תחולה לחזקת דירת מגורים יחידה לפי סעיף 49 ג לחוק
אין תחולה לחזקת דירת המגורים היחידה שבסעיף 49ג(3) לחוק כאשר המוכרים מחזיקים בחלק מבניין, אף אם ההחזקה בכל אחת מהדירות בבניין קטנה מ - 25%
תקציר ע"א 9398/07 1. לודמילה מאיר; 2. זיו מאיר נ' מנהל מיסוי
מקרקעין ירושלים
רקע עובדתי
------------------------
מדובר בערעור על שני פסקי דין של ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בירושלים (כב' השופטים ד' קובל וע' קמא). המערערים מכרו דירת מגורים וביקשו בגינה פטור לפי סעיף 49ב לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק").
השאלה הפרשנית שעמדה לפני ועדת הערר היא: האם החזקה הקבועה בסעיף 49ג(3) לחוק, שלפיה יראו את הדירה הנמכרת כדירת מגורים יחידה שבבעלות המוכר, גם אם נוסף על הדירה הנמכרת יש לו חלק הקטן מ-25% מדירת מגורים נוספת - האם חזקה זו חלה גם על חלקי דירות מגורים הקטנים מ-25%, שהיו בבעלות המערערים בתקופת ארבע השנים שקדמה למכירה הנדונה, אף שכבר נמכרו בפטור לפני המכירה הנדונה (במקרה דנן דובר ב-3/16 חלקים בבניין הכולל כמה דירות)?
ועדת הערר קבעה כי החזקה שבסעיף 49ג(3) לחוק חלה על בסיס יום המכירה. כלומר, אם החלק בדירת המגורים הקטן מ-25% נמכר לפני מכירת הדירה נשוא הפטור, יש לראות בחלק זה דירת מגורים נוספת לעניין הפטור לפי סעיף 49ב(2) לחוק. לפיכך קבעה ועדת הערר כי מכירת דירת המגורים נשוא הערר אינה פטורה ממס.
טענות הצדדים
הצדדים השמיעו את טענותיהם בדבר הפרשנות הראויה לסעיף 49ב(2) לחוק, על רקע לשון החוק ותכליתו. המערערים טענו כי כל בעלות בדירת מגורים בשיעור הקטן מ-25% - אינה נחשבת בעלות בדירת מגורים נוספת, ולצורך הפטור יש להתעלם מבעלות המוכר בחלקיק דירה בתקופת ארבע השנים שקדמו ליום המכירה. מנגד גרס המשיב כי משמכר הנישום את חלקו בדירה המנויה בסעיף 49ג לחוק לפני מכירת דירת המגורים, אין הוא זכאי ליהנות מן הפטור שבסעיף 49ב(2) לחוק.
דיון
בית המשפט השאיר בצריך עיון את השאלה הפרשנית בעניין היקף תחולת חזקת דירת המגורים היחידה שבסעיף 49ג(3) לחוק. בית המשפט קובע כי סעיף 49ג(3) לחוק חל על דירת מגורים שחלקו של המוכר בבעלות עליה קטן מ-25%, ואילו במקרה דנן מדובר ב-3/16 חלקים בבניין הכולל כמה דירות. לכן, וגם לשיטת המערערים שלפיה תכלית החוק היא לפטור ממס בגין חלקיקי דירות, בבחינת "זוטי דברים", אין תחולה להוראת סעיף 49ג לחוק מקום שבו לא מדובר בדירת מגורים אלא בבניין.
קשה להלום (=לפרש) כי בניין שבו כמה דירות מגורים, וחלקו של המוכר בבעלות בבניין הוא 3/16, בא בגדר הוראת הפטור בסעיף 49ב(2) לחוק, ובוודאי שאין מדובר ב"זוטי דברים", כטענת המערערים.
בית המשפט סומך את החלטתו על דרך ההיקש מפסיקה קודמת שלו בעניין ע"א 2100/07 רחל מנחם נ' מנהל מס שבח, שביכרה את התוכן הכלכלי על פני החלוקה הקניינית, והתירה קבלת פטור במכירת דירת ירושה גם בהיעדר חלוקה וייעוד בין יורשים.
בית המשפט דחה את דרישת המערערים להתיר בניכוי הוצאות תיווך, בשל העובדה כי המערערים לא הציגו בבית המשפט קמא כל ראיה בנושא, וממילא מדובר בעניין עובדתי שאינו מעניינו של בית המשפט לערעורים.
תוצאה
הערעור נדחה.
בבית המשפט העליון
על ידי כב' השופטים א' חיות, ע' פוגלמן, י' עמית
ניתן ב-21.12.2009
רו"ח (משפטן וכלכלן) ארז בוקאי, מאשכול המסים במשרד BDO זיו האפט, רואי חשבון, וממשרד אלתר עורכי דין
