איך זה קשור אליכם? כמה חברות הייטק משכירות אצלכם?

"לשמחתנו, כמעט ולא. מתחם ריב"ל (תכנית מגדלים שתחליף משרדים - 410 דירות, מסחר ומלונות ב-3 מגדלים עד 48 קומות, בפינת רחוב יד חרוצים 15) יעבור מתיחת פנים. כמעט רבע מהנדל"ן המניב שלנו הוא למעשה ביזמות - הקטע של שכר דירה שוטף פחות מעניין כי בעוד שנתיים יהיה בריב"ל משהו אחר. יש לנו גם את בית פריזמה בפתח תקוה. אין הרבה שוכרים מההייטק, אז אין לנו בעיה עם התפוסות. הבעיה תתחיל להיות כאשר תפוסות יירדו בהריסה של המתחם, כי שני המתחמים שהזכרתי מיועדים ליזמות ומכניסים כיום שכר דירה. לעומת זאת, יש לנו 80 אלף מטר ועוד 40 אלף מטר בתב"ע מאושרת עבור 6 בנינים בפתח תקוה, ממש ליד איצטדיון הכדורגל בפתח תקוה, ליד כביש 5 ובסמוך לכיכר העיפרון. יש לנו שותפים במה שעתיד להיות פארק הייטק, התחלנו בבניית מרתפים ב-3 בניינים, 30 אלף מטר בסך הכל. והגענו לשלב 0. בניין אחד שהוא עלה מעל פני הקרקע".

• בונים על התחדשות עירונית? תקבלו הרבה פחות ממה שחשבתם; על המשבר הגדול בהתחדשות
• 740 דירות חדשות בת"א: אושרה תוכנית של מטרופוליס
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

רוב הפרוייקטים שלכם זה קומבינציה והתחדשות עירונית. אתם צופים הכנסות גבוהות.

"היתרון שלנו הוא שהתחלנו את הפרוייקטים האלה לפני הרבה מאוד שנים, עם מבט לעתיד. רובם פרוייקטים שלא התחילו לפני שנה או שנתיים. פרוייקט פינוי בינוי לוקח לפחות 6-7 שנים עד שמתחילים ועוד 4 עד שנבנה, כלומר יותר מ-10 שנים. את רובם התחלנו לפני 6-9 שנים, אנחנו מקווים שרובם יבשילו בשנה -שנתיים הקרובות".

בניגוד לחברות אחרות, המינוף שלכם לא גבוה. אתם לא חשופים לשינויים בריבית כמו אחרות.

"כי אין לנו השקעות בקרקע, זה חשוב מאוד לאור העלאת הריבית. בהתחדשות עירונית יש השקעות גדולות, אבל יחסית לקניית קרקע אלה מספרים נמוכים. אנחנו מצמצמים את הסיכון לריבית. הפרוייקטים האלה, כל אחד בשלב שלו, התחילו לפני הרבה מאוד שנים. יש לנו תמ"א 2 (הריסה ובניה לבניין בודד שנבנה לפני 1980, א"י) שזה תהליך יותר קצר. ורוב הפרוייקטים באזורי ביקוש, באזור ת"א גבעתיים. גוש דן".

מכרתם 85 דירות בחצי שנה. פעם היו מוכרים בניין בחודש.

"אני יכול לומר לך שעמדנו ב-70% מהיעדים שלנו. נכון, זה מאוד תלוי בפרוייקטים, במיקום, כי היו מקומות פחות טובים ולא קנו, והיו כאלה יותר טובים שאנשים חטפו. מה שכן, עמדנו בצורה סבירה ביחס לתכנית העבודה. עד סוף יוני הייתה עצירה, זה נכון, אבל דווקא באוגוסט אנחנו מרגישים התעוררות".

• כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
• חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה

מה קרה?

"היום דיירים רוצים הרבה 80/20 (שלם 20% בחתימה, 80% בסוף, א"י), כי המשכנתא באה בסוף. הם מעריכים שבעוד שנה הריבית תרד וזה משמעותי. פעם, כשהריבית הייתה נמוכה היה אינטרס לכולם לשלם, אבל היום זה הפוך. רוצים לדחות. אם מישהו חותם היום, הוא ייקח משכנתא בעוד שנה וחצי עד שנתיים בממוצע מהיום. זה הרבה זמן. עד אז, הריבית תתקרר".

ומה עם המדד? אתם פוטרים מלא-מלא? כלומר, 40% מהמכירה?

"אנחנו נותנים פטור ממדד אבל הוא בהתאם ללוח סילוקין של הדייר. אם מישהו רוצה פטור ממדד, המחיר של הדירה יהיה גבוה יותר לעומת מי שמשלם את המדד. אנחנו עושים היוון. מי שקונה ללא פטור ממדד ישלם 100, מי שרוצה פטור ישלם 102-103".

החברה מכרה ברבעון 38 יח"ד בתמורה כספית של כ-124 מיליון שקל - 3.26 מיליון שקל לדירה - איך אתה מסביר את זה?

"לפעמים צריך מזל וגם יכולות. בסוף יוני מכרנו כמות לא מעטה של דירות לתושבי חוץ שקנו אצלנו. זה הקפיץ את הכמות. אבל לא בכל יום באים מחו"ל, אולי מחר יבואו ממדינות אחרות, אבל היה כאן גם מזל וגם יכולת. אל תשכח שהמחירים בלי מע"מ, ואת ההפרש אני יכול להסביר בכך שחלק מהדירות היו בירושלים, ולא בגוש דן. שם המחיר היה נמוך יותר".

אתם נכנסים למתחמים לוגיסטיים, שם תוכל להשיג 6% תשואה. כמה זה מה"פורטפוליו" שלך?

"אנחנו מתחילים בקטן. חברנו לחברה שמומחית בתחום הזה ויודעת לארגן את זה תכנונית נכון. התשואה היא קצת יותר גבוהה ממה שאתה אומר. יש לזה ביקוש גדול, משכירים ביחידות קטנות, 200-300 מטר, זיהינו שיש ביקושים לעסקים בינוניים. הפרוייקט הוא לא גדול, לא עם השקעה גדולה".

אתם חוזים הכנסות של 19.1 מיליארד שקל, הרווח הגולמי 2.6 מיליארד. מה כולל החיזוי הזה?

"את מחירי היום. לא חישבנו עליות מחירים קדימה. הכל נעשה במחירים הנכונים להיום, מהוון לתקופת הזמן".

אבל יש גם אינפלציה.