מיכאל שראל: "5 שנים קדימה מחירי הדירות יהיו כנראה נמוכים מהיום, בכמה נמוכים? צפי ה-IMF נשמע לי סביר"

שראל, לשעבר הכלכלן הראשי באוצר, מתייחס בשיחה עם Bizportal לקיצוצים הצפויים - "יש לבטל 3 הטבות מס שהן פשוט חסרות היגיון"
לירן סהר | (69)

יחסיהם של שר האוצר יאיר לפיד ונגידת בנק ישראל קרנית פלוג התערערו לאחרונה בעקבות דיוני התקציב לשנת 2015 פלוג דוגלת בהעלאת מיסים כדי לממן את הגירעון, ואילו לפיד תומך בביצוע קיצוץ רוחבי בתקציב משרדי הממשלה במקום. לפיד טען לגבי פלוג כי לא התנסתה בעצמה בשוק העסקי, שהיא מסתכלת על התמונה באופן אקדמי בלבד ושהמשק הוא לא נוסחאות אלא חיים וצמיחה. לפיד התנצל בפני פלוג, אולם הויכוח בין הצדדים עדיין עומד בעינו.

Bizportal בירר עם ד"ר מיכאל שראל, לשעבר הכלכלן הראשי במשרד האוצר ועמית בכיר בפורום 'קהלת' בהווה, כיצד הוא רואה את הדברים כמי שעמד במוקד קבלת ההחלטות בעבר:

"עוד לא ראיתי שהתפרסם נתון רשמי של רמת הגירעון, המספר הלא רשמי כרגע נע בין 2.9% ל-4% לשנת התקציב של 2015, כאשר היעד המקורי עמד על 2.5%", אומר שראל בראשית דבריו. "אין שום הצדקה להעלות את היעד ליותר מ-2.9%, גם אם רואים האטה בתקופה האחרונה אנחנו עדיין במצב טוב ההכנסות ממיסים גבוהות והאבטלה נמוכה. העלאת הגירעון כעת תבוא על חשבון היציבות הפיננסית והוא ישולם על ידי הדור הצעיר בעתיד בתשלומי מיסים".

ביטול פטורים ממס

שראל טוען כי במקום להגדיל את נטל המס, כפי שמציעה פלוג, הדבר הנכון לעשות הוא לבטל את הטבות המס "יש שלושה סוגים של פטור ממע"מ באילת, על פירות וירקות ועל תיירות אין כל הצדקה כלכלית לקיומם. עדיף לסייע לאילת בכספים מהאוצר ולא באמצעות פטור ממע"מ אשר לא מתגלגל לכיס הציבור. גם במס ההכנסה יש צורך בביטול פטורים".

שראל סבור שאין מנוס מביצוע קיצוץ רוחבי אם רוצים להגדיל את תקציב הביטחון "זה עניין של סדר עדיפויות, פחות שירותים חברתיים ויותר ביטחון, עד כמה שזה נשמע אכזרי. בחינוך, תחום שצפוי לזכות בקיצוץ החד ביותר, בשיעור של 480 מיליון שקל, ניתן לבצע קיצוצים במטה ובניהול ולאו דווקא לפגוע ישירות בפגיעה בתלמידים".

"אין כל היגיון בתוכנית 0% מע"מ"

שראל פרש מתפקידו במשרד האוצר לאחר הכרזתו של שר האוצר יאיר לפיד על תוכנית מע"מ 0% עבור רוכשי דירה ראשונה. עמדתו הנחרצת נגד התוכנית רק הקצינה לאחרונה "אומר זאת שוב, מע"מ 0% היא תוכנית גרועה ביותר, כשהיא יצאה לא הייתה לה כל הצדקה וכעת על אחת כמה וכמה אין לה כל הצדקה היא תיפגע בצמיחה ותגדיל את אי השוויון, זו תוכנית שעולה הרבה כסף וכשיש מחסור בתקציבים אין כל היגיון להוציא אותה אל הפועל".

שראל התייחס לנתוני התחלות הבנייה, אשר הגיעו ברבעון השני לשפל של שנתיים, ואמר: "חלק מזה נובע מתוכנית מע"מ 0%, אבל גם מההכרזות הבלתי פוסקות של חברי הממשלה שמחירי הדירות הולכים לרדת זה יכול לפעול לשני כיוונים השפעה על כיוון של ירידת מחירים כשהציבור מחכה והביקוש יורד, או שהקבלנים מפסיקים לבנות פרויקטים חדשים ואז המחירים דווקא עולים, וזה מה שקורה כעת".

קיראו עוד ב"נדל"ן"

לדעת שראל, מחירי הדירות כיום גבוהים מדיי "בעוד 5 שנים הסיכוי שהמחירים יירדו גדול מאשר ייעלו. קרן המטבע העולמית דיברה על ירידה בסדר גודל של 20%-25% במחירים, זה אחוז סביר, אך מאוד קשה לדעת אם המחירים יתחילו לרדת מייד, בעוד שנה או בעוד שנתיים".

תומך בהפחתת הריבית

שראל מצדיק את צעד הפחתת הריבית האחרון של נגידת בנק ישראל קרנית פלוג בשיעור של רבע אחוז "יש אי ודאות גדולה לגבי האינפלציה ומצב המשק, אנחנו לא רוצים להגיע לדיפלציה כי למדינות שהגיעו למצב הזה היה מאוד קשה לצאת ממנו. האינפלציה כיום עומדת על חצי אחוז, זה מתחת לגבול התחתון והתחזיות לעתיד מאוד נמוכות".

שראל סבור שלא נכון להכפיף את המדיניות המוניטרית של בנק ישראל לשוק הנדל"ן, למרות ההשפעה הישירה של ריבית נמוכה על זינוק מחירי הדירות "אין מה לעשות, הריבית מושפעת מהמתרחש בעולם, כדי להרגיע את מחירי הדירות יש לטפל בהטבות המס המפליגות בתחום יש העדפת מס משמעותית לרכישת דירות על חשבון השקעות פיננסיות וריאליות אשר עליהן משלמים שיעורי מס חברות ורווחי הון גבוהים משמעותית. מי שקונה דירה פטור ממס רווחי הון ותשואה שוטפת".

תגובות לכתבה(69):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 45.
    2019 עדיין מחכים (ל"ת)
    איתמר 18/12/2018 19:33
    הגב לתגובה זו
  • 44.
    2017 התקשרה (ל"ת)
    עדיין מחכים 19/06/2017 01:01
    הגב לתגובה זו
  • 43.
    הוא רק קשקשן נוסף 07/09/2014 22:42
    הגב לתגובה זו
    הדבר היחיד שמטריד אותם זה הג'וב שיהיה להם אחרי השירות הממשלתי, לכן הכל שטויות במיץ עגבניות.
  • 42.
    ים יבשה 05/09/2014 03:37
    הגב לתגובה זו
    אם התחלות הבנייה יורדות איך המחירים ירדו? האם הכוונה שזו תהיה תופעה עולמית של ירידת מחירי דיור? האם בעקבות עלית הריבית? מה ישפיע יותר "חזק" ? ימים יגידו.
  • 41.
    יניב 03/09/2014 12:46
    הגב לתגובה זו
    שערורייה !
  • 40.
    הכהן 02/09/2014 01:18
    הגב לתגובה זו
    אנחנו הולכים לשלש את מס התושבים לדתים אין שטחים בני ברק בית שמש והערבים מיתרבים גם שם נגמרים השטחים שלא נדבר אם יהיה שלום אז בכלל לא יהיה מקום לזוז שלא נדבר על האנטישמיות בעולם שתיגרום ליהודים רבים לחזור מהגולה גם אם תיהיה ירידה היא תהיה לצורך עליה תל אביב תהיה רק לעשירון העליון כל הציעירים יחיו בשדרות נתיבות ערד במקרה הטוב
  • 39.
    רון 02/09/2014 00:45
    הגב לתגובה זו
    זה המצב... כנראה שהדור הבא יחפש לרדת מהארץ אם לא יהיה שינוי.
  • 38.
    פלוג וסטנלי 01/09/2014 22:14
    הגב לתגובה זו
    מסכנים שבגללם לא יקנו דירה
  • 37.
    הריבית היא 01/09/2014 22:12
    הגב לתגובה זו
    המסכן שעובד ועושה מילואים וצבא וחנקו אותו עם מחיר נכסים ..
  • 36.
    בדסכט 01/09/2014 19:44
    הגב לתגובה זו
    שתיפול שערה משערות ראשי בפעם הבאה תיקח נשק יחד אם כל ראשי המדינה כולל ביבי ותגנו עליה יאחרות נבלות
  • כן ממש אתה נלחמת, המלחמה היחידה שלך היא וירטואלית (ל"ת)
    שלי 02/09/2014 08:45
    הגב לתגובה זו
  • 35.
    רמי 01/09/2014 18:44
    הגב לתגובה זו
    אין מצב הממשלה לא רוצה להוריד ת מחיר הדירות זה לא כלכלי למדינה יש הרבה אוכלי חינם בתחום הזה וזה גם נותן הרבה מס למדינה כמו יבוא מכונית לארץ לא כלכלי למדינה להקים בארץ מפעל למכוניות כי לא היו הפריר שיקנה מכונית וישלם מס על המכונית חדשה 70 אחוז
  • 34.
    גק 01/09/2014 18:13
    הגב לתגובה זו
    "5 שנים קדימה מחירי הדירות יהיו כנראה נמוכים מהיום, , ממש הודעה לא משמחת !!!!!!!!!!!!!!!!!!! ולא מנחמת אף אחד לא אלה שחיים ולא החיילים הגיבורים שאינם אתנו היום וזעקו זעקתם על בית משלהם ..
  • ועד שירדו נגור בשכירות השווה פי 2 מערך הירידה חחחח (ל"ת)
    פאסימי 02/09/2014 06:13
    הגב לתגובה זו
  • 33.
    דני 01/09/2014 18:09
    הגב לתגובה זו
    של הקורא
  • 32.
    לא לקנות לא לקנות 01/09/2014 17:36
    הגב לתגובה זו
    לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות
  • 31.
    צדק חברתי=בועהמעל50%=דור צעיר עני=סיכון קיום המדינה!!!! (ל"ת)
    נדלן=תפסיק אינטרס!!! 01/09/2014 17:32
    הגב לתגובה זו
  • 30.
    שליט מחירגבוה=מניע פיצוץ טבע=מחירהזוי50%=דור צעיר עני!! (ל"ת)
    קבלן,בנק,ממשל=גנבים! 01/09/2014 17:30
    הגב לתגובה זו
  • 29.
    אנשי המחאה 01/09/2014 17:09
    הגב לתגובה זו
    לקנות דירה. פשוט מגיע לכם. אם כולם לא היו קונים דירה זה היה יורד. לא חסר דירות . אבל עם אהבל עם שלטון מרושע זה מה שקורה. מגיע לכם !!!!!!!
  • 28.
    רוצים להקיע תשקיעו בחברות מזון זה העתיד (ל"ת)
    יצאק 01/09/2014 16:26
    הגב לתגובה זו
  • 27.
    יצאק 01/09/2014 16:25
    הגב לתגובה זו
    50% מחברות הבניה כבר בקשיים לא רוכשים אדמות כי אין להם כסף הבנקים ממנפים אותם אולם לא להרבה זמן איך שהרבית תתחיל לעלות תראו התרסקות כואבת של הרבה חברות בניה או אז תתחיל הירידה האמיתית
  • 26.
    שרה 01/09/2014 16:13
    הגב לתגובה זו
    בתנאי המורים והתלמידים. משרד החינוך הפך למפלצת ענקית השואבת לאת רוב התקציב לביורוקרטיה מיותרת, ובעצם המשרד הפך למקום העסקת מקורבים בתנאים מועדפים על חשבון התלמידים והמורים. הגולם קם על היוצר ומחסל אותו ודי מהר.
  • 25.
    BOGII 01/09/2014 16:01
    הגב לתגובה זו
    כנראה שיטת הריענון כאן פוגמת
  • 24.
    תחושת הבטן שלך 01/09/2014 15:47
    הגב לתגובה זו
    לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות לא לקנות
  • 23.
    מדינת חלם 01/09/2014 15:40
    הגב לתגובה זו
    הריבית נמוכה ואנשים רוצים להשקיע בנדלן, אז למה המדינה "פותחת את הרגליים" ומוותרת על מסים, כדי לעודד השקעה בנדלן והשכרת דירות, בתקופה שבה ממילא יש המוני מתנדבים לרכוש דירה להשקעה ולהשכיר אותה??
  • 22.
    מי שתמנגד למע"מ 0, סביר להניח שכבר קנה דירה, ולא ירויח (ל"ת)
    מיכל 01/09/2014 15:18
    הגב לתגובה זו
  • 21.
    ביטול הטבות מס הכנסה 01/09/2014 15:13
    הגב לתגובה זו
    וגם לא עוזר לצמיחה . הכנסות משכר דירה והכנסות פסיביות אחרות צריכות להיות חלק מההכנסה החייבת ואחוזי המס בהתאם.
  • 20.
    נועם 01/09/2014 15:09
    הגב לתגובה זו
    לקיחת משכנתא. ליציבות הבנקים אפשר לדאוג דרך הורדת שכר המנהלים בבנק.
  • 19.
    אנונימי 01/09/2014 15:08
    הגב לתגובה זו
    לחייב במס את חברות הבניה על החזקה בקרקע ללא שימוש(קרקע שהבנייה מתארכת מעבר ל3 שנים תמוסה במס גבוה). היינו כל קרקע מאושרת שלא ניבנית בפועל תמוסה במס גבוה. יוביל ל-2 דברים: הצפת קרקעות (ירידה במחיר הקרקעות) והתחלת בנייה מסיבית במספר פרוייקטים במקביל. הצפת הקרקעות תוביל ליזמים חדשים וחברות חדשות שיקומו על מנת לבנות בקרקעות החדשות -> יותר דירות והתחלות בניה. ברגע שקרקע תיועד אך ורק לבניה ולא למלאי אז יהיו ירדות מחיר אמיתיות! רק חשיבה מחוץ לקופסה תועיל לנושא הזה.
  • מושיק 01/09/2014 16:34
    הגב לתגובה זו
    ומה לגבי הבירוקרטיה שלא מאפשרת להוציא היתרי בניה גם אם הקרקע מיועדת לבניה? זה נקרא לזרוק עצות מהשרוול.
  • אנונימי 02/09/2014 11:19
    יש לא מעט חברות בנלאומיות שישמחו להיכנס ולבנות פה. הבעיה היא באמת בירוקרטיה , אבל זה בעיה משנית . קודם שמלאי הקרקעות בחברות הבניה יגיע למינימום !
  • 18.
    ufnik 01/09/2014 14:54
    הגב לתגובה זו
    בן גוריון.
  • 17.
    החזאי 01/09/2014 14:51
    הגב לתגובה זו
    ואז הבנקים יעכלו בתי החייבים ויוציאו למכירה בכל מחיר.סאב פריים במיטבו!שראל הוא בחור טוב!שיקים חברה וינהל אותה ניראה אותו.עצות בלי לקיחת אחריות זו חוכמה קטנה מאד.מי שמיעץ שיקח אחריות על היעוץ.ואם כשל,שיאבד את כל רכושו!!
  • 16.
    שגיא טובי 01/09/2014 14:38
    הגב לתגובה זו
    ולהוריד במקומו את המס על הבורסה.שוחחנו עם שראל בעניין והוא הסכים.
  • להוריד מס על הבורסה 01/09/2014 16:59
    הגב לתגובה זו
    כי כדי לקבל החזר הם צריכים רואה חשבון לפעמים ההחזר קטן רק 500 שח לדוגמא אז אנשים מוותרים אבל האוצר מתעשר. ועושק. את בעיית הנדלן צריך לפתור רק ע"י הצע ואת זה הממשלה לא עושה. ביבי אלוף בלשמר את הקיים . 14 שנה בשלטון הוא רץ בסיבוב אחד . תחליפו ראש ממשלה כבר נמאס כבר
  • שגיא טובי 01/09/2014 18:50
    דירה שמושכרת כיום ב-5,000 ₪ תצטרך לעלות 6,666 ₪ כדי שלבעל הדירה יהיה את אותה התשואה....המחירים ירדו בין לילה (או חודש) בשיעור המס שיושת על בעלי הדירות...והוא יושת.
  • רק זה חסר, ביטול הפטור יעלה מיידית את שכר הדירה. (ל"ת)
    נועם 01/09/2014 15:06
    הגב לתגובה זו
  • שגיא טובי 01/09/2014 15:23
    אז דירה שעולה כרגע 5000 תעלה 6250 בין לילה?...מאיפה יביאו כסף,מהעצים?...דמגוגיה זולה של בעלי דירות אם היו יכולים היו מעלים.מחירי השכירות מתוחים עד הקצה ואף מעבר לכך.
  • 15.
    חיים 01/09/2014 14:18
    הגב לתגובה זו
    מצב המשק לא טוב יש מיתון..אבטלה תעלה...וכו
  • עוד 5 שנים 01/09/2014 17:00
    הגב לתגובה זו
    לפה ובצדק.
  • 14.
    להוריד שכר מנכלי"ם 01/09/2014 14:11
    הגב לתגובה זו
    יש רזרבות של 85000000000 מיליארד אפשר לקחת מישם לצמצום הגרעון . והעיוות הכי מקומם זה שכר המנכלי"ם והמנהלים אדם בודד מישתכר שווה ערך ל 30000 עובדים זה צריך להיפסק במידית כל הפערים והמלחמות נוצרו בגלל הקאפיטאליזם החזירי
  • 13.
    טלטל 01/09/2014 14:10
    הגב לתגובה זו
    מציאותית. לגבי מע"מ 0 על דירות וביטול הפטורים של מע"מ על פירות ירקות והעיר אילת הם מוצדקים ללא ספק.אבל יש עוד הרבה פרות קדושות שחייבים לשחוט ושם קבור הכסף הגדול!לבטל הפתור ממס על קרנות השתלמות!לבטל השימוש ברכבי ליסינג ודלק על חשבון המיסים!!להקטין את כח האדם ברשויות המקומיות ומשרדי הממשלה.לבטל את תאגידי המים ולהחזירם לרשויות המקומיות ששם אין מע"מ ואין מנכלים סמנכלים משרדים והשד יודע איזה הוצאות יש על מרכיב המים. יש להנהיג מלווה חובה על שכר שמעל 25000 ₪ של לפחות 5% להקטין את ההטבות למפעלים ולהשוות למיסוי בעולם.
  • 12.
    כ 01/09/2014 14:08
    הגב לתגובה זו
    בתור תושב אילת לשעבר, אני יכול לומר שהתוכנית הזו של ביטול הפטור עלתה כבר מספר (רב) של פעמים, ותמיד בוטלה. הסיבה לכך היא, שהמדינה היתה צריכה לבזבז הרבה יותר כספים כדי להתמודד עם הנזק שיגרום ביטול ההטבה. ברגע שיבטלו את המע"מ, תיירות הפנים באילת פשוט תקרוס, ואיתה העיר. העיר תחזור באופן מיידי 30 שנה אחורהף לאמצע שנות ה-80. קריסה כלכלית כזו תביא גם לירידה משמעותית בגביית מיסים אחרים, כגון מס הכנסה, ביטוח לאומי וכיו"ב, שככל הנראה תהיה גדולה מגביית מע"מ בעיר. בשיקולי רווחיות בלבד, עדיף להשאיר את ההטבה הזו.
  • שירותי התיירות לדוגמה, גלגלו את הפטור לכיסם (ל"ת)
    איציק 01/09/2014 14:50
    הגב לתגובה זו
  • 11.
    הן לא חסרות הגיון .הן לטובת האזרחים שמצביעים . (ל"ת)
    בא 01/09/2014 14:06
    הגב לתגובה זו
  • 10.
    כלכלן 01/09/2014 14:05
    הגב לתגובה זו
    הפטור ממס על תירות ועל העיר אילת לגבי פירות וירקות הפטור מוצדק וכמובן הורדת המע"מ
  • 9.
    יוני 01/09/2014 14:04
    הגב לתגובה זו
    השוק הולך להיות מוצף.
  • 8.
    שמואל 01/09/2014 14:01
    הגב לתגובה זו
    יש להעלות מחד את המע"מ ל-20% ומאידך לבטל את הפטור ממע"מ על אילת ,לבטל את המע"מ על "מים" (כן מים ,מה יותר חיוני ממים ?),לבטל את המע"מ על מוצרי מזון בסיסיים לחם וחלב ויאאללה פטור ממע"מ על דירה ראשונה מקבלן (לא נשבור לו את המילה של יאיר לפיד)תעשו חשבון ,נטו זה יגדיל את ההכנסות וגם ייטיב עם השכבות החלשות שחלק גדול מהוצאותיהן מוקדש למים לחם וחלב
  • 7.
    הוא יודע מה יקרה עוד 5 שנים? נביא... (ל"ת)
    ישראלי 01/09/2014 13:59
    הגב לתגובה זו
  • 6.
    מדינה שלוקחת מהאזרחים , ונותנת מעט מאוד ,לך לים להשתזף (ל"ת)
    בא 01/09/2014 13:56
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    צביקה דורון יועץנדלן 01/09/2014 13:52
    הגב לתגובה זו
    ההכרזות האלו רק מרחיקות קבלנים ממכרזי קרקעות !
  • אויש נו 02/09/2014 00:12
    הגב לתגובה זו
    הם מחזיקים את הממשלה ואת כולנו בביצים. הגיע הזמן לשים לזה סוף.
  • הם לא יקנו ולא יבנו וממה הם יתפרנסו מיעוץ נדלן? (ל"ת)
    כלבנים 01/09/2014 17:01
    הגב לתגובה זו
  • מדינת חלם 01/09/2014 15:43
    הגב לתגובה זו
    20% - 25% כפי שקרן המטבע צופה שיקרה. ואם צביקה לא מבין- 3% כפול 5 שנים יוצא ששרפתי 15% מערך הדירה, אבל ההון העצמי שלי נשאר אצלי ונתן לי כמה אחוזי תשואה. נניח הפסדתי 12% מערך הדירה, אבל אם היא ירדה במחיר ב 20% אני כבר מורווח ב 8% וזה הרבה. חוץ מזה סביר להניח שהמחירים ירדו גם 30% ויותר, כי הם באמת התנתקו בהרבה מהשכר ומדמי השכירות, שני האינדיקטורים הברורים לבועה. הנפילה יכולה להיות חדה מאוד.
  • 24/7 מול המחשב 01/09/2014 14:35
    הגב לתגובה זו
    לך תצא תראה עולם. תטייל תבלה תעשה סקס. החיים זה לא רק נדלן. הבנו שאתה לחוץ מירידת מחיר. חבל עליך, אתה בחור מתוק
  • קראתי עליו בגוגל הוא אבא לשתי בנות, אדם רציני (ל"ת)
    ירון, רחובות 01/09/2014 17:35
  • 4.
    מחירי הדירות 01/09/2014 13:51
    הגב לתגובה זו
    כולם צריכים לשלם בכסא הנוח שהם יושבים בו להעיף את כל הממשלה שרי השיכון ולהחליף את עובדי בנק ישראל ובראש פלוג ממשיכת האסון. להתחיל מיד לבנות או שכל הצעירים יתחילו לעוף מפה
  • 3.
    טוטי 01/09/2014 13:49
    הגב לתגובה זו
    אני בת 25- עוד 5 שנים אהיה בת 30 בתקווה שמחירי הדירות באמת ירדו- למה עלי לחכות? ולהתחיל לשלם על דירה משלי בגיל 30. ואם אני מוכנה בגיל 25 ( מחירי הדירות לא מאפשרים את זה אומנם) אבל זה אבסורד להשלות צעירים לחכות עוד 5 שנים, ואז סיכוי שימליצו להמתין עוד , ועוד, ועוד! וזה לא אומר שהדיוק יהיה נגיד לזוגות צעירים! אז נו? יש עתיד לצעירים בישראל? אולי בעוד 5 שנים?! נמאס לחיות באשליות, הבטחות ותקוות!
  • דרעק 01/09/2014 15:25
    הגב לתגובה זו
    ובכלל מכל התחום הזה לפני נפילה כואבת
  • בת ששים+ 01/09/2014 14:58
    הגב לתגובה זו
    תעבדי כמה שנים טובות, תחסכי, תתחילי מדירת חדר (תשכירי אותה ותשכרי אחרת). גם אנחנו התחלנו ככה. ולא בגי עשרים, אלא שלושים פלוס.
  • ל 60 01/09/2014 17:05
    שכולם צריכים לעשות כמוך. ואל תתני עצות אחיתופל לקנות דירת חדר (איפה יש?) דירת חדר תושכר לתפרן שלא ישלם לה והיא תפסיד.
  • ישראלי 01/09/2014 14:53
    הגב לתגובה זו
    את יכולה להתחיל עם דירה קטנה וישנה בטבריה ב... 200-300 אלף שקל. כן כן, זה הכל, ויש לך קורת גג מעל הראש. מי שמתעקש לגור בגוש דן? שישלם ולא יתבכיין.
  • לישראלי 01/09/2014 17:06
    רימל בעזה. מה יעשה אחד שעובד בתל אביב או בת ים יקנה בטבריה? יאלה רד מהעץ.
  • אני 01/09/2014 14:35
    הגב לתגובה זו
    בעיר שתהיה אטרקטיבית מאוד בעתיד עוד שנה וחצי שנתיים תהיה עיר חדשה בישראל
  • 2.
    אופיר 01/09/2014 13:48
    הגב לתגובה זו
    שנראה סוסים ירוקים!שכל "המומחים" יפסיקו לבלבל את המוח!מחירי הדירות לעולם לא ירדו מסיבה אחת-זה מנוגד לאינטרס של המדינה ושל הרשויות המקומיות
  • 1.
    יעקב 01/09/2014 13:43
    הגב לתגובה זו
    ולכל שאהיד מחכות 72 בתולות...
  • יון 01/09/2014 23:33
    הגב לתגובה זו
    הוא לא לוקח בחשבון עליה מצרפת בלגיה כתוצאה מהאיסלם למה לא ימסו הכנסות משכ"ד כנראה לכל חבר כנסת יש עוד דירה
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 2.04%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 2.04%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.