הדמיית שכונת בצוותא בחריש שפיר
צילום: יח"צ

כמה עולה דירת 4 חדרים בכפר סבא ולמה המחירים בחריש עולים?

סתיו קורן | (7)

השבוע פרסמנו כי מחירי הדירות בת"א אביב רשמו זינוק שנתי של 18%, אחריה ברשימה - ירושלים ונתניה עם 10% ורמלה עם 9%. השבוע גם אמר שר האוצר אביגדור ליברמן שאם מחירי הדירות יעלו בשנה הבאה 5%-6% זה יהיה הישג. וזה עוד אחרי זינוק של 10% השנה. נו באמת, חברי הממשלה - אתם מסקרים את הבעיה או פותרים אותה? 

והבעיה נמצאת בשטח, בעסקאות השוטפות. הנה דוגמאות מהשבוע האחרון:

תל אביב

דירת גן 3 חדרים, רחוב קיש, שכונת יד אליהו, 60 מ"ר, גינה 60 מ"ר, קומת קרקע מתוך 2, נמכרה ב-2.7 מיליון שקל

דירת 2 חדרים ברחוב פרישמן, 50 מ''ר, קומה 0 מתוך 4, נמכרה ב-2.7 מיליון שקל

דירת 5 חדרים ברחוב משה דיין, 113 מ''ר, קומה 3 מתוך 6, עם חנייה ומעלית נמכרה ב-2.65 מיליון שקל

דירת 4 חדרים ברחוב יצחק שדה, 105 מ''ר, קומה 3 מתוך 4, נמכרה ב-2.645 מיליון שקל

ירושלים

דירת 4 חדרים, רחוב התאנה, שכונת גילה,  96 מ"ר,  קומה 1 מתוך 2, חניה ומעלית, נמכרה ב-1.9 מיליון שקל

דירת 3 חדרים, רחוב ניקנור, שכונת קטמונים, 58 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, חניה, נמכרה ב- 1.6 מיליון שקל

דירת 2 חדרים ברחוב דרך חברון (בבקעה), 2 חדרים, 37 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, ללא חניה, עם מעלית ו-4 מ"ר מחסן, נמכרה ב-1.35 מיליון שקל

דירת 5 חדרים ברחוב אלי כהן (בקטמון הישנה), 110 מ"ר, קומה 5 מתוך 6, עם חניה, מעלית ו-10 מ"ר מחסן נמכרה ב-3.5 מיליון שקל

קוטג' בן 7 חדרים ברחוב יוסי הצייר (ברמת דניה), 200 מ"ר בנוי + 70 מ"ר גינה + 3 מרפסות בשטח 30, 10 ו-12 מ"ר, עם חניה פרטית וללא מעלית נמכר ב-4.925 מיליון שקל

באר שבע 

דו משפחתי 5 חדרים, רחוב טוביאס, שכונת רמות, 160 מ"ר, גינה 250 מ"ר, חניה, נמכר ב-1.7 מיליון שקל

דופלקס 6 חדרים, רחוב שדרות ירושלים, שכונה ט', 165 מ"ר, מרפסת 12 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, חניה ומעלית, נמכר ב-1 מיליון שקל

דירת 4 חדרים, רחוב גוש עציון, שכונה ג', 102 מ"ר, קומה 5 מתוך 8, חניה ומעלית, נמכרה ב-1 מיליון שקל

דירת 4 חדרים, רחוב בזל, שכונה א', 110 מ"ר, קומת קרקע מתוך 1, נמכרה ב-1.1 מיליון שקל

ראשון לציון

דירת 3.5 חדרים, רחוב אחיעזר, 78 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, נמכרה ב-1.5 מיליון שקל

דירת 4 חדרים, רחוב מבצע קדש, 90 מ"ר, קומה 3 מתוך 8, חניה ומעלית, נמכרה ב-1.8 מיליון שקל

יבנה 

דירת 4 חדרים, רחוב הדוגית, 110 מ"ר, מרפסת 13 מ"ר, קומה 2 מתוך 9, חניה ומעלית, נמכרה ב-2.4 מיליון שקל

דירת 5 חדרים, רחוב השונית, 130 מ"ר, מרפסת 18 מ"ר, קומה 1 מתוך 5, חניה ומעלית, נמכרה ב-2.5 מיליון שקל

כפר סבא

דירת 4 חדרים, רחוב האשל, שכונת הדובדבן, 124 מ"ר, קומה 1 מתוך 7, חניה ומעלית, נמכרה ב-2.1 מיליון שקל

דירת 3.5 חדרים, רחוב התחיה, מרכז העיר, 114 מ"ר, קומה 1 מתוך 5, חניה ומעלית, נמכרה ב-2.1 מיליון שקל

לוד 

דירת 4 חדרים, רחוב איילון, שכונת גני יער, 110 מ"ר, מרפסת 20 מ"ר, קומה 2 מתוך 14, חניה ומעלית, נמכרה ב-1.6 מיליון שקל

דירת 3 חדרים, רחוב דוד המלך, 87 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, נמכרה ב-1.1 מיליון שקל

חריש

דירת 5 חדרים, רחוב דרך ארץ, 110 מ"ר, מרפסת 14 מ"ר, קומה 1 מתוך 9, חניה ומעלית, נמכרה ב-1.2 מיליון שקל

דירת 5 חדרים, רחוב ברקת, 119 מ"ר, מרפסת 21 מ"ר, קומה 2 מתוך 9, חניה ומעלית, נמכרה ב-1.4 מיליון שקל.

דירת 3 חדרים, רחוב רימון, 68 מ"ר, מרפסת 16 מ"ר, קומה 3 מתוך 5, חניה ומעלית, נמכרה ב-983 אלף שקל

המחירים בחריש בהינתן הנתונים האלו מבטאים עלייה. אז נכון שהמחירים עדיין נמוכים ביחס למקומות אחרים בארץ ונכון שיש בעיה גדולה של גישה תחבורתית, אך אנשים כנראה מפנימים שבמבחן העלות-תועלת זה עדיין כלכלי. המחירים עולים וכאשר יפתרו בעיות התנועה הם עשויים לעלות משמעותית. 

נהריה

דירת 2 חדרים, רחוב אלי כהן, 53 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, נמכרה ב-560 אלף שקל

דירת 3 חדרים, רחוב דרך יחיעם, 65 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, נמכרה ב-770 אלף שקל

נתניה

דירת 4 חדרים, רחוב דודו דותן, שכונת עיר ימים, 117 מ"ר, קומה 12 מתוך 21, מרפסת 12 מ"ר, חניה ומעלית, נמכרה ב-3 מיליון שקל

מיני פנטהאוז 5 חדרים, רחוב מנחם בגין, שכונת רמת פולג, 125 מ"ר, מרפסות 17 מ"ר ו- 8 מ"ר, קומה 8 מתוך 9, חניה ומעלית, נמכרה ב-2.7 מיליון שקל

הנתונים נלקחו מאנגלו סכסון, רימקס ומאתר רשות המסים

תגובות לכתבה(7):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 5.
    אזרח 21/11/2021 09:08
    הגב לתגובה זו
    אני גר ברעננה ויש לנו בעיות תחבורה קשות! אני לא יוצא לעבודה לפני 11. חריש ממש לא לבד בבעיה הזו. הבעיה היא בכל הארץ.
  • 4.
    איש הבקעה 20/11/2021 10:16
    הגב לתגובה זו
    פעם אחר פעם מוכח שמי שקונה. בתחילת הגל ירויח כשהעדר יבוא... חוק חריש אושר לאחרונה, תקציב עבר בכנסת. עם הפנים קדימה, לבניית מסחר ושיפור תחבורה. דירה בחריש 10 שנים קדימה תהיה שווה כפול מהיום
  • 3.
    חיים 19/11/2021 16:16
    הגב לתגובה זו
    כאשר הנגישות תיפטר בחריש המחירים בגוש דן ירקיעו לשמיים
  • גל 21/11/2021 06:57
    הגב לתגובה זו
    בחריש יש עוד הרבה מקום לעלות ביחס לערים השכנות
  • 2.
    מי שילם על 50 מטר בפרישמן סכום כזה אולי זאת דירת גן (ל"ת)
    תל אביב 19/11/2021 14:28
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    לא ברור איך יפתרו את בעיית התנועה שם (ל"ת)
    חראיש 19/11/2021 14:28
    הגב לתגובה זו
  • משקיע חכם 21/11/2021 06:56
    הגב לתגובה זו
    פשוט מאוד. כבר כיום יש מחלף בכניסה לעיר בביצוע. עוד חצי שנה כבר אין בעיות תנועה. בנוסף, מקדמים מחלף נוסף ישירות לכביש 6 בדרום העיר, וגם תחנת רכבת סמוכה לעיר.
דירה להשכרה
צילום: תמר מצפי
שכר הדירה - לאן?

שמאי המקרקעין שמדגיש: "שכר הדירה קפץ בכ-10% - על כל דירה פנויה יש 6-7 שוכרים פוטנציאליים"

ניב כרמי מסביר כי צניחת התחלות הבנייה לצד גל פרויקטי התחדשות עירונית שמוציא מאות אם לא אלפי משפחות לשוק השכירות, יוצרים לחץ גדול. וכתוצאה מכך בעלי דירות מעלים מחירים; "על כל דירה פנויה מתחרים כיום פי שניים שוכרים מאשר בעבר"

צלי אהרון |
נושאים בכתבה שכר דירה

שוק השכירות במרכז הארץ נמצא בתקופה גועשת. בשנה האחרונה נרשמה עלייה חדה במחירי השכירות, ובשטח מספרים מתווכים ובעלי דירות על מציאות שבה הרבה יותר קשה למצוא דירה להשכרה שתהיה מתאימה - בטח שלא באותו אזור בו הם גרו. בעקבות ההיצע המצומצם לעומת הביקוש שגדל עם הפינוי של דיירים ותיקים לקראת הבנייה שבדרך כלל תיארך כ- 3-4 שנים ובמקרים מסוימים אף יותר מכך. התוצאה, קרב על כל נכס, ותמחור מחדש כמעט בכל עסקה. אחת הסיבות המרכזיות ללחץ בשוק היא ההתחדשות העירונית. 

מדובר על דיירים בבניינים ישנים שנכנסים להליך פינוי-בינוי, נדרשים לפנות את דירתם ולעבור לשכירות לתקופה די ארוכה - עד לסיום הבנייה. הגל הזה, של המשפחות שמחפשות דירות חלופיות מצטרף לשוק שכבר מתמודד עם מחסור בהיצע, ומעצים את הלחץ על שוכרים קיימים. במקביל, התחלות הבנייה החדשות נמצאות בירידה חדה. הריבית הגבוהה ועלויות המימון לצורך הבנייה מקשות על יזמים לצאת לפרויקטים חדשים, וכתוצאה מכך מלאי הדירות קטן. במציאות כזו, גם שוק היד השנייה וגם הדירות החדשות הקיימות הופכים יקרים יותר, והשוכרים מוצאים עצמם מתמודדים עם עליות מחירים כמעט בכל אספקט.

התוצאה מהמצב הזה ברורה: שוק השכירות הפך לזירת תחרות גדולה. ובה משפחות שמפונות מבת ים או חולון מחפשות קודם כל דירה במעגל הקרוב. כלומר באותו אזור. אבל מה שקורה אז זה מצב שבו הם לרוב מגלים כי אין כמעט דירות פנויות ובמקרה שיש כאלה - בעלי הדירות ראו שהביקוש עלה עבורם והם מעלים דה פקטו את המחיר. מספר דיירים באותם פרויקטים מדווחים כי הם נאלצו לעבור לערים שכנות. בין אם לתל אביב או גבעתיים ורמת גן - תוך שהן מוסיפות כסף כי המחירים בערים אלו גבוהים בהרבה. בהערכה גסה - דירה בחולון שעליה תשלמו כ-6 אלף שקל בחודש. תעלה כ-8.5 אלף שקל בתל אביב (כמובן שלאור מיקום וסוג הדירה המחיר ישתנה - אבל אלו הן גבולות הגזרה באופן כללי). כמובן שאם אותן משפחות יעברו דרומה ויעברו לראשון לציון - המצב אמנם יהיה אולי מחירי שכירות נמוכים במעט - אבל עדיין יקרים ממה שהתרגלו לשלם עד עתה. 

 עבור בעלי הדירות, מדובר בהזדמנות פז להעלות מחירים. תוך שהם מגדילים את התשואה שהיא גם ככה נמוכה ברמה השוטפת ועומדת באותם אזורים כמו חולון ובת ים על כ- 2.3%-2.7%. מצד שני, עבור השוכרים. ובעיקר זוגות צעירים ומשפחות - מדובר על עלויות לדיור בסיסי שמהוות נטל כלכלי הולך ומכביד. לצורך כך, שוחחנו עם שמאי המקרקעין - ניב כרמי שניסה לשפוך אור על הסוגייה המדוברת.

ניב, מה בעצם דוחף את מחירי השכירות כלפי מעלה?

"יש כאן שילוב של שני כוחות שפועלים במקביל. מצד אחד, התחלות הבנייה החדשות צנחו בצורה דרמטית - הריבית הגבוהה ועלויות המימון והבנייה מקשות על יזמים להתחיל פרויקטים, ולכן ההיצע של דירות חדשות הולך ומצטמצם. מצד שני, ההתחדשות העירונית מתקדמת בקצב מהיר: אלפי משפחות מתפנות מבניינים ישנים ונכנסות לשוק השכירות לתקופה ארוכה יחסית של 3-4 שנים. זה יוצר גל עצום של ביקוש נוסף בשוק שגם ככה לוקה במחסור. התוצאה היא תחרות חריפה על כל דירה פנויה, והמחירים מטפסים בהתאם."

עד כמה באמת התייקרו מחירי השכירות ב-12 החודשים האחרונים?

שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)

משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם

על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים? 

צלי אהרון |

משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.

רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה. 

וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.

במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא  צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.

וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.