שתי שכונות ביבנה - באחת המחירים ירדו, בשנייה הם עלו
מה קורה למחירים ביבנה, עסקאות אחרונות וגם - סיפורה של דירה ברחוב התורן 8 ועסקאות אחרונות
שוק הדירות ממשיך לדשדש, כל הנתונים מצביעים על האטה ברורה שמגיעה עם צניחה בעסקאות, שיא של דירות לא מכורות אצל הקבלנים ושוק דירות יד-שנייה שמקרטע. אבל, נראה שבשכונת יבנה הירוקה המצב לא כזה נורא, דווקא להיפך: מבדיקת ביזפורטל עולה כי המחירים ממשיכים במגמת עלייה עוד מהשנה שעברה (בה מחירי הדירות עלו בכ-7.5% - לפי למ"ס) ומתחילת השנה עלו ב-5%-3%.
יש חולשה ויש פחות עסקאות וניתן להבין מלוחות המודעות שהמחירים בקיפאון ואפילו ירידה מסוימת, אך קטנה יחסית למקומות אחרים.
לעומת זאת, בשכונה אחרת ביבנה - נאות שמיר, אשר הוקמה ביבנה כתוצאה מתכנית 'מחיר למשתכן' - המחירים יורדים, בעיקר בשל סיום תקופת החסימה של התכנית, ובה זוכים רבים מהתכנית כעת יכולים לממש את הרווחים שעשו.מה שהביא להיצע גדול של מוכרים, עם ירידות מחירים של כ-5%. חשוב לציין - מדובר על שתי שכונות ביבנה שאינן דומות אחת לשניה. גם מבחינת תשתיות, חינוך ,פארקים ומוסדות ספורט. בשכונה הירוקה מדובר על רמת חיים גבוהה ואיכותית יותר (בין היתר בשל הסיבה שיבנה הירוקה היא ותיקה יותר - והחלה להתאכלס כבר לפני כ-15 שנה, לעומת נאות שמיר שרק בשנת 2020 החלה להתאכלס. אבל לא רק, אלא גם בזכות הנגישות והתחבורה שטובות בהרבה בשכונה הירוקה, ועוד דבר חשוב: בנאות שמיר יש אמירות ותלונות מצד התושבים שחוזרות על עצמן בקשר לריחות חזקים ולא נעימים (ככל הנראה ממכון טיהור באשדוד ומפעלים סמוכים).
בנוסף לנאות שמיר את ירידות המחירים אנו רואים לאורך הארץ, ברוב האזורים. חשוב לציין בהקשר זה - לא מדובר רק
על המקומות שבהם התרחשה תכנית מחיר למשתכן אלא גם באזורים שהיו נחשבים לאטרקטיביים מאוד בעבר וכעת נרשמת בהם ירידת מחירים - כך לדוגמא כתבנו על מחירי הדירות
במודיעין בירידה חדה - הנה הסיבה. אבל בהחלט אפשר לומר שבאזורים שבהם נערכה התכנית הירידות יותר מובהקות ובשיעור גבוה יותר. כך למשל ראינו איך בראשון לציון, המחירים רושמים ירידה מצטברת של כ-15% בשנה וחצי האחרונות, להרחבה בנושא - ראשון לציון: מאות דירות "מחיר למשתכן" משתחררות לשוק - והמחירים בירידה.
סיפורה של דירה
דירה בשכונת יבנה הירוקה ברחוב התורן 8, נמכרה לאחרונה ב-2.38 מיליון שקל. מדובר על
דירת 4 חדרים בשטח של כ-95 מ"ר שנמצאת בקומה השניה. הדירה הזו נרכשה על ידי המוכר בשנת 2019 בסכום של 1.7 מיליון שקל. המוכר עושה עסקה סבירה עם תשואה של 40% ב-6 שנים וכאשר מסתכלים על העסקה בראייה שנתית מקבלים תשואה של קרוב ל-6% בשנה. לא רע - אבל גם לא כל כך טוב
- בעיקר שרואים כי תקופת ההשקעה שלו נפרשה על פני ה-6 שנים שבהם עליית הערך היו מהגבוהות ביותר שידענו בעשורים האחרונים. וגם כאשר היינו מצפים לתשואה גבוהה יותר בשנים אלה - בעיקר בשל העליות שבאו לאחר הקורונה והאירועים הנוספים שבהם מחירי הדירות זינקו.
אבל
הסיפור של הדירה מתחיל עוד קודם. המוכר הנוכחי קנה כאמור ב-2019 ממוכר שבעצמו רכש את הדירה ב-2010. הוא רכש את הדירה ב-800 אלף והחזיק בה מחודש מאי 2010 ועד למאי 2019. מדובר על תקופה של 9 שנים שבהם הוא ייצר תשואה מצטברת של 113%. או אם תרצו - סכום של יותר מפי 2
על הכסף. התשואה הזו מתורגמת לתשואה שנתית של כ8.8% וצריך לזכור שבדרך היו גם שנים עם ירידות מחירים. זו תשואה יפה מאוד.
כשבוחנים את התשואה על פני כל התקופה מקבלים תשואה שנתית של 7.5%. אולי זה לא מדהים, אבל בהינתן שמדובר במשקיעים שגם קיבלו שכירות והניבו
תשואה, זו בהחלט השקעה נהדרת. כמו כן, חשוב לזכור את עניין המיסוי - השקעות בדירות לא ממוסות. וגם כשכן ממסים אותן זה בטל בשישים. כך לאחרונה ראינו איך להרוויח
מעליית ערך נדל"ן על 2 דירות בלי לשלם מס שבח?
עסקאות אחרונות
ברחוב העוגן 3, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 4.51 מ' שקל. מדובר על דירת 6 חדרים בשטח של כ-167 מ"ר שנמצאת בקומה החמישית. מחיר למ"ר 26,750 שקל.
ברחוב העוגן 6, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.63 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-100 מ"ר שנמצאת בקומה השמינית. מחיר למ"ר 26,300 שקל.
ברחוב הסירה 20, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.5 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-100 מ"ר שנמצאת בקומה השניה. מחיר למ"ר 24,752 שקל.
ברחוב המפרש 9, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3.25 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-100 מ"ר שנמצאת בקומה התשיעית. מחיר למ"ר 32,178 שקל.
ברחוב התורן 3, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.58 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-100 מ"ר שנמצאת בקומה ה-11. מחיר למ"ר 26,327 שקל.
ברחוב הצדף 6, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.585 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-110 מ"ר שנמצאת בקומה השביעית. מחיר למ"ר 23,500 שקל.
ברחוב הצדף 18, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3.14 מ' שקל. מדובר על דירת 5 חדרים בשטח של כ-110 מ"ר שנמצאת בקומה ה-16. מחיר למ"ר 28,545 שקל.
- 17.נדלן בירוקה 04/08/2025 14:12הגב לתגובה זוירוקה אחת השכונות הטובות בארץ למשפחות . מתומחרת בחסר
- 16.השכירות תעלה והרבה בשנים הקרובות בגלל המס על השוכרים .ובגלל פינוי בינוי אם אין לכם דירה לכו לקנות (ל"ת)אנונימי 04/08/2025 13:06הגב לתגובה זו
- 15.אנונימי 04/08/2025 12:00הגב לתגובה זונאות שמיר שכונה גרועה. כל החובתים הגיעו אליה.יבנה הדרדרה מאוד בשנים האחרונות
- 14.שאפיק 03/08/2025 20:52הגב לתגובה זובנתוני הכתבה
- 13.אנונימי 03/08/2025 12:34הגב לתגובה זובנאות שמיר המחירים ירדו כי שבירו שחרר המון המון דירות שהשכיר למכירה. השוק הוצף בדירות. בנאות שמיר יש את הפארק אולי מהגדולים בארץ ושני קניונים בבנייה ןקאנטרי. בקשר לעניין הריחות מפריד גביש בין הירוקה לשמיר אז הריח לא חוצה את הכביש איזה שטויות...חח.
- 12.איתי 03/08/2025 08:18הגב לתגובה זועברנו ליבנה לפני 11 שנים עם 2 ילדות עיר מצוינת עם חינוך איכותי הרבה יותר טוב מאיפה שבאנו. פארקים מדשאות היכל התרבות שבילי אופניים נוסעים ברכבת קרובה ונגישות טובה. אנחנו מאד מרוצים.
- 11.אנונימי 03/08/2025 07:19הגב לתגובה זוריחות ירוקה מטר משמיר אין גבול לריח שמיר אורכה כ 2 קמ לא 20.חינוך לרבות גנים הרבה יותר מבחר לראייה ירוקה נרשמים לשמיר. פארק ענקקנטרי בבניה2 מרכזים מסחריים גדולים אחד מהם לקראת סיום. שכונה הרבה יותר חדשה לעומת הוותיקה יותר הירוקה ללא מערכת פנומטית.והכי חשוב ירידה לעומת מה 2224 אשח מטר זה אחלה מחיר גם לביקוש וגם היצע.
- אנונימי 03/08/2025 22:51הגב לתגובה זושכונת נאות שמיר יושבת כולה על מעגני מים עם ריחות כולל מאזור תעשיה אשדוד.יש בשכונה מלא הפסקות חשמל.ואיכות הבניה ירודה.לגבי המערכת הפנאומטית היא קיימת והתחילה עוד בירוקה שהיא שכונה יותר מרווחת עם אוכלוסיה יותר טובה
- 10.דנה. 03/08/2025 07:08הגב לתגובה זוהרבה תקלות יש בדירות מחיר למשתכןמעליות ברמה נמוכה רטיבות צנרת ברמה נמוכה סטנדרט נמוך ואינספור תקלות.
- 9.אבי 03/08/2025 07:05הגב לתגובה זונאות שמיר אכן שכונה צפופה עם איכות של מחיר למשתכן מסכים עם כותב הכתבה שהשכונה הירוקה יותר איכותית עם אנשים איכותיים יותר ולכן המחירים בהתאם
- 8.ברחוב הסירה ב10 מיליון $. (ל"ת)ליטאי 03/08/2025 01:35הגב לתגובה זו
- 7.אנונימי 02/08/2025 22:04הגב לתגובה זוראשית שתי השכונות צמודות ומפריד ביניהם מעבר חצייה.החינוך הוא אותו חינוך ואף בנאות שמיר הפארקים והגנים ילדים חדשים יותר מתקדמים יותר.. המחירים שונים רק בגלל ההיצע שהשתחרר
- 6.יניב 02/08/2025 21:15הגב לתגובה זורוב הדירות ביד 2 תקועות ביבנה המון זמן ולא מורידים מחירים הכל בגלל מתווכים שמשלים את המוכרים.מי שרוצה מוריד העסקאות פה זה הרף היקר דירה 5 הירוקה 2.8 מי שיחפש ימצא
- 5.נפילות בגוש דן. 02/08/2025 21:06הגב לתגובה זומחירי הדירות בהרצלייה ותל אביב יפלו בחמישים אחוז בחמש השנים הבאות.
- 4.אנונימי 02/08/2025 16:08הגב לתגובה זודווקא מנאות שמיר היציאה מהעיר טובה יותר בשל מחלף יבנה דרום.רוכשי מחיר למשתכן רכשו ב 10300 שח למטר היום המחירים סביב 25000 שח .
- מילות שווא של מתווך נכלולי (ל"ת)אנונימי 02/08/2025 20:44הגב לתגובה זו
- 3.אנונימי 02/08/2025 16:01הגב לתגובה זועשו עסקה מעולה בתורן מדובר על השכונה הכי טובה ביבנה הירוקה .על דירות אחרות שם מבקשים 2.8 וצפונה...
- אנונימי 04/08/2025 12:25הגב לתגובה זו2.8 מיליון עאלק. להזכיר לך שגם היה ניסיון חיסול באותו רחוב לא מזמןהעסקה הכי טובה באזור היא בבן אנד גריס.
- עוד מחראה טיפוסית של מרוקנוס (ל"ת)מכיר 02/08/2025 20:44הגב לתגובה זו
- 2.אנונימי 02/08/2025 14:39הגב לתגובה זו2 סיפורים של אנשים נואשים אחדסוכן נדלן השני של קבלן
- 1.לקחתי 3 02/08/2025 14:04הגב לתגובה זוכולם רוצים לעבור לצפון45 מעלות קריר יותר מהמרכז דרום
- ירידות בכל הארץ נפילות מחיר בהרצלייה רמת השרון ותל אביב. (ל"ת)תמי 02/08/2025 21:06הגב לתגובה זו
דירה בהנחה (שלומי יוסף)ריבית המשכנתא - על כמה היא עומדת ולכמה היא תרד?
האטה בשוק המשכנתאות - 6.8 מיליארד שקל באוקטובר, לעומת 8.9 מיליארד שקל בספטמבר. באוקטובר היתה ירידה גם בגלל החגים; נובמבר-דצמבר יצביעו ככל הנראה על חזרה לעלייה בביצועים ויסגרו שנה חזקה במשכנתאות; וגם - מה קורה בהלוואות לכל מטרה, האם הם ימשכו וההוראה של בנק ישראל שתייקר לכם את הריבית על הלוואות?
אין בהכרח מתאם בין היקף מכירת הדירות לבין ביצועי המשכנתאות - יש רוכשים שצריכים לקחת משכנתא שנה אחרי הרכישה, שנתיים, ויש כאלו שצריכים תוך חודש. בשעה שהיקף המכירות ירד, הביצועי משכנתא דווקא עלו, אך המגמה של החודשים האחרונים היא שלילית בביצועים, ובאוקטובר היתה ירידה משמעותית. זה צפוי להשתנות בנובמבר ובדצמבר. במקביל ריבית המשכנתא בירידה במקביל לירידת התשואות בשוק האג"ח. מדובר על ירידה מצרפית בשלושה חודשים של כ-0.3%, כשבסוף החודש הנגיד ככל הנראה יוריד את הריבית ברבע אחוז וזה ישליך על ריבית המשכנתא, אבל מעט - חלק גדול מההורדה הצפויה מגולם בריבית משכנתא.
השאלה היותר חשובה היא מה יקרה עוד שנה לריבית המשכנתא. בהתאם לתחזית בנק ישראל לגבי ריבית בנק ישראל ולתחזית של הכלכלנים הרי שהריבית תרד בכ-0.75%. ריבית המשכנתא שעומדת כיום על כ-5.2% תרד תחת ההנחות האלו לאזור 4.5%-4.8%.
היקף המשכנתאות בירידה, אבל החודשים הבאים יהיו חזקים
שוק הדירות בישראל ממשיך להפגין סימני האטה, כאשר זה מחלחל בחודש שעבר לשוק המשכנתאות. עד כה, שוק המשכנתאות היה חזק וצומח וביטא עסקאות שנעשו בעבר שהמימון-משכנתא עליהן נסגרים חודשים אחרי. אבל אוקטובר היה חלש ואולי הוא מבטא את הירידה שהיתה לפני חודשים בשוק. כלומר, ירידה בעסקאות לפני 3-4 חודשים שמתגלגלת כעת לביצועי משכנתא נמוכים.
לפי נתוני בנק ישראל, באוקטובר שיווקו הבנקים משכנתאות בהיקף של 6.8 מיליארד שקל - ירידה חדה של 23% לעומת חודש ספטמבר. חלק מהירידה ניתן לייחס להשפעת החגים, אך נראה כי מדובר במגמה נרחבת כי זהו החודש השלישי ברציפות שבו נרשמת ירידה בפעילות שוק המשכנתאות. שיא המשכנתאות היה בחודש דצמבר 2024 עם ביצועים של 10.7 מיליארד שקל.
- ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גם בהשוואה לאוקטובר אשתקד, החודש הנוכחי מבטא ירידה של כ-2% וזאת למרות שב-2024 החגים חלו מוקדם יותר מה שמקטין עוד יותר את המשמעות של אפקט העונתיות בלבד.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -0.77% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
