"הצעדים שננקטים כנגד המשקיעים בשוק הדיור - אין בהם דבר מלבד פופוליזם זול"
ברנרד רסקין, מנכ"ל רי/מקס ישראל, תקף הבוקר בחריפות את החוק המתוכנן למיסוי דירה שלישית בפאנל שעסק בנושא בועידת עיר הנדל״ן, המתקיימת באילת של מרכז הבנייה הישראלי. "חוק הדירה השלישית דוחק מהשוק את המשקיעים הקטנים ומכניס במקומם משקיעים מוסדיים; צריך להיאבק בחוק הזה בכל הכוח".
רסקין ציין כי מתוך ניתוח אלפי עסקאות בחודשים האחרונים, נראה כי המשקיעים נוטשים את שוק הנדל"ן ומחפשים אפיקי השקעה אחרים, אולם לצד זאת, ״המטרה שלשמה יזמו את החוק אינה מושגת שכן המחירים לא יורדים ובמקומות רבים בארץ אף עולים״.
לדבריו, "אנשים שקונים דירות להשקעה לא שמים את הדירות האלה בכספת. הם מוציאים אותן להשכרה ונותנים מענה למספר רב של תושבים הזקוקים לדירות להשכרה כי הם לא יכולים או לא רוצים לקנות דירה״.
"היעד שאליו מכוונת הממשלה באמצעות חוקים שכאלה שלכל אדם תהיה דירה בבעלותו הוא לא יעד חיובי אלא מהלך שעלול לגרום נזק לכלכלה, כפי שקרה במשבר הסאב פריים בארה"ב. למשקיעים יש תפקיד חברתי חשוב בשוק הנדל"ן בישראל וחשוב לעודד אותם על מנת להגדיל את מלאי של הדירות להשכרה״.
- מחקר של בנק ישראל: בעשור האחרון הדירות היכו את הבורסה
- "כחלון צריך לשלוח היום פרחים לשופטי בג"צ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"מה גם שאותם משקיעים מניעים את שוק הדיור כי הם מהווים חלק משמעותי בשיקול של כל יזם שמתחיל פרוייקט. אם יזם יידע שהמשקיעים מחוץ למשחק ועליו לבנות רק על רוכשי הדירות למגורים, הדבר עלול לגרום לו לסגת מהפרויקט שהופך להיות מסוכן מידי בעבורו".
עוד הוסיף רסקין: "הצעדים שננקטים נגד המשקיעים על ידי הממשלה אין מאחוריהם דבר מעבר לפופוליזם זול. בחוק דירה שלישית מה שקורה הוא שמחליפים את המשקיעים הקטנים במשקיעים מוסדיים, וזה לא צעד נבון. יש הרבה כוונות טובות להנדס את השוק, אנחנו יודעים איך זה מתחיל אבל אף אחד לא יודע איך זה נגמר. ראינו את זה קורה גם עם תוכנית מע"מ אפס. כמו כל דבר שמפריע לשוק החופשי, זה יעשה רק נזק.
- 34.חן 17/12/2016 22:56הגב לתגובה זועוד לא היה כזה נזק למדינת ישראל . נזק בלתי הפיך לשוכר ,למשכיר , לשוק הנדלן , לכלכלת המדינה , לענף הבנייה . לא ברור לי איך אנשי השלטון נותנים לחוק כזה דפוק לעבור . אף דירה לא תמכר והמטרה לא תושג נהפוכו . חייבים לעצור את החוק . לי כבר העלו את השכירות ב750 שח , כחלון , חבל שבחרתי בך . ממש מצטערת !
- 33.איציק 15/12/2016 07:48הגב לתגובה זוהמשקיעים כבר שילמו מס ברכישה כל השכירים משלמים מס הכנסה במשכורת כלומר זה מס על מס כחלון רע למדינה
- 32.אנחנו טובעים בפופוליזם אבל מה עם זכויות יסוד שנפגעות (ל"ת)חוק יסוד חופש העיסוק 12/12/2016 11:37הגב לתגובה זו
- 31.חוק נהדר וחכם אירופה וציבור לבנטיני שרוצה אמריקה (ל"ת)חחח 12/12/2016 07:37הגב לתגובה זו
- 30.יואל 11/12/2016 12:22הגב לתגובה זוקח-לו הפופוליסט בצילו של פופוליסט העשור- ביבי הולכים להיות פופוליסטים יקרים אני כבר מקבל יותר 10% דמי שכירות תמשיכו ובהצלחה
- 29.יואל 11/12/2016 12:17הגב לתגובה זוללא הגיון ללא מטרה ללא בשורת אמת בעשור האחרון הפופוליסטים רוכבים היטב על גבנו ולשברון לב כל המשכילים והמלומדים שהם המיעוט באוכלוסיה הפופוליסטים מנצחים ומרוויחים רק בזכות הפופוליסטיות
- 28.בא לי למות 08/12/2016 21:43הגב לתגובה זולפני שלוש שנים אבא שלי חפר לי לקנות איזה דירה עלובה בדרום תא בנווה שאנן איפה שכל הזרים. חשבתי שהוא הזוי. המחיר היה מיליון מאה. אותה דירה שווה היום מעל שני מיליון. אני לא מצליח להירדם....הצילו
- 27.דניאל 08/12/2016 11:32הגב לתגובה זוחלק מהדברים שהוא אומר לא נכונים, למשל יזם - מסתכל רק על המחיר של הדירה, ולכן כל עוד מחיר הדירה עולה לא מעניין אותו מי קונה את הדירה. לגבי מה שהממשלה עושה, זו שחיטות, והוא צודק לחלוטין. הממשלה מוציאה את הדירות מהידיים של האזרחים הקטנים ומעבירה אותם למקורבים לשר, לדוגמה קרן מגוריט, זו קרן בניהול מנכלית האוצר לשעבר ומנכל משרדו של ביבי, אשר כחלון סידר להם קרן שרוכשת דירות ללא מסים, ומשכירה את הדירות האלו ליחידים. למה? למה לתת לגוף מוסדי לנהל דירות ולא לאנשים פרטיים? התשובה - כי הוא מקושר לראש הממשלה ולשר האוצר.
- עוד משהו? 09/12/2016 10:29הגב לתגובה זוולמה קובי מיימיון החבר קיבל הטבות על חשבון אזרחי המדינה בגז? ולמה החברים סודרו בקצא? תשמע יש הרבה ניבזויות בממשל, אבל כחלון עקף את כולם בגדול ועוד שודד רק את מעמד הביניים.
- לשון הרע (ל"ת)תומר 12/12/2016 07:36
- 26.בן אהרון 08/12/2016 09:28הגב לתגובה זועוזרים לחזקים ביותר על חשבון מעמד הביניים. רוב המשקיעים הם מעמד הביניים. עוד לא היה דבר כזה. דירות מעל 1.5 מיליון מקבלות פטור !!! זה הצדק החברתי של שר האוצר.
- 25.איתי 08/12/2016 08:13הגב לתגובה זומי מונע מחסרי הדיור לרכוש דירה כמו כל משקיע. הבעיה שיאן להם כסף. אם בעלי הדירות יציעו למכירה דירה, האם ידם תהיה משגת לרכוש את הדירה? אולי הפתרון להלאים את הדירות ולמסור אותם לחברי הדיור. אולי זה יהיה הצעד הבא של כחלון.
- 24.כחלון תביא מיסים 08/12/2016 08:04הגב לתגובה זוכחלון הרס את שוק התקשורת, שמדמם עד היום מהרפורמה הכושלת שביצע שגרמה נזקי עתק לקופות הגמל והפנסיה ולציבור המשקיעים. נזקי הסולולר שלו שיתקו את תשתיות התקשורת, וישראל כבר היום בפיגור ענק של דור 4 לעומת רוב המדינות. אותו כחלון גורם נזקי עתק לענף הבינוי, מיטיל מיסים על ימין ועל שמאל ומפעיל תוכנית הגרלות מטורפת שבה הזוכה מקבל מהמדינה מאות אלפי ש"ח מתנה. המתנה הזו אינה שווה לקליפת שום, שכן מיום תחילת כהונתו של הכחלון עלו מחירי הדירות בדיוק במאות אלפי ש"ח. כחלון שיוצא נגד מפעל הפייס מפעיל תוכנית הימורים ענקית על חשבון משלם המיסים הישראלי. האיש היהיר הזה דוחף ציבורים ענקיים לשוק הדיור, מעלה את הביקושים ועל כן את המחיר. אחד הנזקים הכי נוראיים של הטיפש הזה מעבר למחיר הכלכלי ולמיסים הוא השינאה שהאיש הזה, שר אוצר במדינת ישראל שמסית את הציבור כנגד בעלי דירות, ומסכסך בין אזרחים, ועל זה הוא ירשם לדיראון עולם.
- הציבור לא מבין דבר, מוכרים אותו בסיסמאות. (ל"ת)בן אהרון 08/12/2016 09:29הגב לתגובה זו
- 23.רן 07/12/2016 21:24הגב לתגובה זוחוק לא חוקית המחוקקת ע"י מפלגת כולנו ,הצעת חוק פופולסטית קומונסטית שנועדה לשרת את הצרכים הפולטים של מפלגת כולנו! מפלגת כולנו מרוסקת מייצרת כאילו שיש בעיה בשוק הדיור.
- הבעיות היחידות הן אלו שהאוצר יוצר בכוונה תחילה לעוד מס (ל"ת)עוד משהו? 09/12/2016 10:30הגב לתגובה זו
- 22.אדם 07/12/2016 20:08הגב לתגובה זואצל האינטרסנטים לעובדות כרגיל אין שום משמעות העיקר האינטרס! א. למה שמישהו יקנה דירה להשקעה עם הריבית הקבועה של המשכנתא ל25 היא מעל 5% ואילו התשואה על דירה באזור המרכז היא כ2.5%!!
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
