"תמ"א 38 הוא החוק האנטי חברתי הגדול בישראל, מחליש את העניים"
"תמ"א 38 הוא החוק האנטי חברתי הגדול ביותר בישראל. התחדשות עירונית מנציחה את הפערים: מעשירה את העשירים ומחלישה את העניים", כך אמרה רינה דגני, מנכ"ל גיאוקרטוגרפיה בכנס התחדשות עירונית בשבוע שעבר.
"מי שמתגורר בפריפריה וברשותו דירה קטנה, ייהנה מעליית ערך נמוכה לדירתו, בעוד תושבי המרכז נהנים מעליית ערך כפולה ומשלושת. המדינה פשוט מעניקה מתנות מפלות לבעלי הדירות במרכז ובערים החזקות, מתנות שמנציחות עוד יותר את הפערים בין המרכז והפריפריה. בעוד אחוזי הרווח האפשריים בפרויקטים של תמ"א 38 באזור ת"א וגוש דן עומדים עד כ-25%, בערים רבות בפריפריה כמו: ערד, שדרות, נצרת עילית, עפולה וקריית שמונה- פרויקטים אלו נדונים לכישלון מראש".
"צריך לשנות את החשיבה התכנונית", אומרת דגני. "יש להגדיל מאוד את זכויות הבנייה באזורים חזקים ולהקים קרן לקידום התחזקות עירונית בפריפריה. מס שבח ומס השבחה אינן מילים גסות, אם נותנים ליזם להרוויח. יש לחייב במס שבח את מי שהגדיל את הונו בהגדלת הדירה. המס ישולם רק בעת מכירת הדירה, כדי לא להקשות על הדיירים בעת ביצוע התכנית והמיסים יופנו לקרן שתתמוך בפינוי-בינוי או תמ"א 38 באזורי פריפריה".
"פתרון אפשרי הוא לאמוד ולמפות את מספר הדירות האפשרי במסגרת פינוי בינוי או תמ"א 38 בשכונות שיקום ולבצע בשכונות אלו את השינוי. זהו פתרון שיכול לענות על שני צרכים: שדרוג תנאי המחיה של תושבי שכונות הנדרשות לשיקום, תוך העצמה של משפחות קשות יום, אשר הופכות לבעלות נכסים יקרים יותר, ותוספת יחידות דיור בכמות משמעותית בתוך הערים, תוך שמירה על שטחים פתוחים פנויים מבינוי מחוץ לערים".
- 9.אחד שמבין 13/11/2013 17:48הגב לתגובה זומרוב דיונים ברווחי היזמים שוכחים את העיקר - חיזוק הבתים הישנים כנגד רעידת אדמה וכנגד טילים (בניית ממ"דים). אילו התענינה הממשלה ברצינות בהגנת האזרחים : 1. היא היתה מבטלת את המע"מ על חיזוק והקמת ממ"ד. 2. היתה מפשטת את ההסדר של ניוד זכויות. אבל איש אינו מתענין באמת, לא השר להגנת העורף ולא שר השיכון. הוא שאמרתי - מילים ריקות.
- 8.אנג'ל 13/11/2013 12:13הגב לתגובה זואני קבלן שעובד יום-יום עם לקוחות גם במרכז וגם בפריפריה, יש לי לשמחתי גם לקוחות בעלי ממון וגם בעלי דירות קטנות. אני חושב שהתרומה החשובה מכולן היא החיזוק של הבית פני רעידת אדמה, מעלית או ציפוי מבחוץ של הנכס זו לא המרכיב המשמעותי, זה שהחיים שלהם ינצלו אם תהיה מלחמה ויפול עליהם איזה זילזל או גראד או אם תהיה רעידת אדמה, כל היתר זה זוטות. http://www.engelinvest.co.il
- 7.אנליסט צרת 11/11/2013 15:02הגב לתגובה זומה עיניין עליית מחיר הדירה בפרפרייה לזו שבתל אביב? מישהו מתכוון למכור את הדירה? מתכוונים לחיות בדירה טובה יותר ומשופרתיותר והעני בהחלט מרוויח בזה בענק!
- 6.משה 11/11/2013 13:48הגב לתגובה זואת לא מבינה מהראש שלך יש במרכז כמו ברמת גן בתים מלפני 70 שנה שאין בהם ממדים ומקלטים והבתים לא יחזיקן מעמד ברעידמ אדמה או בירי טילים והתמא היא מצילת חיים ולא גריט מליונרים בבניני רכבת משנות ה 40 ומעלה והכתבה שלך היא טפשית
- מירב 11/11/2013 23:41הגב לתגובה זוהבלתי מקצועיים שפירט בקשקשת שלו.... או בקיצור, מה לחמור במרק פירות?!
- אלעד 11/11/2013 18:24הגב לתגובה זוע"י שדרוג דירה אחרונה ומלאה רטיבות בבניין מתפורר שמקבלת מעלית ואפשרות מכירה ובריחה לדירה נורמלית. כול השאר רק מגדילים משמעותית את הסיכון ע"י העמסת מטען חורג על כרעי תרנגולת ואת זה יגיד לך כול מהנדס מתחיל. נא לא לבלבל עסקאות נדלניות עם דיני נפשות!
- 5.כסילון 10/11/2013 16:52הגב לתגובה זוהמדינה הזניחה את הפריפריה אך היא לא ניסתה להעמיק פערים. כותרת פופוליסטית בכדי שיכנסו קוראים לכתבה. תל אביב היא כמו כל מטרופולין בעולם המערבי, יקר יותר ומבוקש יותר. כה שה בחיים בעולם המערבי. הכתבה... מלאה שטויות שלא קשורות לנדלן או לסכנה מרעידת אדמה. אם יטילו היטלים על בעלי דירות הם לא יאמצו את התמא! what a bull shit
- צביקה דורון 11/11/2013 09:42הגב לתגובה זויש חריג אחד וזה המיקום של לוד ורמלה. מדובר בפריפריה במרכז הארץ. אני לא מתווך אלא יועץ נדל"ן ארצי ולדעתי אלה המיקומים הבאים לעלות.
- אלעד 11/11/2013 18:25הכבדים ישקיעו שם כמה שקלים מיותרים ואתה רד לנו מהווריד.
- 4.המלש 10/11/2013 15:52הגב לתגובה זוגב' דגני מציעה להגדיל את מספר הקומות בבניינים של תמא 38. כמה קומות יכולים להעמיס על סודות מחוזקים של תמא 38. הלא החיזוק הוא חיצוני ולא מגיע לתחתית המקורית של הבניינים. כל רעידת אדמה תפיל את הבניינים הללו. שלא תוכננו מראש להרבה קומות.
- 3.אייל 10/11/2013 15:12הגב לתגובה זובדירות ובשכונות שלהם. רק תמא 38/2 פינוי בינוי או בינוי פינוי יכול לטפל בשכונה שלמה, ולשדרג אותה לרמת השכונות מסביב וגם יותר מהן. כול ראש עיר שדואג לא רק לשכונות העשירות חייב לקדם במרץ אץ הנושא ולהציל שכונות ישנות מלהפוך מרכזי עוני ופשע.
- 2.א' מגדל 10/11/2013 12:17הגב לתגובה זו1. מי בעד העניים (בארצנו) ? אף אחד לא קם 2. להגדיל אחוזי בנייה בערי המרכז? כלומר להעשיר עוד יותר את תושביהם. מדוע? 3. כדי לאזן בין השתיים צריכה הממשלה להכריז ולבצע (בו בעת) מיזמים לאומיים (יש רבים כאלה)שיוקמו באזורים שמחוץ למרכז (צפיפות אסטרטגית) והקמתם באזורים אשר ישודרגו באחת .
- 1.בר"ג בנוה יהושע,שכונה מ1946עם סמטאות צרות, בונים מגדלים (ל"ת)פקקו את נוה יהושע 10/11/2013 10:42הגב לתגובה זו
התחדשות ברמת גן: תכנית אבא הלל של רוטשטיין מקבלת תוקף
72 דירות ישנות ייהרסו ו-202 דירות חדשות יקומו במגדל בן 35 קומות ובבניין בן 10 קומות; מעל 90% מבעלי הדירות חתמו, וההשקעה מוערכת בכ-382 מיליון שקל
הוועדה המחוזית תל אביב אישרה למתן תוקף את תכנית הפינוי-בינוי במתחם אבא הלל ברמת גן, שמקדמת חברת רוטשטיין רוטשטיין -0.61% העוסקת בייזום והקמת פרויקטי בנייה,ובתחום הנדל"ן המניב. הפרויקט הנוכחי ממוקם בשכונת הגפן.
נראה שכעת האישור מהווה אבן דרך משמעותית עבור החברה, שכן מאישור התב"ע ניתן להתקדם לשלבי תכנון מפורט, הנפקת היתרי בנייה ולבסוף גם לתהליך הפינוי וההריסה. המתחם כולל כיום שישה מבני מגורים ישנים הכוללים יחד 72 דירות, ובמקומם תקים החברה שני מבנים חדשים: מגדל בן 35 קומות ובניין נוסף בן 10 קומות, ובהם 202 דירות חדשות. לצד המגורים יוקמו גם שטחי מסחר בהיקף של כ-600 מ"ר, וכן שטחי ציבור כחלק מהשדרוג הכולל של האזור.התכנית חלה על שטח כולל של כ־3.7 דונם, הממוקם במפגש הרחובות אבא הלל, התקווה וחרות.
90% חתימות
האזור נחשב לאחד מצירי ההתחדשות הבולטים של רמת גן בשנים האחרונות, בין היתר בשל הקרבה למוקדי תעסוקה כמו מתחם הבורסה, לפארק הירקון ולתחנות הקו האדום של הרכבת הקלה. תוספת של כ-130 דירות מעבר למצב הקיים משנה את מבנה השכונה: מעבר מבניינים נמוכים שנבנו בעשורים הקודמים למבני מגורים מודרניים בצפיפות גבוהה יחסית, בהתאם למדיניות התכנון העירונית שמקדמת ניצול יעיל יותר של הקרקע לאורך צירים מרכזיים.
בחברה מציינים כי כבר בשלב זה הושגו הסכמות וחתימות של למעלה מ-90% מבעלי הדירות במתחם. מדובר ברף די גבוה שמאפשר התקדמות בטוחה יותר לשלבים הבאים, ומקטין את הסיכון להתנגדויות מהותיות. עבור הדיירים הוותיקים, המשמעות היא מעבר מדירות ישנות לעיתים ללא ממ"ד או חניה, לדירות חדשות בבניינים עם תקני תשתית ומיגון עדכניים. בנוסף, המודל המקובל של פינוי בינוי יכלול עבורם מגורים חלופיים בתקופת הבנייה או תשלום בשכר דירה, ולאחריה חזרה לדירות חדשות.
- קבוצת גבאי תקדם פרויקט רחב במתחם בלפור בבת ים
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
היקף ההשקעה בפרויקט מוערך בכ-382 מיליון שקל, בעוד שהיקף ההכנסות הצפוי ממכירת הדירות ומשטחי המסחר עומד על כ-472 מיליון שקל. נתונים אלו משקפים את הערכות החברה לגבי עלויות הביצוע, הפיתוח, המיסים והוצאות המימון הצפויות, לצד ההכנסות הפוטנציאליות ממכירות באזור הנחשב לאטרקטיבי מצד רוכשי דירות ומשפרי דיור. עם זאת, כמו בכל פרויקט התחדשות עירונית, מדובר בנתונים משוערים שתלויים בין היתר בצפי העלויות בפועל, בעיכובי תכנון או ביצוע, ובהתפתחות מחירי השוק בשנים הקרובות.
הפרויקט. קרדיט: סנאפשוט כהן/מיכאל בן גבריאל21.3 מיליון שקל לפנטהאוז מול פארק הירקון
הנכס, המשתרע על 217 מ״ר וכולל שתי מרפסות בשטח כולל של 122 מ״ר ובריכת שחייה פרטית. מדובר על הפנטהאוז האחרון בפרויקט ההתחדשות HaGaDa של פרשקובסקי ברחוב בני דן; בפרויקט נהרסו 55 דירות ישנות ובמקומן נבנות 106 חדשות
בימים האחרונים נמכרה דירת פנטהאוז בפרויקט ההתחדשות HaGaDa, שמקדמת חברת פרשקובסקי פרשקובסקי -2.26% ברחוב בני דן בצפון הישן של תל אביב. מדובר בפנטהאוז האחרון בפרויקט, שנמכר תמורת 21.3 מיליון שקל - עסקה המצטרפת לשורה של מכירות גבוהות מאוד שבוצעו בפרויקט בחודשים האחרונים, הכוללות מיני-פנטהאוזים ומתחמי גג שנמכרו בטווח של 18.8 עד 24.3 מיליון שקל.
הפנטהאוז החדש משתרע על פני 217 מ״ר במפלס אחד, וממוקם בקומה השביעית והעליונה של הבניין. הוא כולל חמישה חדרים, חללים פתוחים, ושלושה כיווני אוויר. בנוסף, הדירה נהנית משתי מרפסות גדולות בשטח כולל של 122 מ״ר — מרפסת גג בשטח 71 מ״ר עם בריכת שחייה פרטית, ומרפסת נוספת בשטח 51 מ״ר הצופה אל הירקון. בשנים האחרונות נרשם ביקוש גובר לדירות־על מסוג זה בצפון תל אביב, במיוחד לאורך ערוצי הפארקים והשטחים הירוקים, והעסקה הנוכחית מציבה רף מחיר גבוה נוסף באזור.
על הפרויקט
פרויקט HaGaDa, הממוקם במפגש הרחובות בני דן והרב פרידמן, הוא פרויקט דגל של החברה ומתבצע במסגרת התחדשות עירונית. במחצית 2023 פונו מהמתחם שני בניינים ישנים בני ארבע קומות ובהם 55 דירות. במקומם נבנה כיום מתחם מגורים חדש הכולל ארבעה מבנים בני שבע קומות - בסך הכול 106 דירות חדשות. הבנייה נמצאת בשלבים מתקדמים, וחברת פרשקובסקי מעריכה כי הפרויקט יוכל להתאכלס במהלך השנה הבאה.
הפרויקט ממוקם באחד האזורים המבוקשים בצפון הישן, במרחק הליכה מפארק הירקון, נמל תל אביב, חוף מציצים, כיכר המדינה ורחובות הליבה של תל אביב. הקרבה לשטחים ירוקים, בתי ספר, מרכזי תרבות וצירי תחבורה מרכזיים הפכה את האזור לאחד ממוקדי הביקוש הגבוהים בעיר, גם מצד משפחות צעירות וגם מצד רוכשים שמגיעים משוק ההון, מעולמות הטכנולוגיה או מחו״ל. שוק היוקרה בצפון תל אביב אמנם חווה האטה בתקופות מסוימות, אך עסקאות ייחודיות מול הפארק ממשיכות להיסגר ולעיתים אף ברמות מחיר גבוהות מהצפוי.
- פנטהאוז בת"א ב-110 מיליון שקל - ויהיו קונים
- שוק היוקרה בתל אביב נחלש? לא כשזה פנטהאוז מול הפארק
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בפרויקט עצמו בוצעו כאמור מספר עסקאות בולטות בחודשים האחרונים, בהן פנטהאוז נוסף שנמכר בכ-24.3 מיליון שקל, אחת העסקאות הגבוהות ברובע 4 בשנת 2025 - וכן מספר מיני-פנטהאוזים שנמכרו סביב רמות של 18-19 מיליון שקל. על רקע זה, עסקת ה-21.3 מיליון שקל מציבה את הפנטהאוז האחרון בפרויקט בקו אחד עם טווח המחירים שנרשם עד כה.
