פרופ ירון פלוס
צילום: למס

בלמ"ס נזכרו למדוד את הנחות הקבלנים בחישוב מחירי הדירות - הנזק כבר נעשה

הטעות של הלמ"ס במדידת מחירי הדירות עלתה במדדים מעוותים וזינוק במחירי הדירות והאיצה את עליית מחירי הדירות במהלך השנה; למרות הביקורת בזמן אמת, רק בשנה הבאה ישנו בלמ"ס את המתודולוגיה
אדיר בן עמי | (22)
נושאים בכתבה ירון פלוס למ"ס

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) בניהולו של פרופ' ירון פלוס, צפויה לעדכן את שיטת החישוב של מדד מחירי הדירות. זה באיחור מקומם, אחרי שהלמ"ס עיוותה את הנתונים דרך מדידה והערכה רשלנית וגרמה בעצם בעצמה לעליית מחירים מואצת. על מה מדובר?

  פרופ' ירון פלוס - מדידה מעוותת גרמה לציבור לרוץ לקנות דירה

 

העיוות של הלמ"ס

הלמ"ס לא לקחה בחשבון את המבצעים שנותנים הקבלנים ואת מבצעי המימון הגדולים. מבצעים שבעצם שקולים להנחה של 5% לפחות. וככה בעצם הלמ"ס סיפרה לנו סיפור אחר מהמציאות על מחירי הדירות. אלא שכולם מאמינים ללמ"ס, זה הגוף שאחראי על הנתונים, ולכן כשהוא הציג עליית מחירים גם כשלא היתה בפועל עלייה כזו, הוא גרם לאנשים לרוץ לקנות דירה על אמת כי הם חששו שהמחירים יקפצו.

הלמ"ס גרם בעצם לעליית מחירים שלא בכוונה, הוא האיץ את הביקושים והעליות הפכו להיות אמיתיות. ביקרנו את ההתנהלות הזו כבר לפני חודשים רבים (זה האיש שבגללו עלו מחירי הדירות), ובלמ"ס טענו שהם ישנו את החישוב. אלא שלקח להם יותר מדי זמן לעשות זאת. הם כבר פספסו את הרכבת והם עשו את זה במודע ובידיעה שהנתונים שלהם לא נכונים. קצב עליית מחירי הדירות הוא 8% בשנה, כשחלק גדול מהעלייה נובע מאנשים שראו כמה חודשים של עליות (שהיו מעוותות) והחליטו לקנות שמא ימשיכו המחירים לעלות. 

בלמ"ס ישנו את השיטה החל מ-2025. הלשכה תכליל את מבצעי המימון וההטבות שונות שמציעים קבלנים לרוכשי דירות חדשות. המהלך הזה אומנם צפוי להוביל לירידת מחירים בנתוני הלמ"ס, אבל לא ברור איך ולמשך כמה זמן ייושם השינוי בגישה והאם הוא יהיה מדורג. כמו כן, בהינתן השינויים במחירי הדירות בפועל, לא ברור אם ההשלכה של המהלך הזה תהיה דרמטית ותוביל לירידה של המדד או שהיא תיבלע בעליות מחירי הדירות. 

המהלך הזה מגיע בזמן שבו נגישות הדיור בישראל נמצאת בירידה, לזוגות צעירים יותר קשה כלכלית לקנות דירה, וזה כמובן לא מפתיע. נתונים אחרונים מראים כי רק כרבע ממשקי הבית בישראל יכולים לרכוש דירה המתאימה לצורכיהם, ירידה משמעותית לעומת שנים קודמות. 

מדד מחירי הדירות

העלייה בחודשים יולי-אוגוסט, 0.3% כפי שהתפרסם בשבוע שעבר, מביאה אותנו לעלייה שנתית (12 חודשים אחרונים) של 6.3%. אבל כשבוחנים את תחילתה של התקופה (שלושה חודשים אחרונים של 2023) הרי שאז היתה ירידת מחירים. גם אם נניח עלייה צנועה בשלושה חודשים שנותרו עד סוף השנה, נקבל עלייה מוערכת של 8% במדד מחירי הדירות.
 

מדד מחירי הדירות בחודשים האחרונים (למ"ס)

תגובות לכתבה(22):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 18.
    בסוף הכל יתפוצץ, סבלנות.. ?? (ל"ת)
    טל 23/10/2024 13:03
    הגב לתגובה זו
  • 17.
    חובבנות . (ל"ת)
    דן 21/10/2024 13:59
    הגב לתגובה זו
  • 16.
    שתקום ועדת חקירה על טעויות הלמס והאחראים יתנו את הדין (ל"ת)
    אזרח 21/10/2024 09:44
    הגב לתגובה זו
  • 15.
    יוסי ממן 21/10/2024 08:33
    הגב לתגובה זו
    לראש הממשלה ..שותפיו קוראים שקרן בן שקרן . אז כנראה שזה חילחל גם למטה לאורך השנים את התוצאות רואים בכל פינה
  • 14.
    רונן 21/10/2024 08:16
    הגב לתגובה זו
    חמישה אחוז לפחות ''הטבות קבלן'' ? כלומר 150 אלף ש''ח לדירה ממוצעת מקבלן ? לא שמעתי על מטבח מוצרי חשמל וקרמיקה שעולים 150 k
  • יואב 21/10/2024 13:52
    הגב לתגובה זו
    אתה כנראה מדבר מפוזיציה. אתה מעוניין למכור.
  • יש עוד 21/10/2024 10:07
    הגב לתגובה זו
    מיזוג אוויר הטבות במשכנתא 90_10 ועוד
  • 13.
    זוהר 21/10/2024 08:15
    הגב לתגובה זו
    עד שהם התעוררו בלמס הרבה אנשים אכלו אותה! והכי גרוע שהקבלנים הבנקים כבר מחפשים את הקומבינה הבאה איך להעלות אתה מחירים על חשבון הפראיירים שמאמינים להם.
  • 12.
    בא לברך ויצא מקלל 21/10/2024 08:05
    הגב לתגובה זו
    הם לא ישנו מדדים רטרואקטיבית, הם פשוט ישקללו שינויים בהטבות מימוניות מינואר 2025 והלאה. הבעיה שכרגע ההטבות בשיא, בעתיד או שהן ישארו כמו שהן, או שהן דווקא יופסקו. אם הן יופסקו הלמ"ס יודיע שזה כמו העלאת מחירים, גם אם הקבלנים לא מעלים את המחיר הנקוב...
  • גבי 22/10/2024 08:13
    הגב לתגובה זו
    וצריך למדוד את הקפיצה הזאת בדיוק כמו שצריך למדוד את הירידה. המחיר האמיתי הוא המחיר ששולם בפועל, כל השאר זה טריקים שיווקיים
  • 11.
    ערן 21/10/2024 07:52
    הגב לתגובה זו
    מישהו קיבל סוף סוף שכל מחירי הדירות לא עלו , היזמים מוכרים במבצעי 80/20 כי אחרת לא קונים נתראה בפיצוץ הבועה עוד 4 שנים
  • 10.
    אף-אחד לא "רץ" לקנות דירה, מהנדסי תודעה (ל"ת)
    המחירים יורדים 21/10/2024 07:43
    הגב לתגובה זו
  • 9.
    ועדת חקירה דחוף דחוף דחוף 21/10/2024 06:56
    הגב לתגובה זו
    ועדת חקירה דחוף דחוף דחוף
  • 8.
    רול 21/10/2024 06:37
    הגב לתגובה זו
    אני און ליין על השוק , מחירי הדירות יורדים ואם תשאלו את דעתי - המשקיעים מחוץ למשחק , בוודאות המחירים יורדים, ומחירי דירות יש 2 באופן ניכר ויש מצוקה קשה למכור
  • 7.
    ועדת חקירה עכשיו, אני סה״כ אזרח שלא סיימתי 12 שנות 21/10/2024 06:34
    הגב לתגובה זו
    ועדת חקירה עכשיו, אני סה״כ אזרח שלא סיימתי 12 שנות לימוד היתראתי וכתבתי , וזה לא 5% זה לפחות 12% לעשות דחוף בדיקה מעמיקה ולייסם אחורה דחוף
  • 6.
    פקידים שלומיאלים של שר שלמד חשבון אצל מורה לאנגלית (ל"ת)
    מיכא 21/10/2024 06:14
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    יוסי 21/10/2024 05:58
    הגב לתגובה זו
    מי שעוקב אחרי דירות יד 2 יודע בוודאות כי יש ירידות של בין 10 ל- 15 אחוז לפחות. מי שלא מוריד תקוע עם מחיר דמיוני שנים ולא מוכר. מי ממעט סבלני ימצא גם ירידות של 20 אחוז ויותר. תכלס מחירי הדירות בהשוואה לריבית והתשואה מהשכרה צריכים לרדת בין 30 ל 40 אחוז, וכך יהיה.
  • 4.
    שירלי 21/10/2024 01:32
    הגב לתגובה זו
    ואלו מהלמס עם הפרופסור ירון פלוס או בשמו האמיתי ירון מינוס הם לא חלמאים, הם פשוט עשו את זה בכוונה, הם פושעים, אני לא מגזים. הם פגעו באוכלוסיות שלמות במדינה וגרמו לעליות מחירים בגלל המניפולציה שלהם. צריך להעמידם לדין
  • 3.
    אליהו פ. 21/10/2024 00:27
    הגב לתגובה זו
    יש אינטרס מובנה לאליטה בישראל, משמאל ומימין להעלות את מחירי הדיור. בכל העולם המערבי העשירים משקיעים מעל 90 אחוז מעושרם בנדל"ן ובשוקי ההון. מכיוון שאדם קרוב אצל עצמו, האינטרס שלהם הוא להעלות ככל יכולתם את הבורסה ואת מחירי הדירות.
  • 2.
    רוני 21/10/2024 00:25
    הגב לתגובה זו
    כמה ישראבלוף.. בשנה הבאה הם כבר יפסיקו את המבצעים הללו(הצהירו כבר על כך) ולא יהיה בכלל מה לשקלל זאת במדד..
  • דורון 21/10/2024 10:14
    הגב לתגובה זו
    אין סיכוי לעולם שיפסיקן
  • 1.
    ארנסט שחראיי 20/10/2024 23:46
    הגב לתגובה זו
    הם יעדכנו שנה אחורה בלי להגיד ועדיין ידווחו על עליות מחירים כי הם ביחס לתיקון. מדינת נגד אזרחיה. גם מבצעי הקבלן יפסקו, יעשו הכול כדי להראות עליות מחיר. המדינה היחידה שמדווחת עליות מחיר של עשרות אחוזים וירידות של אחוז בשנה. פלוס כיפור נוסף גם לא יעזור לך
דולר יורד
צילום: Photo by Ryan Quintal on Unsplash

״הדולר היה צריך להיות ב-3 שקלים אלמלא הרפורמה המשפטית והמלחמה״

מניתוח של בנק ישראל: הדולר ממשיך לרדת - מי נפגע ומי מרוויח?

מנדי הניג |
נושאים בכתבה שער הדולר

השקל ממשיך לטפס ושער הדולר נע הבוקר סביב 3.22 שקל דולר שקל רציף 0.25%   אלו הרמות הנמוכות ביותר מאז אפריל 2022. המטבע המקומי בראלי שלא ראינו מזה שנים, בתחילת המלחמה הוא עוד נסחר סביב 4 שקלים לדולר וכיום כשהמצב הביטוחני נרגע יש הזרמה של הון הזר התחזיות הכלכליות משתפרות וגם סוכנויות הדירוג מעדכנות לחיוב את האופק, השקל מתחזק אולי אפילו מדי. נתוני המאקרו גם עוזרים למטבע, שוק העבודה חזק, האינפלציה מתכנסת לכיוון היעד וגביית המסים צפויה לשבור שיא של 520 מיליארד שקל השנה. גם הגירעון צפוי לעמוד סביב 5% מהתוצר שזה נמוך מהציפיות כשהתחזיות של בנק ישראל ל-2026-2028 מדברות על גירעון סביב כ-2.8%-2.9% בממוצע, שזה "גירעון בר קיימא" כל אלה ביחד ולחוד מחזקים את האמון של המשקיעים ומזרימים הון לשוק המקומי, מה שדוחף את השקל למעלה.

אבל מסתבר שהדולר היה יכול לפגוש את רמת ה-3 שקלים כבר ממזמן. ניתוח של בנק ישראל שבחן את ההשפעות השונות על שער החליפין מצא שאם מנקים מהמשוואה את שני הגורמים החריגים של השנתיים האחרונות, שהן הרפורמה המשפטית והמלחמה, הדולר היה כבר כנראה סביב 3 שקלים, ואולי אפילו נמוך מזה. 

לפי המודל שמבוסס על הקשר בין שער הדולר-שקל לבין ביצועי הנאסד"ק, השקל היה אמור להתחזק הרבה קודם. בגרף שמצורף אפשר לראות את הפער שנוצר בין המציאות לבין מה שהמודל מנבא שזה הקו הכחול, שמייצג את שער הדולר בפועל, שהוא נסק הרבה מעל הקו הכתום, שמייצג את השער הצפוי בתנאים רגילים. 

הרפורמה המשפטית והמלחמה גרמו לסטייה הזאת, בעיקר בגלל שהם הגבירו את חוסר הוודאות ופגעו באמון של המשקיעים הזרים בכלכלה המקומית. אבל עכשיו כשהמתיחות הפוליטית והביטחונית נרגעה ברמה מסוימת, נראה שהשקל סוגר את הפער ומתחזק חזרה לרמות שהוא היה צריך לפגוש גם בלי ההתערבות של אותם גורמים.


הנפגעים

מאחורי הנתונים המעודדים האלה יש סביבה שנהיית פחות ופחות נוחה לצד אחד של המשק. השקל החזק מכביד מאוד על יצואנים כמו חברות הייטק וסטארטאפים שפועלים בישראל ומוכרים את מוצריהם בחו"ל. כשההכנסות נקובות בדולרים אבל חלק גדול מההוצאות (כמו שכר, הוצאות מנהלה וכד׳) מתבצעות בשקלים, כל ירידה בשער הדולר שוחקת את השורה התחתונה. ראינו לאורך עונת הדוחות הקודמת וגם זו הנוכחית שאנחנו בעיצומה חברות כמו צ’ק פוינט, ש״האשימו״ את הדולר בכ-2% מהרווחיות הגולמית אצל חלק זה נסבל, אצל אחרות כמו אייקון גרופ, האמא של איידיגטל בישראל שפועלת ברווחיות גולמית צרה מאוד (2% מגזר ההפצה, 4% מגזר קמעונאות) זה משמעותי מאוד - אייקון: שער הדולר שחק את הרווח, המלחמה את ההכנסות

ארנון בר דוד ההסתדרות
צילום: דוברות ההסתדרות

"נראה כי ההסתדרות נוהלה כמו עסק ששייך לאדם פרטי"

"אשר ברצותו ממנה אנשים לתפקידי מפתח, וברצותו מעבירם מתפקידם, וזאת כאשר לעיתים הם נעדרים כישורים מינימליים, והם עצמם לא מבינים מדוע הוצבו בתפקיד" - השופטת דורית סבן-נוי האריכה את מעצרם  של יו"ר ההסתדרות ארנון בר-דוד וסוכן הביטוח עזרא גבאי 

רן קידר |

מעצרם של יו"ר ההסתדרות ארנון בר-דוד וסוכן הביטוח עזרא גבאי הוארך בשלושה ימים, עד יום חמישי. ההחלטה התקבלה לאחר דיון בבית משפט השלום בראשון לציון, שבמסגרתו הציגה המשטרה הקלטות המצביעות, לפי החשד, על העברת כספים במזומן בין השניים.

נציגי המשטרה טענו בדיון כי מדובר בחקירה רחבת היקף, שנמשכת מזה כשנתיים. החקירה כוללת חשדות לעבירות שוחד, מרמה והפרת אמונים במספר מוסדות ציבוריים, גופים עירוניים וממשלתיים. לפי המשטרה, יש חשד לקיומו של מנגנון שיטתי לקידום מינויים בתמורה להעברת כספים או טובות הנאה.

במרכז החקירה עומדת הטענה כי גבאי, הבעלים של סוכנות ביטוח, ניצל קשרים עם ראשי ועדים בהסתדרות למינוי דירקטורים בחברות ממשלתיות, ובתמורה אותם ועדים העבירו עובדים לביטוח דרך סוכנותו. בר-דוד חשוד כי קיבל כספים מגבאי והשתמש בקשריו כדי לסייע לו לקדם מינויים ועסקאות. גבאי מצידו טען כי מדובר בהלוואה, ולא בתשלום בלתי חוקי.

עורכי הדין של שני החשודים הכחישו את החשדות. עו"ד מיכה פטמן, המייצג את בר-דוד, אמר כי מדובר בהלוואה של 30 אלף שקל שהועברה בשלוש פעימות. לטענתו, לא מדובר בעבירה פלילית. פטמן הדגיש כי אין ראיות למעטפות כסף או למעשים פליליים אחרים, וכי לא התקיימו נסיעות משותפות לחו"ל בין בר-דוד לגבאי. נציגת המשטרה טענה כי חקירת ההתכתבויות בין השניים עדיין לא הושלמה, וכי ישנם פערים בין גרסאותיהם.

בנוגע להעסקת בני משפחה של בר-דוד, המשטרה אישרה כי בנו עובד אצל גבאי, וכן כי בתו וכלתו נחקרו. לפי החשד, גבאי העלה את שכר בנו של בר-דוד לאחר שהתבקש לעשות כן, אך עו"ד פטמן טען כי מדובר בתוספת זניחה של 400 שקל. עוד נטען כי אחת מאחייניותיו של בר-דוד קיבלה הצעת עבודה מיבואן בשם דניאל זינגייך, לאחר שהתלוננה בפניו שהיא מחפשת עבודה.