"בשנה האחרונה אנחנו רואים את ההשפעה השלילית של הממשלה בענף הנדל"ן - כיום המדינה היא היזם הכי גדול", כך אמר היום ברנרד רסקין, מנכ"ל רימקס, בסיכום שנת 2019. "בסופו של דבר ההבטחה להורדת מחירים שהייתה לא אחראית - לא התגשמה".

"העלייה המתמשכת במחירי הדירות ובשכירויות תימשך גם בשנת 2020, כשהנזק לציבור הוא כפול - הרוכשים ישלמו יותר על דירה וגם על שכירות בדרך לשם", אמר. "במקום תשתית לבנייה חדשה, הקימו תשתית לעליית מחירים. בשנה הבאה עליות המחירים יהיו גדולות יותר מ-2019 ובאזורים מסוימים העלייה אפילו תהיה דו ספרתית".

עליות מחירים משמעותיות בדירות 3 חדרים; התעוררות בחריש

בסקירתו, הציג רסקין עליות מחירים במרבית אזורי הארץ בהשוואה לאשתקד, וציין חזרה מסתמנת של המשקיעים בחודשים האחרונים בעיקר בדרום הארץ, בערים אילת, דימונה, אופקים ושדרות. הסיבה לפי ברנרד עשויה להיות בכך שהמשקיעים החלו להסתגל לשוק ולמס הרכישה - ואינם מפחדים מגזירות נוספות.

מבחינת תמהיל הדירות, ניכר כי עליות מחירים משמעותיות נרשמו בעיקר בדירות 3 חדרים. בזכרון יעקב למשל נרשמה עלייה של 30% במחירים בגלל פרויקטים של תמ"א 38, כשהמחיר לדירת 3 חדרים עמד על 1.3 מיליון שקל. זאת לצד עלייה של 33% במחירי השכירויות שהגיעו ל-4,000 שקל. כמו כן, בחלק מהאזורים נראו עליות מחירים גדולות יותר בדירות 4 חדרים לעומת 5 חדרים.

• מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
• משכנתאות בריבית אפס ושכר דירה על חשבון הקבלן - העיקר שתקנו דירה; האם לקנות?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

אחת ההפתעות בנתונים נרשמה בחריש הנמצאת בתהליך הקמה כשקצב הבנייה הוא בין הגבוהים בארץ, ספק אם לא גבוה מדיי. בעיר נרשמה עלייה של 28.6% במחירי דירות 3 חדרים, כאשר מחיר ממוצע לדירה כזו בשנת 2019 עמד על 900 אלף שקל. לפי רסקין, ניתן לייחס את הנתון למיקום האסטרטגי של חריש ובהתעוררות שנרשמה לאחרונה באזור מבחינת השירותים לתושבים. עוד ציין ברנרד שינוי מבחינת תמהיל הרוכשים, שהיו פחות משקיעים ויותר רוכשים דירה למגורים, חלקם מערים כדוגמת נתניה.

גם בצפת נרשמו עליות מחירים חדות שהקיפו את כל סוגי הדירות: 14.3% בדירות 2 חדרים, 8.3% בדירות 3 חדרים, 13.3% בדירות 4 חדרים ו-13.6% בדירות 5 חדרים. מחירי הדירות נעו בין 400 אלף ל-2 חדרים עד 1.25 מיליון שקל ל-5 חדרים. מבחינת השכירויות בעיר, העלייה המשמעותית ביותר של 14.3% נרשמה בדירות 5 חדרים עם שכ"ד של 4,000 שקל.

העיר מודיעין בלטה בזינוק במחירי השכירויות, בדגש על דירות 3 חדרים עם עלייה של 25% לשכ"ד 5,000 שקל. עוד עלו מחירי דירות 4 ו-5 חדרים ב-20% ו-16.7% בהתאמה. בדירות היוקרה נעו העליות בין 14.3% עד 26.3% כאשר השכירות לוילה במכבים הגיעה ל-12 אלף שקל.

• המשבר מחריף: 20% ירידה במכירת דירות חדשות - ההיצע מספיק לשנתיים ו-7 חודשים
• שיכון ובינוי נבחרה לפרויקט פינוי‑בינוי בנווה עופר
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם

איפה בכל זאת ירדו המחירים?

נתון מעניין נוסף קשור בעפולה, שם לעומת עליית מחירים שנראתה ב-2018, בשנה האחרונה נראו ירידות של 3.3% במכירת דירת 3 חדרים במקביל לירידה של 10% במחירי השכירויות. "לאחרונה ניכרת התאוששות, ככל הנראה בשל סיום הבנייה במסגרת מחיר למשתכן", הסביר ברנרד. 

עוד נצפו ירידות גם במכירת דירות 4 ו-5 חדרים בנהריה: 2.9% ו-3.6% בהתאמה למחירים של 1.02 ו-1.35 מיליון שקל; בקרית ביאליק ירדו מחירי השכירויות עד 20% לדירת 4 חדרים; בנווה שאנן בחיפה ירדו מחירי דירות 3 חדרים ב-2.4% בעוד השכירויות ירדו ב-13.8%; בקרית השרון בנתניה ירדו מחירי דירות 4 ו-5 חדרים בכ-2% לצד ירידה של 1.8% בשכ"ד לדירת 5 חדרים; במודיעין נרשמה ירידה של 5% במחיר דירת 4 חדרים ל-2 מיליון שקל ב-2019; ברמת גן ירדו מחירי דירות 5 חדרים ב-4% ל-2.4 מיליון שקל בדרום-מזרח העיר בסמוך לכביש 4.

בהתייחס לאזור הדרום, אשקלון התאפיינה בירידה מחירים כמעט בכל סוגי הדירות: 2.8% בדירת 3 חדרים, 7.4% בדירת 4 חדרים, 6.5% בדירת 5 חדרים. בדירות היוקרה ירידות המחירים נעו בין 5.7% בוילות עד 13% בפנטהאוזים; בדימונה נרשמו ירידות חדות יותר של כ-19% בדירת 2.5 חדרים, כ-11% בדירת 3 חדרים ו-8.3% בדירת 4 חדרים. במחירי השכירויות השינוי היה משמעותי יותר והחל מ-10% עד 37% בדירות 2.5 עד 4 חדרים. גם בדירות היוקרה נרשמו ירידות מחירים.

מחיר למשתכן לא עמדה במשימה

אחת ההחלטות המשמעותיות של ממשלת המעבר בסוף שנת 2019 היתה הארכת תכנית מחיר למשתכן בשנה נוספת. בהתייחס לכך אמר רסקין כי התכנית "לא עמדה במשימה של הגדלת היצע הדירות ונוצרה בעיה בכך שאנשים גרים בשכירות למשך תקופה ארוכה, מה שמפעיל לחץ נוסף על השוק. 

"כמו כן, משפרי הדיור שצריכים דירות גדולות יותר הוזנחו בגלל התכנית. החליטו שיש רק שוק אחד שהוא הזוגות הצעירים", ציין רסקין והוסיף כי "הממשלה בונה איפה שאפשר לבנות ולא איפה שאנשים בהכרח רוצים לגור".

מה צריכה לעשות הממשלה בעתיד? לפי רסקין - לא להתערב ולאפשר לשוק לעשות את שלו. "שוק הנדל"ן מעוות, הטיפול המתמשך של הממשלות הוא פופוליסטי. בהמשך, המעורבות הממשלתית צריכה להיות הרבה יותר סלקטיבית. גם אנחנו אחראים למצב בכך שדרשנו דברים לא הגיוניים כמו ירידת מחירים מיידית. צריך להבין שנדל"ן זה לטווח ארוך, מדובר בתהליכים ארוכים ובהנחה שייעשו מהלכים נכונים, נראה את התוצאות רק בעתיד".

המשקיעים מתדלקים את הבנייה בחו"ל

"הניסיון להוציא את המשקיעים מהשוק הביא לעלייה במחירי השכירות ופגע במוטיבציה של יזמם לבנות כי חלק גדול מהקונים ירד - הם עברו לחו"ל ובכל לקחו את המנוע הפיננסי שמאפשר בניה למקומות אחרים בעולם. ביוון למשל, יזמים מתחילים לבנות עבור ישראלים שרוצים לקנות. נעשה פה עוול - איבדנו חלק מהמימון לבניית דירות חדשות בארץ".