לידר: "המינוף על רכישת דירות זינק 50%, המחירים צפויים לרדת ביותר מ-10%"

"קיים קונצנזוס שמחירי הדירות בבעלות (מחירי הרכישה) נמצאים במגמת ירידה, לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בשני סקרי הדיור האחרונים, מחירי הדיור ירדו ב-13% בחודשים ספטמבר-אוקטובר, זאת לאחר עלייה של 61% מתחילת 2008", כך מסר הבוקר יונתן כץ, אסטרטג המאקרו של לידר שוקי הון בסקירה השבועית של בית ההשקעות.

כץ בחר להשוות את המציאות של היום לשיווי המשקל בתקופות קודמות. לדבריו, בהסתכלות בסיסית על הפער בין צד ההיצע ובין צד הביקוש מראה שרמת המלאי של דירות עדיין איננו גדול. "השווינו את הגידול המצטבר בהתחלות הבנייה למגורים משנת 2005 ועד היום ואת הגידול במספר משקי בית בצירוף לביקוש מחו"ל. הגידול במספר משקי הבית הינו נתון אשר מופיע בשנתון הסטטיסטי והנחנו ביקוש של כ- 2,000 יחידות דיור לשנה מתושבי חו"ל. ניתן לראות שאמנם הפער בשנת 2011 הצטמצם עקב עלייה בהתחלות בנייה ל- 45 אלף יחידות, אך עדיין קיים פער מצטבר בשל מספר רב של שנים, בעיקר עד 2009, בהן מספר התחלות הבנייה פיגר אחרי מספר משקיה בית החדשים." כץ טוען כי בחינת רמת החוב של משקי הבית בשוק הדיור, כאחוז מההכנסה הפנויה, חשובה כדי לנתח את מגבלת האשראי של משקי הבית בראיה היסטורית. לדבריו, ניתן לראות שבעשור האחרון רמת המינוף עלתה בכ-50% מ-22% בשנת 2001 ל-33% בשנת 2011. מאז שנת 2008 חלה עליית מדרגה מ-27% ל-33% עקב הריביות הנמוכות במשק וההסתערות של משקי הבית על שוק הדיור. "קשה להניח שרמת המינוף יכולה להמשיך לעלות וסביר יותר שמשקי הבית ישאפו להוריד את רמת המינוף בתקופה של אי ודאות כלכלית. במילים אחרות, צפוי לחץ לירידת מחירים מכיוון של ירידה בביקוש הכולל לדירות." בלידר סבורים כי אינדיקטור חשוב לשוק הדיור הינו מחיר הדירה הממוצעת במונחי חודשי שכר. מדד זה מבטא את עליית מחירי הדירות במונחי שכר אשר מהווה מדידה "ריאלית" נכונה של שוק הדירות במונחי כוח קנייה. כץ טוען כי ניתן לראות שלמעשה מדד זה הגיע לשיא של 129 חודשי עבודה באמצע שנת 2011, לא רחוק מהשיא הקודם של 134 חודשים באמצע שנת 1996 , ומאז החלה מגמת ירידה. עדיין הרמה היום רחוקה בכ- 15% מהממוצע הרב שנתי משנת 1990 ועד היום. "במילים אחרות", מסכם כץ, "בהנחה שהשכר יעלה בכ- 5% בשנה ירידה נומינאלית של כ-10% במחירי הדיור תחזיר אותנו לרמת מחירי דיור, במונחי שכר, דומה לזו ששררה בעשרים השנים האחרונות בממוצע. התקופה שבחרנו מעט בעייתית כי היא כוללת את השפעת קליטת גל העלייה מרוסיה בראשית שנות התשעים, כך שבהסתכלות על שנתיים קדימה ניתם להניח ירידה מצטברת (במונחי שכר) גדולה יותר מ-10%."