קריית ים ממשיכה בפינוי בינוי - כמה תעלה דירה עם נוף לים?
ההתחדשות העירונית במתחם יוספטל בקרית ים ובסביבתה ממשיך לצבור תאוצה: חברת אבני דרך זכתה במכרז וכבר השיגה את הרוב הדרוש בפרויקט פינוי בינוי. הפרויקט ממוקם ברחוב יוספטל 5, 7, 9 והוא במסגרת תב"ע פינוי בינוי שקודמה על ידי עיריית קריית ים. המתחם, המשתרע על שטח של כ-2.8 דונם, הינו בקו שני לים ומרבית הדירות בבניינים החדשים צופות לים.
במתחם יש 63 יח"ד המשתרעות על פני שלושה מבנים, והבינוי החדש צפוי לכלול שני מגדלים ומבנה מרקמי, סה"כ 266 יח"ד. בנוסף, יכלול הפרויקט מבנה ציבורי בשטח של 450 מ"ר. אגב, בחודש ספטמבר הכריזו שתי חברות על זכייה במכרז במתחם. מי שזכו בקרקע הן קבוצת גינדי החזקות וחברת RMA (רם, מוגרבי וארדיטי) כשעלות ההקמה נעה סביב חצי מיליארד שקל. במתחם כולו כ-450 דירות אשר ייהרסו ובמקומן ייבנו כ-1900 דירות חדשות.
בדקנו כמה עולה דירה באזור. מחירי הדירות ברחוב יוספטל נעים סביב 15 אלף שקל למטר, אבל מדובר בדירות ישנות. מחירי הדירות בקריית ים גבוהים יותר, כ-19 אלף שקל למ"ר. כלומר, אפשר להניח בזהירות שדירה ממוצעת תעלה בערך 1.9 מיליון שקל. לפני חמש שנים, כך מצאנו, נמכרו דירות במתחם סביב 10 אלף שקל למטר - כלומר, העלייה היא גבוהה מהממוצע בישראל.
גיל גולדשטיין, מנכ"ל אבני דרך התחדשות עירונית, סיפר כי הפרויקט מצטרף לפרויקט התחדשות עירונית ברחוב ברנר בחיפה, בו זכתה לאחרונה החברה. "כחלק מאסטרטגיית הצמיחה של הקבוצה, אנו משקיעים מאמצים רבים לצמיחה והתרחבות גיאוגרפית גם מחוץ לגוש דן - בצפון ודרום הארץ - הממוקדים באיתור, ייזום ופיתוח של פרויקטים למגורים באזורים בעלי פוטנציאל היתכנות גבוה", אמר. "תוכנית יוספטל הינה תוכנית פורצת דרך שצפויה לשנות את כל קו החוף של העיר. התוכנית שקודמה על ידי עיריית קריית ים שמה דגש על צורכי ההתחדשות העירונית בעיר תוך שמירה על קו החוף הטבעי של העיר".
- תוכנית התחדשות עירונית בציר יוספטל בחולון: 1,620 דירות ו-160 אלף מ"ר למסחר ותעסוקה
- אושרה תכנית הענק להתחדשות עירונית בקריית ים - 1,800 דירות ייבנו
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
- 5.לקנות לפני שיעלה עוד (ל"ת)תמיר 16/08/2024 14:27הגב לתגובה זו
- 4.חיים 30/05/2024 13:46הגב לתגובה זון
- 3.אלכס אנדר 17/05/2024 01:46הגב לתגובה זומה עם רחוב ההסתדרות? כבר היה קבלן וכולם חתמו, ואז אזור העסקים שממש יושב על חלק מרכזי לא הסכים לעניין והכל נתקע. בא קבלן אחר וישב עם הדיירים ואמר שזה יעבוד מהר... למישהו יש מושג מה עם ההסתדרות וכל הנגריות שיושבות שם? הולכים לבנות או ששוב מושכים באף?
- 2.עמי 19/04/2024 07:13הגב לתגובה זולא מציאה גדולה-בס"ה מדובר בתוך איזור עתיק
- 1.פוטנציאל לעליות במחירי הדירות קריית חיים מערבית שדרות (ל"ת)מירה 17/04/2024 19:57הגב לתגובה זו
בונים על התחדשות עירונית? תקבלו הרבה פחות ממה שחשבתם; על המשבר הגדול בהתחדשות
התחדשות עירונית אמורה היתה לפתור חלקית את בעיית המגורים, אבל תמונת המצב במרכז קשה - פרויקטים נתקעו בגלל ירידות המחירים, הקבלנים רוצים (ויכולים) להעביר פרויקטים לאחרים והתמורות שקיבלו הדיירים יורדות
התחדשות עירונית ענף ההתחדשות העירונית עובר טלטלה כלכלית משמעותית: למרות עלייה בהיקפי הפעילות, רווחיות השחקנים הצטמצמה, ועשרות חברות מחפשות קונה לפעילות הזו. הן לא רוצות להמשיך - הרווחיות התכווצה בגלל ירידית המחירים, המימון עלה. מסתבר שהן יכולות לסגת מהפרויקט, ולהשאיר את הדיירים תקועים באמצע ההכנסות. יש פרויקטים שעובדים עליהם כבר 4-5 שנים והיזם אמר - "אני צריך להוריד את שטח הדירות ולעשות עוד שינויים, אחרת אי אפשר להמשיך, זה לא כלכלי". הדיירים אמרו - "אבל יש הסכם" אבל היזם הראה להם שההסכם מאפשר נסיגה בהינתן שינויים מסוימים.
כל הסכם לגופו, אבל בשטח יש עשרות רבות של פרויקטים שמחפשים "אבא". היזם המקורי רוצה למכור. זה גורם לשני דברים - הדיירים יצטרכו לחכות לדירה הרבה יותר זמן ממה שהעריכו. והם יקבלו תמורות נמוכות יותר משמעותית. כשהם מדברים עם יזמים חדשים הם מבינים שמה שהיה לא יהיה. אלו שהצליחו להיות בתחילת הדרך של ההתחדשות העירונית הרוויחו בגדול. כעת, ההשבחה תהיה נמוכה יותר.
ירידות מחירים במרכז
הגאות שהיתה במחירי הדירות במרכז קידמה מאוד את תחום ההתחדשות ודגש על תמ"א באזור המרכז כשרווחיות של הקלבנים נמדדה בעבר בשיעורים של כ־20% ואף יותר. היזמים גם נהנו מעליית מחירים מתמדת תוך כדי תנועה.
בשנה האחרונה התמונה השתנתה: המחירים במרכז ירדו בין 5% ל-10%. הירידה הזו משנה לחלוטין את התחשיב של היזמים. בפרויקטים מרכזיים רבים הרווחיות יורדת לכ־10% ואף פחות.
- 740 דירות חדשות בת"א: אושרה תוכנית של מטרופוליס
- 378 דירות חדשות בר"ג: תוכנית ההתחדשות יוצאת לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ההשפעה של ירידות מחירים מלווה במורכבות התפעולית של תמ"א 38/1 שרק הולכת והופכת למורכבת יותר. העבודה מבוצעת בתוך מבנים קיימים לרוב עם מגורים פעילים, וזה מורכב, כשבתל אביב המורכבות כפולה - יש אזורים שלא ניתן לעבוד בהם על רקע עבודות תשתית גדולות.
כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
על מחירי הדירות בנתניה, בת ים ופתח תקווה
מחירי הדירות בתל אביב בקצב ירידה שנתי של כ-9% - מחירי הדירות בת"א בצניחה - על ההמשך ועל הפיל שבחדר, בערים הסובבות הירידה קצת נמוכה. מרגישים את זה גם במעגלים קצת מרוחקים יותר. בדקנו הפעם עסקאות אחרונות בפתח תקווה, נתניה ובת ים.
פתח תקווה
ברחוב ברוריה 8, דירת
4.5 חדרים, 111.9 מ"ר, קומה שישית, נמכרה ב־3.15 מיליון שקל
(28.2 אלף ש"ח למ"ר).
ברחוב בייליס
20, דירת 4 חדרים, 86 מ"ר, קומה שישית, נמכרה ב־2.76 מיליון שקל
(32.1 אלף ש"ח למ"ר).
ברחוב הרב
צבי יהודה 7, דירת 5 חדרים, 115.1 מ"ר, קומה רביעית, נמכרה ב־3.37 מיליון שקל
(29.3 אלף ש"ח למ"ר).
- דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
- מחירי הדירות בירושלים בשיא כל הזמנים - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ברחוב י"ז הבנים 7, דירת 3.5 חדרים, 74.8 מ"ר, קומה שלישית, נמכרה ב־2.18 מיליון שקל
(29.1 אלף ש"ח למ"ר).
