשלתית בשוק המשכנתאות. החלטת הסנאט תכריע את עתיד ענף המשכנתאות בארה"ב.

תזכורת: איך הבנקים החלו לגלגל משכנתאות

אלברט איינשטיין אמר פעם, "לא ניתן לפתור בעיות באמצעות אותה חשיבה שיצרה אותן מלכתחילה." יכול להיות שזאת בדיוק הבעיה של ארה"ב כיום. שוק המשכנתאות בארה"ב מורכב בחלקו העיקרי משני בנקים למשכנתאות, פאני מאיי ופרדי מאק. עד שנות ה-30' המשכנתאות ניתנו בבנקים פרטיים בלבד. אבל לאחר המשבר של שנת 1929, מישהו בדרגים הגבוהים החליט, שלא טוב שהשוק הפרטי לבדו ינהל את תחום המשכנתאות. וכך הוקמה לה פאני מאיי ב-1938.

בתחילה, מטרתה הייתה לעודד את צמיחת ענף הדיור, באמצעות משכנתאות זולות בבעלות וערבות ממשלתית. אולם בשנת 1968 היא הופרטה, וב-1970, בעיצומו של משבר הנפט והאינפלציה בארה"ב, הוקם גם פרדי מאק. בשלב זה, שני הבנקים היו כבר בבעלות פרטית, ולא הייתה כל ערבות ממשלתית מפורשת בעת מתן המשכנתאות. טוב, מפורשת לא, אבל משתמעת כן, משום שהיה ברור לכל, ששני הבנקים שלטו בכ-50% משוק המשכנתאות האמריקני, ולכן, בעת הצורך, ממשלת ארה"ב תתמוך בהן. כמה אנשי ממשל שקולים ניסו בשנת 2000 להגביל את רמת הסיכון של המשכנתאות הללו, וחוקקו לשם כך חוקים.

אולם לאורך השנים, תאוות הבצע גברה על שיקול הדעת, ובשנת 2004 חוקים אלו הוסרו. מאותו הרגע פאני ופרדי היו בתחרות אדירה מול משכנתאות זולות ומסוכנות שניתנו בשוק הפרטי. בשלב זה בנקים ובתי השקעות פרטיים החלו למכור אגרות חוב מגובות במשכנתאות. פעולה זו, למעשה גלגלה את הסיכונים של המשכנתאות לבעלי אותן אגרות החוב. הערבות הממשלתית המשתמעת הייתה בעוכרן, כאשר הסיכון של המשכנתאות שניתנו הלך וגבר, ובשנת 2008 פרדי ופאני עמדו לקרוס.

• המגפה השקטה - תרופות נגד דיכאון נמכרות במעל 20 מיליארד דולר, והשוק צומח
• אילו הזדמנויות השקעה הסכסוך הסיני-אמריקאי יוצר?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

כך ערבות המשתמעת הופכת למפורשת

בשנת 2008 החליט שר האוצר האמריקני דאז, הנרי פולסון, להשתלט על פרדי ופאני ולהחליף את הנהלתן. במידה והן היו קורסות, לא רק כלכלת ארה"ב הייתה קורסת, אלא גם כל מחזיקי האג"ח המגובות במשכנתאות של השניים היו נפגעים, בכללן חלק משמעותי ע"י ממשלת סין. מאז הזרימה ארה"ב קרוב ל-200 מיליארד דולר לשני הבנקים, במטרה לאוששם. ומאז 2008, נוצר מצב בו כמעט כל משכנתא הניתנת בארה"ב הינה ע"י שני הבנקים המולאמים, בערבות ממשלתית. קשה להאמין על המעצמה הקפיטליסטית הגדולה בעולם, נכון?

מה עושים עם שוק משכנתאות מולאם?

מחד, הבעיה בשוק המשכנתאות בארה"ב שהממשל מעוניין להעניק לאזרח הפשוט יכולת לרכוש דירה ובה בעת להצמיח את שוק הדיור ועמו את הכלכלה. זאת, כמובן, באמצעות בנקים פרטיים למשכנתאות. מאידך, הרגולציה הבנקאית החמירה מאז המשבר. כדוגמא, היום לא ניתן לתת משכנתא לכל מלווה ללא בדיקה מספקת של יכולת ההחזר, או פשוט להניח, שמחיר הדירה יעלה לנצח. דרישות ההון מהבנקים עלו, והבנקים זקוקים לשמור על "כריות הון" בכדי להעניק את המשכנתאות. כל אותן מגבלות האטו את קצב הצמיחה של ענף הדיור. כל עוד שוק הדיור היה חלש, ממשל אובמה נמנע מלנקוט צעדים כלשהם להפרטת ענף המשכנתאות. אולם באוגוסט האחרון, הוא הכריז לראשונה על תחילת חקיקה בנושא.

רפורמת Corker Warner - ערבות מפורשת שוב

רפורמה זו החלה להתגבש לפני כחצי שנה. מייסדיה היו שני סנאטורים רפובליקאים. עיקרי הרפורמה הינם החלפת פרדי ופאני בגוף פרטי אחד, בנק גדול למשכנתאות - מהלך מהפכני שיתפרש על פני חמש שנים. בנוסף, יוקם גוף ממשלתי רגולטורי, שיפקח על המשכנתאות וימכור ביטוח נגד סיכונים. הוא יחזיק קרן למימון ביטוח כנגד קטסטרופות בהיקף מינימלי של 2.5% מהיקף ניירות הערך מגובי המשכנתאות.

• מדוע התרומה הפילנטרופית הגדולה ביותר הגיעה מיבואן מכוניות?
• על ניהול סיכונים: איך נזהה את הקרנף האפור?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• מדוע התרומה הפילנטרופית הגדולה ביותר הגיעה מיבואן מכוניות?

הרגולציה לא תעלים את תאוות הבצע

המתנגדים לחוק טוענים, כי תאוות הבצע והשחיתות לא נעלמים ביום אחד, גם לא בחמש שנים. ביטוח נגד קטסטרופות אינו ערבות. הוא ישמש כנגד הפסדים עד גובה מסוים, אבל במקרה של כשלון מערכתי, כשכל השוק קורס, הוא לא יספיק והמדינה שוב תאלץ לחלץ את הענף. אם הערבות המשתמעת חוזרת לתמונה, המשמעות היא שבעיית תאוות הסיכונים, שהביאה למשבר הקודם, כלל לא נפתרה. מה שיפתור את הבעיה הן מגבלות חזקות יותר על נוהלי מתן משכנתא ופיקוח חזק על איכותן. אף אחד לא מצהיר זאת מפורשות, אולם לממשלת ארה"ב יש בעיה לפקח ולהגביל באופן חד את השוק שאחראי במידה רבה להזניק את הכלכלה.

ההצעה של הנרי פולסון: להגביל את הסוכנויות למשכנתאות

הנרי פולסון, שר האוצר של ארה"ב בעת המשבר של 2008, הציע הצעה אחרת. לטענתו, הבעיה בסוכנויות למשכנתאות היא גודלן והריכוזיות שלהם. אמנם אי אפשר לבטל מיידית את שני הבנקים הממשלתיים למשכנתאות, אך ניתן להגביל את היקף המשכנתאות שלהן, למשל ללווים בפעם הראשונה בלבד, או לפי היקף הכנסה מינימלי של הלווים וגודל מסוים של הלוואה. בצורה זו, חלק משמעותי מהמשכנתאות בעתיד יעבור לשוק הפרטי, כאשר תפקיד הממשל יהיה לפקח באופן הדוק על המשכנתאות, ולא יאפשר להגיע למצב של קריסה של בנק גדול מלכתחילה.

מעבר לכך, פולסון סבור שצריכים להיקבע כללים לביטוח כנגד משברים גדולים ולנקיטת פעולות בעת קריסה של בנק גדול, זאת על מנת למנוע מהמשבר להתדרדר. מיותר לציין, שבשוק הפרטי ישנם רבים שיתנגדו להצעתו, ששוב תגביל מאד את צמיחת ענף הבנקאות למשכנתאות.

סיבות טובות לא להחליט

הנשיא אובמה הצהיר בחודש אוגוסט האחרון, כי הוא יחל לקדם את הרפורמה, אולם יש לו סיבות טובות לעכבה. פרדי ופאני הם מקור עיקרי למימון משכנתאות מאז המשבר האחרון. וכעת, איש לא ירצה לפגוע בהן, בטח לא לבטלן, ובמיוחד לא על רקע תנאי התאוששות בכלכלת ארה"ב, כאשר שניהם צפויים להציג השנה רווחים לראשונה מאז 2006.

העובדה כי הממשל הצליח לייצבם סוף סוף יכולה לשמש תירוץ להחזיקם בבעלות ממשלתית עוד זמן מה. אולי עד המשבר הבא, תצליח ארה"ב לגבש רפורמה ולהסדיר את שוק המשכנתאות, אחת ולתמיד.