פרופ ירון פלוס
צילום: למס

בלמ"ס נזכרו למדוד את הנחות הקבלנים בחישוב מחירי הדירות - הנזק כבר נעשה

הטעות של הלמ"ס במדידת מחירי הדירות עלתה במדדים מעוותים וזינוק במחירי הדירות והאיצה את עליית מחירי הדירות במהלך השנה; למרות הביקורת בזמן אמת, רק בשנה הבאה ישנו בלמ"ס את המתודולוגיה
אדיר בן עמי | (22)
נושאים בכתבה ירון פלוס למ"ס

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) בניהולו של פרופ' ירון פלוס, צפויה לעדכן את שיטת החישוב של מדד מחירי הדירות. זה באיחור מקומם, אחרי שהלמ"ס עיוותה את הנתונים דרך מדידה והערכה רשלנית וגרמה בעצם בעצמה לעליית מחירים מואצת. על מה מדובר?

  פרופ' ירון פלוס - מדידה מעוותת גרמה לציבור לרוץ לקנות דירה

 

העיוות של הלמ"ס

הלמ"ס לא לקחה בחשבון את המבצעים שנותנים הקבלנים ואת מבצעי המימון הגדולים. מבצעים שבעצם שקולים להנחה של 5% לפחות. וככה בעצם הלמ"ס סיפרה לנו סיפור אחר מהמציאות על מחירי הדירות. אלא שכולם מאמינים ללמ"ס, זה הגוף שאחראי על הנתונים, ולכן כשהוא הציג עליית מחירים גם כשלא היתה בפועל עלייה כזו, הוא גרם לאנשים לרוץ לקנות דירה על אמת כי הם חששו שהמחירים יקפצו.

הלמ"ס גרם בעצם לעליית מחירים שלא בכוונה, הוא האיץ את הביקושים והעליות הפכו להיות אמיתיות. ביקרנו את ההתנהלות הזו כבר לפני חודשים רבים (זה האיש שבגללו עלו מחירי הדירות), ובלמ"ס טענו שהם ישנו את החישוב. אלא שלקח להם יותר מדי זמן לעשות זאת. הם כבר פספסו את הרכבת והם עשו את זה במודע ובידיעה שהנתונים שלהם לא נכונים. קצב עליית מחירי הדירות הוא 8% בשנה, כשחלק גדול מהעלייה נובע מאנשים שראו כמה חודשים של עליות (שהיו מעוותות) והחליטו לקנות שמא ימשיכו המחירים לעלות. 

בלמ"ס ישנו את השיטה החל מ-2025. הלשכה תכליל את מבצעי המימון וההטבות שונות שמציעים קבלנים לרוכשי דירות חדשות. המהלך הזה אומנם צפוי להוביל לירידת מחירים בנתוני הלמ"ס, אבל לא ברור איך ולמשך כמה זמן ייושם השינוי בגישה והאם הוא יהיה מדורג. כמו כן, בהינתן השינויים במחירי הדירות בפועל, לא ברור אם ההשלכה של המהלך הזה תהיה דרמטית ותוביל לירידה של המדד או שהיא תיבלע בעליות מחירי הדירות. 

המהלך הזה מגיע בזמן שבו נגישות הדיור בישראל נמצאת בירידה, לזוגות צעירים יותר קשה כלכלית לקנות דירה, וזה כמובן לא מפתיע. נתונים אחרונים מראים כי רק כרבע ממשקי הבית בישראל יכולים לרכוש דירה המתאימה לצורכיהם, ירידה משמעותית לעומת שנים קודמות. 

מדד מחירי הדירות

העלייה בחודשים יולי-אוגוסט, 0.3% כפי שהתפרסם בשבוע שעבר, מביאה אותנו לעלייה שנתית (12 חודשים אחרונים) של 6.3%. אבל כשבוחנים את תחילתה של התקופה (שלושה חודשים אחרונים של 2023) הרי שאז היתה ירידת מחירים. גם אם נניח עלייה צנועה בשלושה חודשים שנותרו עד סוף השנה, נקבל עלייה מוערכת של 8% במדד מחירי הדירות.
 

מדד מחירי הדירות בחודשים האחרונים (למ"ס)

תגובות לכתבה(22):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 18.
    בסוף הכל יתפוצץ, סבלנות.. ?? (ל"ת)
    טל 23/10/2024 13:03
    הגב לתגובה זו
  • 17.
    חובבנות . (ל"ת)
    דן 21/10/2024 13:59
    הגב לתגובה זו
  • 16.
    שתקום ועדת חקירה על טעויות הלמס והאחראים יתנו את הדין (ל"ת)
    אזרח 21/10/2024 09:44
    הגב לתגובה זו
  • 15.
    יוסי ממן 21/10/2024 08:33
    הגב לתגובה זו
    לראש הממשלה ..שותפיו קוראים שקרן בן שקרן . אז כנראה שזה חילחל גם למטה לאורך השנים את התוצאות רואים בכל פינה
  • 14.
    רונן 21/10/2024 08:16
    הגב לתגובה זו
    חמישה אחוז לפחות ''הטבות קבלן'' ? כלומר 150 אלף ש''ח לדירה ממוצעת מקבלן ? לא שמעתי על מטבח מוצרי חשמל וקרמיקה שעולים 150 k
  • יואב 21/10/2024 13:52
    הגב לתגובה זו
    אתה כנראה מדבר מפוזיציה. אתה מעוניין למכור.
  • יש עוד 21/10/2024 10:07
    הגב לתגובה זו
    מיזוג אוויר הטבות במשכנתא 90_10 ועוד
  • 13.
    זוהר 21/10/2024 08:15
    הגב לתגובה זו
    עד שהם התעוררו בלמס הרבה אנשים אכלו אותה! והכי גרוע שהקבלנים הבנקים כבר מחפשים את הקומבינה הבאה איך להעלות אתה מחירים על חשבון הפראיירים שמאמינים להם.
  • 12.
    בא לברך ויצא מקלל 21/10/2024 08:05
    הגב לתגובה זו
    הם לא ישנו מדדים רטרואקטיבית, הם פשוט ישקללו שינויים בהטבות מימוניות מינואר 2025 והלאה. הבעיה שכרגע ההטבות בשיא, בעתיד או שהן ישארו כמו שהן, או שהן דווקא יופסקו. אם הן יופסקו הלמ"ס יודיע שזה כמו העלאת מחירים, גם אם הקבלנים לא מעלים את המחיר הנקוב...
  • גבי 22/10/2024 08:13
    הגב לתגובה זו
    וצריך למדוד את הקפיצה הזאת בדיוק כמו שצריך למדוד את הירידה. המחיר האמיתי הוא המחיר ששולם בפועל, כל השאר זה טריקים שיווקיים
  • 11.
    ערן 21/10/2024 07:52
    הגב לתגובה זו
    מישהו קיבל סוף סוף שכל מחירי הדירות לא עלו , היזמים מוכרים במבצעי 80/20 כי אחרת לא קונים נתראה בפיצוץ הבועה עוד 4 שנים
  • 10.
    אף-אחד לא "רץ" לקנות דירה, מהנדסי תודעה (ל"ת)
    המחירים יורדים 21/10/2024 07:43
    הגב לתגובה זו
  • 9.
    ועדת חקירה דחוף דחוף דחוף 21/10/2024 06:56
    הגב לתגובה זו
    ועדת חקירה דחוף דחוף דחוף
  • 8.
    רול 21/10/2024 06:37
    הגב לתגובה זו
    אני און ליין על השוק , מחירי הדירות יורדים ואם תשאלו את דעתי - המשקיעים מחוץ למשחק , בוודאות המחירים יורדים, ומחירי דירות יש 2 באופן ניכר ויש מצוקה קשה למכור
  • 7.
    ועדת חקירה עכשיו, אני סה״כ אזרח שלא סיימתי 12 שנות 21/10/2024 06:34
    הגב לתגובה זו
    ועדת חקירה עכשיו, אני סה״כ אזרח שלא סיימתי 12 שנות לימוד היתראתי וכתבתי , וזה לא 5% זה לפחות 12% לעשות דחוף בדיקה מעמיקה ולייסם אחורה דחוף
  • 6.
    פקידים שלומיאלים של שר שלמד חשבון אצל מורה לאנגלית (ל"ת)
    מיכא 21/10/2024 06:14
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    יוסי 21/10/2024 05:58
    הגב לתגובה זו
    מי שעוקב אחרי דירות יד 2 יודע בוודאות כי יש ירידות של בין 10 ל- 15 אחוז לפחות. מי שלא מוריד תקוע עם מחיר דמיוני שנים ולא מוכר. מי ממעט סבלני ימצא גם ירידות של 20 אחוז ויותר. תכלס מחירי הדירות בהשוואה לריבית והתשואה מהשכרה צריכים לרדת בין 30 ל 40 אחוז, וכך יהיה.
  • 4.
    שירלי 21/10/2024 01:32
    הגב לתגובה זו
    ואלו מהלמס עם הפרופסור ירון פלוס או בשמו האמיתי ירון מינוס הם לא חלמאים, הם פשוט עשו את זה בכוונה, הם פושעים, אני לא מגזים. הם פגעו באוכלוסיות שלמות במדינה וגרמו לעליות מחירים בגלל המניפולציה שלהם. צריך להעמידם לדין
  • 3.
    אליהו פ. 21/10/2024 00:27
    הגב לתגובה זו
    יש אינטרס מובנה לאליטה בישראל, משמאל ומימין להעלות את מחירי הדיור. בכל העולם המערבי העשירים משקיעים מעל 90 אחוז מעושרם בנדל"ן ובשוקי ההון. מכיוון שאדם קרוב אצל עצמו, האינטרס שלהם הוא להעלות ככל יכולתם את הבורסה ואת מחירי הדירות.
  • 2.
    רוני 21/10/2024 00:25
    הגב לתגובה זו
    כמה ישראבלוף.. בשנה הבאה הם כבר יפסיקו את המבצעים הללו(הצהירו כבר על כך) ולא יהיה בכלל מה לשקלל זאת במדד..
  • דורון 21/10/2024 10:14
    הגב לתגובה זו
    אין סיכוי לעולם שיפסיקן
  • 1.
    ארנסט שחראיי 20/10/2024 23:46
    הגב לתגובה זו
    הם יעדכנו שנה אחורה בלי להגיד ועדיין ידווחו על עליות מחירים כי הם ביחס לתיקון. מדינת נגד אזרחיה. גם מבצעי הקבלן יפסקו, יעשו הכול כדי להראות עליות מחיר. המדינה היחידה שמדווחת עליות מחיר של עשרות אחוזים וירידות של אחוז בשנה. פלוס כיפור נוסף גם לא יעזור לך
אמיר ירון נגיד בנק ישראל
צילום: ליאת מנדל

בנק ישראל הוריד כצפוי את הריבית

אחרי קרוב לשנתיים ללא הפחתה: בנק ישראל מוריד את הריבית ב-0.25% ל-4.25% על רקע אינפלציה של 2.5% בתוך היעד והרגיעה הביטחונית; מה יהיה בהמשך? אל תצפו להורדה נוספת בקרוב

מנדי הניג |

הריבית המוניטרית בישראל יורדת היום ב-0.25% ל-4.25%. ההחלטה מתקבלת אחרי 14 ישיבות רצופות שבהן בנק ישראל הותיר את הריבית ללא שינוי, תקופה שנמשכה קרוב לשנתיים והוגדרה כשלב של בלימת ביקושים מתוך מטרה לייצב את האינפלציה. בחודשים האחרונים האינפלציה נעה סביב 2.5% ונשארת בתוך היעד, עם תחזית של כ-2.2% ל-12 החודשים הקרובים. במקביל, שער הדולר נחלש בכ-10% מתחילת השנה, מה שגם סייע לצמצום הלחצים על מחירי היבוא והתקררות האינפלציה.

נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון עמד מול ביקורת מאוד גדולה ולא הוריד את הריבית עד עכשיו - כשמסתכלים לאחור אפשר מצד אחד להבין את השמרנות שלו, אבל נראה שמדובר בשמרנות יתר. כשמסתכלים קדימה וקוראים את  הדוח מלווה את הפחתת הריבית שכולל את הסיכויים והסיכונים ומצב המשק, מבינים שיש סיכוי טוב שהריבית במפגש הבא - בתחילת ינואר - לא תרד.  


ההפחתה הנוכחית של הריבית לא תשפיע עלייכם באופן משמעותי. החזרי משכנתא ממוצעים ירדו ב-70 שקל בממוצע, תשלמו קצת פחות על הלווואת, תקבלו קצת פחות על פיקדונות ואפיקים סולידיים. הרחבה: הריבית תרד מחר ל-4.25% - איך זה ישפיע עליכם? 

וכדאי "לחזור על החומר" - מה זאת ריבית פריים, על ההבדל בין ריבית קבועה למשתנה - 10 סוגי ריביות שונות


האינפלציה ירדה ל-2.5% - בתוך תחום היעד

הסיבה המרכזית לכך  שהנגיד שמר על ריבית גבוהה היא האינפלציה. זו ורדת כבר חודשים ארוכים והיא מספר חודשים בגבול "המותר". זה לצד גורמים נוספים הביאו את בנק ישראל להוריד ריבית. מדד המחירים לצרכן עלה בחודש אוקטובר ב-0.5% לאחר ירידה של 0.6% בספטמבר. "האינפלציה השנתית עומדת בשני המדדים האחרונים על 2.5%", ציין הבנק. בניכוי אנרגיה ופירות וירקות, שיעור האינפלציה השנתי עומד על 2.7%. נתון מעניין במיוחד הוא ש"קצב אינפלציית הבלתי סחירים ירד ל-3.0%, ובמקביל, קצב אינפלציית הסחירים נותר יציב ועומד על 1.5% ב-12 החודשים האחרונים".

פרופ' אמיר ירון (רשתות)פרופ' אמיר ירון (רשתות)
דבר הנגיד

פרופ' אמיר ירון: "המצב הכלכלי הוא הישג ובצניעות - חלק גדול נובע מהמדיניות שלנו"

אולי היית שמרן מדי? "זאת מחמאה"; היה מרווח גדול. הריבית הריאלית היא 2%. למה היא לא ירדה בעבר? "המחיר על טעות הוא גדול מאוד. עכשיו הבשילו התנאים"; מה המסר של הנגיד קדימה ואיפה תהיה הריבית עוד שנה?

אבישי עובדיה |

בנק ישראל הפחית היום את הריבית ב-0.25% ל-4.25%. גם אנחנו אומרים "הגיע הזמן", גם אנחנו חושבים שזה היה צריך להיות לפני חודשים. אבל בנק ישראל הוא הקובע וכל החלטה שהוא מקבל עוברת דיונים רבים, ניתוחים רבים וסיעורי מוחות. אפשר שלא להסכים עם ההחלטות, אבל הן מקצועיות. בשיחה עם פרופ' אמיר ירון, נגיד בנק ישראל "הטחנו" בו שאולי הוא "שמרן מדי ביחס להפחתת הריבית". 

"אני לוקח את זה כמחמאה", משיב, פרופ' ירון, "מדינות שעברו מלחמות מצאו את עצמן במצב כלכלי קשה. היו מצבים של היפר אינפלציה ופגיעה מהותית בכלכלה. אנחנו במצב יחסית טוב, עם אינפלציה מדודה לאורך התקופה שמתייצבת בתוך היעד. הכלכלה הישראלית עם פעילות ערה. זה הישג. זה הישג שאני בצניעות אגיד שחלק גדול ממנו הוא בזכות מדיניות שלא הייתי מכנה שמרנית, אלא  זהירה שקולה ופתוחה".

אנחנו בריבית ריאלית של 2%, הרבה מעבר למה שצריך. היה מרווח ביטחון גדול להוריד מעט את הריבית עוד קודם.

"המחיר על טעות גדול מאוד, רק שתנאי המשק הבשילו להפחתה של הריבית עשינו זאת ונמשיך לפעול בכפוף להתפתחויות. אנחנו רואים כעת את האינפלציה מתמתנת ועומדת ביעד, אננו רואים את הייסוף, ואת  ההתבססות של האינפלציה ביעד, וזה הוביל אותנו להחלטה".

בפעם הקודמת התנאים היו די קרובים.  

"היו תנאים שונים, דובר אז על כניסה בעצימות גדולה לעזה". 


הביקושים גבוהים 

פרופ' ירון מדבר עדיין על אי וודאות כלכלית, אבל נמוכה מבעבר. על פעילות ערה במשק, על שוק עבודה חזק וביקושים גדולים שמורגשים גם בכרטיסי האשראי. הביקושים האלו מצד אחד מרשימים, מצד שני הם "גול עצמי" לציבור הלווה (לרבות בעלי הדירות עם משכנתאות) כי הם מניעים את האינפלציה והדבר שהכי מפחיד את בנק ישראל בדומה לבנקים מרכזיים בעולם - הוא אינפלציה. אינפלציה שוחקת את הכסף, את ההון של הציבור. היא מס גדול בדלת האחורית והנשק הכי חזק נגדה הוא הריבית.    

לנגיד יש את כלי הריבית, לצד כלים נוספים (פעילות בשוק המט"ח, הדפסת כסף) כדי לאזן את הכלכלה. זה "משחק" עדין. הורדת את הריבית מוקדם מדי, האינפלציה יכולה לברוח למעלה, ואז המלחמה באינפלציה תהפוך לקשה יותר. בזבזת תחמושת ולא פגעת. הנגיד ירה רק כאשר ראה את המטרה בבירור. אין מקום לפספוסים, אבל כלכלה זה לא מדע מדויק. קחו שני כלכלנים מדופלמים וסיכוי טוב שהם יחשבו אחרת לגבי רוב הסוגיות הכלכליות. מעבר לכך, יש הרבה נעלמים ותלות בגורמים חיצוניים רבים ויש את הפסיכולוגיה. כלכלה, תרצו או לא היא חלק ממדעי ההתנהגות. אנשים קונים בגדים כי יש להם מצב רוח טוב, או כי הם רוצים ללכת לעבודה עם הבגד הזה. זה לא בהכרח קשור לשאלה אם יש להם כסף בחשבון או שזה משולם בתשלומים. אנשים בסיום מלחמה יגבירו ביקושים גם אם הם לא במצב מדהים, גם כי ההורים ירצו לפנק את הילדים על התקופה הקשה.