הקבלנים נותנים 'פטור ממדד' לרוכשי דירות אבל אין מתנות חינם: "אם מישהו רוצה פטור - מחיר הדירה יהיה גבוה יותר"
"אנחנו לא עוצרים השקעות. יש מחסור במגורים, ההתפרצות תגיע והמחירים יעלו" כך צופה ראובן קידר, סמנכ"ל קרסו נדל"ן, בראיון. על שוק המשרדים: "אין עזיבה גדולות, כי אין לנו הייטק", על שוק הדיור: "מזהים התאוששות באוגוסט" וכמובן, ההתחדשות העירונית: "אין לנו השקעות בקרקע ואנחנו פחות ממונפים, זה חשוב מאוד לאור העלאת הריבית"
קרסו עוסקת בעיקר בהתחדשות עירונית ומשרדים, אבל לאחרונה היא נכנסת גם ללוגיסטיקה. "את ההווה כולנו מכירים וחווים, אבל יש דברים שאנחנו לא יודעים - מתי התקופה הזאת תסיים", אומר סמנכ"ל הכספים שלה ראובן קידר בראיון לביזפורטל אחרי הדוחות לרבעון השני של השנה. "יש הטוענים שיהיה קצת רע ואז טוב, אבל אתה מכיר את תחום הנדל"ן, אבל יש מחסור במגורים והביקוש גבוה מההיצע. כשזה יתפרץ - זה יבוא בגדול. ואז גם המחירים יעלו, הביקושים יעלו. זה יגיע. מצד שני, אנחנו פועלים באותה דרך, לא עוצרים השקעות בפרוייקטים, שרובן בהתחדשות עירונית ודורשות השקעה בזמן ובכסף".
מה קורה בשוק המשרדים? שם המצב קצת יותר קשה.
"נכון להיום, מבחינת דמי שכירות ושיעורי התפוסה, המגמה נמשכת כי אין עזיבות גדולות או שטחים ריקים, אבל זה תלוי גם בהקשרים פוליטיים, כל הנושא של הרפורמה המשפטית ישפיע. מאוד חשוב איך זה ייגמר".
איך זה קשור אליכם? כמה חברות הייטק משכירות אצלכם?
"לשמחתנו, כמעט ולא. מתחם ריב"ל (תכנית מגדלים שתחליף משרדים - 410 דירות, מסחר ומלונות ב-3 מגדלים עד 48 קומות, בפינת רחוב יד חרוצים 15) יעבור מתיחת פנים. כמעט רבע מהנדל"ן המניב שלנו הוא למעשה ביזמות - הקטע של שכר דירה שוטף פחות מעניין כי בעוד שנתיים יהיה בריב"ל משהו אחר. יש לנו גם את בית פריזמה בפתח תקוה. אין הרבה שוכרים מההייטק, אז אין לנו בעיה עם התפוסות. הבעיה תתחיל להיות כאשר תפוסות יירדו בהריסה של המתחם, כי שני המתחמים שהזכרתי מיועדים ליזמות ומכניסים כיום שכר דירה. לעומת זאת, יש לנו 80 אלף מטר ועוד 40 אלף מטר בתב"ע מאושרת עבור 6 בנינים בפתח תקוה, ממש ליד איצטדיון הכדורגל בפתח תקוה, ליד כביש 5 ובסמוך לכיכר העיפרון. יש לנו שותפים במה שעתיד להיות פארק הייטק, התחלנו בבניית מרתפים ב-3 בניינים, 30 אלף מטר בסך הכל. והגענו לשלב 0. בניין אחד שהוא עלה מעל פני הקרקע".
- שיכון ובינוי נבחרה לפרויקט פינוי‑בינוי בנווה עופר
- הפשרה: המדינה תוכל להפקיע דירות שלא נפגעו, אך לא יותר מ-25%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רוב הפרוייקטים שלכם זה קומבינציה והתחדשות עירונית. אתם צופים הכנסות גבוהות.
"היתרון שלנו הוא שהתחלנו את הפרוייקטים האלה לפני הרבה מאוד שנים, עם מבט לעתיד. רובם פרוייקטים שלא התחילו לפני שנה או שנתיים. פרוייקט פינוי בינוי לוקח לפחות 6-7 שנים עד שמתחילים ועוד 4 עד שנבנה, כלומר יותר מ-10 שנים. את רובם התחלנו לפני 6-9 שנים, אנחנו מקווים שרובם יבשילו בשנה -שנתיים הקרובות".
בניגוד לחברות אחרות, המינוף שלכם לא גבוה. אתם לא חשופים לשינויים בריבית כמו אחרות.
"כי אין לנו השקעות בקרקע, זה חשוב מאוד לאור העלאת הריבית. בהתחדשות עירונית יש השקעות גדולות, אבל יחסית לקניית קרקע אלה מספרים נמוכים. אנחנו מצמצמים את הסיכון לריבית. הפרוייקטים האלה, כל אחד בשלב שלו, התחילו לפני הרבה מאוד שנים. יש לנו תמ"א 2 (הריסה ובניה לבניין בודד שנבנה לפני 1980, א"י) שזה תהליך יותר קצר. ורוב הפרוייקטים באזורי ביקוש, באזור ת"א גבעתיים. גוש דן".
מכרתם 85 דירות בחצי שנה. פעם היו מוכרים בניין בחודש.
"אני יכול לומר לך שעמדנו ב-70% מהיעדים שלנו. נכון, זה מאוד תלוי בפרוייקטים, במיקום, כי היו מקומות פחות טובים ולא קנו, והיו כאלה יותר טובים שאנשים חטפו. מה שכן, עמדנו בצורה סבירה ביחס לתכנית העבודה. עד סוף יוני הייתה עצירה, זה נכון, אבל דווקא באוגוסט אנחנו מרגישים התעוררות".
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- רמ"י שיווקה כ-10 אלף דירות ברחבי הארץ; טרם פורסמה חוברת למכרז
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
מה קרה?
"היום דיירים רוצים הרבה 80/20 (שלם 20% בחתימה, 80% בסוף, א"י), כי המשכנתא באה בסוף. הם מעריכים שבעוד שנה הריבית תרד וזה משמעותי. פעם, כשהריבית הייתה נמוכה היה אינטרס לכולם לשלם, אבל היום זה הפוך. רוצים לדחות. אם מישהו חותם היום, הוא ייקח משכנתא בעוד שנה וחצי עד שנתיים בממוצע מהיום. זה הרבה זמן. עד אז, הריבית תתקרר".
ומה עם המדד? אתם פוטרים מלא-מלא? כלומר, 40% מהמכירה?
"אנחנו נותנים פטור ממדד אבל הוא בהתאם ללוח סילוקין של הדייר. אם מישהו רוצה פטור ממדד, המחיר של הדירה יהיה גבוה יותר לעומת מי שמשלם את המדד. אנחנו עושים היוון. מי שקונה ללא פטור ממדד ישלם 100, מי שרוצה פטור ישלם 102-103".
החברה מכרה ברבעון 38 יח"ד בתמורה כספית של כ-124 מיליון שקל - 3.26 מיליון שקל לדירה - איך אתה מסביר את זה?
"לפעמים צריך מזל וגם יכולות. בסוף יוני מכרנו כמות לא מעטה של דירות לתושבי חוץ שקנו אצלנו. זה הקפיץ את הכמות. אבל לא בכל יום באים מחו"ל, אולי מחר יבואו ממדינות אחרות, אבל היה כאן גם מזל וגם יכולת. אל תשכח שהמחירים בלי מע"מ, ואת ההפרש אני יכול להסביר בכך שחלק מהדירות היו בירושלים, ולא בגוש דן. שם המחיר היה נמוך יותר".
אתם נכנסים למתחמים לוגיסטיים, שם תוכל להשיג 6% תשואה. כמה זה מה"פורטפוליו" שלך?
"אנחנו מתחילים בקטן. חברנו לחברה שמומחית בתחום הזה ויודעת לארגן את זה תכנונית נכון. התשואה היא קצת יותר גבוהה ממה שאתה אומר. יש לזה ביקוש גדול, משכירים ביחידות קטנות, 200-300 מטר, זיהינו שיש ביקושים לעסקים בינוניים. הפרוייקט הוא לא גדול, לא עם השקעה גדולה".
אתם חוזים הכנסות של 19.1 מיליארד שקל, הרווח הגולמי 2.6 מיליארד. מה כולל החיזוי הזה?
"את מחירי היום. לא חישבנו עליות מחירים קדימה. הכל נעשה במחירים הנכונים להיום, מהוון לתקופת הזמן".
אבל יש גם אינפלציה.
- 18.בני סגל 28/08/2023 14:17הגב לתגובה זוכנל גם בדירות קבלנים . כנראה מי שכותב אולי אולי מסתובב בשטח אבל לא סוגר באמת באמת עיסקאות ולא באמת יודע
- 17.הבחור רציני וצודק. כמו יוקר המחיה שעולה כך הדירות תעלנה (ל"ת)קרסו 28/08/2023 12:01הגב לתגובה זו
- 16.רפי 28/08/2023 10:15הגב לתגובה זואנשים מפחדים לקחת משכנתא.מחירים עדיין גבוהים מאדדדד.נותנים פטור ממדד וגם הנחות ו/או הטבות נוספות
- 15.תכלס 28/08/2023 08:41הגב לתגובה זורצון לחסוך/להרוויח כמה מאות אלפי ש"ח, והפסידו את התחתונים ואת הבריאות. אני אישית לא קונה שום דירה על הנייר, בטח לא תמא 38/1, רק דירה חדישה מוכנה ועם טאבו! אז אני יודע שהיא שלי!
- 14.אנונימי 28/08/2023 08:18הגב לתגובה זואתה יכול לעבוד על חלק מהאנשים חלק מהזמן, אבל אתה לא יכול לעבוד על כולם כול הזמן
- 13.אא 28/08/2023 00:20הגב לתגובה זויורידו את מס הרכישה ואספני הדירות יצילו את הקבלנים מקריסה. ככה זה כשהציבור אדיש למצבו ולא יוצא להפגין על מה שבאמת חשוב.
- 12.חיים בסרט 27/08/2023 20:35הגב לתגובה זוטיפשים
- טיפש 28/08/2023 08:39הגב לתגובה זוכבר מ-2008 אתה מעלה גירה אותן שטויות לעוסות על מחירים בירידה, בצניחה , בהתרסקות, מה לא ובינתיים הם לא רק הכפילו את עצמם אלא גם השלישו ויותר, ואתה תמשיך אותן השטויות כשהמחיר יהיה פי 4, 5....
- 11.פאוול הרס לך את התוכניות .. (ל"ת)קוקו לא מאילת 27/08/2023 18:52הגב לתגובה זו
- 10.יוני 27/08/2023 17:58הגב לתגובה זוונראה מה תגיד… הסופה מתקרבת ואתה חייב להגיד לבעלים שהכל דבש .. יכולים לחרטט עד מחר המשרדי מכירות ריקים כבר כמה חודשים טובים.. 15 אחוז אתה מקבל הנחה בקלות .. עוד רבעון וגם תתנו ב 30 אחוז
- 9.הקבלנים כבר סחטו ועשקו את עם ישראל עד העצם.הם גורמים לאסון במדינה.משרד האוצר והממשלה חייבים להביא קבלנים מחו"ל שיבנו בשיטות חדשות הרבה ומהר יותר. (ל"ת)לעשות מרד על הקבלנים בישראל 27/08/2023 17:14הגב לתגובה זו
- 8.הקבלנים הם גיס חמישי בישראל וגורמים למחירי הדירות ההזויים בעולם.גי לעושק עם ישראל שהגיע לקצה היכולת.רק הורדה משמעותית במחירים תביא למכירות. (ל"ת)עושק הקבלנים בישראל 27/08/2023 17:08הגב לתגובה זו
- 7.אורן 27/08/2023 16:43הגב לתגובה זוכמה כתבות מגמתיות אתם נותנים לבעלי האינטרסים הכי מובהקים. השוק מת, חברות הנדלן יושבות על מלאי דירות, אג״ח של חברות כמו שיכון ובינוי נסחר ב 8-9% והמחירים בנפילה חופשית
- 6.Zubik 27/08/2023 16:32הגב לתגובה זואני אתרגם: "אנחנו בלחץ כי אף אחד לא קונה דירות- לכן נעשה הנחות ענק כדי שייקנו ,לפניי שיקרוס שוק הנדל"ן ונפסיד הכל"
- 5.חחחחחחחחחח 27/08/2023 15:58הגב לתגובה זונותנים הנחה של 1-2% חחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחח
- אכן חזירות לשמה (ל"ת)גיל 27/08/2023 18:44הגב לתגובה זו
- 4.סוחר זקן 27/08/2023 15:43הגב לתגובה זוהמשפחה עשתה את הכסף במשך דורות אתם תגרמו לפשיטת רגל כך זה עובד דור שקיבל ירושה מפסיד את הכול להדפיס ולתלות הקיר הראשי בבית ובמשרד
- 3.חחחחחחח 27/08/2023 15:41הגב לתגובה זותגובתי הראשונה היא חחחחחחחחחחחחח ואם להיות מעט רציני, אני חושב שבקרוב יהיו הרבה "פטורים" ב-ח-י-נ-ם
- 2.לא קראתי את הכתבה זה אותם פימפומים שחוזרים על עצמם 27/08/2023 15:11הגב לתגובה זולא קראתי את הכתבה זה אותם פימפומים שחוזרים על עצמם מפי אינטרסנטים !!!! המצב הוא פשוט המחירים עלו בשנתיים בין 30/50 אחוז בדוק , על מה ומה זה רק חזירות לשמה !!! אנשים לא יכולים להיחנק ל-30 שנה במחירי המשכנתאות !!! מה יעלו ואיפה יעלו פשוט כל הקבלנים איבדו את הראש והשפיות .
- 1.קבלו את הדין!!! 27/08/2023 15:04הגב לתגובה זומי שלא יוריד מחיר וגם יעיף הצמדה למדד וגם יתן הרבה הרבה מתנות לקונים, אבל הרבה ורציניות- לא יהיו לו קונים! גם מי שיעשה את כל זה לא בטוח שיהיו לו קונים... עוצמת נתוני הכלכלה כבר דורסת אתכם כמו מכבש ואם תמשיכו לנסות לשקר ולדחות את הקץ, תעלמו מהשוק. הבנתם? עכשו אפשר להתקדם, או אפשר לפשוט רגל ולקרוס, אבל לאיים בשקרים לא יעזור לכם. אנשים לא מטומטמים כמו שאתם מדמיינים ואנחנו מזמן לא ב2021.
- אסף רונן 27/08/2023 16:20הגב לתגובה זוכיצד הקבלנים יזמים ירכשו רכבים מעל מיליון ש"ח? כיצד יבנו טירות להם ולבנהים? כיצד יממו טיסות תדירות לחו"ל? על גבינו כמובן, המתראיין הזה בכתבה חצוף ומסתמן חושש לכיסו - הנחות???? מה פתאום..... כיצד יממשו את חזירותם לעיל?
- חחחחחחח 28/08/2023 08:36כמה אני אוהב להגיב לעצמי ולא חשוב אילו שטויות אני רושם....
דניאל נמרודי,סמנכ"ל נכסים. קרדיט: ראובן קסטרוסולל בונה הוא הקבלן המבצע שנבחר לפרויקט בן גוריון ברמלה
הכשרת היישוב בחרה בקבלן לצורך ביצוע שלב א'. היקף ההסכם הוא כ-287 מיליון שקל לבניית 270 דירות חדשות במקום 48 ישנות. הדיירים החלו להתפנות לקראת הריסה והקמת הבניין החדש. לפי ההערכות החברה, הרווח הגולמי הכולל יעמוד על כ-647 מיליון שקל בפרויקט בכללותו שיכלול כ-3 אלף דירות חדשות עם שטחי מסחר ותעסוקה
הכשרת הישוב התחדשות עירונית הכשרה התחדשות -0.47% מסמנת מציינת שלב די חשוב בפרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ברמלה - "מתחם בן גוריון". החברה הודיעה כי חתמה על הסכם עם חברת סולל בונה, שנשלטת בידי חברת שיכון ובינוי שיכון ובינוי -2.77% , לביצוע שלב א' בפרויקט, בהיקף של כ-287 מיליון שקל בתוספת מע"מ.
במסגרת השלב הראשון יהרסו 48 דירות ישנות, ובמקומן ייבנו 270 דירות חדשות בשיטת "עד המפתח", כלומר - הקבלן המבצע - במקרה הנוכחי סולל בונה, נותן את שירותי הבנייה מההתחלה ועד לאיכלוס. קרי - עד לטופס 4. ו"עד למפתח". העבודות יארכו עפ"י התחזית של החברות כ-3.5 שנים. בימים אלו הדיירים החלו להתפנות מהמבנים הישנים כדי לפנות מקום להתחלת העבודות.
מדובר באחד המיזמים הגדולים מהתקופה האחרונה בתחום ההתחדשות העירונית: בסך הכול יכלול הפרויקט כ-3 אלף דירות חדשות, לצד כ-7.5 אלף מ"ר שטחי מסחר וכ-5.6 אלף מ"ר שטחי תעסוקה. המתחם כולו משתרע על פני כ-150 דונם, בין הרחובות יהודה שטיין, שדרות בן גוריון, שדרות דוד רזיאל וא.ס. לוי בעיר, והוא צפוי לשנות את פני השכונה. לפחות במישור המגורים.
הרווח הגולמי הכולל שתרשום הכשרת התחדשות מהפרויקט יעמוד על כ-647 מיליון שקל, כאשר בשלב הראשון לבדו צפוי הרווח הגולמי להגיע לכ-52 מיליון שקל. החברה מדווחת כי עד כה נמכרו בפרויקט 40 דירות בהיקף של כ-93 מיליון שקל, כלומר - דירה ממוצעת ב-2.325 מיליון שקל. חלקה של הכשרת הישוב בפרויקט הוא 65%, במסגרת עסקת שותפות עם מנורה מבטחים.
- הכשרה התחדשות: ההכנסות זינקו פי 4; ההפסד הסתכם בכ-3.7 מיליון שקל
- היתר רביעי בתוך חודש: הכשרה התחדשות תקים 27 דירות בתל אביב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הכשרת הישוב מחזיקה כיום צבר של כ-30 אלף דירות בשלבי קידום שונים ברחבי הארץ, מתוכן כ־9,000 צפויות להיות בשלות לשיווק ולביצוע עד 2027. עבור העיר רמלה, מדובר בתנופת בנייה חסרת תקדים, שתוסיף אלפי דירות חדשות ותעניק לתושבים סביבת מגורים מתקדמת יותר, עם חיבור למסחר, תעסוקה ותשתיות עירוניות חדשות.
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
