כחלון פגע במשקיעי הנדל"ן. האם זה חכם?

נתוני האוצר מלמדים על מחסור מחריף והולך בדיור להשכרה כתוצאה ישירה של הצפת השוק בדירות הנמכרות על ידי משקיעים. מה צריך כחלון לעשות כדי להחזירם הביתה?

|
(23)

מדינת ישראל תחצה לקראת יום העצמאות הקרוב את ה-9 מיליון תושבים. קצב ריבוי האוכלוסייה אצלנו הינו הגבוה ביותר במדינות המערב ולפי כל התחזיות, סביב 2024, כלומר תוך 6 שנים בלבד, נגיע למספר הקסם של 10 מיליון. חישוב פשוט מראה שאם היום שוק הדיור נזקק לכ-60-65 אלף התחלות בנייה לשנה, אזי הצורך יעלה לכ-70-75 לשנה כבר בעשור הקרוב.

כשנבחר משה כחלון לתפקיד שר האוצר, ושר העל לנושא הדיור, הוא סימן, ובצדק רב, 60 אלף התחלות בנייה לשנה כיעד הכרחי. ברם המציאות, על פני נתוני האוצר עצמו מהימים האחרונים, הינה שונה לחלוטין. נתוני התחלות הבנייה בשנה האחרונה לא רק שלא עלו, אלא אף ירדו ונעים כיום סביב ה-45 אלף לשנה בלבד, כלומר הגירעון בהיצע ילך ויחריף, זאת למרות מחיר למשתכן ולמרות הסכמי הגג.

אולם הנתון החמור ביותר בנתוני האוצר איננו רק הירידה בהתחלות הבנייה, אלא דווקא נושא נישתי, כביכול, בריחת המשקיעים. על פי הנתונים, נא שימו לב, נרכשו ברבעון שחלף רק כ-1000 דירות, שזה אומר פחות מ-10 אחוזים מהשוק, נתון נמוך ללא תקדים ב-40 השנה האחרונות.

לשם השוואה: בטרם כניסת כחלון לתפקיד, ב-2015, היוו המשקיעים פלח שוק של כשליש(!) משוק הדיור, פי 3 ויותר  ממה שהם כיום. ואם נתייחס רק לפלח של משקיעי חו"ל ומשקיעי נדל"ן יוקרה, אזי האחוז יקטן עוד יותר. רוב המשקיעים, בשנה האחרונה, התמקדו בדירות זולות יחסית, חלקן הגדול בפריפריה. הסיבה העיקרית היא מס רכישה של 8% שהבריח משקיעים חדשים מהשוק ועצר את השוק.

לטעמי מדובר בנזק חמור לא רק לשוק הדיור, שהרי המשקיעים נחשבו מאז ומתמיד ל"קטר המוביל" של השוק, אלא לכלכלת ישראל. שהרי כל משק "מערבי" עם כלכלה ליברלית מייחל בכל מאודו למשקיעים שמייצרים לא רק רכישת דירות או שטחי משרדים ומסחר, אלא גם מניעים את גלגלי הכלכלה.

ויש בכך גם נזק חברתי לא מבוטל: נתוני האוצר מלמדים על כ-1600 דירות בבעלות משקיעים שנמכרו ברבעון האחרון, בכ-60 אחוזים יותר לעומת הדירות שנרכשו. משמעות נתון יבש זה היא מחסור מחריף והולך בדיור להשכרה, דווקא ב"מדינת תל אביב" ובאזור הביקוש, שם קיימת דרישה גבוהה לדירות אלה על ידי זוגות צעירים, סטודנטים, להט"בים, חד הורים וגם לא מעט משפחות שחיים, לומדים, עובדים ומבלים בעיר הגדולה וסביבותיה.

אין זה פלא, אם כן, שמחירי השכירות הולכים ומאמירים בשנים האחרונות ועל פי ניתוח משרדי עלולים לעלות בעוד כ-8-12 אחוזים כבר בשנה הקרובה, תוצאה ישירה של הצפת השוק בדירות הנמכרות על ידי משקיעים, ורובן ככולן נרכשות לא למטרות השקעה, אלא למגורים.

על כן, הריטואל החודשי הקבוע של חישוב מדד הדיור, האם עלה או ירד, לא רק שאין לו משמעות, הוא אף מזיק לתהליך קבלת ההחלטות ומעוות את סדר העדיפויות.

המלצתי לכחלון וגלנט: אנא, חשבו מסלול מחדש. תתניעו את שוק הדיור, תחזירו הן את הקבלנים והן את המשקיעים הביתה. החזירו את מחיר למשתכן לממדיה הטבעיים, תכנית נישה שכבודה במקומה מונח, ובמקום זאת תתחילו למנף, ברמה ארצית, קידום רבבות יחידות דיור בהתחדשות עירונית מידי שנה(!). כך, תוך מספר שנים סביר ניתן יהיה לצמצם את המחסור בדיור ולספק את הנתונים הדמוגרפיים המשתנים בקצב מסחרר.

אם פעולות אלה, ונוספות, לא יבוצעו, אנחנו צפויים, חלילה, לעצירת הצמיחה, לנזקים כלכליים וגם לבעיה חברתית, שמי ישורנה.
 
הכותב הוא משפטן ושמאי מקרקעין, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין ומבעלי משרד השמאות "זאב כהן-ארז כהן"

תגובות לכתבה(23):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 18.
    הטבת מס
    דן 29/10/2018 13:50
    הגב לתגובה זו
    0 0
    אתה מתעלם מהטבת המס על שכר דירה מקזזת את המס מהר מאוד
    סגור
  • 17.
    הבעיה היותר חמורה
    מילובניץ 28/10/2018 07:23
    הגב לתגובה זו
    1 0
    שכל הכסף של המשקיעים יוצא להשקעות נדלן בחול. במדינות מתפתחות כמו רומניה או מדינות יציבות כמו גרמניה. הנתונים הללו, יגיעו רק חאחר הצהרות הון של המשקיעים. המון כסף זורם לדם, במקום לכלכלה שלנו. התדואות שם נהדרות, אין כמעט מיסים. היה קל לשר אוצר, למנוע ממשקיעים לרכוש דירות כאן, על ידי עונש בדמות מס מטורף, מאשר פשוט להאיץ התחלות בניה. אף שר אוצר, לא רוצה באמת ירידות מחירים, זה מסכן את הבנקים. אבל מה ? בקרוב מאד הריביות יעלו, 80 אלםי דירות יוצאו חשוק, משפחות יפונו מהדירות שלהן. כולם יודעים את זה. ואף םרשן ל א כותב על זה. 80000 דירות שלא יעמדו בתשלומי ההלוואות !
    סגור
  • 16.
    מ2008 לא באמת חסר דירות
    איתן 25/10/2018 09:26
    הגב לתגובה זו
    0 1
    מ 2008 מחירי הדירות החלו לעלות בגלל מדיניות ריבית נמוכה משקעי נדלן החלו להופיע בגלל תשואה נמוכה בפיקדונות בסביבת ריבית של +4% על משכנתאות , יש קושי רב לזוגות לקחת הלוואות אי אפשר לדעת איפה זה ייעצר , אבל כנסו ליד 2 דירות להשכרה בחריש ותקבלו תמונה עגומה של כמות דירות להשכרה ללא דורש ( איפה בדיוק המחירים עולים ?*) גם בראש העין (עיר במרכז) יש דירות רבות להשכרה שנשארות ריקות נקווה שלא נגיע לסאב פריים
    סגור
  • 15.
    איפה הכתבות שלך שהמחיר לא ירד אלה יעלה??????
    ממי 25/10/2018 02:31
    הגב לתגובה זו
    5 1
    כמה אתה משלם כדי שיפרסמו את הכתבות ההזויות שלך???
    סגור
  • 14.
    מפמפם הנדל"ן ארז כהן פסול לעדות. למה לפרסם שטויות? (ל"ת)
    חושף אינטרסנטים 24/10/2018 23:41
    הגב לתגובה זו
    3 1
    סגור
  • טען עוד
  • 13.
    קשקוש מוחלט
    אני 24/10/2018 20:12
    הגב לתגובה זו
    5 0
    אין צורך ביותר מ 35 אלף דירות בשנה, כל עוד זה לצורכי מגורים בלבד ולא לצורכי פקמ בלטה
    סגור
  • 12.
    דמעות תנין (ל"ת)
    דוד שלך 24/10/2018 20:06
    הגב לתגובה זו
    3 0
    סגור
  • 11.
    מאמר מטופש! הרי מי קונה מהמשקיע? השוכר!
    טל 24/10/2018 10:29
    הגב לתגובה זו
    7 3
    לכותב המאמר אין שום הבנה בנדלן לצערי הרב. צריך לשלול ממנו כל רשיון של משפטן או שמאי. הרי היה אפשר לכתוב את הכתבה הפוך- מחירי השכירות יורדים בגלל שהשוכרים נעלמים- לאן הם נעלמים? הם פתאום קונים דירות מהמשקיעים... הבנתם? אז שלא יעבדו עליכם! מה אני מנסה להגיד פה? שהשינוי המתואר בזהות הקונים לא משפיע על שוק השכירות. על כל משקיע שמוכר דירה יש שוכר שקונה דירה. על כל משקיע שיוצא משוק ההשכרות יש שוכר שיוצא משוק השכירויות.
    סגור
  • השוכר לא קונה.
    אני 29/10/2018 08:53
    הגב לתגובה זו
    1 0
    השוכר שוכר מהמשכיר (הקונה) החדש.
    סגור
  • בארץ השוכר קונה. בארץ לא מקובל שחיים כל החיים בשכירות (ל"ת)
    ממי 29/10/2018 11:30
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 10.
    אין ולא היה מחסור מעולם! היה צונמי של כסף והוא נגמר
    שמואל 24/10/2018 09:49
    הגב לתגובה זו
    7 1
    די לפמפמם שטויות ולתת במה לחסרי הבנה במקרה הטוב או או שקרנים במקרה הרע. יש עודף מטורף של דירות שאין להן לא קונה ולא שוכר, נוצר בעבר ביקוש בגלל זרימת משקיעים לא כי יש פה פתאום גידול פתאומי באוכלוסיה. המשקיעים עזבו וטוב שכך, להגיד שמשקיעים זה טוב זה כמו להסביר למה להמשיך לקחת ספידים זה טוב-כן אם תיקח ספידים ופתאום תפסיק התפקוד שלך ירד אבל אם תמשיך תמות... אז עדיף להפסיק
    סגור
  • 9.
    שטויות. משקיע שיוצא לוקח איתו גם שוכר
    בני 24/10/2018 08:19
    הגב לתגובה זו
    8 2
    אין ולא יהיה מחסור בדירות להשכרה. את ההפחדות האלה שומעים ממר ארז כבר שנתיים מאז ריאלית השכ"ד לא רק שלא עלה אלא ירד. הספורכאן הוא שמר ארז מושקע בנדל"ן ודואג להשקעתו במרמה. לא חזון נפרץ בארצנו
    סגור
  • 8.
    מה קשור כחלון?
    יוני 24/10/2018 00:44
    הגב לתגובה זו
    6 1
    רק איך קשור כחלון לעובדה שהתשואה על דירה בישראל יותר נמוכה מהריבית על הדולר לא הבנתי.... למשקיעים יש היום השקעות הרבה יותר מניבות, בלי להעליב את הנדלן. ואג"ב כל הלבנת ההון הצרפתי מהונאת המע"מ הגדולה באיחוד הארופאי שנעשתה דרך נדלן בארץ, היא שגרמה ל"קטר המשק" להביא אותנו ל"צמיחה" כזו. וברור שבסופו הבועה צריכה להתפוצץ ואף משקיע לא רוצה להשאר שם שזה קורה...
    סגור
  • 7.
    צפי ל 15 מיליון אזרחים בעתיד במדינתנו ...........
    צפי ל 23/10/2018 22:52
    הגב לתגובה זו
    2 4
    צפי ל 15 מיליון אזרחים בעתיד במדינתנו .... נשמע המון אזרחים , במדינה קטנה כמו שלנו.
    סגור
  • 6.
    בושה. הכותב בלבל בין נתונים חודשיים לרבעוניים... לקח לי
    לשכת השועלים 23/10/2018 22:50
    הגב לתגובה זו
    7 1
    בדיוק עשרים שניות לבדוק את זה. משקיעים רכשו כ 1000 דירות בחודש יולי, ולא ברבעון. ברבעון הם רוכשים כ 3000 דירות, ולמזלם של אלו שמחפשים לקנות נכסחםט, המשקיעים מוכרים בערך 5,000 דירות ברבעון (אז מי צריך קבלנים... )
    סגור
  • 5.
    התשובה להוריד מיסים
    אברהם 23/10/2018 18:18
    הגב לתגובה זו
    4 2
    נכבדי על מכירת דירה יש קרוב ל60 אחוז מס , מס שבח ,ועוד מיסים, בקניה יש לפחות 40 אחוז מס, הפתרון להוריד מיסים
    סגור
  • נכון מאד
    אני 29/10/2018 09:07
    הגב לתגובה זו
    0 0
    זה - תמיד פתרון טוב... ;)
    סגור
  • 4.
    שחזירי הנדלן יתרחקו מהשוק
    כל הכבוד לכחלון 23/10/2018 17:01
    הגב לתגובה זו
    10 1
    לא כל זוג צעיר צריך לקנות דירה, כל הכבוד לכחלון שמנע מחזירי הנדלן את דמם של הזוגות הצעירים.
    סגור
  • 3.
    בזיון עלק כתבה. בעל משרד שמאות דואג לביזנס שלו..
    שחר 23/10/2018 16:38
    הגב לתגובה זו
    14 1
    ומקבל במה כמומחה. יסביר האדון הנכבד: האין כל דירה שנמכרת ע"י משקיע (ולא למשקיע אחר כפי שהאדון מציין נכונה) *גורעת* גם זוג צעיר או משפר דיור מצד הביקוש להשכרה?? וזה רק פגם אחד ב"ניתוח" לעיל.
    סגור
  • כן, אבל....
    שופך אור 24/10/2018 23:31
    הגב לתגובה זו
    1 0
    בשוק סגור אתה צודק. אבל, מה לעשות שמספר הזוגות הצעירים רק עולה ולעומתם מספר הנכסים הפנויים להשכרה יכול לעלות אבל גם לרדת.וזה המצב היום וכנגד זה ארז מתריע. הבנת?
    סגור
  • 2.
    כחלון היקר דירות זה לא סלולר, אולי תפעיל את השכל !!! (ל"ת)
    שלוי 23/10/2018 16:08
    הגב לתגובה זו
    2 5
    סגור
  • כחלון היקר ב'
    אני 29/10/2018 09:08
    הגב לתגובה זו
    0 0
    גם ילדי הצהרונים אינם סלולאר. נכשלת בענק בענין הזה.
    סגור
  • 1.
    המחירים ההזויים פגעו במשקיעים (ל"ת)
    אדם 23/10/2018 15:53
    הגב לתגובה זו
    4 1
    סגור
חיפוש ני"ע חיפוש כתבות