בנייה חדשה נדל"ן נדלן בניין
צילום: אקו סיטי

טירוף הנדל"ן: מחירי הדירות בת"א רשמו עלייה שנתית של 18%

מחיר הדיור בנתניה רשמו עלייה של 10%, ורמלה עם עלייה של 9% - מנגד, במודיעין נרשמה ירידה של 3%, ובחיפה ירידה של 2%
אוהד דנוס | (11)

מחירי הדיור בתל אביב זינקו בשנה ב-18%, ונרשמה עלייה של 77% במספר העסקאות. בערים שנסקרו נצפתה עלייה של 1.8% (נומינלי) במחיר הממוצע של דירות ברבעון השלישי של השנה, בהשוואה לרבעון שלפניו. 

כאמור, העיר תל אביב ממשיכה להוביל את טבלת עליות המחירים וכבר הגיעה לשיעור דו סיפרתי ובלתי נתפס של 18% (בעלי הממון ממשיכים לקנות דירות יקרות). אחריה ברשימה והרחק מאחור ירושלים ונתניה עם 10% עלייה שנתית ורמלה עם 9% שנתיים.     

גם בערים שבהם מחירי הדירות ירדו, מדובר בירידות מינוריות הנובעות בעיקר ממחירי שיא ובהיצעים מקומיים טובים יחסית בתקופה הנדגמת.        

בשנה החולפת, ביחס לרבעון המקביל אשתקד, נצפתה עליית מחירים בשיעור ממוצע נומינלי  של  5.0% בערים שנסקרו. ברבעון השלישי של שנת 2021 נצפתה ב-12 ערים מתוך 16, עלייה במחירי הדירות הממוצעים, ביחס לרבעון הקודם. ב- 3 ערים נצפתה ירידה ובעיר אחת ללא שינוי (באר שבע). 

בסך הכל, לאחר ניפוי וטיוב נותרו במדגם (בחינת שני רבעונים) כ- 4,700 עסקאות לניתוח ב-16 ערים, שאינן מייצגות בהכרח את כלל הישובים במדינה. (ברבעון השלישי אובחנה עליה בשיעור של כ- 3% בכמות העסקאות הרלוונטיות ביחס לרבעון השני של 2021 ועליה בשיעור של 77%!!! ביחס לרבעון המקביל אשתקד).  

פילוח לפי ערים

שיאנית עליות המחירים היא ירושלים שרשמה עלייה של 8% ביחס לרבעון הקודם, כפר סבא, עלייה של 6% ביחס לרבעון קודם. חיפה רשמה עלייה של 4% , תל אביב עלתה ביחס לרבעון הקודם ב 3% לצד אילת, אשקלון ורחובות.  הרצליה ופתח תקווה רשמו עליה של 1%  ביחס לרבעון הקודם

ירידות מחירים נצפו במודיעין (3%-) וראשל"צ (1%-) ובאר שבע ללא שינוי ביחס לרבעון הקודם.

הכותב הוא מומחה הנדל"ן אוהד דנוס, נשיא לשכת השמאים לשעבר

תגובות לכתבה(11):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 10.
    אמית 21/11/2021 11:55
    הגב לתגובה זו
    זה לא טרוף כי מזמן כל הענף הזה הפך להיות ספקולטיבי כמו ביטקווין וזה תחליף ללאס ווגס עםם המון הימורים אפילו מדינות המיפרץ כבר פוחדות מהרעיון לקנות את המדינה הזו כי היא כל כך יקרה שאפילו הנפט שיש להם לא יכסה את המחירים פה
  • 9.
    חורי 19/11/2021 20:47
    הגב לתגובה זו
    תתחילו להשקיע בענף הנדל"ן והדיור בארץ במקום בזהב או ביטקווין כי המחירים בארץ המצחיקה הזו יגיעו לרמות של פי עשר ויותר מכל שער ספקולטיבי שיש ואם אתם לא מאמינים תישאלו את שר האוצר או את יתר השרים שמרכיבים את הממשלה שלנו ובהצלחה להתעשרות בעתיד
  • 8.
    מה עם בת ים? חולון? למה לא מופיעות (ל"ת)
    אינה 18/11/2021 08:34
    הגב לתגובה זו
  • המחירים בה לצערי עולים הכי פחות 19/11/2021 09:36
    הגב לתגובה זו
    המחירים בה לצערי עולים הכי פחות
  • 7.
    יעל 17/11/2021 03:11
    הגב לתגובה זו
    ולכן אתם רואים נתונים כמו דירה חדשה בתל אביב בפחות מ 4. אין סיכוי. אם אאמצא דירה בתל אביב במחיר הזה אאקנה 2.
  • 6.
    בקיצור 5% עליה בשנה, לעומת 10% בדיווחים של הלמ"ס (ל"ת)
    שמ 16/11/2021 23:55
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    מקובר 16/11/2021 23:31
    הגב לתגובה זו
    תן בבקשה סקירת צפי נדלן לעיר לשנים הבאות. לא מעט זוגות צעירים מגיעים מכל הארץ
  • 4.
    איימי 16/11/2021 21:35
    הגב לתגובה זו
    טפי עליהם ועל דירות החירבה המגעילות שלהם. לברוח מפה. תת תרבות, ברברים ואלימים פרימיטיבים חשוכים שולטים במדינת הרוע
  • 3.
    אבנר 16/11/2021 19:19
    הגב לתגובה זו
    בכל הערים בהם יש "ירידת מחירים" זה לא משקף.הירידה היא בעקבות עסקאות מחיר למשתכן.שום ירידה בשום מקום..
  • 2.
    המסקנה המתבקשת 16/11/2021 19:03
    הגב לתגובה זו
    מ++
  • 1.
    קרית אונו, המחירים טסים, לאן היא משתייכת? (ל"ת)
    אבי 16/11/2021 18:53
    הגב לתגובה זו
דירות רמת גן
צילום: איציק יצחקי
פינוי בינוי

התחדשות ברמת גן: תכנית אבא הלל של רוטשטיין מקבלת תוקף

72 דירות ישנות ייהרסו ו-202 דירות חדשות יקומו במגדל בן 35 קומות ובבניין בן 10 קומות; מעל 90% מבעלי הדירות חתמו, וההשקעה מוערכת בכ-382 מיליון שקל

צלי אהרון |

הוועדה המחוזית תל אביב אישרה למתן תוקף את תכנית הפינוי-בינוי במתחם אבא הלל ברמת גן, שמקדמת חברת רוטשטיין רוטשטיין -3.45%   העוסקת בייזום והקמת פרויקטי בנייה,ובתחום הנדל"ן המניב. הפרויקט הנוכחי ממוקם בשכונת הגפן. 

נראה שכעת האישור מהווה אבן דרך משמעותית עבור החברה, שכן מאישור התב"ע ניתן להתקדם לשלבי תכנון מפורט, הנפקת היתרי בנייה ולבסוף גם לתהליך הפינוי וההריסה. המתחם כולל כיום שישה מבני מגורים ישנים הכוללים יחד 72 דירות, ובמקומם תקים החברה שני מבנים חדשים: מגדל בן 35 קומות ובניין נוסף בן 10 קומות, ובהם 202 דירות חדשות. לצד המגורים יוקמו גם שטחי מסחר בהיקף של כ-600 מ"ר, וכן שטחי ציבור כחלק מהשדרוג הכולל של האזור.התכנית חלה על שטח כולל של כ־3.7 דונם, הממוקם במפגש הרחובות אבא הלל, התקווה וחרות. 

90% חתימות

האזור נחשב לאחד מצירי ההתחדשות הבולטים של רמת גן בשנים האחרונות, בין היתר בשל הקרבה למוקדי תעסוקה כמו מתחם הבורסה, לפארק הירקון ולתחנות הקו האדום של הרכבת הקלה. תוספת של כ-130 דירות מעבר למצב הקיים משנה את מבנה השכונה: מעבר מבניינים נמוכים שנבנו בעשורים הקודמים למבני מגורים מודרניים בצפיפות גבוהה יחסית, בהתאם למדיניות התכנון העירונית שמקדמת ניצול יעיל יותר של הקרקע לאורך צירים מרכזיים.

בחברה מציינים כי כבר בשלב זה הושגו הסכמות וחתימות של למעלה מ-90% מבעלי הדירות במתחם. מדובר ברף די גבוה שמאפשר התקדמות בטוחה יותר לשלבים הבאים, ומקטין את הסיכון להתנגדויות מהותיות. עבור הדיירים הוותיקים, המשמעות היא מעבר מדירות ישנות לעיתים ללא ממ"ד או חניה, לדירות חדשות בבניינים עם תקני תשתית ומיגון עדכניים. בנוסף, המודל המקובל של פינוי בינוי יכלול עבורם מגורים חלופיים בתקופת הבנייה או תשלום בשכר דירה, ולאחריה חזרה לדירות חדשות.

היקף ההשקעה בפרויקט מוערך בכ-382 מיליון שקל, בעוד שהיקף ההכנסות הצפוי ממכירת הדירות ומשטחי המסחר עומד על כ-472 מיליון שקל. נתונים אלו משקפים את הערכות החברה לגבי עלויות הביצוע, הפיתוח, המיסים והוצאות המימון הצפויות, לצד ההכנסות הפוטנציאליות ממכירות באזור הנחשב לאטרקטיבי מצד רוכשי דירות ומשפרי דיור. עם זאת, כמו בכל פרויקט התחדשות עירונית, מדובר בנתונים משוערים שתלויים בין היתר בצפי העלויות בפועל, בעיכובי תכנון או ביצוע, ובהתפתחות מחירי השוק בשנים הקרובות.

דירות רמת גן
צילום: איציק יצחקי
פינוי בינוי

התחדשות ברמת גן: תכנית אבא הלל של רוטשטיין מקבלת תוקף

72 דירות ישנות ייהרסו ו-202 דירות חדשות יקומו במגדל בן 35 קומות ובבניין בן 10 קומות; מעל 90% מבעלי הדירות חתמו, וההשקעה מוערכת בכ-382 מיליון שקל

צלי אהרון |

הוועדה המחוזית תל אביב אישרה למתן תוקף את תכנית הפינוי-בינוי במתחם אבא הלל ברמת גן, שמקדמת חברת רוטשטיין רוטשטיין -3.45%   העוסקת בייזום והקמת פרויקטי בנייה,ובתחום הנדל"ן המניב. הפרויקט הנוכחי ממוקם בשכונת הגפן. 

נראה שכעת האישור מהווה אבן דרך משמעותית עבור החברה, שכן מאישור התב"ע ניתן להתקדם לשלבי תכנון מפורט, הנפקת היתרי בנייה ולבסוף גם לתהליך הפינוי וההריסה. המתחם כולל כיום שישה מבני מגורים ישנים הכוללים יחד 72 דירות, ובמקומם תקים החברה שני מבנים חדשים: מגדל בן 35 קומות ובניין נוסף בן 10 קומות, ובהם 202 דירות חדשות. לצד המגורים יוקמו גם שטחי מסחר בהיקף של כ-600 מ"ר, וכן שטחי ציבור כחלק מהשדרוג הכולל של האזור.התכנית חלה על שטח כולל של כ־3.7 דונם, הממוקם במפגש הרחובות אבא הלל, התקווה וחרות. 

90% חתימות

האזור נחשב לאחד מצירי ההתחדשות הבולטים של רמת גן בשנים האחרונות, בין היתר בשל הקרבה למוקדי תעסוקה כמו מתחם הבורסה, לפארק הירקון ולתחנות הקו האדום של הרכבת הקלה. תוספת של כ-130 דירות מעבר למצב הקיים משנה את מבנה השכונה: מעבר מבניינים נמוכים שנבנו בעשורים הקודמים למבני מגורים מודרניים בצפיפות גבוהה יחסית, בהתאם למדיניות התכנון העירונית שמקדמת ניצול יעיל יותר של הקרקע לאורך צירים מרכזיים.

בחברה מציינים כי כבר בשלב זה הושגו הסכמות וחתימות של למעלה מ-90% מבעלי הדירות במתחם. מדובר ברף די גבוה שמאפשר התקדמות בטוחה יותר לשלבים הבאים, ומקטין את הסיכון להתנגדויות מהותיות. עבור הדיירים הוותיקים, המשמעות היא מעבר מדירות ישנות לעיתים ללא ממ"ד או חניה, לדירות חדשות בבניינים עם תקני תשתית ומיגון עדכניים. בנוסף, המודל המקובל של פינוי בינוי יכלול עבורם מגורים חלופיים בתקופת הבנייה או תשלום בשכר דירה, ולאחריה חזרה לדירות חדשות.

היקף ההשקעה בפרויקט מוערך בכ-382 מיליון שקל, בעוד שהיקף ההכנסות הצפוי ממכירת הדירות ומשטחי המסחר עומד על כ-472 מיליון שקל. נתונים אלו משקפים את הערכות החברה לגבי עלויות הביצוע, הפיתוח, המיסים והוצאות המימון הצפויות, לצד ההכנסות הפוטנציאליות ממכירות באזור הנחשב לאטרקטיבי מצד רוכשי דירות ומשפרי דיור. עם זאת, כמו בכל פרויקט התחדשות עירונית, מדובר בנתונים משוערים שתלויים בין היתר בצפי העלויות בפועל, בעיכובי תכנון או ביצוע, ובהתפתחות מחירי השוק בשנים הקרובות.