שתי שכונות ביבנה - באחת המחירים ירדו, בשנייה הם עלו

שוק הדירות ממשיך לדשדש, כל הנתונים מצביעים על האטה ברורה שמגיעה עם צניחה בעסקאות, שיא של דירות לא מכורות אצל הקבלנים ושוק דירות יד-שנייה שמקרטע. אבל, נראה שבשכונת יבנה הירוקה המצב לא כזה נורא, דווקא להיפך: מבדיקת ביזפורטל עולה כי המחירים ממשיכים במגמת עלייה עוד מהשנה שעברה (בה מחירי הדירות עלו בכ-7.5% - לפי למ"ס) ומתחילת השנה עלו ב-5%-3%.

יש חולשה ויש פחות עסקאות וניתן להבין מלוחות המודעות שהמחירים בקיפאון ואפילו ירידה מסוימת, אך קטנה יחסית למקומות אחרים.

לעומת זאת, בשכונה אחרת ביבנה - נאות שמיר, אשר הוקמה ביבנה כתוצאה מתכנית 'מחיר למשתכן' - המחירים יורדים, בעיקר בשל סיום תקופת החסימה של התכנית, ובה זוכים רבים מהתכנית כעת יכולים לממש את הרווחים שעשו.מה שהביא להיצע גדול של מוכרים, עם ירידות מחירים של כ-5%. חשוב לציין - מדובר על שתי שכונות ביבנה שאינן דומות אחת לשניה. גם מבחינת תשתיות, חינוך ,פארקים ומוסדות ספורט. בשכונה הירוקה מדובר על רמת חיים גבוהה ואיכותית יותר (בין היתר בשל הסיבה שיבנה הירוקה היא ותיקה יותר - והחלה להתאכלס כבר לפני כ-15 שנה, לעומת נאות שמיר שרק בשנת 2020 החלה להתאכלס. אבל לא רק, אלא גם בזכות הנגישות והתחבורה שטובות בהרבה בשכונה הירוקה, ועוד דבר חשוב: בנאות שמיר יש אמירות ותלונות מצד התושבים שחוזרות על עצמן בקשר לריחות חזקים ולא נעימים (ככל הנראה ממכון טיהור באשדוד ומפעלים סמוכים).

בנוסף לנאות שמיר את ירידות המחירים אנו רואים לאורך הארץ, ברוב האזורים. חשוב לציין בהקשר זה - לא מדובר רק על המקומות שבהם התרחשה תכנית מחיר למשתכן אלא גם באזורים שהיו נחשבים לאטרקטיביים מאוד בעבר וכעת נרשמת בהם ירידת מחירים - כך לדוגמא כתבנו על מחירי הדירות במודיעין בירידה חדה - הנה הסיבה. אבל בהחלט אפשר לומר שבאזורים שבהם נערכה התכנית הירידות יותר מובהקות ובשיעור גבוה יותר. כך למשל ראינו איך בראשון לציון, המחירים רושמים ירידה מצטברת של כ-15% בשנה וחצי האחרונות, להרחבה בנושא - ראשון לציון: מאות דירות "מחיר למשתכן" משתחררות לשוק - והמחירים בירידה.

סיפורה של דירה

דירה בשכונת יבנה הירוקה ברחוב התורן 8, נמכרה לאחרונה ב-2.38 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-95 מ"ר שנמצאת בקומה השניה. הדירה הזו נרכשה על ידי המוכר בשנת 2019 בסכום של 1.7 מיליון שקל. המוכר עושה עסקה סבירה עם תשואה של 40% ב-6 שנים וכאשר מסתכלים על העסקה בראייה שנתית מקבלים תשואה של קרוב ל-6% בשנה. לא רע - אבל גם לא כל כך טוב - בעיקר שרואים כי תקופת ההשקעה שלו נפרשה על פני ה-6 שנים שבהם עליית הערך היו מהגבוהות ביותר שידענו בעשורים האחרונים. וגם כאשר היינו מצפים לתשואה גבוהה יותר בשנים אלה - בעיקר בשל העליות שבאו לאחר הקורונה והאירועים הנוספים שבהם מחירי הדירות זינקו.

אבל הסיפור של הדירה מתחיל עוד קודם. המוכר הנוכחי קנה כאמור ב-2019 ממוכר שבעצמו רכש את הדירה ב-2010. הוא רכש את הדירה ב-800 אלף והחזיק בה מחודש מאי 2010 ועד למאי 2019. מדובר על תקופה של 9 שנים שבהם הוא ייצר תשואה מצטברת של 113%. או אם תרצו - סכום של יותר מפי 2 על הכסף. התשואה הזו מתורגמת לתשואה שנתית של כ8.8% וצריך לזכור שבדרך היו גם שנים עם ירידות מחירים. זו תשואה יפה מאוד.

כשבוחנים את התשואה על פני כל התקופה מקבלים תשואה שנתית של 7.5%. אולי זה לא מדהים, אבל בהינתן שמדובר במשקיעים שגם קיבלו שכירות והניבו תשואה, זו בהחלט השקעה נהדרת. כמו כן, חשוב לזכור את עניין המיסוי - השקעות בדירות לא ממוסות. וגם כשכן ממסים אותן זה בטל בשישים. כך לאחרונה ראינו איך להרוויח מעליית ערך נדל"ן על 2 דירות בלי לשלם מס שבח?

• פינוי בינוי ביבנה: דירה ב-2.5 מיליון שקל - סכום ריאלי?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

עסקאות אחרונות

ברחוב העוגן 3, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 4.51 מ' שקל. מדובר על דירת 6 חדרים בשטח של כ-167 מ"ר שנמצאת בקומה החמישית. מחיר למ"ר 26,750 שקל.

ברחוב העוגן 6, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.63 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-100 מ"ר שנמצאת בקומה השמינית. מחיר למ"ר 26,300 שקל.

ברחוב הסירה 20, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.5 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-100 מ"ר שנמצאת בקומה השניה. מחיר למ"ר 24,752 שקל.

ברחוב המפרש 9, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3.25 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-100 מ"ר שנמצאת בקומה התשיעית. מחיר למ"ר 32,178 שקל.

ברחוב התורן 3, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.58 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-100 מ"ר שנמצאת בקומה ה-11. מחיר למ"ר 26,327 שקל.

ברחוב הצדף 6, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.585 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-110 מ"ר שנמצאת בקומה השביעית. מחיר למ"ר 23,500 שקל.

ברחוב הצדף 18, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3.14 מ' שקל. מדובר על דירת 5 חדרים בשטח של כ-110 מ"ר שנמצאת בקומה ה-16. מחיר למ"ר 28,545 שקל.