מחירי הדירות בישראל צפויים לצנוח? בהחלט ייתכן
העובדה ששוק הנדל"ן בישראל מצוי, בששת החודשים האחרונים בקיפאון, היא עובדה שהיום כמעט מוסכמת על כל העוסקים בענף לרבות קבלנים, מתווכים, אנשי פירסום, עורכי דין, שמאים, אדריכלים, ספקי חומרי בניה ואחרים. השאלה הנשאלת בעתוי זה היא, האם עקב הקיפאון הנוכחי בשוק הנדל"ן נוצרת לנו מול עינינו בישראל 2009 בועת נדל"ן שעלולה להתפוצץ כמו כל בועה, ולהביא עימה קריסת מחירים?
בהקשר זה, אף ניתן להוסיף ולשאול האם יתכן שבכל רחבי העולם, קרי: ארה"ב, בריטניה, אירופה המערבית, אירופה המזרחית, רוסיה, הודו, ואפילו סין הרחוקה, בכל המקומות הללו, המיתון הביא לירידת ערך משמעותית של מחירי הנדל"ן עד לקריסה ממש במדינות מסויימות, ואילו בארצנו הקטנטונת מדובר במיתון "מכוכב אחר", אשר בו שוק הנדל"ן כלל לא מושפע מההתרחשויות הכלכליות.
כדי לענות לשתי שאלות נכבדות אלו עלינו "להכיר מקרוב" את השחקנים בשוק הנדל"ן המקומי.
ראשית, הקונים: בין אם מדובר ברוכשים פרטיים, בין אם מדובר בחברות ויחידים שהינם גורמים מסחריים בענף הנדל"ן ובין אם מדובר במשקיעים פרטיים, לכולם אינטרס כלכלי זהה בימים אלו שניתן לנסח אותו כדלקמן:
א. כולם לא רוצים לעשות עיסקה מוקדם מידי ולהפסיד על ידי כך את ירידת ערך הנדל"ן הצפויה בעתיד בשוק.
ב. כולם לא רוצים לעשות עיסקה מאוחר מידי ולפספס את ירידת הערך ובלימת עליות המחירים אשר מתרחשות בימים אלו בשוק.
באשר למוכרים, כאן התמונה מורכבת הרבה יותר.
ראשית, יש לנו את המוכרים הפרטיים, בנוסף יש לנו את החברות הקבלניות והגורמים המסחריים בענף, וקבוצה שלישית הינה של חייבים, לווים ואחרים, אשר נאלצים לבצע עיסקה מיידית על מנת לעמוד בהתחייבותיהם (אשר לעניינינו הקבוצה האחרונה זניחה).
האינטרס הכלכלי וההתנהגות של תת הקבוצות בקרב המוכרים שונה לחלוטין. המוכרים הפרטיים לא מוכנים בשוק קפוא להוריד מחירים, על מנת "להגיע" אל הקונה "הדורש" הפחתה נוכח הקיפאון בשוק. המוכר הפרטי, אשר "עבד" שנים ארוכות ליצירת הונו, אינו מוכן להוריד במחיר הנדל"ן ולוותר על ידי כך על שכר של לא מעט שנות עבודה, גם אם הדבר כרוך בדחיית מהלכים כלכליים שהוא היה מעוניין בהם. ניתן להבין את המוכרים הפרטיים, כי זו דרכו של עולם.
לא כך הדבר בקרב החברות הקבלניות והגורמים המסחריים בענף. תפקידם של אלו הוא "לבנות" "ולמכור" ולהרוויח כסף ועל כן מ"חובתם המסחרית" להוריד במחיר במידת הצורך על מנת לפגוש את "הקונה" וזאת כדי לבצע עיסקה. תפקידן של החברות לעשות כסף ממכירת נדל"ן. ישנן תקופות של ביקוש גבוה ואז גם מתח הרווחים מן הסתם "גבוה" וישנן תקופות שהביקוש נמוך ואז גם מתח הרווחים נמוך. ההתנהלות המסחרית בתקופת קפאון צריכה להיות עידוד והגדלת כמות העיסקאות ולא צמצומן, וזאת כדי להגדיל את הרווח הכולל.
ואולם החברות הקבלניות שהורגלו שנים ארוכות "ללקק את השמנת" ולהנות מעליות מחירים "כרוניות" אינן מוכנות לקבל ירידה במתח הרווחים ולכן במקום להציע לציבור הקונים מבצעי הוזלה כדי למכור "יותר" "ומהר" הן בוחרות להחזיק את המחירים בצורה מלאכותית למעלה וזאת "עד יעבור זעם", דהיינו עד שהשוק יתעורר ויתחילו ביקושים קשיחים.
כיצד משפיעים הכלכלה הגלובלית והמיתון העולמי על שוק הנדל"ן המקומי?
כבר מזמן הפכה הכלכלה הישראלית כשותפה מלאה לכלכלה הגלובלית. גם בתחום הנדל"ן בחרו חברות ישראליות רבות בשנים האחרונות להשקיע בנדל"ן מחוץ לגבולות המדינה. חברות אלו נפגעו קשות בעקבות המיתון העולמי וקריסת מחירי הנדל"ן בחו"ל. האינפורמציה הזו מצוייה בידיעתם של הבנקים בישראל, אשר מפאת הסודיות לא מפרסמים נתונים אלו אודות החברות הישראליות. דווקא נגיד הבנק המרכזי, שהינו משוחרר מחובת הסודיות והמידע הרגיש נמצא בידיעתו, הודיע כבר ברבים כי קריסה של חברה גדולה בארצנו היא רק עניין של זמן.
אין ספק כי לאחר קריסת חברת נדל"ן גדולה אחת או יותר, אשר מן הסתם היא בונה כאן מאות או אלפי יחידות דיור, ייפלטו לשוק המקומי דירות במסגרת הליך של מימוש מהיר, ובמחירים נמוכים עד 30%-40% ממחירי השוק, דבר שתהיה לו השפעה ישירה על מחירי הנדל"ן בשוק. כאשר, למשל, בחודש מרס 2009 נמכרו 1140 דירות חדשות בארץ (עלפי פירסומי הלישכה המרכזית לסטטיסטיקה), נקל להבין כי מימוש מהיר ומסיבי של מאות או אלפי דירות השייכות לחברת נדל"ן בקריסה תהיה לו השפעה מהותית על מחירי הנדל"ן בארץ.
ההשלכות של החזקת מחירים מלאכותית בשוק
כתוצאה מהחזקת המחירים המלאכותית בשוק המקומי על ידי הגורמים המסחריים, אנו נמצאים כבר יותר מחצי שנה בקיפאון בשוק הנדל"ן. אמנם בתקופה זו הגיעה עדנה לקבוצות הרכישה, כאשר יזמים חרוצים דואגים לנצל את הקיפאון על מנת לספק לציבור נדל"ן בהנחות של בין 15%-25%.
אולם כמובן שפתרון קבוצות הרכישה אינו יכול להוות תחליף לציבור הרחב שאינו מעוניין או אינו יכול לבצע עיסקת נדל"ן משותפת עם אחרים. במצב דברים זה, הקיפאון בשוק הנדל"ן הולך ונמשך וככל שנמשך הוא משמר בועת נדל"ן המוחזקת על בלימה "ופיצוצה" עלול להיות כואב יותר ככל שתקופת הקיפאון תהיה ארוכה יותר.
מה צופן לנו שוק הנדל"ן המקומי בעתיד?
במילים אחרות, בכיפוף הידיים הזה בין הקונים שיושבים על הגדר לבין החברות הקבלניות, מי אמור לנצח? לכאורה, החברות הקבלניות הן גורמים עסקיים חזקים היכולים לגבור על הקונה הפרטי הלא מאורגן. למעשה, אין הדבר כך. הקונה הפרטי יכול לדחות את תוכנית רכישת הנדל"ן ככל שיחפוץ.
ראשית, קיימת לו אלטרנטיבה של שכירות. שנית, אם הוא צופה ירידת מחירים משמעותית הוא יכול להמתין גם שנה ושנתיים, כי הפרש המחירים "ייזכה" אותו בסופו של דבר "בשכר של שנות עבודה רבות".
החברות הקבלניות מאידך, על אף ה"שומנים" שצברו במשך השנים, צריכות להציג מידי רבעון שיפור במכירות וברווחים וה"אופק" שלהן קצר הרבה יותר.
המסקנה המתבקשת, כי כיום במהלך של החזקת המחיר בצורה מלאכותית על ידי החברות הקבלניות, למעשה נלחמות החברות בעצמן וסופן להפסיד במערכה.
לאחרונה, שמענו כי אחת החברות הקבלניות פתחה במבצע של הוזלת מחירי הדירות ב-10%. הגם שעצם התחלת התהליך יש לו חשיבות, למרות זאת מבצע של חברה אחת בלבד, השפעתו על השוק היא מינורית.
מה הם הצעדים המתבקשים היום על ידי החברות הקבלניות?
בשוק נדל"ן קפוא תפקידן של החברות הקבלניות למכור. דהיינו לעשות "מבצעים", להוריד מחירים ולהגיע אל הקונים. על ידי הגדלת המכירות, יפשירו החברות את השוק. ייתכן, כי בשלב הראשון, בשנה ראשונה, מחירי הנדל"ן יירדו בשל מבצעי המכירה, אבל סביר מאוד להניח שבטווח הארוך, הפרוספריטי יחזיר את הקונים בארץ ובחו"ל לשוק הנדל"ן המקומי, והתנועה של "עליית מחירי הנדל"ן" תחזור למחוזותינו. ככל שהחברות יתמידו וימשיכו במדיניות של החזקה מלאכותית של המחירים כך הן יחזקו ויחריפו את קריסת המחירים לכשתתרחש.
עו"ד דוד לוי הינו הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין".
תן וקח - שחיתות מובנית בקשר בין בנק ישראל לבנקים
בצלאל סמוטריץ דורש מס יתר של 15% על רווחי הבנקים העודפים. זה לא פתרון טוב, אבל קודם צריך להבין את הבעיה - הבנקים עושקים אותנו כי הבכירים בבנק ישראל חברים של מנהלי הבנקים ומוצאים אצלם עבודה בהמשך - תראו את חדוה בר שמרוויחה היום מיליונים בבנק מזרחי טפחות ואיטורו והיתה המפקחת על הבנקים
לפני כחודש דיברנו עם פרופ' אמיר ירון, נגיד בנק ישראל. שאלנו אותו על רווחי הבנקים הגבוהים. הוא הסביר שהוא והבנק המרכזי פועלים כדי לייצר תחרות. אמרנו שאם 7 שנים זה לא צלח, אז אולי סמוטריץ' צודק וצריך להעלות את המס. הוא אמר שבשום פנים ואופן כי זו התערבות פוליטית בבנקים וזה יפגע באמון המשקיעים והציבור. אז אמרנו לו שהוא יכול בקלות לדאוג ובצורה יעילה יותר לשינוי צודק ונכון דרך הקטנת הרווחים המופרזים של הבנקים ושיפור הרווחה של הציבור. מספיק להעלות במעט את הריבית בעו"ש. שהבנקים ישלמו ריבית על העו"ש בדיוק כפי שהם גובים על חובה בעו"ש.
"לא, זה לא קיים במדינות מערביות, זה גם התערבות בבנקים". אגב, זה קיים לתקופות מסוימות במקומות שונים בעולם, אם כי זה נדיר, אבל גם מערכת כל כך ריכוזית ומוגנת כמו הבנקים המקומיים לא קיימת בשום מקום. היא מוגנת על יד בנק ישראל, לוביסטים, משקיעים, מומחים מטעם, אנשים שחושבים שרווחים של בנק חוזרים לציבור כי הציבור מחזיק בבנקים (ממתי הבנקים הפכו למדינה שמקבל מסים מהעם ודואגת לרווחתו, בריאותו, ביטחונו, ומה הקשר בין גב כהן מחדשרה שעושקים אותה בעו"ש ואין לה פנסיה שמחזיקה במניות בנקים). וחייבים להוסיף - גם התקשורת מגנה על הבנקים, מסיבות כלכליות, מסיבות של פחד מהוראות מלמעלה ומסיבות של קשרים עסקיים וקשרי בעלות.
וכך יצא שגופים שחייבים את כל הרווחים שלהם למודל העסקי הפשוט של עולם הבנקאות - קבל כסף, תן ריבית נמוכה למלווים ותגבה ריבית גבוהה מהלווים, והאם עושים את זה במינוף של 1 ל-10 כי המדינה מאפשרת ומגבה - מרוויחים תשואה של 17% על ההון ו-15% על ההון. אף אחד לא מרוויח ככה, וכל זה כשהציבור מקבל אפס על העו"ש.
פרופ' ירון אמר בסוף השיחה שהנה מגיעה תחרות עם הרפורמה של המיני בנקים. אחרי שניתקנו הבנו שאולי הוא באמת מאמין בזה, או שהוא מערבב אותנו או שהוא תמים. אבל תמים ככל שיהיה הוא יודע טוב מאוד שלו עצמו ובעיקר לכפופים לו יש סיכוי טוב מאוד להיכנס למערכת הבנקאית. זה לא סתם להיכנס למערכת הבנקאית, זה להרוויח מיליונים. חדוה בר היתה מפקחת 5 שנים עד 2020. לפני שבוע היא נכנסה להיות דירקטורית בבנק מזרחי טפחות. היא מרוויחה מיליון שקל, יש לה סיכוי טוב להיות גם היו"רית בהמשך. לפני זה ובעצם במקביל היא גם יועצת, משנה למנכ"ל איטורו ועוד תפקידים. מיליונים זרמו לחשבון הבנק שלה, וזה בסדר, אבל אם היא היתה סליחה על הביטוי - "ביצ'ית" שעושה את העבודה למען הציבור ונכנסת בבנקים לטובת הציבור, האם היא היתה מוצאת עבודה?
- המפקח על הבנקים: “השוק השתנה מאז רפורמת בכר - נדרש עדכון רגולטורי”
- בקרוב: מוקד הונאות טלפוני 24/7 בכל הבנקים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אם בר היתה דואגת לתחרות, מסתכסכת עם הנהלות הבנקים, אבל מייצרת תחרות, מספקת ריבית טובה לציבור ועדיין שומרת על יציבות הבנקים (בנקים יכולים להיות יציבים גם ב-9% תשואה, לא רק ב-15%), האם היא היתה הופכת לחלק מהמערכת הבנקאית? יציבות הבנקים אבל זה לא אומר שהם צריכים להרוויח רווחים עודפים וזה לא אומר שזה צריך לבוא על חשבון הציבור, אבל בפיקוח על הבנקים נמצאים אנשים שרוצים להרוויח בהמשך. במקום לקבל 2 מיליון שקל בשנה בעבודה מפנקת, היא היתה מרצה בשני קורסים במכללה או באוניברסיטה (בלי לזלזל כמובן).
תן וקח - שחיתות מובנית בקשר בין בנק ישראל לבנקים
בצלאל סמוטריץ דורש מס יתר של 15% על רווחי הבנקים העודפים. זה לא פתרון טוב, אבל קודם צריך להבין את הבעיה - הבנקים עושקים אותנו כי הבכירים בבנק ישראל חברים של מנהלי הבנקים ומוצאים אצלם עבודה בהמשך - תראו את חדוה בר שמרוויחה היום מיליונים בבנק מזרחי טפחות ואיטורו והיתה המפקחת על הבנקים
לפני כחודש דיברנו עם פרופ' אמיר ירון, נגיד בנק ישראל. שאלנו אותו על רווחי הבנקים הגבוהים. הוא הסביר שהוא והבנק המרכזי פועלים כדי לייצר תחרות. אמרנו שאם 7 שנים זה לא צלח, אז אולי סמוטריץ' צודק וצריך להעלות את המס. הוא אמר שבשום פנים ואופן כי זו התערבות פוליטית בבנקים וזה יפגע באמון המשקיעים והציבור. אז אמרנו לו שהוא יכול בקלות לדאוג ובצורה יעילה יותר לשינוי צודק ונכון דרך הקטנת הרווחים המופרזים של הבנקים ושיפור הרווחה של הציבור. מספיק להעלות במעט את הריבית בעו"ש. שהבנקים ישלמו ריבית על העו"ש בדיוק כפי שהם גובים על חובה בעו"ש.
"לא, זה לא קיים במדינות מערביות, זה גם התערבות בבנקים". אגב, זה קיים לתקופות מסוימות במקומות שונים בעולם, אם כי זה נדיר, אבל גם מערכת כל כך ריכוזית ומוגנת כמו הבנקים המקומיים לא קיימת בשום מקום. היא מוגנת על יד בנק ישראל, לוביסטים, משקיעים, מומחים מטעם, אנשים שחושבים שרווחים של בנק חוזרים לציבור כי הציבור מחזיק בבנקים (ממתי הבנקים הפכו למדינה שמקבל מסים מהעם ודואגת לרווחתו, בריאותו, ביטחונו, ומה הקשר בין גב כהן מחדשרה שעושקים אותה בעו"ש ואין לה פנסיה שמחזיקה במניות בנקים). וחייבים להוסיף - גם התקשורת מגנה על הבנקים, מסיבות כלכליות, מסיבות של פחד מהוראות מלמעלה ומסיבות של קשרים עסקיים וקשרי בעלות.
וכך יצא שגופים שחייבים את כל הרווחים שלהם למודל העסקי הפשוט של עולם הבנקאות - קבל כסף, תן ריבית נמוכה למלווים ותגבה ריבית גבוהה מהלווים, והאם עושים את זה במינוף של 1 ל-10 כי המדינה מאפשרת ומגבה - מרוויחים תשואה של 17% על ההון ו-15% על ההון. אף אחד לא מרוויח ככה, וכל זה כשהציבור מקבל אפס על העו"ש.
פרופ' ירון אמר בסוף השיחה שהנה מגיעה תחרות עם הרפורמה של המיני בנקים. אחרי שניתקנו הבנו שאולי הוא באמת מאמין בזה, או שהוא מערבב אותנו או שהוא תמים. אבל תמים ככל שיהיה הוא יודע טוב מאוד שלו עצמו ובעיקר לכפופים לו יש סיכוי טוב מאוד להיכנס למערכת הבנקאית. זה לא סתם להיכנס למערכת הבנקאית, זה להרוויח מיליונים. חדוה בר היתה מפקחת 5 שנים עד 2020. לפני שבוע היא נכנסה להיות דירקטורית בבנק מזרחי טפחות. היא מרוויחה מיליון שקל, יש לה סיכוי טוב להיות גם היו"רית בהמשך. לפני זה ובעצם במקביל היא גם יועצת, משנה למנכ"ל איטורו ועוד תפקידים. מיליונים זרמו לחשבון הבנק שלה, וזה בסדר, אבל אם היא היתה סליחה על הביטוי - "ביצ'ית" שעושה את העבודה למען הציבור ונכנסת בבנקים לטובת הציבור, האם היא היתה מוצאת עבודה?
- המפקח על הבנקים: “השוק השתנה מאז רפורמת בכר - נדרש עדכון רגולטורי”
- בקרוב: מוקד הונאות טלפוני 24/7 בכל הבנקים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אם בר היתה דואגת לתחרות, מסתכסכת עם הנהלות הבנקים, אבל מייצרת תחרות, מספקת ריבית טובה לציבור ועדיין שומרת על יציבות הבנקים (בנקים יכולים להיות יציבים גם ב-9% תשואה, לא רק ב-15%), האם היא היתה הופכת לחלק מהמערכת הבנקאית? יציבות הבנקים אבל זה לא אומר שהם צריכים להרוויח רווחים עודפים וזה לא אומר שזה צריך לבוא על חשבון הציבור, אבל בפיקוח על הבנקים נמצאים אנשים שרוצים להרוויח בהמשך. במקום לקבל 2 מיליון שקל בשנה בעבודה מפנקת, היא היתה מרצה בשני קורסים במכללה או באוניברסיטה (בלי לזלזל כמובן).
