תחזית למגמת מחירי הדירות בשנת 2011 - זה הכל במספרים

סמוך לאחר פרסום ההודעה לעיתונות מיום 30.12.10 על ידי הלמ"ס בעניין "הכמות המבוקשת של דירות חדשות: נובמבר 2010", יצאו העיתונים השונים בכותרות בנוסח "ירידה של 13% בכמות הדירות החדשות שנמכרו בחודש נובמבר" האם הנתון המספרי בהודעת הלמ"ס לפיו בחודש נובמבר 2010 נמכרו 1620 דירות חדשות לעומת 1848 דירות חדשות שנמכרו בחודש אוקטובר-2010, משקף גם מגמת ירידה במחירי הדירות בשנת 2011? האם מגמה זו מוצאת חיזוק בנתונים מספריים נוספים בהודעת הלמ"ס או שמא ההפך? 2007-2009 משקפות מגמת עלייה מובהקת בכמות הדירות החדשות שנמכרו בין חודש אוקטובר לחודש נובמבר בכל שנה בואו ונבדוק עוד כמה נתונים מספריים בהודעת הלמ"ס וזאת על מנת לקבל פרספקטיבה על מגמת המחירים הצפויה. משנת 2007 ועד 2009 היינו עדים מידי שנה לעליה משמעותית בכמות הדירות החדשות שנמכרו בחודש נובמבר בכל שנה בהתייחס לכמות הדירות החדשות שנמכרו בחודש אוקטובר באותה שנה. כך למשל בחודש נובמבר 2007 נמכרו 1269 דירות חדשות בעוד בחודש אוקטובר 2007 נמכרו 940 דירות חדשות, משמע עליה של 34% בחודש נובמבר 2007 ביחס לחודש אוקטובר באותה שנה .בשנת 2008 חל גידול דומה של 36% בחודש נובמבר ביחס לחודש אוקטובר באותה שנה. בשנת 2009 חל גידול של 19% בחודש נובמבר ביחס לחודש אוקטובר באותה שנה. בחודש נובמבר 2010 חל לראשונה קיטון משמעותי של 13% לעומת חודש אוקטובר 2010 המהווה שינוי במגמה ששלטה במשך שלוש שנים קודם לכן. להלן טבלה של כמות מכירת הדירות החדשות בארבע השנים האחרונות בחודשי אוקטובר-נובמבר. לכאורה ניתן אולי לטעון כי מכיוון שחגי תישרי חלו בחודש ספטמבר השנה כי אז נדחו רוב העסקאות מחודש ספטמבר 2010 לחודש אוקטובר 2010. עיון בכמות מכירת הדירות החדשות בחודש ספטמבר בארבע השנים האחרונות מלמד כי מאז ספטמבר 2007 ועד ספטמבר 2010 חל כל העת גידול בכמות מכירת הדירות החדשות בחודשי ספטמבר כדלקמן: המסקנה המתבקשת מהאמור לעיל היא כי הירידה בחודש נובמבר 2010 בכמות הדירות החדשות שנמכרו בהתייחס לחודש אוקטובר 2010, משקפת שינוי מגמה לאחר שלוש שנים של מגמה הפוכה. הביקוש לדירות בחודש נובמבר 2010 עפ"י הלמ"ס משקף קיפאון בהגדלת היצע הקרקעות הציבוריות (מינהל מקרקעי ישראל ורשויות מקומיות) כעת, הבה ונעשה חיתוך נוסף של נתוני חודש נובמבר על מנת לשפוך אור על נתוני המגמה. הכמות המבוקשת של דירות בחודש נובמבר 2010 הייתה עפ"י הלמ"ס 3090 דירות (כידוע כמות זו כוללת הן את הדירות החדשות שנמכרו כפי שפורט לעיל והן את הדירות שנבנו בבניה עצמית בנה ביתך וקבוצת רכישה). עיון בכמות הדירות המבוקשת בנובמבר 2010 לפי חלוקה בין הדירות שנבנו על קרקע ציבורית (מינהל , רשות מקומית) לבין דירות שנבנו על קרקע פרטית מלמד כי מתוך הביקוש ל- 3093 דירות בחודש בנובמבר 2010, 1491 דירות נבנו על קרקע ציבורית ו- 1528 על קרקע פרטית. כלומר בחודש נובמבר 2010 הביקוש לדירות שנבנו על קרקע ציבורית הוא בשיעור של 48% . יצוין כי בשלוש השנים הקודמות ל- 2010 שעור הביקוש לדירות שנבנו על קרקע ציבורית לא היה שונה. בנובמבר 2009 47% , בנובמבר 2008 51% ובנובמבר 2007 51%, לפי הטבלה כדלקמן: אנו מציינים עובדה חשובה זו הואיל וכפי שאנו רואים, כל מאמצי השיווק של מינהל מקרקעי ישראל ומשרד השיכון להגדלת היצע הקרקעות בשנת 2009 ובשנת 2010 טרם נתנו תוצאות לגבי כמות הדירות המבוקשת בחודש נובמבר 2010. יש מקום להניח כי השיווק המסיבי של הקרקעות על ידי מינהל מקרקעי ישראל ומשרד השיכון בסוף 2010 (שיווק 3800 יחידות במרכז הארץ מיום ,14.12.10 שיווק 8600 יחידות בראש העין מיום 26.12.10 , שיווק 4,144 יחידות באזורים שונים בארץ מיום 29.12.10) וכן המשך שיווק מסיבי ב-2011 יתנו את אותותיהם. ככל שתגדל כמות הדירות המבוקשת על קרקע ציבורית כך יש להניח, תתחזק האפשרות לירידה במחירי הדירות. לצערנו עד נובמבר 2010 טרם ניכרה הגדלת ההיצע בשטח. הביקוש לדירות בנובמבר 2010 עדיין לא משקף את ירידת ההיקף המשמעותית בענף קבוצות הרכישה נתון נוסף שעלינו לקחת בחשבון בבדיקת נתוני המגמה הוא כמות הדירות המבוקשת במסגרת בנה ביתך וקבוצות רכישה. כידוע דירות שנכללות בקטגוריה זו נחשבות מרגע שהוצא להן היתר בניה. נתוני חודש נובמבר 2010 מלמדים כי מתוך הביקוש ל-3093 דירות חדשות, 1150 דירות הן במסגרת בנה ביתך וקבוצות רכישה. באחוזים מדובר ב-37%. יצוין כי שיעור אחוז דומה היה בארבע השנים האחרונות כדלקמן: יש לזכור כי שלב היתר הבניה במסגרת בנה ביתך ובעיקר במסגרת קבוצות רכישה הוא כשנה ויותר לאחר ביצוע העסקה.מכאן שהשיעור הגבוה בחודש נובמבר 2010 של הביקוש לדירות במסגרת בנה ביתך וקבוצות רכישה מבוסס על עסקאות משנת 2009 ואף משנת 2008. ענף קבוצות הרכישה, כידוע ספג " מכה" חזקה בשנת 2010 בין היתר בעקבות החקיקה החדשה שנעשתה בנושא, ולפיכך יש מקום להניח שכמות הדירות המבוקשת מסוג זה תלך ותפחת באופן דרסטי במהלך 2011. סיכום הנה כי כן אנו מגיעים למסקנה כי הירידה של 13% בכמות הדירות החדשות שנמכרו בחודש נובמבר 2010 אכן משקפת שינוי מגמה לעומת שלוש השנים שקדמו לשנת 2010. נתוני הביקוש לדירות חדשות בחודש נובמבר 2010 ושעור חלקן של הדירות בבניה עצמית וקבוצות רכישה מלמד אותנו שהירידה הדרסטית שחלה בענף קבוצות הרכישה בסוף 2009 ובמהלך 2010, טרם נתנה את אותותיה על כמות הביקוש לדירות חדשות ויש להניח שבשל ההשהיה בהשפעה של רכיב זה, יקטן הביקוש לדירות במהלך 2011 בצורה משמעותית. זאת ועוד, נתוני הביקוש לדירות בחודש נובמבר 2010 וחלקן של הדירות הנבנות על קרקע ציבורית היה דומה לשיעור הדירות שנבנו על קרקע ציבורית בשלוש השנים שקדמו ל- 2010. משמע, השיווק האגרסיבי של הקרקעות ע"י המינהל ומשרד השיכון טרם נתן את השפעתו בשטח ויש להניח שהשיווקים המאסיביים בסוף 2010 ובמהלך 2011 יתנו את אותותיהם ויביאו להתחזקות המגמה של הירידה במחירי הדירות. מאת: עו"ד דוד לוי שהינו הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין". * הפרשנות המצויה בטור הדעה שלעיל אינה בבחינת קריאת העתיד, אלא תחזית המבוססת על פרמטרים כלכליים הקיימים נכון למועד כתיבת הדברים, ועל היקשים לוגים. ככל שהפרמטרים הכלכליים בשוק ישתנו בעתיד ממילא תשתנה התחזית שלעיל. זאת ועוד, התחזית שלעיל אינה בהכרח משקפת את המצב הרצוי לדעתו של הכותב, אלא משקפת את המצב המצוי הנובע מתהליכים כלכליים הקיימים בשוק עפ"י הערכתו של הכותב, אלא אם נאמר אחרת.