מיכל גור, מנכלית אלמוגים. קרדיט: לילך רזאלמוגים תבנה עם שותף 160 דירות ברחובות; 20% מהפעילות בהתחדשות עירונית
צבר הפרויקטים של אלמוגים בתחום גדל ל-29 פרויקטים ברחבי הארץ, כ-7 אלף דירות; העסקה היום תואמת להצהרה של מנכלית חברת האם, מיכל גור שאמרה בועידת ההתחדשות של ביזפורטל כי: "בעוד כ-7-8 שנים 80% מהפעילות שלנו תהיה התחדשות עירונית"
פרויקט נוסף לאלמוגים התחדשות עירונית, אשר נשלטת בידי חברת אלמוגים אלמוגים -1.13% (ב-100%) העוסקת בייזום, הקמה ותפעול פרוייקטי נדל"ן למגורים.
הפרויקט מצטרף לשורה של פרויקטים של החברה - והצבר עומד היום על
29 פרויקטים ברחבי הארץ, אשר כוללים יחד למעלה מ-7 אלף דירות.
חשוב לציין - מנכלית החברה הציבורית, מיכל גור - השתתפה בועידת ההתחדשות של ביזפורטל ואמרה כי: "בעוד
7-8 שנים 80% מהפעילות של אלמוגים תהיה התחדשות עירונית". אז נראה שהחברה אכן מממשת את הצהרותיה של גור, שכן הפעילות שלה בתחום ההתחדשות העירונית גדלה עוד ועוד בשנים האחרונות.
חשוב לציין - חברת אלמוגים הנפיקה לראשונה בבורסה לפני 5 שנים. לפני כן היא
הייתה חברת מדווחת עם אג"ח משנת 2010, השווי שלה זינק ב-5 השנים האחרונות בכ-390%, ב-12 החודשים האחרונים בכ-50% ומתחילת השנה בכ-11%.
ומה קורה בפרויקט הנוכחי?
חברת אלמוגים התחדשות עירונית, כאמור שנמצאת בבעלות מלאה של קבוצת אלמוגים,
זכתה יחד עם רמון במסלול פינוי-בינוי במתחם “דרך יבנה” ברחובות. זו הזכייה השמינית של אלמוגים באמצעות חברת הבת מאז תחילת השנה, מה שמעיד על האמון הגובר בשירותיה בתחום ההתחדשות העירונית. השנה היא זכתה במכרזים נוספים גם בראשון לציון, בנתניה ובפתח תקוה.
במתחם הקיים יש כיום 59 דירות ושני מחסנים בארבעה בנייני ארבע קומות שמיועדים להריסה, ובמקומם יוקמו כ‑160 דירות חדשות.
בנוסף יוקצו כ‑500 מ"ר לשטח ציבורי, וכ-500 מ"ר למסחר בקומת הקרקע, על פני קרקע בשטח כולל של כ-3.6 דונם.
נוי דותן, מנכ"לית אלמוגים התחדשות
עירונית, מסרה: "הזכייה בפרויקט נוסף ברחובות מחזקת את האסטרטגיה של החברה המתמקדת בפרויקטי פינוי בינוי בערים מרכזיות בארץ, המצויות בעיצומו של תהליך אורבני מואץ, ובעלות פוטנציאל אמיתי לצמיחה והתחדשות.
בימים אלה מקדמת רחובות מתחמים רבים של התחדשות
עירונית, המהווים מוקד משיכה לשחקנים מובילים בתחום. אנו מאמינים שהניסיון המקצועי שאנו מביאים והנוכחות החזקה שלנו בעיר, תתרום הרבה מעבר לתוספת של יחידות דיור - זוהי הזדמנות אמיתית ליצירת סביבות מגורים טובות יותר, בטוחות ומותאמות לצרכים של תושבי העיר כיום. לאור
הביקוש הגבוה למגורים ברחובות, אנו רואים בעיר פוטנציאל נדל"ני איכותי לשנים הבאות".
- אלמוגים מגייסת 50 מיליון שקל ממגדל בהקצאה פרטית
- אלמוגים רכשה את מלוא הזכויות בפרויקט מבואות חיפה תמורת כ-86 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הליך ההתחדשות בחברת אלמוגים
עוד דבר - החברה עוסקת בעיקר ביזמות נדל"ן אבל פעילות ההתחדשות העירונית שלה צוברת תאוצה, בערך 19%-20% מהפרויקטים
בביצוע של החברה הם פרויקטי התחדשות עירונית והנתח של הפעילות הזו מסך הפעילות הולך ועולה. ככל הנראה תוך כמה שנים הוא כבר יהיה חלק מאוד מרכזי בפעילות. יכול להיות שבאמת יגיע לנתח של 80%, את זה רק הזמן יגיד.
שווי השוק של החברה עוד על כ-531 מיליון שקל
והונה העצמי נאמד בכ-301 מיליון שקל. אם התחזיות של החברה יתממשו: אנחנו מדברים על סדר גודל של רווחיות גולמית עתידית שעומדת על כ-650 מיליון שקל, השאלה הגדולה היא מתי זה יוכר בדוחות ומתי הרווחים ירדו למטה - לשורה התחתונה.
"גל של פשיטות רגל": סוכנויות הדירוג מזהירות ממשבר בענף הנדל"ן
מידרוג ו-S&P מעלות מודאגות מענף הנדל״ן: לפי הסקירות היקף העסקאות צנח בכ-30%, המלאי הלא מכור זינק ל-82 אלף דירות, והוצאות המימון מכבידות על היזמים; רק ירידת ריבית עשויה להביא להתאוששות וגם אם השוק יחזיק מעמד - התאוששות תגיע רק במחצית השנייה של 2026
שוק הנדל"ן למגורים ממשיך לספוג אש. שתי סוכנויות הדירוג הגדולות, מידרוג ו-S&P מעלות, מזהירות שהירידה בביקושים לדירות והמשך סביבת הריבית הגבוהה יוצרים סיכון ממשי ליזמים. לפי הסקירות שפרסמו, גל פשיטות רגל בענף זה כבר לא תרחיש קיצוני אלא אפשרות ממשית, אם המגמות הנוכחיות יימשכו.
אבל האזהרות האלה לא מפתיעות אף אחד הן יותר מראות עד כמה חמור המצב. אנחנו בביזפורטל מסקרים את שוק הדיור כבר תקופה ארוכה, ולא פעם הדגשנו שהמצב בשטח חמור אפילו יותר מהנתונים הרשמיים של הלמ״ס. ובאמת בעונת הדוחות לרבעון השני זה כבר קיבל ביטוי - יזמיות הנדל״ן דיווחו על ירידה חדה במכירות ועל התכווצות משמעותית במספר החוזים החדשים. גם מנכ"ל משרד השיכון, יהודה מורגנשטרן, חיזק אותנו כשאמר: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס".
הנתק בין מחירי הדירות לבין יכולת הקנייה של הציבור רק מעמיק. כיום נדרשות בממוצע כ-169 משכורות כדי לרכוש דירה בישראל. עלות ממוצעת של כ-2.3 מיליון שקל מול שכר חודשי של כ-12,492 שקל, הדגש הוא שזה ממוצע ובאיזור המרכז המחירים אפילו מטפסים למעלה. זה כמובן נתון ארצי, אם בוחנים את אזור המרכז, הפערים קופצים אפילו יותר: בדירות חדשות בתל אביב, רמת גן או גבעתיים, זה יכול להגיע גם ליותר מ-250 משכורות. זו עלייה חדה לעומת העבר, שממחישה עד כמה שוק הדיור התנתק מההכנסות של משקי הבית. בתחילת העשור הקודם נדרשו כ-128 משכורות בלבד לרכישת דירה ממוצעת, ובשנים האחרונות המספר רק מטפס והרבה מעבר לקצב עליית השכר. במקביל, גם תנאי המימון הפכו קשים יותר, כשהריבית הגבוהה מקשה על קבלת משכנתאות ומשאירה הרבה אנשים מחוץ לשוק.
במידרוג מציינים שמתחילת השנה נמכרו כ-15 אלף דירות חדשות בלבד שזאת ירידה של כ-33% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. הנתונים מתבססים על פרסומי משרד האוצר והם מתריעים על שינוי מגמה ברור בשוק. מלאי הדירות החדשות שלא נמכרו הגיע לשיא של כ-82.5 אלף יחידות מה שמשקף כ-31 חודשי היצע (המשבר מחריף: 20% ירידה במכירת דירות חדשות - ההיצע מספיק לשנתיים ו-7 חודשים), לעומת 18 חודשים בשנה שעברה. במידרוג מסבירים שהעלייה במלאי נובעת מגידול בהתחלות הבנייה ובהיתרים לפרויקטים חדשים, בזמן שהיקף העסקאות הולך ומצטמצם. כלומר נבנות יותר דירות, אבל פחות נמכרות וזה מוביל לכך שיזמים נאלצים לממן את הבנייה לאורך זמן, כשהם סופגים ריביות גבוהות ועלויות מימון שמכרסמות ברווח.
- "תכנית דיור לאומית" - 1.4 מיליארד שקל כדי להחיות את הענף
- איפה תמצאו דירה בפחות מ-2 מיליון שקל?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
10 מתוך 17 חברות היזום הציבוריות רשמו ירידה ברווח הגולמי במחצית הראשונה של השנה, ו-6 מהן איבדו מעל 10% מהרווחיות. הסיבות: מבצעי שיווק, עלייה בעלויות הבנייה והתארכות של פרויקטים. במידרוג מזהירים שהמצב הזה פוגע בעיקר ביזמים קטנים או כאלו שממוקדים גיאוגרפית ופחות מסוגלים לפזר סיכונים.
מלאי הדירות שובר שיאים - 83.6 אלף דירות; מה קורה בתל אביב?
תל אביב עם 10.4 אלף דירות במלאי, עלייה של 2% בחודש. חלק גדול מהמלאי הוא של דירות של התחדשות עירונית
לפי נתוני הלמ"ס, נרשמה ירידה של 1.7% בהיקף מכירת דירות לעומת הרבעון הקודם, ו-ירידה של 16.2% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. עם זאת, על פני הרבעון יש עלייה במכירות מחודש לחודש. אלו נתונים מעודכנים לאוגוסט, כשנראה שבנטרול נתוני עונתיות בשל החגים, גם ספטמבר ואוקטובר מבטאים יציבות ואפילו עלייה בהיקפים.
ירידה דרמטית היתה בדירות חדשות - ירידה של 28.1% במכירות הקבלנים ל-8,100 דירות. גם כאן היתה עלייה על פני הרבעון. ועדיין - אלו מספרים נמוכים בראייה היסטורית. ם היסטורית.
הדירות הלא מכורות מצטברות - והפערים בין הערים בולטים
במקביל לירידה בביקושים, היצע הדירות הלא מכורות ממשיך לעלות. באוגוסט נוסף מלאי של כ-800 דירות חדשות, שהעלו את סך המלאי לכ-83,360 דירות - שיא חדש. תל אביב מובילה עם 10,420 דירות, גידול חודשי של 2%; אחריה ירושלים עם 8,240 (עלייה של 2.6%), ובת ים עם 4,380. רמת גן ונתניה סוגרות את החמישייה המובילה, כאשר בנתניה נרשמה דווקא ירידה של 4.7% במלאי.
מרבית המלאי (56%) מרוכז במחוז תל אביב והמרכז, מה שמסביר את הירידות במחירי הדירות באזורים אלה ואת השפעתם על מדדי המחירים הכלליים. המגמה מקבלת חיזוק מהמשך פעילות הבנייה - קצב התחלות הבנייה נשאר גבוה גם כאשר הביקושים נחלשים.
- פרשקובסקי במבצע ״מיוחד״ - סימן נוסף ללחץ של הקבלנים
- ההרשמה להגרלת "דירה בהנחה" הוארכה עד 22 באוקטובר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אופקים בצמרת - ומה קורה בשוק היד השנייה?
אחת ההפתעות הגדולות בנתוני הלמ"ס היא העיר אופקים, שמובילה את מכירת הדירות החדשות ברבעון האחרון עם 501 עסקאות - יותר מתל אביב (498), נתניה (432) ולוד (416). ההסבר נעוץ בפרויקטים ממשלתיים כגון "דירה בהנחה" בשכונת עומרים בעיר, שבה נמכרו דירות רבות מראש במסגרת התוכנית.
