תוכנית מתאר לעכו: אלפי חדרי מלונות ותוספת משמעותית של דירות
הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה צפון אישרה להפקדה להתנגדויות הציבור תכנית מתאר חדשה לעיר עכו. התכניתתאפשר תוספת של כ-14,800 יחידות דיור, פתרונות תעסוקה והכפלת שטחי המלונאות בעיר.
ממשרד הפנים נמסר שהתוכנית תחליף את התוכנית התקפה, שאושרה לפני כ-20 שנה, ותאפשר את פיתוח העיר עכו באמצעות תוספת אזורי מגורים חדשים ויצירת תשתית להתחדשות אזורים קיימים לאוכלוסייה בת 85,000 נפש. בהתאם לצפי גידול האוכלוסייה בשנת היעד 2030.
התוכנית מכפילה את היצע האחסון המלונאי מ-2,000 חדרים ל-4,050 חדרי מלון ומציעה שדרוג אתרים תיירותיים ותרבותיים למבקרים בעיר העתיקה ובאתרי הבהאים, שהוכרזו כאתרי מורשת עולמית ע"י אונסקו, וכן בחופי הים.
ממשרד הפנים נמסר שהתכנית מאפשרת שדרוג חופי עכו והנגשתם לציבור, פיתוח טיילת בעקבות פינוי בית הספר לקציני ים בעכו, שדרוג אזור התעשייה הכבדה מדרום לעיר לתעסוקה ומשרדים, שימור בעיר העתיקה, פיתוח מתחם מגורים ממזרח לכביש 4, בשטחים שהועברו לתחום השיפוט של עכו ממועצה אזורית "מטה אשר".
- המהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
- הדירות שאין להן מחיר: מה קורה בשוק האולטרה יוקרה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שר הפנים, גדעון סער אמר:" אישור התכנית יחזק את התשתית התיירותית והכלכלית של העיר".
דירות. קרדיט: רשתות חברתיותהמהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
האם פריסת תשלומי הקרקע ליזמים תשנה את שוק הדיור או שזה מאמץ נוסף לבלימת הירידות? שינוי מדיניות ראשון מסוגו צפוי להקטין משמעותית את עלויות המימון והחיסכון עשוי להתגלגל לרוכשי הדירות
לראשונה מזה שנים, המדינה מתקרבת לשינוי במנגנון תשלומי הקרקע בפרויקטים למגורים: יזמים וקבלנים שיזכו במכרזי קרקע לא יחויבו עוד להעביר את מלוא הסכום מראש, אלא יוכלו לפרוס את התשלום למספר שלבים. מאחורי המהלך עומדת הבנה הולכת ומעמיקה שההחזר המיידי על הקרקע,
במיוחד בסביבת ריבית גבוהה, יוצר עומס תזרימי שמייקר את עלויות הבנייה ומוביל למחירים גבוהים יותר לרוכשים.
המודל החדש אמור לתת מענה לפער משמעותי: בפרויקטים רבים נאלצים היזמים להמתין שנים עד שהמדינה משלימה את עבודות הפיתוח בשטח, ורק אז ניתן להתחיל
בבנייה בפועל. בזמן הזה, הכסף ששולם מראש על הקרקע "יושב" במימון בנקאי יקר, ובפרויקטים מסוימים הריבית המצטברת מצטרפת למחיר הסופי של הדירה במאות אלפי שקלים. מאחר שמדובר בעלות שאינה נובעת מבנייה עצמה, אלא מהמתנה ממושכת שנכפית על היזמים, מתבקשת רפורמה של המדינה.
בבדיקות שנערכו על עסקאות קרקע מהשנים האחרונות נצפו פערים משמעותיים בעליויות המימון. במתחמים מסוימים באזורים עם ביקוש גבוה, שבהם עלות הקרקע ליחידת דיור נמדדה במיליוני שקלים, הריבית המצטברת לתקופת המתנה של כשנתיים יכולה להגיע לכ-300 אלף שקם לדירה. פריסת התשלומים, לעומת זאת, מקטינה את הצורך במימון מיידי ובהלוואות גישור, ומפחיתה חלק ניכר מהעלות הזו כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט.
הסיכונים הנלווים
אנשי מקצוע בתחום הכלכלה, המשפט והמימון מסבירים כי המהלך עשוי לשנות את אופי הסיכונים בענף.
לדבריהם, המודל החדש מאפשר חלוקה מאוזנת יותר של נטל המימון בין המדינה ליזמים, מה שיכול לעודד השתתפות רחבה יותר במכרזי קרקע, בעיקר בתקופה שבה עלויות המימון וחוסר הוודאות גורמים ליזמים רבים להימנע מתחרויות כלל. עם זאת, יש המתריעים מפני תופעות לוואי אפשריות: האפשרות
לשלם פחות בתחילת הדרך עשויה למשוך יזמים בעלי חוסן פיננסי נמוך, ליצור עיוותים במחירי הקרקע ולהגדיל את הסיכון לפרויקטים שלא יושלמו.
- האם הסכם ממון מאפשר לבני זוג להחזיק שתי נחלות?
- המשפחה מכפר טרומן הפסידה שוב - הפינוי ייצא לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בגופים הפיננסיים מציינים שמערכת הבנקאות תידרש להתאים את מנגנוני האשראי למודל החדש. פריסת תשלומים דורשת הבהרות לגבי
השעבודים, יכולתו של היזם להשלים את הרכישה בעתיד, ובמיוחד, התייחסות לתרחיש שבו הפרויקט נעצר באמצע. גורמים בתחום המימון מזהירים כי ללא תיאום מלא בין המדינה למערכת הבנקאית, הוזלת המימון לא תגיע לרוכשי הדירות אלא תיתקע בין המתווכים הפיננסיים.
דירות. קרדיט: רשתות חברתיותהמהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
האם פריסת תשלומי הקרקע ליזמים תשנה את שוק הדיור או שזה מאמץ נוסף לבלימת הירידות? שינוי מדיניות ראשון מסוגו צפוי להקטין משמעותית את עלויות המימון והחיסכון עשוי להתגלגל לרוכשי הדירות
לראשונה מזה שנים, המדינה מתקרבת לשינוי במנגנון תשלומי הקרקע בפרויקטים למגורים: יזמים וקבלנים שיזכו במכרזי קרקע לא יחויבו עוד להעביר את מלוא הסכום מראש, אלא יוכלו לפרוס את התשלום למספר שלבים. מאחורי המהלך עומדת הבנה הולכת ומעמיקה שההחזר המיידי על הקרקע,
במיוחד בסביבת ריבית גבוהה, יוצר עומס תזרימי שמייקר את עלויות הבנייה ומוביל למחירים גבוהים יותר לרוכשים.
המודל החדש אמור לתת מענה לפער משמעותי: בפרויקטים רבים נאלצים היזמים להמתין שנים עד שהמדינה משלימה את עבודות הפיתוח בשטח, ורק אז ניתן להתחיל
בבנייה בפועל. בזמן הזה, הכסף ששולם מראש על הקרקע "יושב" במימון בנקאי יקר, ובפרויקטים מסוימים הריבית המצטברת מצטרפת למחיר הסופי של הדירה במאות אלפי שקלים. מאחר שמדובר בעלות שאינה נובעת מבנייה עצמה, אלא מהמתנה ממושכת שנכפית על היזמים, מתבקשת רפורמה של המדינה.
בבדיקות שנערכו על עסקאות קרקע מהשנים האחרונות נצפו פערים משמעותיים בעליויות המימון. במתחמים מסוימים באזורים עם ביקוש גבוה, שבהם עלות הקרקע ליחידת דיור נמדדה במיליוני שקלים, הריבית המצטברת לתקופת המתנה של כשנתיים יכולה להגיע לכ-300 אלף שקם לדירה. פריסת התשלומים, לעומת זאת, מקטינה את הצורך במימון מיידי ובהלוואות גישור, ומפחיתה חלק ניכר מהעלות הזו כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט.
הסיכונים הנלווים
אנשי מקצוע בתחום הכלכלה, המשפט והמימון מסבירים כי המהלך עשוי לשנות את אופי הסיכונים בענף.
לדבריהם, המודל החדש מאפשר חלוקה מאוזנת יותר של נטל המימון בין המדינה ליזמים, מה שיכול לעודד השתתפות רחבה יותר במכרזי קרקע, בעיקר בתקופה שבה עלויות המימון וחוסר הוודאות גורמים ליזמים רבים להימנע מתחרויות כלל. עם זאת, יש המתריעים מפני תופעות לוואי אפשריות: האפשרות
לשלם פחות בתחילת הדרך עשויה למשוך יזמים בעלי חוסן פיננסי נמוך, ליצור עיוותים במחירי הקרקע ולהגדיל את הסיכון לפרויקטים שלא יושלמו.
- האם הסכם ממון מאפשר לבני זוג להחזיק שתי נחלות?
- המשפחה מכפר טרומן הפסידה שוב - הפינוי ייצא לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בגופים הפיננסיים מציינים שמערכת הבנקאות תידרש להתאים את מנגנוני האשראי למודל החדש. פריסת תשלומים דורשת הבהרות לגבי
השעבודים, יכולתו של היזם להשלים את הרכישה בעתיד, ובמיוחד, התייחסות לתרחיש שבו הפרויקט נעצר באמצע. גורמים בתחום המימון מזהירים כי ללא תיאום מלא בין המדינה למערכת הבנקאית, הוזלת המימון לא תגיע לרוכשי הדירות אלא תיתקע בין המתווכים הפיננסיים.
