משרד הפנים - 10 צעדים לפתרון משבר הדיור: "אין לנו כל פריבילגיה להיכשל"
"ברור לכולנו כי אנו מחויבים לנקוט בכל הצעדים הדרושים על מנת להגיע לתוצאות אחרות כדי לפתור את מצוקת הדיור שאיננה גזירה משמיים. פשוט אין לנו את הפריבילגיה שלא להצליח, בפרט לאור ההשלכות השליליות החמורות שנובעות מהעדר פתרון", כך אמר היום ד"ר שוקי אמרני, מנכ"ל משרד הפנים ויו"ר המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, בכנס איגוד מהנדסי ערים בתל אביב.
אמרני בחר להתמקד במספר אתגרים מרכזיים שעל סמך הניסיון המצטבר יכולים לפתור את מצוקת הדיור:
1. האתגר הראשון והחשוב הוא: שיפור התיאום בין משרדי הממשלה שצריך להיות מכוון מטרה, כאשר, בין היתר, סדרי העדיפויות בביצוע פרויקטים לדוגמה בתחום התחבורה והמחלפים, הקמת מט"שים, או שדרוגם, ייקבעו ע"י משרד התחבורה ומשרד הבריאות, בהתחשב בתכניות למגורים שמקודמות באזור.
2. ליישם בהצלחה את הרפורמה בחוק התכנון והבניה כדי להבטיח שהוועדות המקומיות תוכלנה לבצע את תפקודן וכדי להוריד מעומסי העבודה של הוועדות המחוזיות. זה אינו דבר מובן מאליו, ויש לבצע שורה של פעולות כדי להבטיח את ההצלחה, ובהקשר זה, אציין כי קשה מאד לחוקק חוקים ובפרט כדוגמת הרפורמה בחוק התכנון והבנייה, אך הקושי הגדול, הוא ביישום.
3. לקדם תכניות להתחדשות עירונית מתוך גישה שמתייחסת למגוון רחב של נושאים כולל היבטים חברתיים ומוניציפאליים.
4. נודעת חשיבות מיוחדת לחיזוק שיתוף הפעולה והתיאום עם השלטון המקומי ולמתן מענה לחששות של ראשי הרשויות המקומיות, בתחומי התקציב (דוגמת המשך תמרוץ, והתחשבות התכנון בנושאים המוניציפאליים).
- ינקי קוינט מנהל רמ"י: "מזהה ירידה במחירי הדיור, מחכה למדד הקרוב"
- 58 אלף דירות ריקות או נטושות - למה המדינה לא דואגת לאכלס אותן?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5. לתת מענה תקציבי לחסמים בתחומי התשתיות שמונעים או מעכבים אישור תוכניות למגורים ומימוש עשרות אלפי יחידות דיור שמאושרות, ולא ניתן להביאן לשלב הבנייה, עקב חסמים שונים, בעיקר, בתחומי התחבורה והביוב. מאחר ובסופו של יום מדובר בבעיה תקציבית, אין ברירה אלא להקים קרן מיוחדת של 1 מיליארד שקל, למימון הסרת החסמים.
6. מאמין בהענקת תמריצים חיוביים, כולל ליזמים, לדוגמה כאשר יעמדו בלוחות זמנים בדרך של הקלות במיסוי.
7. לקדם את השימוש במערכת המחשוב שהוקמה ע"י משרד הפנים ובימים אלה, מושלמת פריסתה. מערכת זו מקצרת באופן משמעותי את משך זמן הטיפול מהגשת התכניות ועד לקבלת ההיתר. אני רואה במערכת זו מהפיכה של ממש, מאחר והיא מצמצמת בירוקרטיה, מייעלת את התהליך התכנוני, מביאה ליתר שקיפות ציבורית ומעלה את איכות התכנון באופן משמעותי.
8. מוסדות התכנון צריכים להבטיח תמהיל של יחידות דיור הכולל – יחידות דיור קטנות, להשכרה וכדומה, כדי לתת מענה לציבורים השונים תוך התחשבות מרבית במאפיינים של היישובים והרשויות המקומיות.
- דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
- מחירי הדירות בירושלים בשיא כל הזמנים - הכיצד?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- בנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות
9. העוסקים בתחום התכנון, ובפרט חברים בוועדות התכנון השונות, צריכים לגבש חשיבה יצירתית וגמישות תכנונית בתהליך קבלת ההחלטות כדי לתת פתרונות לצרכים השונים, הן של הציבור והן של הרשויות המקומיות. במסגרת זו, צריכים לצמצם ככל שניתן את התנאים לאישור התכניות בשלבים המוקדמים.
- 13.יזם 06/05/2015 21:26הגב לתגובה זומסכים מאוד עם 5 ההמלצות הראשונות שהן פרקטיות וצריכים לבצע אותן היתר זה כללי מאוד ולא משפיעים ממש על הטיפול במשבר הדיור. רק תבצעו כבר!!!
- 12.אורנה 02/05/2015 21:51הגב לתגובה זוכחברה שנים רבות במוסדות התכנון אני מסכימה עם ההמלצות של ד״ר אמרני שכל מי שמכיר אותו מעיד עליו כאיש מקצוע מהשורה הראשונה עם יושרה אישית ומקצועית שפועל ואומר מתוך אכפתיות אמיתית ואני מקווה שיאמצו את ההמלצות שלו
- 11.מיכל 02/05/2015 13:37הגב לתגובה זוממקום של עשרות שנים של עיסוק בתחום הנדלן והתכנון אני יכולה לומר שחייבים להתייחס לנושא החשוב הזה בגישה רחבה ומקצועית כמו ההצעה של אמרני ולהפסיק עם הפתרונות של זבנג וגמרנו שנאמרים עי אנשים שאין להם הבנה בנושא
- 10.ניסים 14/04/2015 16:06הגב לתגובה זוקצין שלישות שדקה לפני השחרור לפנסיה קיבל דרגת אל"מ עשה תוך כדי הצבא לימודי דוקטורט והשתלב אחרי השחרור במנגנון המשומן והחל להתקדם בתוך הבירוקרטיה המוכרת שמטפחת אנשיפ בינוניים לתפקידי מפתח ללא הבנה ויכולת באמת להניע את העגלה קדימה . אנשים אפורים עושי דברם של מקורבים . אדון עמרני לא יכול ליצר שינוי כי הוא חלק מהמנגנון שיצר את יוקר המחירה וחוסר האונות בנושא הנד"לן
- 9.י. 14/04/2015 09:28הגב לתגובה זואם כזאת תוכנית לא ברורה ולא מכוונת מטרה, אין סיכוי להשיג כלום. זה נראה יותר כמו בלילה של מילים ולא תוכנית.
- 8.ציון מחיפה 14/04/2015 09:27הגב לתגובה זוכל הכבוד לכותב הכתבה אבל יש עוד הרבה דרכים לפתרון בעיות הדיור אני לא אעלה אותם על הכתב וכל הפתרונות ללא עלויות כלל
- 7.האמת 13/04/2015 19:13הגב לתגובה זומוכרחים לשנות את יחסי הכוחות שבין ביקוש להיצע. ויש לזכור ששוק היד השניה גדול פי 4 מאשר היד הראשונה (23,000 עסקאות זה דירות מקבלנים מתוך מעל 100,000 עסקאות בשנה). כחלון מת מפחד לפגוע באינטרסים של משקיעי הנדלן, וגם לא מבין שמחצית מהצעירים קונים דירה ראשונה ויחידה אבל למטרת השקעה, וכלל לא גרים בה. היא לא משמשת להם "בית בישראל" או "מגורים יציבים"
- 6.מנשה 13/04/2015 16:52הגב לתגובה זועל דירה להשקעה אפשר לעלות על ידי בדיקת מס תז בטאבו וכך רואים למי יש יותר מנכס אחד ומי יש רק נכס אחד שעליו יהיה פטור כמו היום [אף בעל דירה נוספת לא ירצה לא להיות רשום בטאבו בתור בעל הנכס ] לכן כך אפשר לבדוק על פי מס תז מי בעל הנכס הנוסף לנכס היחיד שיהיה פטור ממס זו הצעתי לשלטונות המס לגבות יותר מס אמיתי ללא שטיקים למינהן במו היום
- 5.בא 13/04/2015 16:44הגב לתגובה זוואז לא יעשו כלום עד שחבריה יצאו לפנסיה , הפיתרון שלי בסעיף 1: לקחת אדמות מדינה בחינם ולבנות עליהן אלפי בנייני דירות עי קבלנים מסין או מהודו ,שעובדים בזול ומהר כמו בסין ,שם בונים מליוני דירות בשנה בלי 10 סעיפים .
- 4.Z 13/04/2015 16:36הגב לתגובה זואחרת זה סתם העלאת מיסים ופגיעה באזרח ...ככה תעשו עלק רפורמה...
- 3.עשרת הדיברות 13/04/2015 16:24הגב לתגובה זולפי חוק. כל בית שמלאו לו 60 להרוס ולבנות כפול. זה יפתור הכל ובלי להתבכיין על אין חניה וכו . ובתל אביב להפסיק את הבזיון של חולדאי שלא מאפשר פינוי בינוי בצפון הישן. כאילו רעידת אדמה תחוס על הצפונבונים.
- 2.שמולי 13/04/2015 16:17הגב לתגובה זוולהוריד מס על הבורסה
- 1.נהדר 13/04/2015 16:07הגב לתגובה זואם לא יבוטל הפטור על מיסוי רווחי השכירות, ימשיכו לעמוד בתור משקיעים הרבה לפני זוגות צעירים שמעוניינים להקים בית יציב בישראל. לא חסרות דירות, חסרות דירות למכירה.
נדל"ן בישראל. קרדיט: רשתות חברתיותבנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות
לאור עלייה בבקשות של משקי בית לאשראי נוסף לדיור, מעבר למשכנתא הראשונה, בנק ישראל מהדק את אופן החישוב של יכולת ההחזר של משקי הבית; בו בזמן, הבנק מעדכן את אופן החישוב של שווי הנכס, בעיקר בהקשרי "מחיר מטרה" ו-"מחיר למשתכן" וכן הגדלת שיעור המימון לדירות זולות
בנק ישראל הודיע היום על שורה של צעדים רגולטוריים בשוק האשראי לדיור, לאור מגמת עלייה בנטילת תוספות אשראי לדיור, ובפרט בסמוך ללקיחת משכנתא ראשונה . בבנק ישראל מדגישים כי הצעדים נועדו לשקף בצורה מדויקת יותר את יכולת ההחזר של הלווים, לצמצם סיכוני מינוף עודף, ובו בעת לשמר הקלות שנועדו לאפשר מענה לצרכים פיננסיים שוטפים ועתידיים של משקי הבית. על רגל אחת, ההקלות האלו יאפשר לקחת "הלוואות לכל מטרה" מגובות בדירות כסוג של תוספת למשכנתא. יש הגבלות, אבל אם שיעור המימון לא יגיע ל-70%, אתם יכולים לקחת 200 אלף שקל נוספים. כמו כן, ערך הדירות במחיר למשתכן-דירה בהנחה יחושבו לפי שווי שמאי ולא לפי מחיר העסקה. זה היה כך עד מחיר של 1.8 מיליון שקל (הגבלת מחיר) כעת זה יהיה בלי הגבלה זו, המשמעות: אפשרות לקחת בדירה בהנחה יותר משכנתא.
הלוואה לכל מטרה היא הלוואה נכונה - היא בריבית טובה וצריך לנצל אותה לפני הלוואות אחרות. אבל יש כאן בעקיפין שחרור של רסן וכספים שיזרמו לשוק - לדירות ובכלל.
עדכון מגבלת כושר ההחזר
כאמור, משקי בית רבים לוקחים הלוואות נוספות לדיור, לעיתים במקביל או בסמוך למשכנתא הקיימת, כשהבטוחה היא אותו
הנכס. מצב זה מגדיל את החוב הכולל של משקי הבית ועלול לפגוע ביכולתם להתמודד עם שינויים בסביבת הריבית, בהכנסות או בהוצאות בלתי צפויות. לאור זאת, הוחלט לבצע הבהרה רגולטורית מהותית באופן חישוב מגבלת שיעור ההחזר מההכנסה (PTI).
בהתאם להחלטה, בעת נטילת הלוואה נוספת לדיור המובטחת בשעבוד אותו נכס, יחויבו התאגידים הבנקאיים לבחון את ההחזר החודשי בגין כלל ההלוואות הקיימות והחדשות יחד, ולא רק את ההלוואה המבוקשת. כלומר, סך התשלומים החודשיים על כל האשראי לדיור המובטח בנכס יילקח בחשבון לצורך חישוב יכולת ההחזר של משק הבית. בבנק ישראל מציינים כי צעד זה נועד לחזק את ניהול הסיכונים, לשפר את שקיפות המידע לגבי רמת המינוף האמיתית של הלווים, ולמנוע מצב שבו יכולת ההחזר נבחנת באופן חלקי בלבד.
- היום שבו התחיל לפעול הבנק המרכזי של המדינה ומה קרה היום לפני 32 שנה
- ד"ר איתמר כספי ימונה למנהל האגף המוניטרי בבנק ישראל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עדכון חישוב שווי הנכס של דירות במחיר מופחת
במקביל, הפיקוח על הבנקים הודיע על עדכון תקרת שווי הנכס לצורך חישוב שיעור המימון (LTV) בהלוואות לרכישת דירה במחיר מופחת. התקרה, שעמדה עד כה על 1.8 מיליון שקל, תעודכן ל-2.1 מיליון שקל, וזאת בהתאמה לעליית מדד המחירים לצרכן מאז נקבעה. עדכון זה נועד לשמר את ההקלה שניתנה לרוכשי דירות במסגרת תוכניות ממשלתיות כגון “מחיר מטרה” ו”מחיר למשתכן”, ולאפשר להם להמשיך ולהסתמך על הערכת שמאי לצורך חישוב שווי הנכס, גם בסביבה של מחירי דיור גבוהים יותר.
דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
ההגרלה הבאה תהיה כנראה במרץ-אפריל, באיזה ערים יהיו הגרלות, מה יהיה היקף ההגרלות בשנה הבאה ומה יהיו ההנחות? וגם - 140 אלף זכאים מתלבטים אם לחפש דירה בשוק החופשי - מתי הם ירדו מהגדר?
תוכנית "דירה בהנחה", שהחליפה את מחיר למשתכן והפכה למנגנון המרכזי של המדינה לסבסוד דיור לזכאים, צפויה להיכנס לשלב משמעותי בקרוב. מצד אחד, ההטבות-הנחות על הדירות האלו ייקטנו בשל לחץ מהאוצר ובשל הירידות בשוק בשנה האחרונה שמגיעות גם ל-10%. מצד שני, הכוונה של משרד השיכון והבינוי להרחיב את ההגרלות גם לאזורי המרכז ולכלול ערים נוספות.
בחודשים מרץ-אפרל צפויה הגרלה ראשונה בהיקף של מעל 9,000 דירות - זה לא סופי, זו הכוונה של משרד השיכון והבינוי. התכנון הוא שיהיו בשנה הבאה שתי הגרלות בהיקף כולל של כ-15-16 אלף דירות. בשנת 2025 היו שתי הגרלות עם כ-11.5 אלף דירות. כלומר, היקף השיווקים יעלה.
140 אלף זכאים מחפשים דיור
הבעיה שיש 130-140 אלף זכאים שלא זכו בהגרלה האחרונה והם ינסו את מזלם גם השנה, כשאליהם יצטרפו לפחות עוד 10 אלף זכאים חדשים. במינימום של 140 אלף איש שיתמודדו על הדירות האלו - לכאורה סיכוי של כ-10% לזכות, אבל כמחצית מהדירות מיועדות למילואימניקים בעיקר לוחמים, ועוד חלק משמעותי מנותב לבני המקום. זה משאיר כמות נמוכה במיוחד לאחרים. וכל זה כשבאזורי הביקוש הסיכויים לזכות מלכתחילה אפסיים. במקומות פחות מבוקשים יש סיכויים טובים יותר, אבל אנשים לא רוצים לגור שם וגם ההנחה היא יחסית נמוכה.
ועדיין - ברור שמי שזכאי צריך להתמודד. זה כרטיס הגרלה בחינם, למה לא לגרד? השאלה היא לא אם להתמודד או לא, אלא האם במקביל לניסיונות לחפש דירה כי אחרי הכל, מחירי הדירות בירידה משמעותית. חלק כבר עכשיו מחפשים, וככל שהם יחפשו יותר, כך דווקא הם יעצרו את ירידת המחירים. אם כולם היו מתנהגים "כראוי" ולא מחפשים דירות, אלא מחכים - המחירים היו נופלים. הבעיה שאין "משמעת קבוצתית" וככל שהסיכוי בהגרלות יפחת וככל שהמחירים בשוק החופשי ירדו, אנחנו נראה עוד ועוד מתעניינים בדירות.
- הקבלנים התנגדו, המדינה ביקשה אחידות - וזו התוצאה
- מה הסיכוי שלכם לזכות בדירה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
האם זה נכון לחפש? האמת שכן. זוג, משפחה זכאית אומנם מחזיקה בזכות שווה כסף, אבל מה יעזור לה אם הסיכויים נמוכים וגם אין וודאות לגבי המשך. היא צריכה מקום לגור, ולכן הירידות בשוק מתחילות להיות לחלק מהמשפחות מעניינות, עוד 55 למטה וסיכוי טוב שמשפחות וזוגות רבים יחזרו לחפש. אין לנו עצה-המלצה, כל אחד עושה את החישוב לעצמו, אבל יש דרך מתמטית - סיכוי הזכייה הם 10% בשנה, הרווח הצפוי בעסקה כזו הוא כ-250300 אלף שקל (זה הממוצע של ההנחות - גם הנחות קטנות וגם גדולות, בהינתן המחירים הנוכחיים והירידות בשוק החופשי). כלומר יש לכם זכות שהתוחלת שלה שווה כ-30 אלף שקל.
