פינוי בינוי בהדר יוסף יוצא לדרך: במקום 48 דירות ישנות 105 חדשות - ומה המחיר?
פרויקט פינוי בינוי ראשון בשכונת הדר יוסף בתל אביב יוצא לדרך: חברת אנגל שתבנה את הפרויקט בשותפות עם חברת פריבלון דיווחה היום (א') כי חתמה על הסכם ליווי לפרויקט ושלחה לדיירים מכתבי פינוי לקראת תחילת העבודות לאחר שכבר התקבל היתר הבניה. במסגרת פרויקט הדר יוסף קהילת לודג' יפונו 6 מבנים ישנים וייבנו 6 בניינים חדשים בני 7 קומות, כאשר דירות 4 חדרים ימכרו במחיר החל מ-2.8 מיליון שקל.
במסגרת הפרויקט יפונו סה"כ 48 דירות בשטחים הנעים סביב 40-60 מ"ר מ-6 בניינים ברחוב קהילת לודג' ובמקומן ייבנו כ-105 יחידות דיור חדשות שיכללו דירות 3, 4 חדרים, דופלקסים של 5 חדרים ובנוסף דירות גן ופנטהאוזים. בנוסף לכך, חברת אנגל תדאג במסגרת הפרויקט גם לפיתוח הסביבתי של הרחוב, לרווחת התושבים.
התושבים שיפונו יקבלו דירות חדשות בשטח של החל מ-75 מ"ר, הכוללות חניה ומפרט משודרג. מחיר דירת 4 חדרים בפרויקט יחל מכ-2.8 מיליון שקל.
עלות הקמת הפרויקט צפויה להסתכם בכ-116 מיליון שקל. היתר הבנייה כבר התקבל ושיווק הדירות החדשות בפרויקט יחל בימים הקרובים האכלוס צפוי לעוד כשנתיים וחצי. כמו כן, חברת אנגל מתכננת את המשך הפרויקט באזור, כאשר נחתמו כבר הסכמים עם בעלי זכויות בעוד מספר בנייני מגורים ברחובות קהילת ורשה, קהילת לודז' ורחובות נוספים.
שכונת הדר יוסף ממוקמת בצפון מזרח תל אביב בצמוד לשכונות מעוז אביב ונאות אפקה. השכונה נוסדה בשנת 1946 והיא מאופיינת בבנייה נמוכה. השכונה סמוכה למקורות תעסוקה כמו קריית עתידים ואזור התעסוקה של בני ברק, אזורי בילוי כמו פארק הירקון ומרכזי קניות כמו קניון איילון, מתחם הלח"י בבני ברק ועוד. השכונה הוכרזה כמתחם המיועד לפינוי בינוי ובשנים הקרובות צפויים לצאת לבנייה פרויקטים נוספים.
- ויתניה מתחילה בשיווק מגדל המגורים בתל אביב - צפי להכנסות של 700 מ' שקל
- ירידה של 10%-20% בדרום תל אביב - שוק של קונים בלי קונים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לדברי אלי גבאי, מבעלי השליטה באנגל משאבים: "אנו גאים להיות החברה הראשונה שתבצע את פרויקט הפינוי בינוי הראשון בשכונת הדר יוסף. מדובר בשכונה במיקום יוצא דופן בצפון תל אביב ובהזדמנות לרוכשי הדירות שיזהו את הפוטנציאל הטמון ברכישת הדירות החדשות שיבנו בשכונה. בפרויקט תיישם חברת אנגל משאבים את ניסיונה רב השנים בתכנון והקמה של פרויקטים גדולים".
משרד עו"ד גינדי-כספי מלווה את הדיירים מזה 15 שנה. לדברי עו"ד זיו כספי מדובר בתכנית יוצאת דופן שהקדימה את זמנה בהיותה פרויקט פינוי- בינוי במתווה של תמא 38/2 כלומר הריסה ובניה במובן שבכל מגרש נהרס בניין ונבנה אחר תחתיו כשאין תלות בין המגרשים השונים. "לפני 15 שנה הובלנו תכנית מתוך חשיבה של ניטרול התלות בין הדיירים. הדבר התאפשר בזכות ערכי קרקע גבוהים אשר הובילו למכפיל נמוך באופן יחסי שאיפשר בניית בניין חדש אל מול ישן במסגרת גבולות חלקת המקור", מוסיף עו"ד כספי. לדבריו. משרדנו הוביל את כל הפרויקט בהליך של מכרז. כך הדיירים בחרו את האדריכלים והחברה היזימית במכרז והובילו תב"ע יוצאת דופן ובזכות שת"פ הדוק עם העיריה.
הדמייה של הפרויקט:
- 3.יוסף האוסף 11/07/2016 13:37הגב לתגובה זופינוי בינוי הוא הזדמנות מצויינת לעשות סדר, להיפטר מהפריטים הישנים ולהרוויח כסף. רוב האנשים לא יודעים אבל פריטים ישנים כמו ספרים, מסמכים, קופות, תקליטים, בולים וכל פריט ישראלי משנות החמישים עשוי להיות בעל ערך כספי ואספני. אם אתם רוצים ללמוד להעריך את הפריטים שלכם באופן עצמאי, חפשו בגוגל "פינוי דירה יוסף האוסף"
- 2.נו כחלון האם נכשלת ? 10/07/2016 16:35הגב לתגובה זוצריך לזכות בלוטו כחלון אתה ישן אתה אתה לא חי בארץ....טוב תגיד בתא זה כך מילא ......כחלון תתעורר ברמלה מבקשים על 4 חדרים מיליון שש מאות זה אמא של הבועה ואתה אפילו לא מסוגל לפוצץ אותה......חבל
- 1.מקווה שלא דפקו את הדיירים המקוריים. (ל"ת)מיכל 10/07/2016 15:07הגב לתגובה זו
בנייה. קרדיט: Xאיך ישפיעו הממ"דים החדשים על מחירי הדירות?
התיקון לחוק שאישר הגדלת ממ"ד עד ל-18 מ"ר והוספת שירותים ומקלחת מתחיל להראות ניצנים בשטח: הרוכשים מרוויחים עוד יחידת הורים, הקבלנים מתמודדים עם עלויות בנייה גבוהות יותר, אבל, מוכרות דירה גדולה וטובה יותר; וגם - מי יספוג את העלויות?
מחודש יולי האחרון נכנס לתוקפו תיקון משמעותי בתקנות הבנייה בנוגע לממ"דים, והוא מאפשר להרחיב את שטח הממ"ד כך שיכלול גם שירותים ומקלחת, ולהפוך אותו ליחידת הורים לכל דבר - מה שנקרא חדר 'מאסטר'. זו תוספת ערך גדולה לדירה כשעל החלק הזה אין היטל השבחה. הערך הזה כמו תמיד אמור להתחלק בין היזם לבין הרוכשים. אבל בשוק של היום - שוק של קונים, נראה שהוא יגיע בעיקר לרוכשים. היזמים יצטרכו לנפנף בו כדי להגדיל מכירות ולא ירוויחו עליו כפי שמרוויחים על יתר חלקי הדירה. נכון, אין מתנות חינם, אבל בשוק יורד, זה יהיה דרך לספוג ירידת מחירים בלי באמת להוריד מחיר. כלומר, יעלו את שטח הדירה ב-6 מ"ר, ויעלו את מחיר הדירה רק בעלויות (ובמקרים מסוימים אפילו פחות מכך). המשמעות היא ירידה למ"ר.
עם זאת, זה יכול להיות טריגר לעליות בהמשך. הציבור אוהב את חדרי המאסטר האלו. הם "שווים" הרבה יותר מחדר רגיל. הביקוש יכול לחזור לדירות עם ממ"ד גדול, וזה ישנה את התמונה וממצב שהממ"ד-מאסטר יהיה כלי שיווקי להחזיר את הרוכשים, זה יהפוך לחלק אינטגרלי מהרווח על הדירה. כן, שינוי לכאורה קטן, אבל עם משמעויות גדולות, חלקן עדיין לא ברורות.
שינוי שכזה, הוא לא רק טכני. מצד אחד הוא מציע למשפחות פתרון איכותי ונוח יותר לחיים בצל מציאות ביטחונית מורכבת, ומצד שני הוא מציב בפני היזמים אתגר כלכלי לא קטן. אלא שיש לו כאמור יתרונות גודלים - עד כה, שטח הממ"ד עמד על כ-12 מ"ר בלבד, לרוב שימש כחדר נוסף - לילדים, עבודה או אורחים. כעת, התקנות מאפשרות להרחיב את שטחו ל-15 מ"ר ואף ל-18 מ"ר כאשר מצורפים אליו שירותים ומקלחת.
המשמעות היא שמדובר למעשה ביחידת הורים שנייה, מאסטר נוסף, המעניק למשפחה עוד נוחות וסביבה בבית, שבמקביל מעלה את רמת הבטיחות במצב חירום, כשאפשר לשהות בו לזמנים ארוכים יותר. מבחינת רוכשי הדירות, מדובר בתוספת משמעותית: עוד יחידת מגורים שלמה בתוך הדירה שיכולה לשמש חדר הורים, מתבגר מתבגר, או אפילו יחידת אירוח. ערך שנתפס גבוה יותר - גם מהסיבה הפשוטה ששטח הדירה אינו גדל מעבר לגבולות החוק, התחושה היא של תמורה גדולה יותר למחיר. אבל אל תתבלבלו, בסופו של דבר, רוכשי הדירות משלמים על זה. נניח רק בשביל הדוגמה שדירה עולה 3 מיליון שקל ובשל ההרחבה היא תעלה ל-3.1 מיליון שקל, למרות שלפי השטח היא היתה אמורה לעלות ל-3.2 מיליון שקל. רכוש הדירה יכול לחשוב שאכן היזם הלך לקראתו והוא נתן לו את השטח הזה ללא רווח. אבל בפועל זה בדיוק כמו לתת הנחה על כל הדירה בסכום של 100 אלף שקל. לכסף אין ריח.
- בכמה יקרה דירה עם ממ"ד לעומת דירה בלי ממ"ד
- הממ"ד יגדל ל-18 מ"ר במקום 12; ההשבחה פטורה ממס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ועדיין, בשוק לא יודעים עדיין להגיד בדיוק איך יושפעו המחירים, האם השינויים בתב"ע יגרמו לעיכוב בבניית דירות ומה ההשלכות על הקבלנים והיזמים?
בנייה. קרדיט: Xאיך ישפיעו הממ"דים החדשים על מחירי הדירות?
התיקון לחוק שאישר הגדלת ממ"ד עד ל-18 מ"ר והוספת שירותים ומקלחת מתחיל להראות ניצנים בשטח: הרוכשים מרוויחים עוד יחידת הורים, הקבלנים מתמודדים עם עלויות בנייה גבוהות יותר, אבל, מוכרות דירה גדולה וטובה יותר; וגם - מי יספוג את העלויות?
מחודש יולי האחרון נכנס לתוקפו תיקון משמעותי בתקנות הבנייה בנוגע לממ"דים, והוא מאפשר להרחיב את שטח הממ"ד כך שיכלול גם שירותים ומקלחת, ולהפוך אותו ליחידת הורים לכל דבר - מה שנקרא חדר 'מאסטר'. זו תוספת ערך גדולה לדירה כשעל החלק הזה אין היטל השבחה. הערך הזה כמו תמיד אמור להתחלק בין היזם לבין הרוכשים. אבל בשוק של היום - שוק של קונים, נראה שהוא יגיע בעיקר לרוכשים. היזמים יצטרכו לנפנף בו כדי להגדיל מכירות ולא ירוויחו עליו כפי שמרוויחים על יתר חלקי הדירה. נכון, אין מתנות חינם, אבל בשוק יורד, זה יהיה דרך לספוג ירידת מחירים בלי באמת להוריד מחיר. כלומר, יעלו את שטח הדירה ב-6 מ"ר, ויעלו את מחיר הדירה רק בעלויות (ובמקרים מסוימים אפילו פחות מכך). המשמעות היא ירידה למ"ר.
עם זאת, זה יכול להיות טריגר לעליות בהמשך. הציבור אוהב את חדרי המאסטר האלו. הם "שווים" הרבה יותר מחדר רגיל. הביקוש יכול לחזור לדירות עם ממ"ד גדול, וזה ישנה את התמונה וממצב שהממ"ד-מאסטר יהיה כלי שיווקי להחזיר את הרוכשים, זה יהפוך לחלק אינטגרלי מהרווח על הדירה. כן, שינוי לכאורה קטן, אבל עם משמעויות גדולות, חלקן עדיין לא ברורות.
שינוי שכזה, הוא לא רק טכני. מצד אחד הוא מציע למשפחות פתרון איכותי ונוח יותר לחיים בצל מציאות ביטחונית מורכבת, ומצד שני הוא מציב בפני היזמים אתגר כלכלי לא קטן. אלא שיש לו כאמור יתרונות גודלים - עד כה, שטח הממ"ד עמד על כ-12 מ"ר בלבד, לרוב שימש כחדר נוסף - לילדים, עבודה או אורחים. כעת, התקנות מאפשרות להרחיב את שטחו ל-15 מ"ר ואף ל-18 מ"ר כאשר מצורפים אליו שירותים ומקלחת.
המשמעות היא שמדובר למעשה ביחידת הורים שנייה, מאסטר נוסף, המעניק למשפחה עוד נוחות וסביבה בבית, שבמקביל מעלה את רמת הבטיחות במצב חירום, כשאפשר לשהות בו לזמנים ארוכים יותר. מבחינת רוכשי הדירות, מדובר בתוספת משמעותית: עוד יחידת מגורים שלמה בתוך הדירה שיכולה לשמש חדר הורים, מתבגר מתבגר, או אפילו יחידת אירוח. ערך שנתפס גבוה יותר - גם מהסיבה הפשוטה ששטח הדירה אינו גדל מעבר לגבולות החוק, התחושה היא של תמורה גדולה יותר למחיר. אבל אל תתבלבלו, בסופו של דבר, רוכשי הדירות משלמים על זה. נניח רק בשביל הדוגמה שדירה עולה 3 מיליון שקל ובשל ההרחבה היא תעלה ל-3.1 מיליון שקל, למרות שלפי השטח היא היתה אמורה לעלות ל-3.2 מיליון שקל. רכוש הדירה יכול לחשוב שאכן היזם הלך לקראתו והוא נתן לו את השטח הזה ללא רווח. אבל בפועל זה בדיוק כמו לתת הנחה על כל הדירה בסכום של 100 אלף שקל. לכסף אין ריח.
- בכמה יקרה דירה עם ממ"ד לעומת דירה בלי ממ"ד
- הממ"ד יגדל ל-18 מ"ר במקום 12; ההשבחה פטורה ממס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ועדיין, בשוק לא יודעים עדיין להגיד בדיוק איך יושפעו המחירים, האם השינויים בתב"ע יגרמו לעיכוב בבניית דירות ומה ההשלכות על הקבלנים והיזמים?
