מערכות השעות ומזג האוויר החורפי; הפרמיה הנמוכה באוקטובר על הדירה
חברת המידע על גופי נדל"ן האמריקאית אטום חקרה את התחום במשך כ-10 שנים וקבעה כי מחירי הדיור בארצות הברית נמוכים ביותר בחודש אוקטובר, וכן בחודשי החורף אז מזג האוויר משפיע במיוחד על חיפוש דירה ומכריח את מרבית המוכרים להוריד מחירים. הפרמיה על הקרקע באוגוסט – 3.3%, במאי – 10.5%
שוק הנדל"ן בישראל נמצא בעליות מטורפות בשנים האחרונות. רבים רואים השקעה בנדל"ן כתחום שעדיף על פני השקעה במניות או אגרות חוב, וניתן להבין אותם. דירה זה גם נכס וגם השקעה. וגם - יש הקלות מס גדולות על הרווחים.
עליית הריבית במשק – לא רק בישראל אלא בכל רחבי העולם (ארה"ב, בריטניה, האיחוד האירופי) – מכאיבה לרוכשי הדירות דרך עליית המשכנתא. לכאורה היה ניתן לצפות לרגיעה וירידה בהיקף הרכישות וזה באמת מה שקורה בעולם. לגבי המחירים הרי שבעולם יש ירידות מחירים , בישראל עדיין לא.
בארצות הברית, כך לפחות מראים המחקרים - דווקא בחודש אוקטובר, קוני דירות נהנים ממחירים נמוכים יותר מאשר בכל שאר חלקי השנה.
לא רק ירידת הטמפרטורות משפיעה על מחירי הדירות, אלא גם העונתיות שבדבר מציגה כיצד חודש אוקטובר הוא החודש שבו קיימת העדיפות הגדולה לקניית דירה.
קונים אשר ירכשו את הבית בחודש אוקטובר ישלמו לרוב פרמיה של כ-3.3% מעל לשווי הבית, זאת בעוד שהחודש היקר ביותר לרכוש בו הוא חודש מאי, אז ישלמו הרוכשים מחיר חציוני של כ-10.5% יותר משווי הקרקע, כך הראה מחקר שפירסמה סוכנות הנדל"ן הפרטית Attom.
החברה בחנה מכירת דירות משפחיות בין השנים 2013-2021 על מנת לחשב באילו חודשים משלמים הרוכשים פחות פרמיה על מחיר הדירה, כאשר מודלים להערכת השווי והפרמיה על הדירה חושבו באופן דיגיטלי.
- המגפה השקטה - תרופות נגד דיכאון נמכרות במעל 20 מיליארד דולר, והשוק צומח
- אילו הזדמנויות השקעה הסכסוך הסיני-אמריקאי יוצר?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גורמים רבים בגופי הנדל"ן טוענים כי דווקא חודשי החורף מקשים יותר על מוכרי הדירות, שנאלצים להוריד את המחירים באותם חודשים, זאת בגלל היעדר הדרישה לרכישה. הגורמים המרכזיים בהיעדר הדרישה הם מערכות הלו"ז השבועיות של בתי הספר אליהם הולכים התלמידים, ומזג האוויר שמקשה מאוד לעבור בין הבתים השונים ולהעריך כמה הם שווים. מחירי הדירות מתחיל לצנוח בחודש ספטמבר, אז נפתחת שנת הלימודים, ולהתייצב לקראת הגעת האביב, בחודש מרץ.
בתוך כך, עושה רושם כי בשנתיים האחרונות גורמים נוספים משפיעים על המחירים בנוסף לעונתיות. אחד מהגורמים הללו הוא מדד מחירי המשכנתא ל-30 שנה הקרובות, שיותר מהכפיל את עצמו בשנה החולפת. כעת עומד המדד על 6.82%, זאת לאחר שעמד סביב 3.4% בשנה שעברה.
עליית מדד מחירי המשכנתא ייקר באופן משמעותי את רכישת הבית, והקל על עליות המחירים. המחקר אותו הציגה אטום הראה כי נפילת המחירים של בתים שהוחזקו בעבר על ידי משפחה נוספת בין החודשים יולי ואוגוסט נפל מהר וחזק יותר ממה שנפל בשנים הקודמות.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- אושרה תוכנית ההתחדשות בבאר שבע: פוטנציאל לכ-17 אלף דירות חדשות
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- אבו פמילי ריט רוכשת 35 דירות באשדוד תמורת 46 מיליון שקל
עליית מחירי הדיור האמריקאי בשנה החולפת החלה להאט, כאשר בחלק מהמדינות הוא אף החל לרדת בחודשים האחרונים.
מחד, חשוב לזכור כי מדד מחירי האינפלציה משתנה וממשיך להשתנות, ובכך ימשיך גם להשפיע על מחירי הדיור בארצות הברית. מאידך, מדד העונתיות קבוע, ולא יפסיק להשפיע על מחירי הדיור, כך שבמידה ובדעתכם לרכוש דירה אמריקאית, תמיד עדיף לרכוש אותה דווקא בחודשי החורף, וזאת בייחוד אם ילדכם לא לומדים בבתי הספר.
- 1.שאלה לביזפורטל? 07/10/2022 14:23הגב לתגובה זוכמה כסף משכנתאות בארץ לקחו בחודש 9.2022 ? אצל מי הנתון הזה ???
- דשבורד בנק ישראל - עוד לא פורסם על ספטמבר (ל"ת)אוהד 09/10/2022 10:15הגב לתגובה זו
אושרה תוכנית ההתחדשות בבאר שבע: פוטנציאל לכ-17 אלף דירות חדשות
התוכנית שאושרה בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה דרום תחליף את תמ״א 38 בעיר, ותאפשר חיזוק, עיבוי ומיגון מבנים שנבנו לפני 1992.המהלך יעניק את היכולת לביצוע במסלול מהיר וישיר להיתר בנייה
הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז דרום אישרה את תוכנית ההתחדשות המגרשית בבאר שבע, ביוזמת עיריית באר שבע והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. התוכנית נועדה להחליף את תמ״א 38 בעיר, ולהתאים את עקרונותיה למציאות המקומית של באר שבע - תוך מתן מענה למבנים ישנים, מחסור בממ״דים וצורך בהתחדשות רחבת היקף בשכונות הוותיקות.
לפי התוכנית, שנערכה בראשות האדריכלית עדי אסיף, ניתן יהיה להוציא היתרי בנייה ישירות, ללא צורך בהכנת תוכנית מפורטת נוספת. מדובר במהלך שמאפשר טיפול מהיר בבניינים קיימים, במסלול נקודתי ברמת הבניין ולא רק במתחמי פינוי-בינוי גדולים. הפוטנציאל הכולל של התוכנית עומד על כ-17 אלף דירות חדשות שיכולות להיבנות כאמור בשכונות הוותיקות של העיר.
התחולה חלה על מבנים שנבנו לפני שנת 1984, שבהם לפחות שתי קומות וארבע יחידות דיור, וכן על מבנים שנבנו עד שנת 1992 - שבהם יוכלו להיבנות ממ״דים ותוספות עיבוי. התוכנית מגדירה שלושה מסלולים עיקריים: הריסה ובנייה מחדש, חיזוק ועיבוי, ומיגון ועיבוי בלבד. לכל מסלול נקבעו היקפי זכויות שונים בהתאם לגובה הבניין ומיקומו בעיר.
כמו כן, נקבע כי ברחובות ראשיים יתאפשר שילוב שימושים למסחר ולמוסדות ציבור, כחלק ממדיניות עידוד חיי רחוב וקהילה. כך למשל, בניין בן שלוש קומות הסמוך לציר תחבורה מרכזי עשוי לקבל תוספת של עד שש קומות, בעוד שבניין פנימי בן חמש קומות יוכל להוסיף שתיים בלבד.
- אנבידיה משלשת את מרכז הפיתוח בבאר שבע: מאות משרות חדשות בדרום
- שמאי המקרקעין שמעריך: "בבאר שבע מי שמוכר בלחץ - מקבע הפסד; מי שמחכה - לא מפסיד"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במקביל, גובש סט הנחיות תכנוניות ועיצוביות אחידות לאזורים השונים בעיר, במטרה לשמור על רצף עירוני מסודר ולאפשר התחדשות הדרגתית ומבוססת תכנון. התוכנית מצטרפת לשורה של מהלכים עירוניים שמטרתם לעודד חיזוק מבנים ושדרוג סביבת המגורים במרכז ובשכונות הוותיקות של באר שבע.
משכנתא לדירה ראשונה. צילום: Canvaעלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
מה אפשר ללמוד מנתון הפיגורים במשכנתאות? לא מה שחשבתם
משכנתא פיגורי המשכנתאות עולים. יש יותר משפחות שלא יכולות לשלם את המשכנתא. המשפחות האלו מנסות לדחות בשיחות עם הבנקים ואז יש סיכוי טוב שיתנו להם גרייס או ימחזרו את המשכנתא שזה מצד אחד טוב כי ההחזר יורד, אבל מצד שני זה גרוע - כי אורך החיים של המשכנתא עולה והריבית לרוב עולה. אבל, זה עדיף על להגיע למצב של פיגורים וקנסות.
המצב הזה עשוי לסמן בעיה, סוג של רמז לכך שאנשים כבר לא מסוגלים לעמוד במשכנתאות, אבל צריך לקחת את המספרים בפרופורציה. מדובר בעלייה של אחוזים בודדים בחודש ובמספר שלא באמת מגרד את שוק המשכנתאות הכולל. הפיגורים הם מתחת ל-1% מכלל השוק. עם זאת, כמובן שזה עניין מטריד, במיוחד המגמה - העלייה המתמשכת בפיגורי המשכנתא.
לפי נתוני חודש ספטמבר של בנק ישראל, הפיגורים בהחזרי משכנתאות של מעל 90 יום הגיעו ל-4.12 מיליארד שקל. מדובר בזינוק של מעל 50% בשנתיים וגידול עקבי ומתמיד מחודש לחודש. אבל היקף המשכנתאות הכולל עולה על 600 מיליארד שקל. הפיגורים עדיין זניחים, כל עוד הם לא עולים על 8-9 מיליארד שקל ( 1.3%-1.5% מההיקף הכולל) לא מדובר בבעיה קשה. למעשה זה מבטא מצב הפוך - משק שאחרי שנתיים של מלחמה עם פיגורי משכנתאות אפסיים - זה הישג לכלכלה.
כך או אחרת, למרות ההאטה המתמשכת בשוק הנדל"ן, הבנקים ממשיכים לשווק משכנתאות בהיקפים גבוהים. מנתוני בנק ישראל עולה כי בספטמבר ניתנו משכנתאות בהיקף של כ-8.86 מיליארד שקל - ירידה חודשית של כ-3% לעומת אוגוסט, אך עלייה של 3.6% לעומת ספטמבר אשתקד. מדובר במספרים גבוהים שלכאורה מנותקים משוק הדירות שבו קצב המכירות עומד על שפל היסטורי.
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- כל מה שצריך לדעת על משכנתא לדירה ראשונה: המדריך המקיף לפני הצעד הגדול
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מספר העסקאות לרכישת דירות עמד בספטמבר, על פי ההערכות על כ-6,000 דירות בלבד, לעומת קרוב ל-8,000 באוגוסט וכ-8,200 בספטמבר אשתקד. הפער מעיד על כך שחלק מהמשכנתאות שנלקחו אינן משקפות עסקאות חדשות, אלא מיחזורי משכנתאות או מימושים נדחים - כלומר מימושי משכנתאות של עסקאות מהעבר. יש הרבה מאוד עסקאות שלא דרשו מימון בעת העסקה, אלא רק בעת הכניסה. המכירה נעשתה כבר לפני מספר שנים וכעת לוקחים משכנתא. כעת יש טרנד חדש - נכנסים לדירה ומשלמים רק בעוד שנה. אז יש נתק בין תאריך לקיחת המשכנתא לבין עסקת הרכישה.
