שוק הנדל"ן למגורים ממשיך לספוג אש. שתי סוכנויות הדירוג הגדולות, מידרוג ו-S&P מעלות, מזהירות שהירידה בביקושים לדירות והמשך סביבת הריבית הגבוהה יוצרים סיכון ממשי ליזמים. לפי הסקירות שפרסמו, גל פשיטות רגל בענף זה כבר לא תרחיש קיצוני אלא אפשרות ממשית, אם המגמות הנוכחיות יימשכו.

אבל האזהרות האלה לא מפתיעות אף אחד הן יותר מראות עד כמה חמור המצב. אנחנו בביזפורטל מסקרים את שוק הדיור כבר תקופה ארוכה, ולא פעם הדגשנו שהמצב בשטח חמור אפילו יותר מהנתונים הרשמיים של הלמ״ס. ובאמת בעונת הדוחות לרבעון השני זה כבר קיבל ביטוי - יזמיות הנדל״ן דיווחו על ירידה חדה במכירות ועל התכווצות משמעותית במספר החוזים החדשים. גם מנכ"ל משרד השיכון, יהודה מורגנשטרן, חיזק אותנו כשאמר: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס".

הנתק בין מחירי הדירות לבין יכולת הקנייה של הציבור רק מעמיק. כיום נדרשות בממוצע כ-169 משכורות כדי לרכוש דירה בישראל. עלות ממוצעת של כ-2.3 מיליון שקל מול שכר חודשי של כ-12,492 שקל, הדגש הוא שזה ממוצע ובאיזור המרכז המחירים אפילו מטפסים למעלה. זה כמובן נתון ארצי, אם בוחנים את אזור המרכז, הפערים קופצים אפילו יותר: בדירות חדשות בתל אביב, רמת גן או גבעתיים, זה יכול להגיע גם ליותר מ-250 משכורות. זו עלייה חדה לעומת העבר, שממחישה עד כמה שוק הדיור התנתק מההכנסות של משקי הבית. בתחילת העשור הקודם נדרשו כ-128 משכורות בלבד לרכישת דירה ממוצעת, ובשנים האחרונות המספר רק מטפס והרבה מעבר לקצב עליית השכר. במקביל, גם תנאי המימון הפכו קשים יותר, כשהריבית הגבוהה מקשה על קבלת משכנתאות ומשאירה הרבה אנשים מחוץ לשוק.

במידרוג מציינים שמתחילת השנה נמכרו כ-15 אלף דירות חדשות בלבד שזאת ירידה של כ-33% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. הנתונים מתבססים על פרסומי משרד האוצר והם מתריעים על שינוי מגמה ברור בשוק. מלאי הדירות החדשות שלא נמכרו הגיע לשיא של כ-82.5 אלף יחידות מה שמשקף כ-31 חודשי היצע (המשבר מחריף: 20% ירידה במכירת דירות חדשות - ההיצע מספיק לשנתיים ו-7 חודשים), לעומת 18 חודשים בשנה שעברה. במידרוג מסבירים שהעלייה במלאי נובעת מגידול בהתחלות הבנייה ובהיתרים לפרויקטים חדשים, בזמן שהיקף העסקאות הולך ומצטמצם. כלומר נבנות יותר דירות, אבל פחות נמכרות וזה מוביל לכך שיזמים נאלצים לממן את הבנייה לאורך זמן, כשהם סופגים ריביות גבוהות ועלויות מימון שמכרסמות ברווח.

• איפה תמצאו דירה בפחות מ-2 מיליון שקל?
• ניתוח רבעוני: מכירות הדירות קפאו אבל המניות קרובות לשיא, האם השוק מתעלם מהסימנים?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

10 מתוך 17 חברות היזום הציבוריות רשמו ירידה ברווח הגולמי במחצית הראשונה של השנה, ו-6 מהן איבדו מעל 10% מהרווחיות. הסיבות: מבצעי שיווק, עלייה בעלויות הבנייה והתארכות של פרויקטים. במידרוג מזהירים שהמצב הזה פוגע בעיקר ביזמים קטנים או כאלו שממוקדים גיאוגרפית ופחות מסוגלים לפזר סיכונים.

חברת הנדל"ן פרשקובסקי גרופ , העוסקת בנדל"ן מניב, החלה בשיווק מגדל המשרדים החדש שלה ברחובות - SPARK, הממוקם ברחוב לובה אליאב, מול תחנת הרכבת העתידית ובלב אחד אזור מתפתח בעיר. במסגרת המהלך יוצאת החברה במבצע השקה מוגבל הכולל מכירת 15 משרדים ראשונים במחיר של 10 אלף שקל למ"ר, למשך השבועות הקרובים. הפרויקט המדובר קיבל היתר ובמקביל, נמסר כי החברה צפויה לעלות על הקרקע בתקופה הקרובה ולהתחיל בעבודות ההקמה.

הפרויקט כולל כ-29 אלף מ"ר של שטחי משרדים למכירה, בתכנון שנראה מותאם לעצמאים, אנשי מקצוע חופשיים ומשקיעים פרטיים. יחידות המשרד בפרויקט מתאפיינות. לצד זאת, המגדל מתוכנן עם גישה תחבורתית די נוחה, בסמוך לכבישים 431, 4 ו־6 ולתחנת הרכבת העתידית - מה שצפוי לשפר את הנגישות ולתרום לביקושים באזור - במידה והביקוש למשרדים מסוג Class B/c ישוב בקרוב. 

מהלך השיווק הנוכחי מגיע על רקע מצב מעורב בשוק המשרדים בישראל. בעוד שבאזורי הביקוש המרכזיים, ובמיוחד במגדלי Class A בתל אביב, הרצליה ובני ברק, נרשמים עדיין ביקושים יציבים ושיעורי תפוסה גבוהים, הרי שבאזורים המרוחקים יותר - דוגמת ערים במעגל השני והשלישי, ניכרת האטה מסוימת בקצב העסקאות, בעיקר במבני Class B ו-Class C, שבהם נרשמו בתקופה האחרונה ירידות במחירי השכירות ואף גידול בשיעורי השטחים הפנויים.

בענף מעריכים כי ההנחות המוצעות כעת על ידי יזמים רבים אינן מעידות בהכרח על מצוקה נקודתית, אלא על התאמה לשוק שבו עלויות המימון גבוהות יותר, והיזמים נדרשים להציג הצעות אטרקטיביות יותר לרוכשים ולמשקיעים כדי לשמור על קצב מכירות.

• סאמיט רכשה מגדל משרדים במנהטן ב-42 מיליון דולר; התפוסה: 53%
• ענף המשרדים קפוא? לא ב-Class A: גל חדש של ביקושים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

פרשקובסקי, שבבעלות אריה ודליה פרשקובסקי, פועלת בתחום היזמות מאז סוף שנות ה-80 ונחשבת לשחקנית ותיקה בתחום המגורים ובתחום המשרדים. החברה מחזיקה כיום נכסים מניבים דוגמת מגדל הורוביץ ברחובות, בית קודאק בפתח תקווה ובניין UMI בראשון לציון, ופועלת גם בלונדון ובאזורים מרכזיים באנגליה. נראה כי המטרה של החברה היא פיתוח משרדים קומפקטיים, שנחשבים ליעילים במידה מסוימת, המאפשרים גם לשחקנים קטנים יותר בשוק להחזיק נכס מניב.