כמה עולה דירת 4 חדרים בכפר סבא ולמה המחירים בחריש עולים?
השבוע פרסמנו כי מחירי הדירות בת"א אביב רשמו זינוק שנתי של 18%, אחריה ברשימה - ירושלים ונתניה עם 10% ורמלה עם 9%. השבוע גם אמר שר האוצר אביגדור ליברמן שאם מחירי הדירות יעלו בשנה הבאה 5%-6% זה יהיה הישג. וזה עוד אחרי זינוק של 10% השנה. נו באמת, חברי הממשלה - אתם מסקרים את הבעיה או פותרים אותה?
והבעיה נמצאת בשטח, בעסקאות השוטפות. הנה דוגמאות מהשבוע האחרון:
תל אביב
דירת גן 3 חדרים, רחוב קיש, שכונת יד אליהו, 60 מ"ר, גינה 60 מ"ר, קומת קרקע מתוך 2, נמכרה ב-2.7 מיליון שקל
דירת 2 חדרים ברחוב פרישמן, 50 מ''ר, קומה 0 מתוך 4, נמכרה ב-2.7 מיליון שקל
דירת 5 חדרים ברחוב משה דיין, 113 מ''ר, קומה 3 מתוך 6, עם חנייה ומעלית נמכרה ב-2.65 מיליון שקל
דירת 4 חדרים ברחוב יצחק שדה, 105 מ''ר, קומה 3 מתוך 4, נמכרה ב-2.645 מיליון שקל
ירושלים
דירת 4 חדרים, רחוב התאנה, שכונת גילה, 96 מ"ר, קומה 1 מתוך 2, חניה ומעלית, נמכרה ב-1.9 מיליון שקל
דירת 3 חדרים, רחוב ניקנור, שכונת קטמונים, 58 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, חניה, נמכרה ב- 1.6 מיליון שקל
דירת 2 חדרים ברחוב דרך חברון (בבקעה), 2 חדרים, 37 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, ללא חניה, עם מעלית ו-4 מ"ר מחסן, נמכרה ב-1.35 מיליון שקל
דירת 5 חדרים ברחוב אלי כהן (בקטמון הישנה), 110 מ"ר, קומה 5 מתוך 6, עם חניה, מעלית ו-10 מ"ר מחסן נמכרה ב-3.5 מיליון שקל
קוטג' בן 7 חדרים ברחוב יוסי הצייר (ברמת דניה), 200 מ"ר בנוי + 70 מ"ר גינה + 3 מרפסות בשטח 30, 10 ו-12 מ"ר, עם חניה פרטית וללא מעלית נמכר ב-4.925 מיליון שקל
באר שבע
דו משפחתי 5 חדרים, רחוב טוביאס, שכונת רמות, 160 מ"ר, גינה 250 מ"ר, חניה, נמכר ב-1.7 מיליון שקל
דופלקס 6 חדרים, רחוב שדרות ירושלים, שכונה ט', 165 מ"ר, מרפסת 12 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, חניה ומעלית, נמכר ב-1 מיליון שקל
דירת 4 חדרים, רחוב גוש עציון, שכונה ג', 102 מ"ר, קומה 5 מתוך 8, חניה ומעלית, נמכרה ב-1 מיליון שקל
דירת 4 חדרים, רחוב בזל, שכונה א', 110 מ"ר, קומת קרקע מתוך 1, נמכרה ב-1.1 מיליון שקל
ראשון לציון
דירת 3.5 חדרים, רחוב אחיעזר, 78 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, נמכרה ב-1.5 מיליון שקל
דירת 4 חדרים, רחוב מבצע קדש, 90 מ"ר, קומה 3 מתוך 8, חניה ומעלית, נמכרה ב-1.8 מיליון שקל
יבנה
דירת 4 חדרים, רחוב הדוגית, 110 מ"ר, מרפסת 13 מ"ר, קומה 2 מתוך 9, חניה ומעלית, נמכרה ב-2.4 מיליון שקל
דירת 5 חדרים, רחוב השונית, 130 מ"ר, מרפסת 18 מ"ר, קומה 1 מתוך 5, חניה ומעלית, נמכרה ב-2.5 מיליון שקל
כפר סבא
דירת 4 חדרים, רחוב האשל, שכונת הדובדבן, 124 מ"ר, קומה 1 מתוך 7, חניה ומעלית, נמכרה ב-2.1 מיליון שקל
דירת 3.5 חדרים, רחוב התחיה, מרכז העיר, 114 מ"ר, קומה 1 מתוך 5, חניה ומעלית, נמכרה ב-2.1 מיליון שקל
לוד
דירת 4 חדרים, רחוב איילון, שכונת גני יער, 110 מ"ר, מרפסת 20 מ"ר, קומה 2 מתוך 14, חניה ומעלית, נמכרה ב-1.6 מיליון שקל
דירת 3 חדרים, רחוב דוד המלך, 87 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, נמכרה ב-1.1 מיליון שקל
חריש
דירת 5 חדרים, רחוב דרך ארץ, 110 מ"ר, מרפסת 14 מ"ר, קומה 1 מתוך 9, חניה ומעלית, נמכרה ב-1.2 מיליון שקל
דירת 5 חדרים, רחוב ברקת, 119 מ"ר, מרפסת 21 מ"ר, קומה 2 מתוך 9, חניה ומעלית, נמכרה ב-1.4 מיליון שקל.
דירת 3 חדרים, רחוב רימון, 68 מ"ר, מרפסת 16 מ"ר, קומה 3 מתוך 5, חניה ומעלית, נמכרה ב-983 אלף שקל
המחירים בחריש בהינתן הנתונים האלו מבטאים עלייה. אז נכון שהמחירים עדיין נמוכים ביחס למקומות אחרים בארץ ונכון שיש בעיה גדולה של גישה תחבורתית, אך אנשים כנראה מפנימים שבמבחן העלות-תועלת זה עדיין כלכלי. המחירים עולים וכאשר יפתרו בעיות התנועה הם עשויים לעלות משמעותית.
נהריה
דירת 2 חדרים, רחוב אלי כהן, 53 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, נמכרה ב-560 אלף שקל
דירת 3 חדרים, רחוב דרך יחיעם, 65 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, נמכרה ב-770 אלף שקל
נתניה
דירת 4 חדרים, רחוב דודו דותן, שכונת עיר ימים, 117 מ"ר, קומה 12 מתוך 21, מרפסת 12 מ"ר, חניה ומעלית, נמכרה ב-3 מיליון שקל
מיני פנטהאוז 5 חדרים, רחוב מנחם בגין, שכונת רמת פולג, 125 מ"ר, מרפסות 17 מ"ר ו- 8 מ"ר, קומה 8 מתוך 9, חניה ומעלית, נמכרה ב-2.7 מיליון שקל
הנתונים נלקחו מאנגלו סכסון, רימקס ומאתר רשות המסים
- 5.אזרח 21/11/2021 09:08הגב לתגובה זואני גר ברעננה ויש לנו בעיות תחבורה קשות! אני לא יוצא לעבודה לפני 11. חריש ממש לא לבד בבעיה הזו. הבעיה היא בכל הארץ.
- 4.איש הבקעה 20/11/2021 10:16הגב לתגובה זופעם אחר פעם מוכח שמי שקונה. בתחילת הגל ירויח כשהעדר יבוא... חוק חריש אושר לאחרונה, תקציב עבר בכנסת. עם הפנים קדימה, לבניית מסחר ושיפור תחבורה. דירה בחריש 10 שנים קדימה תהיה שווה כפול מהיום
- 3.חיים 19/11/2021 16:16הגב לתגובה זוכאשר הנגישות תיפטר בחריש המחירים בגוש דן ירקיעו לשמיים
- גל 21/11/2021 06:57הגב לתגובה זובחריש יש עוד הרבה מקום לעלות ביחס לערים השכנות
- 2.מי שילם על 50 מטר בפרישמן סכום כזה אולי זאת דירת גן (ל"ת)תל אביב 19/11/2021 14:28הגב לתגובה זו
- 1.לא ברור איך יפתרו את בעיית התנועה שם (ל"ת)חראיש 19/11/2021 14:28הגב לתגובה זו
- משקיע חכם 21/11/2021 06:56הגב לתגובה זופשוט מאוד. כבר כיום יש מחלף בכניסה לעיר בביצוע. עוד חצי שנה כבר אין בעיות תנועה. בנוסף, מקדמים מחלף נוסף ישירות לכביש 6 בדרום העיר, וגם תחנת רכבת סמוכה לעיר.

רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט
הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.
זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ.
מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.
חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80, אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל
אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.
- "מבצעי ה-80/20 עיוותו את מחירי הדירות"; ומי אחראי על ויסות מחירי הדירות?
- היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.

ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
מנכ״ל רמ״י, שלאורך התקופה האחרונה נשאר עקבי עם אמירותיו לגבי מחירי הדיור וטען באופן חד משמעי שהם בדרך לרדת - עכשיו קוצר את הפירות; עם ירידה במחירי הדיור בארבעת מדדי הדיור האחרונים שמבטאים כבר ירידה של 7%-10%; וגם: האם זה הזמן לקנות? או שיש עוד מקום לירידות
הבוקר התכנסנו בבורסה לניירות ערך בתל אביב לצורך וועידת התשתיות של ביזפורטל - להלן קישור לתוכן והנושאים אשר יעלו בוועידה - וכמובן שנמשיך לעדכן אתכם בתכנית בשוטף. בין האורחים המעניינים שהגיעו לכנס היה ינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י - שבעוד מספר שבועות יסיים את תפקידו. קוינט ענה לנו על מספר שאלות חשובות שבוערות כיום לישראלי מהרחוב ששוקל האם לרכוש דירה או שלא. בין היתר הוא דיבר גם על שדה דב ואמר כי המחירים ירדו בעקבות השיווק האגרסיבי שביצעה רמ״י בשנה שעברה במתחם. כשעלתה שאלה מהקהל שאמרה: ״איך זה מתכתב עם מחיר דירה ממוצע של 8.5 מיליון שקל?״ ינקי ענה על זה משני כיוונים, דבר ראשון אלו לא באמת המחירים המייצגים ועדיין ניתן למצוא דירות עם מפרטים שונים ומיקומים אחרים במחירים נגישים יותר - ״בממוצע כ-60 אלף שקל למ״ר״ כדבריו. דבר שני, המנהל לא רצה ששדה דב יהפוך לאיזור שיאוכלס על ידי אוכלוסיה אמידה, ומבוגרת ולכן דחף להוזלת המגרשים והרחבת ההיצע.
ואז עלתה שאלה אפילו יותר ׳יומיומית׳ משתתף אמר שכבר בדרך לכנס הוצעה לו דירה בהנחה של 400 אלף שקל - הוא פנה בכנות לקוינט - ׳מה אתה אומר, היית לוקח את העסקה?׳. השואל אמר שהוא נדרש לקחת משכנתא של 1 מיליון שקל ולהביא הון עצמי מהבית - לסיכום - האם היית הולך על כזאת עסקה. קוינט ענה כי הוא חושב שהתשובה מורכבת, ובין היתר צריך לחשוב האם המקום נוח למגורים, האם המקום אטרקטיבי וכו׳. אבל כשעלתה שאלה חדה יותר שאמרה כי ״בשורה התחתונה - לקנות עכשיו או לחכות? ענה קוינט: ״הירידות לא יהיו דרמטיות, אנחנו מעריכים ירידה של אחוזים בודדים״. אם לנסות לתרגם את זה - קניית דירה למגורים לא כדאי לתזמן, המחירים יורדים זה נהיה נגיש יותר ויותר ואם היכולות שלכם מאפשרות את זה, אז לכו על העסקה. בעניין של השקעה, כנראה שיש למחירים עוד לאן לרדת.
בנוסף, ינקי טען כי יש נושא חשוב שלא מספיק מדובר ולא מתרחשת בו מספיק התקדמות והוא נושא הדיור להשכרה. אנחנו כותבים הרבה על נושא הדיור להשכרה ובין היתר קוינט נשאל בידי הקהל: מדוע בעצם צריך להוציא מכרזים של דיור להשכרה בשדה דב? והוא ענה כי עיריית תל אביב דרשה את זה וכשנשאל האם זה בעצם שוחד - ענה כי לא מדובר על שוחד אלא על כיפוף ידיים מסוים. גם כאמור, עיריית תל אביב הייתה מעוניינת לגוון את הקהל שיאכלס את המתחם ושהוא לא יאוכלס אך ורק על ידי אוכלוסיות אמידות ומבוגרות.
מצב הקרקעות בישראל
מעבר לשאלות הישירות מהקהל, קווינט עלה לבמה ונשא נאום מקיף על מצב הקרקעות והתשתיות בישראל. כבר בפתיחה הוא ביקש לתקן את מה שהוא מגדיר כסטיגמה: "אני כבר לא אוהב את הכותרת ש'קרקע היא חסם'. הקרקע היא הכלי שמאפשר את פרויקטי התשתיות, היא לא הבעיה אלא הבסיס לכל תהליך."
- פסק תקדימי: רמ"י תוכל לתעדף מילואימניקים ונכי צה"ל בשיווק מגרשים
- מלחמת עולם בין לשכת השמאים לרמ"י
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לדבריו, האסטרטגיה של רמ"י בשנים האחרונות הייתה לקחת תחומים שבעבר נוהלו בפטור ממכרז קרקעות חקלאיות, שטחי תעסוקה, מחצבות ואף מטמנות – ולהעביר אותם לעולם המכרזים. "עצם התחרות מייצרת ערך," אמר. "זה לא חייב להיות ערך כלכלי נטו. לפעמים זו יכולה להיות תחרות על מחיר למשתכן, על תעריף, על מחיר מטרה. אבל עצם המכרז מביא שקיפות, מאפשר לכל שחקן לגשת ומונע ספסרות."