קריית ים ממשיכה בפינוי בינוי - כמה תעלה דירה עם נוף לים?
ההתחדשות העירונית במתחם יוספטל בקרית ים ובסביבתה ממשיך לצבור תאוצה: חברת אבני דרך זכתה במכרז וכבר השיגה את הרוב הדרוש בפרויקט פינוי בינוי. הפרויקט ממוקם ברחוב יוספטל 5, 7, 9 והוא במסגרת תב"ע פינוי בינוי שקודמה על ידי עיריית קריית ים. המתחם, המשתרע על שטח של כ-2.8 דונם, הינו בקו שני לים ומרבית הדירות בבניינים החדשים צופות לים.
במתחם יש 63 יח"ד המשתרעות על פני שלושה מבנים, והבינוי החדש צפוי לכלול שני מגדלים ומבנה מרקמי, סה"כ 266 יח"ד. בנוסף, יכלול הפרויקט מבנה ציבורי בשטח של 450 מ"ר. אגב, בחודש ספטמבר הכריזו שתי חברות על זכייה במכרז במתחם. מי שזכו בקרקע הן קבוצת גינדי החזקות וחברת RMA (רם, מוגרבי וארדיטי) כשעלות ההקמה נעה סביב חצי מיליארד שקל. במתחם כולו כ-450 דירות אשר ייהרסו ובמקומן ייבנו כ-1900 דירות חדשות.
בדקנו כמה עולה דירה באזור. מחירי הדירות ברחוב יוספטל נעים סביב 15 אלף שקל למטר, אבל מדובר בדירות ישנות. מחירי הדירות בקריית ים גבוהים יותר, כ-19 אלף שקל למ"ר. כלומר, אפשר להניח בזהירות שדירה ממוצעת תעלה בערך 1.9 מיליון שקל. לפני חמש שנים, כך מצאנו, נמכרו דירות במתחם סביב 10 אלף שקל למטר - כלומר, העלייה היא גבוהה מהממוצע בישראל.
גיל גולדשטיין, מנכ"ל אבני דרך התחדשות עירונית, סיפר כי הפרויקט מצטרף לפרויקט התחדשות עירונית ברחוב ברנר בחיפה, בו זכתה לאחרונה החברה. "כחלק מאסטרטגיית הצמיחה של הקבוצה, אנו משקיעים מאמצים רבים לצמיחה והתרחבות גיאוגרפית גם מחוץ לגוש דן - בצפון ודרום הארץ - הממוקדים באיתור, ייזום ופיתוח של פרויקטים למגורים באזורים בעלי פוטנציאל היתכנות גבוה", אמר. "תוכנית יוספטל הינה תוכנית פורצת דרך שצפויה לשנות את כל קו החוף של העיר. התוכנית שקודמה על ידי עיריית קריית ים שמה דגש על צורכי ההתחדשות העירונית בעיר תוך שמירה על קו החוף הטבעי של העיר".
- תוכנית התחדשות עירונית בציר יוספטל בחולון: 1,620 דירות ו-160 אלף מ"ר למסחר ותעסוקה
- אושרה תכנית הענק להתחדשות עירונית בקריית ים - 1,800 דירות ייבנו
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
- 5.לקנות לפני שיעלה עוד (ל"ת)תמיר 16/08/2024 14:27הגב לתגובה זו
- 4.חיים 30/05/2024 13:46הגב לתגובה זון
- 3.אלכס אנדר 17/05/2024 01:46הגב לתגובה זומה עם רחוב ההסתדרות? כבר היה קבלן וכולם חתמו, ואז אזור העסקים שממש יושב על חלק מרכזי לא הסכים לעניין והכל נתקע. בא קבלן אחר וישב עם הדיירים ואמר שזה יעבוד מהר... למישהו יש מושג מה עם ההסתדרות וכל הנגריות שיושבות שם? הולכים לבנות או ששוב מושכים באף?
- 2.עמי 19/04/2024 07:13הגב לתגובה זולא מציאה גדולה-בס"ה מדובר בתוך איזור עתיק
- 1.פוטנציאל לעליות במחירי הדירות קריית חיים מערבית שדרות (ל"ת)מירה 17/04/2024 19:57הגב לתגובה זו
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש
מחירי הדירות כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל", נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.
אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.
במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.
מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים
לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
- מנכלית הפניקס ליווי ובניה: "הסיכונים בשוק המגורים גדלו, לא בטוח שמחירי הדירות יעלו״
- תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות.
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש
מחירי הדירות כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל", נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.
אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.
במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.
מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים
לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
- מנכלית הפניקס ליווי ובניה: "הסיכונים בשוק המגורים גדלו, לא בטוח שמחירי הדירות יעלו״
- תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות.
